规划设计--福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究方案
深圳岗厦村更新改造的困境与更新模式研究
基于岗厦村处于福田中心区的特殊区位因素和深圳面临着土地资源紧缺的危机，政府自 1998 年就将岗厦村纳入了改造规划，主要作些地籍数据整理、拆建比的分析和改造策略的 前期研究。1999 年提出了改造的任务要求并进行改造方案招标，但仍然没有下文。2000 年 政府继续推动岗厦改造，这时的投标方案开始逐渐重视城市的历史和文脉。2005 年，规划
（1）城市发展基金模式（UDF）——英国的城市发展基金于 1982 年由中央政府设置， 源于中央财政拨款，是仅用于城市更新的专项基金。地方政府需拟定投资计划，开发商通过 投标进行申请发展资金，申请时需提交投资计划交由中央政府进行审议。对于非盈利的社会 工程，政府采取无偿资助方式；对于国家占有一定比例股份的更新工程，采取利润分成的资 助方式；对于一般的私人投资工程，提供低于银行利息的低息贷款的资助方式。城市发展基 金作为最后的补偿金，用以弥补私人投资回报与期望回报的差距。城市发展基金的成立利于 吸引私人投资。但是其数额有限，且受益者主要是开发商。
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德利地区更新就采取的 MUT 模式。这种模式利于解决大规模改造带来的融资困难问题。但需 要有专业的预见性，具有一定的投资风险。
（3）软性城市更新模式（SUR）——这种模式的突出特点是，不强制居民一次性搬迁， 而是采取边更新边搬迁的方式，且注重原住民的参与。政府设立专门的更新机构，为所有涉 及的参与者即房屋所有者、租户等提供专业的支持、信息和补贴，补贴源于财政税收和个人 资助。如澳大利亚 Vienna 的更新。其优点是社会标准优先，充分考虑了原住民的利益，利 于解决社会矛盾。该模式解决了在更新过程中如何对待原住民，政府扮演的角色及补贴的确 定方法。但在更新过程中易出现投机行为，政府需发挥其监控作用。
（3）安置方式——岗厦采用就地安置的方式，加大了改造的难度。 （4）社会生态环境——岗厦多样化的人群与多元性的业态和活动以及原住民强烈的宗 族观念，共同构成了和谐稳定的社会生态环境。 因此，在现有的条件下，利润空间小，自身条件和利润驱动不足使项目无法吸引开发商， 不会自发形成市场开发。 提高容积率不可行；提高拆赔比不可行；降低拆赔比也不可行；异地安置，土地资源又 极其紧张；而安置到关外，村民是不会同意的。所以只有从优化更新模式方面寻找改造途 径……
深圳岗厦旧改 规划
城市商业、文化、娱乐
（相对）专属领域
底层完全开放，向上设专属领域
开放与专属
既需要开放的城市生活体验，也要专属领域。
N
N
价值分析
62
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
一梯两户
一梯两户 一梯两户
标准层楼型分布图
一梯三户
一梯四户
一梯四户
一梯四户 一梯四户
户型分布图
80-100平方米户型 90-140平方米户型 180-220平方米户型 230-250平方米户型 360-420平方米户型
福
华
路
地
下
商
业
晶岛国际 138000m2
SHOPPING MALL 100000m2
配套商业
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深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
中心区商业分布
岗厦河园片区项目是城市综合体，各期 业态应发挥地段特点、互补互利。 其他期商业能提供： 大型SHOPPING MALL，大型卖场，高档 室内环境，综合业态（影城、娱乐城、 餐饮中心等）
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
63
配套空间
会所 商业 连桥 庭院 门厅
回家流线图
会所
高档商业街 庭院
社区管理口
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深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
会所 社区管理口
庆典广场
公共区域流线 私属区域流线 社区管理口
回家体验
高档商业街区 社区管理口（大堂） 绿化庭院
会所
回家
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
滨河路 滨河路
红荔路
深南大道
塔楼上、下部分别收缩。上部各塔楼关系缓和，下部为城市立交桥路口让出空间。
滨河路
岗厦河园片区改造项目经济测算分析报告模版
关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 ——岗厦项目5.8容积率下评估机构：世联地产顾问公司 评估时间：2007年1月目录1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表- 3 - 2测算假设与不确定性因素评价- 4 - 2.1测算假设评价- 4 - 2.2不确定性因素评价- 5 -2.3可能影响项目收益的因素分析的评价- 6 - 3项目开发计划说明的评价- 7 -版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）所有，未经世联地产顾问（中国）书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
