农村房屋买卖合同无效吗精编
农村房屋买卖案例精选：人民法院报
规 则 要 述01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。
02 . 《物权法》生效前善意取得农村房屋，买卖应有效农村房屋买卖发生在《物权法》生效前，不违反其他法律禁止性规定，满足善意取得制度构成要件的，应为有效。
03 . 虽未办过户登记，农村房屋买卖亦可成立善意取得农村房屋满足善意取得制度构成要件可产生物权变动后果，审查要件事实上应充分考虑农村不动产登记制度现状。
04 . 农村房买卖无效，并不导致拆迁利益分配方案无效农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，不必然导致双方事后达成的拆迁利益分配方案无效。
05 . 名为大棚租赁、实为房屋买卖，属违法用地而无效购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因影响该土地农业用途，属违法用地行为，应为无效。
规 则 详 解01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。
标签： 房屋买卖｜农村房屋｜同村村民｜一户一宅案情简介： 2010年，许某将宅基地及未建成房屋作价9万元转让给同村村民杨某，村委会在协议尾部加盖了印章。
2016年，许某认为该转让行为其未征得妻子同意，且协议违反国家土地政策及法律法规中宅基地禁止转让和一户一宅的规定，诉请确认协议无效。
法院认为： ①宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。
依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益发挥和农村经济发展。
依《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”规定，可看出该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。
农村房屋买卖协议有效吗-
农村房屋买卖协议有效吗?农村房屋买卖合同的出卖人和买受人均属于同一集体经济组织的，合同有效。
买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一集体经济组织，但之后将户口迁入该集体经济组织的，合同也有效。
接下来我将为您介绍农村房屋买卖协议有效吗?的法律知识。
一、农村房屋买卖协议有效吗?1、农村房屋买卖合同有效的情形（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。
如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。
农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。
农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
二、农村房屋买卖合同书卖方：（以下简称甲方），身份证号：买房：（以下简称乙方），身份证号：根据国家和_________省（市）法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_________;位于第_________层，共_________（套/间），房屋结构为_________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;（房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号）为_________。
城中村房屋买卖合同的效力(精选15篇)
城中村房屋买卖合同的效力（精选15篇）随着市场经济的快速发展，农村社会发生了巨大的转变，农村的房屋买卖日渐增多，农民往往将其在宅基地上建造的私有房屋出售，而购买者主要是同一集体经济组织的成员和其他集体经济组织的成员以及城镇居民。
农村私有房屋买卖日渐活跃，但我国现行法律法规中，对农村房屋买卖却并没有明确的允许或禁止性规定，也没有明确的具有可操作性的规定，而相关的规定之间又存在矛盾冲突的情形。
从而导致农村房屋买卖的合法性不确定以及农村房屋买卖合同的效力难以认定。
所以在面对农村房屋买卖合同效力认定的案件时，司法机关就显得力不从心，因为没有明确的法律判断标准，所以司法审判中就出现了类似案件不同判决、不同地方法院不同判决、上下级法院不同判决等现象。
而此类案件关系到市场经济的交易安全和农村社会的和谐稳定。
法律的缺失导致的这种司法漏洞，将会严重威胁到司法公正、经济发展以及社会的稳定与和谐。
一、我国农村房屋买卖合同的法律效力现状首先，从农民出售房屋的目的来看，主要基于以下几种情况：第一，融资。
