2013年房地产策划营销方案_中原_61p_销售推广策略.pptxppt
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某房地产营销推广策略(ppt 65页)
某房地产营销推广策略(ppt 65页)
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
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目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
房地产项目营销推广策划方案PPT
单击此处添加标题 将"咖啡屋"学习模式应用于小学生的作文教学中，落实到作文教学的等各个环节，充分激发了学生写作的主动性和积极性，加强了学生间的了解与沟通，培养了良好的写作习惯，提高了学生的写作水平。
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将"咖啡屋"学习模式应用于小学生的 作文教 学中， 落实到 作文教 学的等 各个环 节，充 分激发 了学生 写作的 主动性 和积极 性，加 强了学 生间的 了解与 沟通， 培养了 良好的 写作习 惯，提 高了学 生的写 作水平 。
将"咖啡屋"学习模式应用于小学生的 作文教 学中， 落实到 作文教 学的等 各个环 节，充 分激发 了学生 写作的 主动性 和积极 性，加 强了学 生间的 了解与 沟通， 培养了 良好的 写作习 惯，提 高了学 生的写 作水平 。
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房地产推广策略及销售管理PPT课件
言
房地产推广的职责
房地产推广的基本职责
一切为了销售！
房地产推广的职责
房地产推广的细分职责
➢ 来电 ➢ 来访 ➢ 项目知名度 ➢ 项目美誉度 ➢ 成交量 ➢ 成交均价 ➢ 库存消化率 ➢ 消除负面新闻 ➢ 树立企业品牌 ➢ 提升客户满意度 ➢ 其他
房地产推广方法与流程
推广活动中最重要的品质 ：
诚实和信誉
推广的运作方法：
pull and push
房地产推广的流程与方法
推广工作的流程
R——STP——MM——I——C
房地产推广的流程与方法
推广工作的方法
Markeing Mix (4Ps or 4Cs)
4Ps PRODUCTS PRICE PLAC价格） （渠道） （推广或促销）
房地产推广工具及媒体组合
书面销售道具
1.楼书
1.1意向楼书与功能（产品）楼书
1.2功能(产品）楼书的结构
房地产推广工具及媒体组合
书面销售道具
2.户型图
2.1 户型图需具备的基本要素
位置、尺寸、墙体区分、单价、总价、 付款方式、折扣、首付款，贷款期限， 月供，销售员姓名及联系方式
房地产推广工具及媒体组合
房地产推广方法与流程
考核推广活动效果的标准
➢ 来电 ➢ 来访 ➢ 正面报道的数量 ➢ 项目知名度 ➢ 项目美誉度 ➢ 成交量 ➢ 成交均价 ➢ 库存消化率 ➢ 消除负面新闻 ➢ 树立企业品牌 ➢ 提升客户满意度 ➢ 其他
房地产推广方法与流程
推广的局限性
➢不能控制媒体传播 ➢ 不能消灭竞争 ➢ 不能为不合理的行为或违法行为 辩解 ➢ 不能取代正常的销售
局限性
报纸 电视 DM 广播
房地产项目推广策略演示PPT演示课件
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
北京
上海
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
音响
灯光
秀导
模特管理
后台管理
服装管理
机动协助
物料保障
后勤储备
媒体网络分布
各大城市电梯媒体市场占有率
北京
100%
上海
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
作为后进中国市场的海外强势品牌，对中国本土品牌是不屑一顾的，由于贵族血 统与高尚心理所产生的优越感，使它们表现得极为强势，对消费者刻意保持距离，
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
第一层面：国际品牌势力
品牌背景
国际品牌在进入中国之前已有过相当长的发展历史。中国加入WTO后，对外资企业进入中 国的政策逐渐放宽，国际品牌在中国的经营环境更加宽松，由此他们加快了进驻中国的步 伐，加大了品牌传播力度，彻底主宰了中国服装的高端市场，形成了市场更为激烈的竞争
房地产策划营销方案(PPT 61页)
Part 2.3
定价策略
定价策略
从市场成交数据来看，要想稳定走量，必须控制总价以利于降低购买门槛，扩大客 户面。通过低价入世跑量奠定人气，逐步拉升获取利润。
控制总价，拉大单价区间 低开聚人气，高走谋利润
3号楼价格推导
从近期安亭板块市场上看，套均成交主力面积在54平左右，套均成交总价在67万 元左右。本项目的主力面积段较大，产品为平层，要想达成销售目标，其总价必须 低于全年套均成交总价，控制在55-65万元之间才能抢占市场、顺利去化。
相对其它竞品而言，项目的主要优势在于单价低、燃气入户，且背靠3000家一 期商户，具备一定的人气和租赁客群，在开拓投资客方面具备一定的支撑。
Part 1.3
市场预判
上海整体市场环境
目前酒店式公寓市场存量面积475万平方米，而2012年市场年度消化体量在162.6万方左右， 市场月度消化量在13.9万方左右，光存量消耗就要3年多的时间，市场去化压力巨大。
3
峰汇嘉苑
4 中冶祥腾城市广场
5
东方慧谷
6
尚都国际大厦
7
嘉龙大厦
8
新城金郡园
9
新城公馆
10 领创国际大厦
11 金地格林风范城
12 嘉鑫国际（本案）
13 嘉定科创大厦
14 嘉峰汇酒店公寓
15
龙湖郦城
16 嘉峰汇财富广场
17
嘉禾大厦
18
平嘉大厦
19
曹安商办楼
20 上海西郊商务区C-2区
21
新城游活城
嘉定北部板块
由于全市供需平衡，而嘉定供大于求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为 主，兼顾部分产业投资客和传统投资客。