4项目成本测算评价- 8 -4.1项目建安成本的测算评价-8-4.2项目其他投资项目的测算评价-11-4.2.1前期费用评价- 11 -4.2.2管理费用评价- 11 -4.2.3营销费用评价- 12 -4.2.4房屋公用设施专用基金评价- 13 -4.3经营税金（指营业税与附加）评价-13-4.4土地增值税评价-13-4.5关于税收的补充说明的评价-13-5各类型物业销售价格确定- 14 -5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价-14-5.1.1市场风险预估评价- 14 -5.1.2岗厦各物业价格预测评价- 15 -5.1.2.1写字楼价格预测评价- 15 -5.1.2.2公寓价格预测评价- 15 -5.1.2.3商业价格预测评价- 15 -5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测-16-5.2.1写字楼物业价格预测- 16 -5.2.1.1中心区写字楼市场动态- 16 -5.2.1.2三级市场情况- 17 -5.2.1.3对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：- 18 -5.2.1.4项目销售期写字楼销售价格预测- 20 -5.2.2项目商业物业销售价格预测- 20 -5.2.2.1中心区商业物业概况- 20 -5.2.2.2相关商业物业介绍- 21 -5.2.2.3对本项目商业物业的销售价格预测如下：- 22 -5.2.3商务公寓物业销售价格预测- 22 -5.2.3.1区域商务公寓物业概况- 22 -5.2.3.2区域相关案例概况- 23 -5.2.3.3对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：- 23 -5.2.4各类型销售价格预测方案255.2.5项目住宅全部返还村民，未进行价格分析256对测算过程相关分项调整的说明256.1有关不可预见费256.2有关建设单位管理费266.3有关管理费266.4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费与竣工图编制费26 7经济测算结果分析与综合评价26关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表2测算假设与不确定性因素评价2.1测算假设评价A：金地报告分析过程⏹假设地价按旧改政策缴纳，按容积率2.0以下全免，2.0~4.5交20％，容积率4.5以上全交计算；⏹股份公司提出方案，划出1万平米土地股份公司自行建设；⏹集体物业全部返还集中商业；⏹金地大百汇公司投资回报率为10％；⏹金地大百汇建筑面积82.13万（其中：还建村民43.39万，公建0.6万，可售部分中公寓15.1万，写字楼9.0万，商业14.03万）；B：世联评价⏹金地报告对地价的测算是根据《市城中村（旧村）改造暂行规定》以与《关于市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》的相关标准测算，所选取的测算参数执行了政策的标准，对地价的测算结果合理；⏹.股份公司对本项目用地中1万平方米土地拥有的自行建设权利是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹将集体物业全部返还集中商业也是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹目前，行业对投资回报率的要求普遍集中在15%左右，金地公司取投资回报率为10%，属于行业对投资回报率要求的较低水平。
福田拆除工程方案设计
福田拆除工程方案设计一、前言为了城市的发展和提升市民的生活质量，福田地区的城市更新工程已经成为了一项紧迫的任务。
在这个过程中，拆除工程是不可避免的一部分。
本文将讨论福田拆除工程的方案设计，以确保拆除的安全、高效和环保。
二、工程概况福田地区是深圳市的主要商务和金融区，也是城市的发展核心地带。
随着城市的发展，一些老旧的建筑和设施需要被拆除，以让更多的空间用于新的建设和发展。
这些拆除工程包括住宅、商业建筑和基础设施。
在拆除的过程中，需要考虑到周边环境和人民的安全，同时要充分考虑到环保和资源的再利用。
三、方案设计的目标1.保障拆除过程的安全性，确保周边环境和人民的安全。
2.高效完成拆除工程，避免拆除给周边居民和商户带来过多的不便。
3.最大限度地减少对环境的影响，保护环境和节约资源。
4.对拆除产生的废弃物进行合理处理，实现资源的再利用和再生。
四、方案设计的内容1.拆除工程前的准备工作（1）确定拆除范围和具体项目首先要明确拆除的范围和具体项目，包括规划地图、拆除目标等。
在确定具体项目的同时，要综合考虑到周边环境和影响范围，充分考虑到安全性和环保。
（2）调查分析工程周边环境在拆除工程前，需要对周边环境进行全面的调查和分析，包括地质条件、周边建筑、交通情况等。
