城市更新业务基本知识全解

2005年11月，深圳划定国内第一条城市生态保护线，城市生态保护范 围内禁止建设，974平方公里土地被划入线内，约
2. “城中村”生活条件急需改善
城中村，又被称为“都市里的村庄”是城市化进 程中出现的一种特有的现象，是一种城市和农村 结合的形式。
有关深圳城中村的报道,往往与违建、治安混乱、 消防困难联系在一起，而鲜见正面情况。由历史 原因形成的“城中村”，已经严重抑制了城市的 发展。“ 接吻楼”、“一线天”、“贴面楼”、 “握手楼”，采光通风条件差，基础设施不完善， 各种管线杂乱无章，街巷狭窄、拥挤，存在严重 安全隐患。
✓ “三来一补”形成的大量厂房已经不能满足现行深圳的发展，目前通过城市 更新，对旧工业区进行升级改造，重点扶持城市支柱产业和主导产业的发展， 逐步淘汰高能耗、高污染、低效益产业，“腾笼换鸟”推动城市产业升级， 提升土地经济效益。
三、深圳城市更新政策演化
三、深圳城市更新政策演化
3.1 涉及深圳城市更新法律体系（一）
目录
第一部分 深圳城市更新政策解读 第二部分 城市更新融资模式
第一部分 深圳城市更新政策解读
一、城市更新的基本概念 二、深圳进行城市更新的依据 三、深圳城市更新的政策演化 四、城市更新的流程 五、城市更新中土地成本的构成 六、深圳进行城市更新的意义
一、 城市更新的基本概念
1.1 城市更新的含义
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商 业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规 划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
涉及深圳城市更新法律体系（二） ••（（11999933）-1深1-圳0涉9市）及宝关安深于龙处圳岗理区城深规圳市划经国更济土特新管区理法房暂地律行产办体权法属系遗（留问三题）的若干规定 •••••••••••（（（（（ （（（（（ （11122222222•••意••••••••••99900000000（（（（（（（（（（（（（99900000000见22222222222278924444552•认•••••府•••••••000000000000）-）））------（（（（（（（（（（（（（010111010000000000000定 办广 两 两06011046667778999982222222222222深6-------） --） ） ---） ） ） -0000000000000办 [东 规 规2220102-010015•••••••••易 •地 •••2圳11111111111111（ （ （ （ （ （ （ （ （ （ （ （ （3681267深 《 深 关 深 转3229-00法省 --000000000000022） ） ） ） 日 ） ）若 返闲-----1深 深2222222222222） ） ） ） ） ） ） ） ----年-圳 深 圳 于 圳 发010011拆0001110000000000000中 深 中 深 ） 关 关干 还置）55753圳 圳涉]拆 关 关 关 龙 深 深 689025市 圳 市 推 市 省1111111111111深5） ） ） ） ）迁月共 圳 共 圳 深 于 于-） -）规 用）土1111111112313关经 经5除 于 于 于 岗 圳 圳12原 市 人 进 城 国圳） ） ） ） ） -----） --《 关 《 深 深及管号1深 市 深 市 圳 深 深深 用定 地15关地0001100于济 济重 拆 加 试 区 市 市旧 闲 民 “ 市 土3） ）市城 龙 深 深5692321深 深于 圳 圳理圳 宝 圳 城 市 圳 圳圳 地土深 闲于处日农特 特深--） --） ）建 除 强 行 城 规 人村 置 政 三 更 资拆 城宝市 岗 圳 圳圳 圳推 市 市1001规市 安 市 中 处 市 市市 审地圳 置宝理）村区 区土优深2361类 重 房 拆 市 划 民改 土 府 旧 新 源除市安更区市市市市进 工 工圳定））））委龙委村理城城城 批市 