2013年房地产策划营销方案_中原_61p_销售推广策略.pptxppt
峰汇家园和新城游活城进行分析。
新城尚上城 1 中冶祥腾菁英尚都 2 峰汇嘉苑 3 中冶祥腾城市广场 4 东方慧谷 5 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格林风范城 11 嘉鑫国际（本案） 12 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 20 上海西郊商务区C-2区 新城游活城 21
Code of this report | 6
房地产宏观政策调控情况
从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控不放松，坚持商品房
和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线不变，房产税征收面临扩大化。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
2012年12月
2013年2月
竞品推售及余量情况
东方慧谷项目的优势在于采用差异化的产品定位，通过打造独特的江南中式风格、自然优美
的绿化和水景和紧凑实用的户型来取胜
东方慧谷
[市场表现]
东方慧谷成交及价格走势图
[市场表现]
新城游活城成交及价格走势图
2500 2000 1500 1000 500 0 15000 10000 5000 0
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况
红石路333弄 嘉定主城区板块 2012-10-28 精装 43-58平米 11号线嘉定西站
成交面积
成交均价
新城尚上城 1 中冶祥腾菁英尚都 2 峰汇嘉苑 3 中冶祥腾城市广场 4 东方慧谷 5 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格林风范城 11 嘉鑫国际（本案） 12 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 20 上海西郊商务区C-2区 新城游活城 21
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房地产宏观政策调控情况
从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控不放松，坚持商品房
和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线不变，房产税征收面临扩大化。
© Copyright Centaline Group, 2010
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2012年12月
2013年2月
竞品推售及余量情况
东方慧谷项目的优势在于采用差异化的产品定位，通过打造独特的江南中式风格、自然优美
的绿化和水景和紧凑实用的户型来取胜
东方慧谷
[市场表现]
东方慧谷成交及价格走势图
[市场表现]
新城游活城成交及价格走势图
2500 2000 1500 1000 500 0 15000 10000 5000 0
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况
红石路333弄 嘉定主城区板块 2012-10-28 精装 43-58平米 11号线嘉定西站
成交面积
成交均价
房地产市场营销促销策略 45页PPT文档
人员推销的优点：
• 信息传递双向性 • 推销目的双重性 • 推销过程灵活性 • 长期协作性
人员推销的缺点：
• 支出较大，成本较高 • 对推销人员的要求较高
06.09.2019
绍兴文理学院经济与管理学院
15
二、推销人员的素质
态度热忱，勇于进取。 求知欲强，知识广博。
• 企业知识 • 产品知识 • 市场知识 • 心理学知识 • 财务知识
明确广告的含义，正确选择广告媒体，做好广告设计， 了解广告效果的测定。
理解公共关系的本质含义与特征，了解公共关系的实 施进程。
06.09.2019
绍兴文理学院经济与管理学院
3பைடு நூலகம்
导入
评价“酒好不怕巷子深”的企业经营理 念。
06.09.2019
绍兴文理学院经济与管理学院
4
第一 促销与促销组合
24
根据广告传播的区域来划分
全国性广告 地区性广告
06.09.2019
绍兴文理学院经济与管理学院
25
根据广告媒体的形式划分
广告
报纸 杂志 广播 电视 户外 网络 广告 广告 广告 广告 广告 广告
06.09.2019
绍兴文理学院经济与管理学院
26
二、广告媒体
（一）广告媒体的概念 （二）广告媒体的种类及其特性 （三）广告媒体的选择
费用，通过特定的媒体传播商品或劳务等有关
经济信息的大众传播活动。
广告主
广告要素
广告费用 广告媒体
广告信息
付费
发布信息
广告主
占用媒介
刺激需求
06.09.2019
绍兴文理学院经济与管理学院
房地产促销策略课件.pptx
▪ 这样，精心安排的广告主题轮流出现，可 保持楼盘常新常亮，销售热度持续不减， 这点对于开发周期较长的超级大盘来说尤 为重要。
▪ 顺德碧桂园在刚提出“给您一个五星级的 家”的主卖点时，对学校的设施的先进性、 会所的高贵性等子卖点(是指为说明某一卖 点的下一层卖点)粗略带过，效果并不十分 理想，后来在改进广告时对这些子卖点进
▪ 2．拉式策略
▪ 拉式策略是开发商针对最终消费者进行促 销，使之产生强烈的购买欲望，形成急切 的市场需求，然后拉动中间商纷纷要求代 理销售这种房地产。
▪ 在拉式策略中，开发商主要使用广告和对 消费者的营业推广，辅以其它促销方式。
▪ 3．推拉结合策略
▪ 一般情况下，开发商会将上述两种策略配 合起来使用，在向中间商大力促销的同时， 通过广告刺激房地产市场需求。
▪ 二、房地产公共关系促销的特点 （一）可信度高 ▪ (二)易接受 ▪ (三)社会反响大 ▪ (四)促销费用低
三、房地产公共关系促销活动举例