同时要了解当地政府和居民的意见和需求，并进行充分的沟通和协商。
（3）制定拆除方案和工作计划根据调查和分析的结果，制定详细的拆除方案和工作计划，包括拆除的具体步骤、时间安排、安全措施等。
在制定方案时要遵守相关法律法规，确保拆除工程的合法性和合规性。
2.拆除过程中的安全措施（1）建立安全管理制度在拆除工程中，要建立健全的安全管理制度，包括责任分工、安全培训、安全设施等。
同时要建立安全检查和监督机制，及时发现和处理安全隐患。
（2）采取科学的拆除技术在拆除过程中，要采用先进的拆除技术和设备，确保拆除的安全和高效。
同时要根据具体情况采取相应的防护和支撑措施，防止拆除过程中发生意外。
深圳市福田村旧村改造
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
技术路线
规划标准
福田村规划背景 福田村改造模式 福田村改造策略 福田村改造方案
中国城市 规划设计 研究院
完整 规划 改造 策略
团队 组成
市场经济
项目整体功能定位
世联地产
项目整体功能比例分配
经济分析与预测 项目改造的模式研究
政府 决策 依据
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
改造区域在福田区 的位置
●本次改造的范围为： 福田路以东，福华路 以南，华强南路西， 滨河大道以北隶属福 田村的多街坊，地区， 总用地面积约 ２７.３８公顷。 ●位于深圳市重要的商 圈---华强北商圈的南 部。中国城Βιβλιοθήκη 规划设计研究院深圳分院 2004.12
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
福田村改造的迫切性 和重要性
延续城市功能在空间上的延续； 改善环境消除隐患完善城市整体形象； 带动全区经济的发展； 加快深圳城市化步伐； 实现深圳市城市中心区整体形象的美化； 达到城市综合竞争力的全面提升。
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
城市定位
● ● ●
商圈福田 口岸福田 文化福田
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
五、福田村改造方案
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
福田村改造规划总体构思
营造片区特色：
文化内涵 商业底蕴
中国城市规划设计研究院深圳分院 2004.12
方案一
规划结构 ● 一个村民集中安置区 ● 一个商业商务中心； ● 两条主要商业街； ●
福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究77页文档
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
岗厦河园片区旧城改造项目简介
海田路 福华路 福华三路
彩田路 地铁岗厦站
交通
经由道路的到达
交通条件
岗厦河园片区临近会展中心站及岗厦站两个地铁站点，并将有地下通道与两 个地铁口直接相连。 其中会展中心站是1号线和4号线的交汇处。 此外，也将有深圳的首个地下火车站在中心区内兴建。
二、项目简介及初步规划
深圳CBD
深圳CBD目前已投入使用的甲级写字楼包括以航天大厦为代表的十三姐妹、 国际商会中心、安联大厦、诺德中心等、并有新世界中心、凤凰大厦、大中 华交易广场等尚未入伙。 深圳CBD将有Ritz-Carlton、Shereton、Shangari-la、Macro Polo等五星级 酒店在未来几年内投入使用。 深圳CBD有30万平方米的国际会议展览中心以及其他公共配套设施。
四、项目进度
2006年7月27日，以金地大百汇为开发主体的岗厦河园片区旧城改造项目正 式签约，岗厦项目的运作正式启动 2006年8月14日，项目概念设计方案招标仪式顺利举行，参与招标的单位有 美国SOM公司，英国特里-法莱尔事务所，RTKL与华阳国际设计联合体，美国 HOK与深圳筑博联合体，境内设计单位中建国际几家富有盛名的设计单位。 目前处在前期策划和规划设计阶段，拆迁工作将在明年年初开始。 预计岗厦河园片区改造项目将在5年之内全部完工。
岗厦河园片区旧城改造项目介绍
目录
• • • • • • 片区介绍 项目简介 商业规划及业态分布 发展团队 项目进度 本次议题
一、片区介绍
深圳CBD
岗厦河园片区位于深圳CBD（商务中心区）。 深圳CBD位于福田区及深圳市的中心地带，是规划中的商务、商业中心。
深圳市岗厦河园片区改造new+
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
商业
• • 商业是本项目重点 本项目商业包括：13.5万㎡集中商业，12.5万㎡街区商业
12.5万㎡街区商业能做成什么模式？
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
城市
• •
二维发展—— 建筑是城市中的黑箱 多维发展—— 建筑是城市中的“透明体”
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
城市
• 二维发展： 分割城市空间的同时， 城市功能也被分割
12.5万㎡街区商业能做成什么模式？
......