土使安规深城处处地化圳城建地除更国政造地关”办厅重更区新基城城宝城宝业业深《深深深岗深房中中(市操城地用龙则圳市理理城权空市旧市类产重新土府政处于改法关建新、单层市市安中安楼及圳国圳圳圳两圳地村村更作市处权岗市化历历属间房村更城登建拆委关策置工造于类单龙元集更更村龙宇其市市有市市市区市产（(新规更置交两城历史史及资屋)旧新市记类除城于工业促“城元改岗规体新新（岗转他住土原人人城人登旧单程新办易区市史遗遗更建源征村项更历城重市深作区进三市规造区划经项办两旧两让产房地农民民市民记村元提法若自更遗留留筑配收)目新史市建更入方升节旧更划暂改、审济目法区村区暂业新保上村政政化政历）规速(干行新留生违物置与修范项遗更类新推案级约”新审行造光批组保实城）城行用障房集府府土府史改划专规开单违产法法信促补订围目留新项进项改集改》项批规暂明操织障施市改中办地发屋体关关地关遗造编项定展元法经私息进偿草内实问项目城目造约造目操定行新作实性细化造村法使律展征经于于管于留总制行的的规建营房核产实案土施题目规市用的用工房作规区规施住则转扶（的用规收济印技进理坚问体动通新划筑性若体查业施)地主处操划更地若地作地规定及则拆房（为持旧通权划评组发一办决题规术计知安制的违干流转办权体理作公新审干的实产则的坪除配正国资村知出系估织深步法查若划规划翻定处法规程型法属确工基共工查意若施证实山重建式有金）让办非圳定加处干纲身计理建定（（升清认作本设作操见干意注施新建比）土管改若法农市强违规要（工划决筑及试级理工的程施的作意见销意区类例地理造干四》建原规法定（试业申定若实行的工 作 若 序 用 意规见(操见拆城暂交 暂工规试农设行2划建区报（干施））意作 的 干 的 地 见程0作除市 行接 作 行定行村用国 筑）等2指0规细见指 通 意 通 移规重更 规0与 的 办5)集地土 和7引的定则（0－引 知 见 知 交则0建新 定管 若 法体和9管 违（个 通及12补(）（类项【理 干》+经征0理 法试旧 知实偿1试6城目2实 意的济地决 用0行城施文0工行）市工施 见通1组返定 地）旧细件作0）及更作方知织还的】村则）程新批指案非用决2改序0复单引》农地定造7（元号建土项试旧)设地目行屋用使的）村地用处范和权深理围征交龙
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
一、 城市更新的基本概念
1.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为
主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位
确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目 标和责任的基本管理单位 多个项目
一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
一、 城市更新的基本概念
1.4 城市更新的规划设计
一、 城市更新的基本概念
1.4 城市更新的规划设计
二、深圳进行城市更新的依据
1.土地严重不足
➢ 深圳作为中国第一个经济特区，经过30年的高速发展，已从原来的小渔村 崛起为国际化大都市，而在创造出举世瞩目的“深圳速度”背后，这个年 轻的城市也正面临土地、资源、环境、人口四个“难以为继”发展瓶颈， 其中，土地资源的稀缺成为第一问题。
➢ 深圳的行政区陆域面积只有1991 平方公里，是北京的1/9，上海、广 州的1/3，而这片土地上却拥有着1300 万人口，这使深圳成为中国人口
密度最高的城市。 ➢ 2008年深圳市建设用地已经达到917平方公里。2009年，根据国务院批复
的《深圳市土地利用总体规划大纲（2006－2020年）》：至2020年深圳 市建设用地规模不能突破市域面积的50%（976平方公里）。 ➢ 也就是说，今后11年内，深圳建设用地面积仅可净增59平方公里，年均仅 4平方公里，而在未来一段时期全市各类用地需求高达300平方公里。
二、深圳进行城市更新的依据
3. 土地经济效益低，产业转型升级的需要
✓ 从土地利用的经济效益来看，2012年每平方公里土地G D P产出为6亿元人 民币，虽然在国内领先，但还不到新加坡的(14.2亿元/平方公里)的零头。
✓ 尤其值得关注的是，土地利用效益“二元化”显著。特区内四个区单位面积 创造的G D P是特区外创造G D P量的5.5倍；特区外的工业用地效益仅为特 区内的15%。
一、 城市更新的基本概念
1.2 城市更新的三种模式
综合整治类 功能改变类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类