房屋可以说是农民的主要财产，农民没有太多的融资方式，当他们遇到看病就医、做生意、婚丧嫁娶等情况需要资金时，出售房屋是非常重要的融资方式。
第二，一户多宅。
有的农民因继承等原因拥有多处房屋，但实际上并没有那么大的住房需求，从而使房屋闲置，得不到充分利用，出售房屋自然就成为一个很好地选择。
第三，进城务工，现在大量的农村人口进城务工，一年中大部分都在城市生活，并不在农村。
甚至许多人常年不回家，自然也就不需要太多的农村住房，所以也会选择将农村的房屋出租或者出售。
第四，搬迁。
有的农民离开其集体经济组织，到城镇或其他集体经济组织生活，所以卖房搬迁。
(一)立法现状从买卖合同的主体划分，通常将农村房屋买卖合同分为以下三种类型：1.同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，由于同一集体经济组织成员本身具有在该集体经济组织申请宅基地的特定身份，从而不会破坏宅基地使用权的分配原则和我国的立法精神。
宅基地上房屋买卖合同是否有效吗
宅基地上房屋买卖合同是否有效吗农村房屋是在宅基地上兴建的，⽽农村房屋和商品房存在⽐较⼤区别的，农村房屋不能⾃由在市场上交易，⽽商品房是可以⾃由交易的，那么宅基地上房屋买卖合同有没有法律效⼒?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、宅基地上房屋买卖合同是否有效吗宅基地上房屋买卖合同的当事⼈有民事⾏为能⼒，是真实意思表⽰，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效⼒。
《中华⼈民共和国民法典》第⼀百四⼗三条【民事法律⾏为有效的条件】具备下列条件的民事法律⾏为有效：(⼀)⾏为⼈具有相应的民事⾏为能⼒;(⼆)意思表⽰真实;(三)不违反法律、⾏政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
⼆、农村房⼦赠与协议在哪⾥公证需要提供市、县⼈民政府⼟地管理部门批准同意的相关意见的证明，才能办理赠与合同公证的有关⼿续。
1、办理赠与公证由赠与⼈住所地或赠与⾏为发⽣地公证处受理。
赠与不动产的，也可由不动产所在地公证处受理。
2、办理赠与公证申情⼈应提交下列证件和材料：赠与⼈的⾝份证件(居民⾝份证、户⼝簿、护照、通⾏证复印件);赠与书;赠与物清单及所有权证明，如房产证、存单等;3、赠与物为共有财产的，应提供共有⼈同意将财产赠与他⼈的书⾯意见;赠与物为集体所有的，应提交该集体组织成员同意赠与的书⾯意见;赠与物为全民所有的，应提交国有资产管理部门批准赠与的⽂件。
4、农村房屋赠与⼦⼥的，⾸先需要⼦⼥与房屋所有⼈都是同⼀村集体的成员，户⼝在同⼀村。
不是同⼀村村民的，不能赠与房屋所有权(⽆法房产办理过户⼿续，⽆产权证，以房屋现状赠与的是可以的)。
5、赠与房屋的，需要办理房屋过户⼿续，赠与才能⽣效。
未办理过户⼿续的，房屋所有权不发⽣转移。
过户⼿续包括：双⽅签订赠与协议;双⽅共同到房屋所在地房屋管理局办理过户⼿续。
以上就是⼩编整理的内容，依据《民法典》的规定，买卖农村房屋签订的合同，⾏为⼈具有相应的民事⾏为能⼒;意思表⽰真实;不违反法律、⾏政法规的强制性规定，不违背公序良俗，具有法律效⼒。
农村宅基地房屋买卖是否合法
农村宅基地房屋买卖是否合法农村宅基地房屋买卖是否合法?我们来看下⾯这个案例：【案情再现】甲与⼄系某村不同村民⼩组的村民，80年代，两⼈签订了房屋买卖协议，约定甲将⾃⼰的宅基地房屋出售给⼄并实际交付使⽤，办理了宅基地使⽤权变更⼿续，并进⾏了公证。
现甲以法律禁⽌宅基地房屋转让为由，要求依法确认两⼈之间宅基地房屋的买卖合同⽆效。
⽽⼄认为，其与甲之间宅基地房屋的买卖⾏为合法有效。
问题⼀：农村村民是否有权⾃⾏处分宅基地房屋?法律规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权、并依法享有占有、使⽤、收益的权利。
但是，基于农村宅基地的⼈⾝依附性和社会保障属性，村民在处分农村房屋时受到⼀定的限制。
如：《⼟地管理法》第62条规定：“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，……农村村民出卖、出租住访后，再申请宅基地的，不予批准。
”⼜如，国办发〔1999〕39号《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》第2条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。
国发〔2004〕28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》第10条规定，禁⽌城镇居民在农村购置宅基地。
