洗浴部分最终报告

洗浴部分最终报告

洗浴中心可行性分析

1.

洗浴市场未来发展趋势

洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。

就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展方向；服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。

从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系。目前，北京洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和浴场、洗浴中心、大众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。

随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。

尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观（日营业额乃至高达百万元）。但随着北京洗浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当，定位准确，定会掀起新的消费高潮。谁都知道：市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间的塔身。

现北京洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部，南部有带动整个南城休闲娱乐发展的天水河俱乐部、南洋俱乐部等，北部有大江南俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。但这些企业仍不满足现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个北京大江南花园酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部；而位于西部的海淀区总人口为218万，就业人口达73万，排名北京城八区之首，且全国个人所得税中有2％来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发，说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求，西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。

2.

本项目洗浴中心的可行性分析

2.1项目经营洗浴中心的优势

①洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达8000平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。

②交通条：本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条方面的优势，将成为本项目的一大优点。

③完善周边居民生活：项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关和中关村的高知阶层。本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。

④物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有10多年的物业

管理经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。

⑤企业实力：开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。

⑥地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。

2.2项目的机会分析

①从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。

②位于项目北部2.5公里处的北京第一家大型Mall——金源Shopping

Mall即将于今年10月1日开业，依靠本项目的特色和服务，金源Shopping

Mall在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。

③随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。

④在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源Shopping

Mall中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加入在一定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展，给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娱乐城”。

⑤消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。

2.3结论

本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。

3.

洗浴中心消费群体特征分析

4.

自营洗浴中心的空间布局划分

洗浴中心初步规划面积为8000平米。

表

洗浴中心项目的大概面积规划

序号

数量

单面积

面积（平方米）1

前台大厅

1

500

2

男桑拿区

1

1500

3

女桑拿区

1

750

4

自助餐厅

1

500

5

按摩室