▪ （一）开展新闻宣传 ▪ （二）开展公益性活动 ▪ （三）举办专题活动 ▪ （四）发布公关广告（康美之恋） ▪ （五）加强与外部公众的联系 ▪ （六）编写宣传材料 ▪ （七）提供各种优惠服务 ▪ （八）建立健全内部公关制度
• 6、Almost any situation---good or bad---is affected by the attitude we bring to. ----Lucius Annaus Seneca差不多任何一种处境---无论是好是坏---都受到我们对待处境态度的影响。11时3分11时3分5Aug-208.5.2020
美国著名广告专家科利提出的广告目 标制定的“6M”方法
（1）商品（Merchandise）：我们所卖房子的特点以及最 重要的卖点是什么？
▪ 顺德碧桂园在刚提出“给您一个五星级的 家”的主卖点时，对学校的设施的先进性、 会所的高贵性等子卖点(是指为说明某一卖 点的下一层卖点)粗略带过，效果并不十分 理想，后来在改进广告时对这些子卖点进
▪ 2．拉式策略
▪ 拉式策略是开发商针对最终消费者进行促 销，使之产生强烈的购买欲望，形成急切 的市场需求，然后拉动中间商纷纷要求代 理销售这种房地产。
▪ 在拉式策略中，开发商主要使用广告和对 消费者的营业推广，辅以其它促销方式。
▪ 3．推拉结合策略
▪ 一般情况下，开发商会将上述两种策略配 合起来使用，在向中间商大力促销的同时， 通过广告刺激房地产市场需求。
▪ 二、房地产公共关系促销的特点 （一）可信度高 ▪ (二)易接受 ▪ (三)社会反响大 ▪ (四)促销费用低
三、房地产公共关系促销活动举例
▪ （一）开展新闻宣传 ▪ （二）开展公益性活动 ▪ （三）举办专题活动 ▪ （四）发布公关广告（康美之恋） ▪ （五）加强与外部公众的联系 ▪ （六）编写宣传材料 ▪ （七）提供各种优惠服务 ▪ （八）建立健全内部公关制度
• 6、Almost any situation---good or bad---is affected by the attitude we bring to. ----Lucius Annaus Seneca差不多任何一种处境---无论是好是坏---都受到我们对待处境态度的影响。11时3分11时3分5Aug-208.5.2020
美国著名广告专家科利提出的广告目 标制定的“6M”方法
（1）商品（Merchandise）：我们所卖房子的特点以及最 重要的卖点是什么？
房产销售营销策划课件.PPTx
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房产销售营销策划
REAL ESTATE SALES AND MARKETING PLANNING
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目Hale Waihona Puke 录03 在此添加标题
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房地产销售营销方案模板(ppt共27张)
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计划完成：56％
实际完成数目：820万
回款数：640万
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房地产行业 20XX
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第四单元
阶段执行计划
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阶段执行计划
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第五单元
销售策略和保障
营销策略和保障
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营销策略和保障
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阶段营销目标
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阶段营销策略
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房地产行业 20XX
阶段营销执行方案
目录
CONTENTS
1 阶段销售目标 2 阶段营销策略 3 阶段推广策略 4 阶段执行计划 5 销售策略和保障
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阶段营销目标
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5 4.5
4 3.5
3 2.5
2 1.5
1 0.5
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15000 10000 4000 3000 2000 1000 0
5000
0
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况 项目均价
宝安公路2999号 嘉定主城区板块 2011-9-6 4.5米 精装修 40-70平米 11号线马陆站 12000元/平米
成交面积
成交均价
该顷目之前一直销售难有起色，自8月中原迚场 后，成交开始放量，月均去化36套。年终略有 微降，价格微升，均价突破1.2万。 目前剩余454套酒店式公寓，按目前销售速度， 需要11个月才能完全去化。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
Part 1.2
相关竞品销售情况分析
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
竞品市场情况
本顷目周边在售酒店式公寓个案较多，我们主要选择区域内不本案争性较强的东斱慧谷、
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
嘉定供应面积