问题⼆：农村房屋买卖有效的具体情形有哪些?虽然法律没有明确规定农村房屋买卖有效的具体情形，但在司法实践中存在这样⼀种共识，即如果买卖双⽅都是同⼀集体经济组织的成员，经过了宅基地审批⼿续的，可以认定房屋买卖合同有效。
那么，如果双⽅不是同⼀集体经济组织成员，是否影响房屋买卖合同的效⼒呢?在具体司法实践中，确认宅基地房屋买卖的效⼒，应当综合考虑房屋转让时间、转让是否经过审批以及受让⼈的⾝份等因素，从⽽作出相应的认定。
如果系争宅基地房屋买卖已经履⾏完毕，受让⼈在该房中长期居住，且已办理了宅基地使⽤权变更⼿续，从诚实信⽤原则和维护社会稳定的⾓度出发，可维持居住现状，不直接认定⽆效。
因为如果确认合同⽆效，可能使不诚信的⼈从中获利，不利于社会秩序的稳定。
问题三：“同⼀集体经济组织”应该如何界定?实践中经常会遇到“同村不同组的村民是否属于同⼀农村集体经济组织成员”的问题。
农村房屋买卖合同无效的法律规定
农村房屋买卖合同无效的法律规定农村房屋买卖合同无效的法律规定引言农村房屋买卖合同是指在农村地区，买卖双方就农村土地上的房屋进行买卖所签订的合同。
然而，由于各种原因，有时候这些合同可能会被认定为无效。
本文将探讨农村房屋买卖合同无效的法律规定，并分析其原因。
1. 主观无效农村房屋买卖合同主观无效是指合同当事人之一或双方明知或应知合同内容违法，但依然签订合同的情况下，合同被认定为无效。
根据相关法律法规，以下几种情况下的农村房屋买卖合同将判定为主观无效：合同内容违反国家法律法规；合同内容违反公序良俗；合同内容违反社会公共利益。
这些情况下，合同一经被认定为主观无效，合同双方无法按照原合同约定进行买卖交易，合同也不具备法律效力。
2. 客观无效农村房屋买卖合同客观无效是指合同内容违反国家法律法规，违反合同法的强制性规定，或者合同违背公序良俗，依法被认定为无效。
以下是农村房屋买卖合同客观无效的几种情况：2.1. 无合法所有权在农村土地上，如果买卖双方无合法所有权，即没有按照法律程序取得土地使用权或房屋所有权，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
因为在合同买卖关系中，双方应当具备交易的合法所有权。
2.2. 违反优先购买权在农村地区，根据相关法规，农民对其自己的宅基地和住房享有优先购买权。
如果在买卖合同中，卖方未经农民本人同意或农民放弃优先购买权的情况下，将宅基地或住房卖给了其他人，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
2.3. 违反政府审批程序在农村地区，房屋的买卖交易需要经过相关政府部门的审批程序。
如果在合同签订过程中，没有经过政府的审批程序，或者未能取得必要的许可证，那么买卖合同将被认定为无效。
2.4. 违反法定形式按照我国《合同法》规定，某些特定的合同必须采用书面形式来进行，否则合同无效。
如果农村房屋买卖合同未按照法定形式进行，比如没有经过公证，未签订合同书面文本等，那么合同将被认定为无效。
3. 无效合同的后果当农村房屋买卖合同被认定为无效后，合同双方将无法按照原合同进行买卖交易。
最高院关于农村房屋买卖合同效力的批复
最高院关于农村房屋买卖合同效力的批复你知道吗，最近最高院有个关于农村房屋买卖合同效力的批复，听起来挺正式的，但其实背后可是有不少门道的。
话说这农村房屋买卖的事儿，不知道你有没有遇到过。
你要是在农村买房子，那可是跟城市里买房完全不同的局面。
别的不说，就这买卖合同这玩意儿，咱们可是得小心着，毕竟它关系到的可不仅仅是纸上的字，还可能是你未来的生活和财产安全。
咱们一说农村房屋买卖，大家脑袋里肯定就会浮现出那种大院子、老房子，或者是那些四下寂静、绿树成荫的乡村景象。
是的，这些地方有的是土味的宁静，可是其中的房屋买卖可不简单。
以前农村房子的买卖，很多时候都是“口头约定”，比如你们村里的某个大叔想卖房子，就拿个“买卖协议”签个字，大家拍拍手，事就成了。
可是，这样的买卖协议，不一定能在法院立得住脚。
为什么呢？因为你没有公证，没有经过相关的法律程序，万一将来有人不高兴，想反悔，你可就头大了。
所以呢，这次最高法院给出了明确的批复，告诉大家农村房屋买卖合同要想有效，那得按程序走。
简单说，就是得符合一些规定，不能随便签签字，或者草草了事。
像什么没有经过村集体同意，或者没有办理相关的审批手续，那买卖就不算数。
你要是不遵循这些规则，那合同可就像一张废纸，随时有可能被推翻。
如果你们双方没有明确说明房屋的所有权、使用权以及土地的相关问题，法院也不一定会保护你们的权益。
不过，你别觉得这事儿特别复杂，实际上，这批复是给大家提供了一个更加明确的方向。
就是说，你在买农村房屋时，一定要注意合同的有效性，不仅要看房东能不能提供相关的权属证明，还得确保买卖手续全，大家签字的时候也得有证据。
如果合同有任何瑕疵，将来出了问题，法院就不一定支持你。
毕竟，合同这玩意儿，签了就是事儿，别到时候“画饼充饥”，最后让自己吃亏。