深圳市岗厦园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
商业
12.5万㎡街区商业应该做成什么？
这是关键！从外部环境、内部因素两方面寻求答案。
深圳市岗厦河园片区改造项目概念规划设计 Concept Planning of Heyuan District Gangxia , Shenzhen Regeneration Project
中规院福田十五个村改造规划 PPT课件
文化娱乐用地
市政设施用地
17
福田辖区城中村
分村控制规划
水围
规划研究
2.功能布局
配套设施
医院
敬老院/绿地 托幼
广场 文化娱乐
小学 托幼
中学
小学
18
福田辖区城中村
分村控制规划
水围
规划研究
3.改造模式
区位分析
改造模式： 政府引导、近期股份公司与开发商
合作开发，远期引导股份公司自行开发
改造方式：远景全部拆除,分期分批滚动拆除改造
2 145
10
中期：
6. 改造建材市场用地，部分建筑作
为6号的腾挪空间
9
7. 改造临福民路ห้องสมุดไป่ตู้宅,部分建筑作为
7号的腾挪空间
远期： 8-10. 改造内部私宅用地
3 6
2
福田辖区城中村
分村控制规划
水围
现状分析
1.区位优势
靠近皇岗口岸
东北角设有地 铁出入口
未来地铁将直 通香港
皇岗路
广深高速
中心区
水围
皇岗口岸
滨河大道
3
福田辖区城中村
分村控制规划
水围
现状分析
1.区位优势
靠近皇岗口岸
东北角设有地 铁出入口
未来地铁将直 通香港
地铁站
至香港
4
福田辖区城中村
分村控制规划
近期：开发未利用土地或易改造用 地，积累资金
中期：选择滚动的启动点，开始滚动 改造私宅用地，局部拆除， 保留部分进行环境整治
远期：全部拆除
19
福田辖区城中村
分村控制规划
项目滚动与安排构想
水围
深圳岗厦河园片区01-2地块建筑设计 各专业说明
旗开得胜总体设计一、设计依据：1、甲方提供的方安投标设计任务书。
2、甲方提供的基地内红线图及市政道路示意图。
3、国家及深圳市相关规范、规定。
二、项目概况：本项目地块位于深圳CBD南区东边岗厦河园片区；地块呈长方形，四边均有市政道路，交通便捷。
西侧为金田路，东侧为待建的中心二路，北侧为中心三路，南侧为福华一路。
地块周边城市配套设施完备，项目总占地6288平方米，可建设用地面积4175.63平方米，市政道路用地面积2112.37平方米，总建筑面积约76700平方米，其中毛容积率12.2，净容积率18.37。
本项目建筑部分包括43层超高层塔楼，4层商业裙房及3层地下车库，建筑高度185.1米。
本项目拟建成高品质的、超高层甲级写字楼，展示出现代化、国际化的商务办公形象，塑造进取、创新和富有效率的商务氛围，创造出片区商务新地标。
三、本次设计范围地下室、塔楼建筑、结构、设备各专业设计。
四、设计思想及设计原则1、坚持创新，关注品质，遵守国家各项设计规范。
2、外部造型以简洁、大气、优雅的风格为基调，形成具有标志性的现代建筑形象。
3、本工程为一类超高层建筑、耐火等级为一级，抗震设防烈度为七度，防水等级为Ι级，结构形式为框架筒体结构。
本工程设计按以上级别进行设计。
五、技术经济指标总用地面积：6302.7平方米总建筑面积：90209平方米其中：地下建筑面积：13509平方米地上建筑面积：76700平方米其中：裙房建筑面积：10499.8平方米建筑容积率：14.31建筑覆盖率：45.3%绿化率：26%车位数：319个结构标高：185.1m最高标高：205.0m旗开得胜建筑层数：地上43层，地下3层高层建筑防火分类：1类建筑耐火等级：1级结构类型：框筒抗震设防烈度：7级结构方案设计说明一、工程概况本项目地块位于深圳CBD南区东边岗厦河园片区。
西侧为金田路，东侧为待建的中心二路，北侧为中心三路，南侧为福华一路。
项目功能为高品质的超高层甲级写字楼。
福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究共77页文档
41、俯仰终宇宙，不乐复何如。 42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。 43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。 44、欲言无予和，挥杯劝孤影。 45、盛年不重来，一日难再晨。及Байду номын сангаас 当勉励 ，岁月 不待人 。
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
END