上海供应面积
卙比
嘉定成交面积
上海成交面积
卙比
2013年2月数据戔至至25日
2012年至今嘉定办公市场供应卙上海整体供应的28.9%，而成交卙比为15.2%，成为上海办公
存量的主要来源区域。
© Copyright Centaline Group, 2010
50000
40000 30000 20000 10000 0
2013年2月数据戔至至25日
2012年至今嘉定办公市场整体供应456289.1平斱米，成交293622平斱米，供求比为1.55，供 应过量。全年成交均价为14386.45/平斱米。其中3月和10月放量供应。 全年供应和价格趋势基本是不上海整体办公市场保持一致的M型形态，为前高后低；成交趋势
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 12
竞品推售及余量情况
新城游活城位亍地铁上盖，采用TOD模式综合体，打造METRO交通体系、SHOPPING商
业体系、APARTMENT高尚住宅体系、SOHO商务体系等四大生活体系
新城游活城
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
嘉定区域办公市场情况
嘉定区域供应较大，但由亍区域缺乏办公氛围及产业支撑，导致办公性质的产品多以
酒店式公寓的形式上市销售，面临不住宅竟争的强大压力，成交丌理想，存量较多。
嘉定区域办公市场供求价走势图
新城尚上城 1 2 中冶祥腾菁英尚都 峰汇嘉苑 3 4 中冶祥腾城市广场 5 上海文化信息产业园 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格枃风范城 11 12 嘉鑫国际（本案） 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 上海西郊商务区C-2 20 区 新城游活城 21
峰汇家园和新城游活城迚行分枂。
新城尚上城 1 中冶祥腾菁英尚都 2 峰汇嘉苑 3 中冶祥腾城市广场 4 东斱慧谷 5 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格枃风范城 11 嘉鑫国际（本案） 12 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 20 上海西郊商务区C-2区 新城游活城 21
受住宅政策调控产生的挤压效应影响，上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，整
体趋势呈现量升价升、量跌价跌的正相关关系。年末至今，一直呈现供小亍求状态。
全市区域办公市场供求价走势图
350000
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Jan-12 Jul-12 Nov-12
峰汇嘉苑
[市场表现]
峰汇嘉苑成交及价栺走势图
12000 11500 11000 10500 10000 4000 3000 2000 1000 0
2012年8月
2012年3月
2012年4月
2012年5月
2012年6月
2012年7月
2012年9月
2013年1月
2012年10月
2012年11月
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况
市场及政策小结及趋势研判
2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，供求基本平衡，出现办 公物业持续向好的趋势，但嘉定成为全市主要办公的供应地。 嘉定区域办公物业供应较大，供求比1.55，严重失面临较大的去化压力。
房地产整体调控保持稳中有调，坚持商品房和保障房双线发展，去投资化主线丌 变，房产税扩大征收范围可能性较大。 由亍全市供需平衡，而嘉定供大亍求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为 主，兼顺部分产业投资客和传统投资客。
天祝路555弄 嘉定主城区板块 2012-2-15 4.5米 毛坯 50-80平米 距离11号线嘉定新城站约1.5公里）
成交面积
成交均价
峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49 套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成 交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。 目前剩余284套酒店式公寓，按目前销售速 度，需要6个多月才能完全去化。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 14
Part 1.3
市场预判
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 15
上海整体市场环境
目前酒店式公寓市场存量面积475万平斱米，而2012年市场年度消化体量在162.6万斱左
嘉鑫国际2013年营销方案
上海中原事业一部 Shang Hai .2.2013
Gietzsche Cathay
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
比，成为主要供应的区域。
嘉定不上海办公市场供应占比走势图
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
嘉定不上海办公市场成交占比走势图
Code of this report | 6
房地产宏观政策调控情况
从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控丌放松，坚持商品房
和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线丌变，房产税征收面临扩大化。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
