房地产市场调研培训课件世联地产内部

房地产市场调研研究
目录
房地产市场调研流程 房地产调研报告撰写
知己知彼，百战不贻；不知彼而 知己，一胜一负；不知彼不知己，每 战必败。
——《孙子兵法》
房地产市场调研流程
城市调研流程 专项调研流程
城市调研流程
城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产 业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测 发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与 否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。
报告写作阶段
1、确立报告写作思路、模式及框架。
3、初稿完成后由部门全体人员进行 审阅，并提出修改建议。
2、根据职责分工，由专人主笔报告 写作，其余人员进行资料整理、录入， 并辅助写作。
4、完成报告并向领导提案。
专项调研流程
专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计 并进行分析，为策略部门或发展商提供真实市场 情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确 的定位、操作。
调研准备阶段
实地调研阶段
报告写作阶段
调研准备阶段
---成立市场调研小组
根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组 长，并确定小组人数。
调研准备阶段
---为本次调研定向
认识本次调研的目的、 需取得的成果，确定调 研方法及明确分工。并 拟定调研计划，报部门 经理审批。
调研准备阶段
---相关物料准备
注： 对整个城市的调查需从多角度进行了解，通过城市结构划分、规划、经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。
实地调研阶段
---及时、详尽记录信息
要求调研人员在进行调研 时尽可能详细纪录楼盘或 相关信息，建议与被调研 者建立良好的人际关系， 方便为后期数据、信息取 得支持。
注： 通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。
实地调研阶段
---按计划开展工作。
需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、 建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。
具体工作包括：
1地块附近调查 2地块所在区域调查 3整体城市调查
实地调研阶段
---地块附近调查
此区域的调查为项目调查重点，主要包括地 块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、 区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在 售项目、已成小区等，生活配套包括医院、 学校、超市、商场等。
实地调研阶段
---服务内部
调研过程中应留意地块 信息和发展商信息，为 市场拓展人员提供相关 资料。
实地调研阶段
---周期性工作
对于普查调研，应进行周期性工作。 具体周期根据城市不同而定（如半个 月、一个月、一个季度等），调研所 获得信息应及时输入数据库，予以信 息更新。
无声之处听惊雷
——耳听为虚，眼见为实。报告写作阶段。
根据出差人数及外出天数进行经费预算，报领导审批。 由专人准备市调所需的地图、调查表格、照相机、名片等。
调研准备阶段
---基础信息收集
➢有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位） ➢项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）。 ➢项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、 房地产发展水平等）。
注： 此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档次，为项目定位提供依据。
实地研阶段
---整体城市调查
主要方向包括：
政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解整 个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。 城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费人群、 地理位置等情况。 城区大型在售项目及大型已成熟社区。 城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构（人口、 性别、教育、收入水平等）。
实地调研阶段
---及时、详尽记录信息
要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议 与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。
实地调研阶段
---初步确定报告框架
当天工作结束后小组全体成员 应立即整理各自掌握的调研信 息，总结调研中存在的问题并 找到解决方法，并初步讨论报 告写作思路。
实地调研阶段
---项目地块调研
抵达目的城市后，所有成员必须立即前往项目所在地进 行实地调研。 （途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况， 为开展调研提供准备） 对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、 坡度等。
注： 此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。 通过对项目地块的了解，可以增强对本调研的认识，并有目的性的开展工作。
实地调研阶段
---按计划开展工作
需着重调查的方向有：政府机关 （包括统计局、规划局、建设局 等）、在售楼盘、已成小区、商 业中心等。
注： 此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。
实地调研阶段
具 体 工 作 包 括
➢ 在售楼盘调查 ➢ 大型厂矿企业调查 ➢ 商业中心调查 ➢ 已成社区调查 ➢ 行政机关调查
注： 地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品 建议时更有针对性。
实地调研阶段
---地块所在区域调查
此区域一般按经济发展状 况或区级行政划分， 需要调查方向包括：
区域政府部门（主要是所在区域居委会、村 委会等）， 了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。 区域商业中心，大型生活配套。 在售楼盘，大型已成社区。
调研准备阶段
实地调研阶段
报告写作阶段
调研准备阶段
成立市场调研小组 根据工作量，设立 市场调研小组并确 定小组人数，选出 调研组长。
调研准备阶段
---为本次调研定向
了解本次调研的目的、需 取得的成果，确定调研方 法及明确分工。并拟定调 研计划，报部门经理审批。
注： 计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专 项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。
调研准备阶段
---相关物料准备
由专人准备市调所需的地图、调查表格 （包括项目简介表、问卷等）、照相机、 名片等。
调研准备阶段
---基础信息收集
•在售房地产项目。 •大型已成社区。 •城市基础信息
（包括人口结构、产业结构、城市规 划、经济水平、房地产发展等）。
纸上得来终觉浅，绝知此事须躬行
准备做足，开始实地调研阶段。