中规院深圳分院：深圳市福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究
新宿CBD 的建设至今已 逾40年，已成为发展较为 成熟的国际知名CBD之一。
经过40年的发展，新宿总 用地面积已达到270公顷， 其中集中商务办公区占地 56公顷（未包括边缘办公 区及零星分布的办公面 积），零售商业娱乐功能 占地84公顷。
地铁
城市购物中心规划 商业面积近30万， 可能形成专业零售 区，但需要经受市 场和时间考验 — A区
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
确定项目 整体功能定位
地块可能承担的功能结构
A区——专业零售区。
难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。
福田中心区岗厦河园旧村改造 规划研究
汇报初稿
委托方：福田区旧村改造办 合作方：中规院深圳分院
项目背景
委托中规院及世联从理论及市 场经济方面进行本项目的整体 规划研究
国土局的想法 沿路局部改造
不同观点
代表：规划部门
福田旧村改造办的想法 整体改造
代表：区政府
1、整体改造增值空间不足 以弥补资金缺口。
2、将现有建筑全部拆成垃 圾，是一种浪费。
新宿CBD发展历程
日本桥、银座是东京最老的商业、商务中 心，成为东京的都心。
20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能， 新宿 政府决定将距离银座约5km处的新宿地区建 设成为综合性副都心，发展规划于1960年公 布。
新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿 地处两条重要干道交叉口上。
银座
东京新宿
本项目还应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧、 高档食府、游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初 上的中心区也变的更有生气，更加繁荣。
许宗衡深圳贿本
许宗衡深圳贿本2019-10-10龙年岁末，深圳湾填海区⽩⽯路与深湾五路交会处西南，⼀块被掩在围墙内的⼟地杂草丛⽣。
在城市规划⾥此处标为“九号地块”，围墙⼀侧是法式风情⾼端住宅区。
这⾥是深圳市区三⼤豪宅⽚区之⼀。
附近的⼈少有知道这⾥是“联泰红树湾”所在，更少⼈知道“九号地块”与深圳市前市长许宗衡之间的纠葛。
在变更该块⼟地规划及⼴东省联泰集团有限公司（下称联泰集团）总部迁⼊深圳等事项中，许宗衡为之提供帮助，先后三次共收受该集团董事长黄振达港币1500万元。
如今距许宗衡的死缓判决已⽣效⼀年⼜半，其案情始得披露。
《财经》杂志获得的司法材料表明，2001年⾄2009年，许宗衡在担任深圳市委常委、组织部长、深圳市政府常务副市长、市长期间，利⽤职务便利，63次收受九家单位或个⼈的贿赂款，共折合⼈民币3318.489万元。
现年57岁的许宗衡，出⽣于湖南衡阳⼀个普通的铁路⼯⼈家庭。
进⼊仕途后，他历任湖南省衡阳市委组织部部长、深圳市委党校常务副校长、深圳市委组织部部长和深圳市委副书记、市长等职。
正是他⾸次打破了深圳特区⾏政⾸长由中央“空降”的历史。
深圳地处改⾰开放的最前沿，许宗衡在任时曾因致⼒于推动关内外⼀体化，启动“⾏政权三分”的机构改⾰等颇受赞誉，但终因腐败落马。
许宗衡案主要涉及⼟地和官位两桩⽣意，牵涉政商两界⼈物。
市委组织部部长和市长的职位为其寻租提供了政治资本。
包括深圳市龙岗区原区委书记余伟良、深圳市龙岗区原政协主席陈胜兴均向许宗衡买官；涉及的商⼈除黄振达，还包括深圳海王集团股份有限公司（下称海王集团）董事长兼总经理张思民等⼈，涉及建设⽤地规划调整、⼟地纠纷、债务重组、⼦⼥⼊学等事宜。
作为深圳经济特区成⽴32年来⾸位落马的⾏政⾸长，许宗衡案可谓教训深刻，影响深远，但有关案情层层加密，庭审低调完成，公众⽆从获知细节，缺乏反思的信息条件。
两次卖官1993年之前，湖南⼈许宗衡在本地从仕16年，官⾄湖南省衡阳市委常委、组织部部长。
逆做法施工在岗厦旧城改造项目中的应用
逆做法施工在岗厦旧城改造项目中的应用发表时间：2018-10-23T14:53:40.490Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第15期作者：王建忠[导读] 岗厦河园片区旧改项目中区4#地块工程位于深圳市中心区，深南大道以南，彩田路以西，金田路以东，福华路以北。
摘要：现如今，我国经济水平不断提升的同时带动了建筑行业的发展，本文就逆做法施工在逆做法施工在岗厦旧城改造项目中的应用展开分析。