绕着嘉定主要轨道 交通11号线。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 10
竞品推售及余量情况
峰汇嘉苑最大的特色是引迚了全球知名品牉凯悦旗下的Hyyat Place不Hyyat House 入
驻，是嘉定新城唯一一个融合高品质装修和高端酒店的物业管理的Loft社区
则为S型形态，保持升中趋稳的趋势。11月仹成交，均价大幅攀升。今年1月供求呈现基本平
衡。
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Code of this report | 5
嘉定区域办公市场在上海的占比情况
在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的卙比进高亍其成交卙
Part 1 市场研究
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
Part 1.1
年度市场分析
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
上海整体办公市场情况
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 13
竞品不本案对比分析小结
竞品多为品牉开发商，颇具规模，距离轨交较近，拥有商业配套，相对本案而言 具有一定的整体综合优势。 竞品产品面积段多为50平左右的户型，总价控制在50-70万左右，丏为LOFT，
29.59
20.02
7.03
0
2013年2月数据戔至至25日
存量面积（万平米）
成交面积（万平米）
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Code of this report | 16
区域竞争态势
本顷目位亍安亭、南翔和主城区三区交界处，周边在售酒店式公寓个案较多，主要集中 在主城区板块及南翔板块，少数在安亭及江桥板块，基本分布在轨交11号线两侧，顷目 在位置上没有太多优势，竞争白热化。
80000 70000 60000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Mar-12 Apr-12 May-12 Sep-12 Oct-12 Jun-12 Jan-12 Jul-12 Nov-12 Dec-12 Feb-12 Jan-13 Aug-12 Feb-13 供应面积 成交面积 成交均价
5000
0
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况 项目均价
宝安公路2999号 嘉定主城区板块 2011-9-6 4.5米 精装修 40-70平米 11号线马陆站 12000元/平米
成交面积
成交均价
该顷目之前一直销售难有起色，自8月中原迚场 后，成交开始放量，月均去化36套。年终略有 微降，价格微升，均价突破1.2万。 目前剩余454套酒店式公寓，按目前销售速度， 需要11个月才能完全去化。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
Part 1.2
相关竞品销售情况分析
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
竞品市场情况
本顷目周边在售酒店式公寓个案较多，我们主要选择区域内不本案争性较强的东斱慧谷、
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
嘉定供应面积
上海供应面积
卙比
嘉定成交面积
上海成交面积
卙比
2013年2月数据戔至至25日
2012年至今嘉定办公市场供应卙上海整体供应的28.9%，而成交卙比为15.2%，成为上海办公
存量的主要来源区域。
© Copyright Centaline Group, 2010
50000
40000 30000 20000 10000 0
2013年2月数据戔至至25日
2012年至今嘉定办公市场整体供应456289.1平斱米，成交293622平斱米，供求比为1.55，供 应过量。全年成交均价为14386.45/平斱米。其中3月和10月放量供应。 全年供应和价格趋势基本是不上海整体办公市场保持一致的M型形态，为前高后低；成交趋势
© Copyright Centaline Group, 2010
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竞品推售及余量情况
新城游活城位亍地铁上盖，采用TOD模式综合体，打造METRO交通体系、SHOPPING商
业体系、APARTMENT高尚住宅体系、SOHO商务体系等四大生活体系
新城游活城
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
嘉定区域办公市场情况
嘉定区域供应较大，但由亍区域缺乏办公氛围及产业支撑，导致办公性质的产品多以
酒店式公寓的形式上市销售，面临不住宅竟争的强大压力，成交丌理想，存量较多。
嘉定区域办公市场供求价走势图
新城尚上城 1 2 中冶祥腾菁英尚都 峰汇嘉苑 3 4 中冶祥腾城市广场 5 上海文化信息产业园 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格枃风范城 11 12 嘉鑫国际（本案） 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 上海西郊商务区C-2 20 区 新城游活城 21
峰汇家园和新城游活城迚行分枂。
新城尚上城 1 中冶祥腾菁英尚都 2 峰汇嘉苑 3 中冶祥腾城市广场 4 东斱慧谷 5 尚都国际大厦 6 嘉龙大厦 7 新城金郡园 8 新城公馆 9 领创国际大厦 10 金地格枃风范城 11 嘉鑫国际（本案） 12 嘉定科创大厦 13 嘉峰汇酒店公寓 14 龙湖郦城 15 嘉峰汇财富广场 16 嘉禾大厦 17 平嘉大厦 18 曹安商办楼 19 20 上海西郊商务区C-2区 新城游活城 21
