房地产估价练习题_1
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A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费
1）楼面地价=土地总价/总建筑面积 土地总价=楼面地价*总建筑面积 =1000*10 000*(1+10%)^1.5 2）开发成本和管理费用 =1200*10 000*(1+10%)^1.5/2 3）销售费用=3000*10 000*2% 4）销售税费=3 000*10 000*5.5%
15、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关 系是（ ）。 Ａ、替代关系；Ｂ、互补关系；Ｃ、附属关系； Ｄ、没有关系
16、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工 程直接费为780元/㎡，安装工程直接费为450元/㎡（其中 人工费为50元/㎡），装饰装修工程直接费为900元/㎡ （其中人工费为45元/㎡），又知该地区土建工程综合费 率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工 程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程 人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装 饰工程费为（ ）元/㎡。
房地产估价练习题
1、某套住宅总价30万元，套内建筑面积 125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建 筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的 价格为（ ）元。
A．1765 ; B．2000; C．2069; D．2400
建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 ＝125＋25＝150㎡，300000÷150＝2000元/㎡
12、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ ） Ａ、经济适用住房与高级别墅； Ｂ、住宅与其配套的商业房地产 Ｃ、宾馆与写字楼； Ｄ、大城市郊区的住宅与高速公路收费
13、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流 模式下，资本化率（ ）。
Ａ、等于报酬率；Ｂ、大于报酬率；Ｃ、小于报 酬率；Ｄ、无法知道
14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款
3 000*10 000-1000*10 000*（1+10%）^1.51200*10 000*(1+10%)^1.5/23000*10 000*2%-3 000*10 000*5.5%
3000*10 000
=1-88.9%=11.08%
11、将房地产称为物业的国家或地区是（ ）。 Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港
2、某期房预计2年后竣工交付使用，目前 与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年 末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%， 风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目 前的价格为（ ）元/㎡。
A．3473 ; B．4365; C．4500; D.4635
期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房 期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，
4500
500 (1 8%)
500 (1Fra Baidu bibliotek 8%)2
4500 3%
3473元/m2
3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万 元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月 利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
Ａ、87； B、124；C、130；D、134
50+80/(1+1%)^8=124
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；Ｃ、 该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算
8、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是 （ ）。
Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长； Ｄ、修复时间较短
9、路线价法估价的第二个步骤为（ ）。
Ａ、设定标准深度；
Ｂ、选取标准临
街宗地；Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路
A．3868．92；B．4000．00； C．4072．54；D．4286．89
4000×（1＋0.3%）6＝4072.54，面积误差为 （100－95）÷95＝5.26%，超过《商品房销售管 理办法》规定的面积误差范围（3%），但由于合 同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此对此 问题可不予考虑。
4、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若 将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价 格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有 者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范 围是（ ）万元。
A．0～50；B．50～75；C．50～100； D．100～150
5. 为评估某房地产2007年9月1日的市场价 格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡， 约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在 6%以内不增加付款，实际产权登记面积为 l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日， 当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0．3%，则就上述情况对该可比实例成交价 格进行处理后的单价为（ ）元/㎡。
常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房
地产的资本化率为（ ）％。
Ａ、6； Ｂ、6.9
8.8；Ｄ、９
计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%
抵押贷款与自有资金的组合：
R0 MRM 1 M RE
R0--综合资本化率 M--贷款价值比率，即抵押贷款占房地产价值的比率， 一般介于60%~90%之间 RM--抵押贷款常数 RE--自有资金资本化率。
6、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线 价为1000元／m2，若按重叠价值法估价， 则前街影响深度为（ ）。 Ａ、9； B、 13.5； Ｃ、15；Ｄ、18
前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价） ×总深度
7、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴 纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
线价区段
10、某房地产开发商开发一幢建筑面积10 000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元 /m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开 发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理 费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售， 销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格 的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写 字楼的销售利润率为（ ）
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费
1）楼面地价=土地总价/总建筑面积 土地总价=楼面地价*总建筑面积 =1000*10 000*(1+10%)^1.5 2）开发成本和管理费用 =1200*10 000*(1+10%)^1.5/2 3）销售费用=3000*10 000*2% 4）销售税费=3 000*10 000*5.5%
15、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关 系是（ ）。 Ａ、替代关系；Ｂ、互补关系；Ｃ、附属关系； Ｄ、没有关系
16、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工 程直接费为780元/㎡，安装工程直接费为450元/㎡（其中 人工费为50元/㎡），装饰装修工程直接费为900元/㎡ （其中人工费为45元/㎡），又知该地区土建工程综合费 率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工 程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程 人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装 饰工程费为（ ）元/㎡。
房地产估价练习题
1、某套住宅总价30万元，套内建筑面积 125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建 筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的 价格为（ ）元。
A．1765 ; B．2000; C．2069; D．2400
建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 ＝125＋25＝150㎡，300000÷150＝2000元/㎡
12、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ ） Ａ、经济适用住房与高级别墅； Ｂ、住宅与其配套的商业房地产 Ｃ、宾馆与写字楼； Ｄ、大城市郊区的住宅与高速公路收费
13、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流 模式下，资本化率（ ）。
Ａ、等于报酬率；Ｂ、大于报酬率；Ｃ、小于报 酬率；Ｄ、无法知道
14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款
3 000*10 000-1000*10 000*（1+10%）^1.51200*10 000*(1+10%)^1.5/23000*10 000*2%-3 000*10 000*5.5%
3000*10 000
=1-88.9%=11.08%
11、将房地产称为物业的国家或地区是（ ）。 Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港
2、某期房预计2年后竣工交付使用，目前 与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年 末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%， 风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目 前的价格为（ ）元/㎡。
A．3473 ; B．4365; C．4500; D.4635
期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房 期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，
4500
500 (1 8%)
500 (1Fra Baidu bibliotek 8%)2
4500 3%
3473元/m2
3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万 元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月 利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
Ａ、87； B、124；C、130；D、134
50+80/(1+1%)^8=124
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；Ｃ、 该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算
8、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是 （ ）。
Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长； Ｄ、修复时间较短
9、路线价法估价的第二个步骤为（ ）。
Ａ、设定标准深度；
Ｂ、选取标准临
街宗地；Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路
A．3868．92；B．4000．00； C．4072．54；D．4286．89
4000×（1＋0.3%）6＝4072.54，面积误差为 （100－95）÷95＝5.26%，超过《商品房销售管 理办法》规定的面积误差范围（3%），但由于合 同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此对此 问题可不予考虑。
4、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若 将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价 格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有 者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范 围是（ ）万元。
A．0～50；B．50～75；C．50～100； D．100～150
5. 为评估某房地产2007年9月1日的市场价 格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡， 约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在 6%以内不增加付款，实际产权登记面积为 l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日， 当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0．3%，则就上述情况对该可比实例成交价 格进行处理后的单价为（ ）元/㎡。
常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房
地产的资本化率为（ ）％。
Ａ、6； Ｂ、6.9
8.8；Ｄ、９
计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%
抵押贷款与自有资金的组合：
R0 MRM 1 M RE
R0--综合资本化率 M--贷款价值比率，即抵押贷款占房地产价值的比率， 一般介于60%~90%之间 RM--抵押贷款常数 RE--自有资金资本化率。
6、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线 价为1000元／m2，若按重叠价值法估价， 则前街影响深度为（ ）。 Ａ、9； B、 13.5； Ｃ、15；Ｄ、18
前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价） ×总深度
7、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴 纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
线价区段
10、某房地产开发商开发一幢建筑面积10 000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元 /m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开 发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理 费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售， 销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格 的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写 字楼的销售利润率为（ ）