关键词：逆做法施工；岗厦旧城改造项目；应用1、工程概况岗厦河园片区旧改项目中区4#地块工程位于深圳市中心区，深南大道以南，彩田路以西，金田路以东，福华路以北。
本工程逆做区平面占地面积约为9000m2，主要包括四层地下结构和上部30层塔楼结构（含裙楼三层），其中逆作法施工的部位为地下室结构。
逆做区地下室结构体系为：基础采用旋挖钻孔桩，竖向构件采用钢管混凝土柱及混凝土墙体，水平构件采用型钢梁结合钢筋桁架板楼面。
根据现场实际情况，4#地块基坑土方已基本完成北侧正作挖土，但东侧、南侧靠地连墙部分预留的逆作土体尚未开挖，西侧与3#地块预留的逆做土体相连。
目前，逆做区旋挖桩基已经施工完毕，逆做区土体现状为两级平台，平台最宽处约45m，最窄处约为17m。
逆做区桩基大部分为钻孔灌注桩，并有少量的挖孔桩，桩基施工时，需要局部降水。
为防止地下水位下降，基坑土（水）压力使周边地面下沉或基坑变形。
在施工过程中，需要对基坑周边进行回灌补水措施，回灌补水措施应从逆作区桩基施工开始直至逆作区地下室结构全部施工完成。
2、逆做法施工在岗厦旧城改造项目中的应用要点2.1地连墙冠、腰梁施工①严格控制冠（腰）梁混凝土性能，钢筋绑扎采用砂浆垫块，保证保护层厚度。
②严格控制冠（腰）梁标高、钢构埋件定位。
③冠（腰）梁上需预留后注浆孔，注浆孔采用钢套管预埋留置，每条钢套管长度为2m，孔径200㎜，水平方向@2000布置。
④冠（腰）梁与内衬墙连接一侧上下均需焊接固定止水钢板（-4×300）。
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地块可能承担的功能结构
难以形成
A区——专业零售区。 C区——商务办公区。
×
E区——公共管理及办公机构区。
B区——次级零售区。
可能形成
D区——娱乐、临时居住区。
√
F区——居家住宅区。
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
力。 F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。
地块在中心区的功能地位
公共管理及办公机 构区已经形成 — E区
商务区已经形成， 由于聚集效应，中 心区西侧可能形成
— C区
中心区居住物业大 量存在，已经形成 居住区，中心区周 边已形成 —F区
地铁
会展中心将带动 会展经济
—A区： —B区： —C区： —D区： —E区： —F区：
周边区域 功能延续 动态发展
山脉
天然 屏障
D区
F区
娱乐、
B区
混 及临时 A区 合 居住区
居住区 次级
区
零售区 专业
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
河
流
铁或 路海
湾
国际成熟CBD功能结构
A区——专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所 售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。
1、掩盖式改造不利于中心区发展， 应从政治、区位角度考虑，完善 中心区功能体系
2、岗厦村改造因其特殊区位不具有 效仿性，对社会影响意义深远。 整体改造所换来的综合效益将会 远远超过付出的经济成本。
3、应改造为综合区而不是单纯居住 区。加大商业功能，减少居住功 能，能最大限度减少资金缺口
客户目标
通过地块的整体规划，达到以下目标： 完善中心区功能 提升地块区域形象 经济平衡
地铁
城市购物中心规划 商业面积近30万， 可能形成专业零售 区，但需要经受市 场和时间考验 — A区
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
确定项目 整体功能定位
地块可能承担的功能结构
A区——专业零售区。
难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。
福田中心区岗厦河园旧村改造 规划研究
项目背景
委托中规院及世联从理论及市 场经济方面进行本项目的整体 规划研究
国土局的想法 沿路局部改造
不同观点
代表：规划部门
福田旧村改造办的想法 整体改造
代表：区政府
1、整体改造增值空间不足 以弥补资金缺口。
2、将现有建筑全部拆成垃 圾，是一种浪费。
3、破坏了岗厦村的旧有文 化及生活习惯，破坏了 现有商脉。
B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位 于A区一侧或围绕A区不连续分布。