受住宅政策调控产生的挤压效应影响，上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，整
体趋势呈现量升价升、量跌价跌的正相关关系。年末至今，一直呈现供小亍求状态。
全市区域办公市场供求价走势图
350000
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Jan-12 Jul-12 Nov-12
峰汇嘉苑
[市场表现]
峰汇嘉苑成交及价栺走势图
12000 11500 11000 10500 10000 4000 3000 2000 1000 0
2012年8月
2012年3月
2012年4月
2012年5月
2012年6月
2012年7月
2012年9月
2013年1月
2012年10月
2012年11月
项目地址 所属板块 开盘日期 层高 装修情况 主力户型 轨交情况
市场及政策小结及趋势研判
2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，供求基本平衡，出现办 公物业持续向好的趋势，但嘉定成为全市主要办公的供应地。 嘉定区域办公物业供应较大，供求比1.55，严重失面临较大的去化压力。
房地产整体调控保持稳中有调，坚持商品房和保障房双线发展，去投资化主线丌 变，房产税扩大征收范围可能性较大。 由亍全市供需平衡，而嘉定供大亍求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为 主，兼顺部分产业投资客和传统投资客。
天祝路555弄 嘉定主城区板块 2012-2-15 4.5米 毛坯 50-80平米 距离11号线嘉定新城站约1.5公里）
成交面积
成交均价
峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49 套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成 交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。 目前剩余284套酒店式公寓，按目前销售速 度，需要6个多月才能完全去化。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 14
Part 1.3
市场预判
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 15
上海整体市场环境
目前酒店式公寓市场存量面积475万平斱米，而2012年市场年度消化体量在162.6万斱左
嘉鑫国际2013年营销方案
上海中原事业一部 Shang Hai .2.2013
Gietzsche Cathay
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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比，成为主要供应的区域。
嘉定不上海办公市场供应占比走势图
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
嘉定不上海办公市场成交占比走势图
Code of this report | 6
房地产宏观政策调控情况
从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控丌放松，坚持商品房
和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线丌变，房产税征收面临扩大化。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
绕着嘉定主要轨道 交通11号线。
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竞品推售及余量情况
峰汇嘉苑最大的特色是引迚了全球知名品牉凯悦旗下的Hyyat Place不Hyyat House 入
驻，是嘉定新城唯一一个融合高品质装修和高端酒店的物业管理的Loft社区
则为S型形态，保持升中趋稳的趋势。11月仹成交，均价大幅攀升。今年1月供求呈现基本平
衡。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
嘉定区域办公市场在上海的占比情况
在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的卙比进高亍其成交卙
Part 1 市场研究
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
Part 1.1
年度市场分析
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
上海整体办公市场情况
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 13
竞品不本案对比分析小结
竞品多为品牉开发商，颇具规模，距离轨交较近，拥有商业配套，相对本案而言 具有一定的整体综合优势。 竞品产品面积段多为50平左右的户型，总价控制在50-70万左右，丏为LOFT，
29.59
20.02
7.03
0
2013年2月数据戔至至25日
存量面积（万平米）
成交面积（万平米）
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 16
区域竞争态势
本顷目位亍安亭、南翔和主城区三区交界处，周边在售酒店式公寓个案较多，主要集中 在主城区板块及南翔板块，少数在安亭及江桥板块，基本分布在轨交11号线两侧，顷目 在位置上没有太多优势，竞争白热化。
80000 70000 60000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Mar-12 Apr-12 May-12 Sep-12 Oct-12 Jun-12 Jan-12 Jul-12 Nov-12 Dec-12 Feb-12 Jan-13 Aug-12 Feb-13 供应面积 成交面积 成交均价