关于消费性住房购房者债权优先权的意见

关于消费性住房购房者债权优先权的意见

在与开发商签订购房合同并支付购房款后，但未办理商品房预售登记手续的情形下，若有其他债权人就房屋主张权利时，购房者是否有就房屋满足自己债权的优先权？我们认为，消费性住房购房者享有优先权。理由如下：

一、消费性购房者的债权具有优先性有法律和实践依据

1、最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》能够推导出消费性购房者的债权具有优先性。

《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条则规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《批复》的前述两条规定，在肯定工程价款优先权优先于抵押权后的情况下，确立了消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，享有优先于工程价款优先权的权利。如此，举重以明轻，既然上述消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，得以对抗设立在商品房上的抵押权。因此我们可以得出如下结论，当涉及不同类型的请求时，其基本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大部分款项的购房人(消费者)的权利，其次满足拖欠的建筑工程承包款，

再其次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人。换言之，基于针对房屋提出的请求，满足条件的消费性购房者，其债权优先其他债权。

2、司法实践亦支持消费性住房购房者的优先权。

（1）北京市高级人民法院法官和北京市第二中级人民法院法官著作《执行异议之诉案件裁判思路》认为，案外人符合“是消费者”、“已交付50%以上的购房款”、“购买房产的性质为居住房”、“和房地产开发经营者签订的房屋买卖合同”的条件，可对被执行房产主张阻止执行的实体权利。

（2）重庆市高级人民法院于2003年制定的《关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（渝高法(2003)48号文）明确：从该批复（即最高院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》）第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。

二、消费性住房购房者的优先权不以预售登记为前提

1、《批复》对购房者享有优先权的条件有明确规定。

《批复》规定的是“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后”作为条件，从该规定看，享有优先权应满足以下条件：（1）购房者为“消费者”。但需要说明的是，对“消费者”的定义，实务界存在争议。不过最高人民法院民一庭的法官在解释的时候，明确说明批复中的消费者是指消法中的消费者，即购房者购房是为生

活消费需要而不是为经营需要。只是对于此说明，并不是以批复或司法解释等形式传达，所以导致各级人民法院在审理时仍存在分歧。

（2）购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项。

由此可见，购房者享有优先权的条件不包括办理商品房预售登记。

综上，我们认为，只要是为生活消费需要而向房地产开发经营者购买商品房，且在支付了全部或者大部分购房款的情形下，请求交付商品房的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他普通债权。