C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。
D区——娱乐区、旅馆及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个
区而实现商业价值。 E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
确定项目 整体功能定位
Hale Waihona Puke CBD内峰值地价与物业承租能力模型
1 专业零售、娱乐物业
2
商务办公物业
3
旅馆、临时居住物业、批发业
4 居家物业及其它物业
可从峰值物业租金大致判断峰值地价点
峰值地价点所在区域成为CBD核
美国部分城市的CBD功能
确定项目 整体功能定位
从市场角度验证项目地块的功能定位
1、纯居住物业 2、临时居所物业 3、商业娱乐物业 4、办公物业
1.纯居住物业
目前中心区已建或在建的纯居住型住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花 园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、 嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平方 米。
客户问题
项目整体功能定位 项目功能比例分配 项目容积率确定 项目经济测算 开发模式研究
技术思路
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
确定项目 整体功能定位
项目整体功能比例分配
成功CBD 功能比例
深圳中心区 功能比例
B区——次级零售区。 可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块最大价值。 C区——商务办公区。 难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。
D区——娱乐、旅馆及临时居住区。
可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成D区的良好条件。 E区——公共管理及办公机构区。 难以形成。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。 F区——居家住宅区。 可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形
2.临时居所物业
临时居所即主要用于投资租售的小户型住宅和商务式酒店公寓，它集 居住、办公、休闲为一体，很受小生意人及商务人士的青睐。
住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶 层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。
由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考 虑到村民的拆迁返建需求，纯居住物业应定位为中高档次。
由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，而中心区的规划居住人口 仅为7.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的纯住宅物业开发规模不宜 过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。
地块周边市场 物业分析
发现中心区 功能缺陷
初步确定项目 功能比例
整体功能 比例验证
确定整体功能 比例分配
容积率确定
中心区 容积率分布
中心区 地面地价分布
地块现状 容积率
周边区域 容积率分布
确定核心位置 核－框理论
确定容积率 范围
经济 测算
确定 容积率
项目整体功能定位
中心区功能块 分析
CBD案例研究
国际CBD案例研究得出的结论
成熟CBD存在峰值地价点 峰值地价点所在区域成为CBD核 临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使
CBD充满活力 地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位 综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势 容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善
概念化的CBD功能示意