而且你知道吗？这次批复还特别提到了一个重点，那就是“土地使用权”问题。
现在农村的土地并不是完全可以随便买卖的，很多时候土地是集体所有的，个人只能享有使用权。
农村房屋买卖有关的法律规定
农村房屋买卖有关的法律规定在因拆迁补偿引发的纠纷中，还有⼀类是城镇居民或外村居民购买某村农民的住房后因拆迁发⽣的特殊的纠纷。
这类纠纷的处理结果已为⼤多数⼈所知悉：即双⽅所签订的农村房屋买卖合同是⽆效的。
由于⼈们对这类纠纷的争议⽐较⼤，理解也不尽相同，所以笔者想把与农村房屋买卖有关的法律规定作⼀整理介绍，以期对⼤家有所帮助。
对农村宅基地和房屋规范最早的是1982年国务院制定的《村镇建房⽤地管理条例》。
该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房⽤地”;第⼗四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职⼯和军⼈，……建房需要宅基地的，应向所在⽣产队申请……报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级⼈民政府批准。
批准后，由批准机关发给宅基地使⽤证明”。
第15条规定“由于买卖房屋⽽转移宅基地使⽤权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准⼿续。
”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。
”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由⽣产队收回，统⼀按排使⽤”。
从上述规定看，当时的法律禁⽌建房⽤地的直接买卖，并不禁⽌房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。
但该条例于1986年被《⼟地管理法》明令废⽌。
1986年的⼟地管理法第三⼗⼋条规定(1988年未修改)“农村居民建住宅，应当使⽤原有的宅基地和村内空闲地。
使⽤耕地的，经乡级⼈民政府审核后，报县级⼈民政府批准;使⽤原有的宅基地、村内闲地和其他⼟地的，由乡级⼈民政府批准。
”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
”第四⼗六条规定“城镇⾮农业户⼝居民未经批准或者采取欺骗⼿段骗取批准，⾮法占有⼟地建住宅的，责令退还⾮法占有的⼟地，限期拆除或者没收在⾮法占⽤的⼟地上新建的房屋。
”1999年第⼆次修正的⼟地管理法：第六⼗⼆条“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。
第六⼗三条“农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设”。
在北京外地人购买农村住房买卖合同有效的真实案例
北京市第一中级人民法院针对个案的特殊情况，突破以往审理农村私房买卖一般认定为无效的惯例，对马某与陈某农村私房买卖合同纠纷案作出终审判决。
鉴于马某在取得该房产权证书后，已将户口迁入并实际居住10余年，已对该房屋形成了稳定的占有关系，法院终审认定马某与陈某于1989年签订的房屋买卖合同有效。
该案当事人马某原为城镇居民。
1989年3月31日，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将其位于北京市海淀区海淀乡肖家河某居民院的3间北房卖与马某，价款21000元。
马某交纳了相应契税，取得了相关审批和北京市房地产管理局颁发的房产所有证。
此后，马某于2005年3月将户口迁入当地。
2007年6月，陈某突然以根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定为由，向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。
北京市一中院经审理认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。
在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。
但在该案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过批准。
此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。
在十几年的时间内，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。
鉴于此，在综合该案的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应该以确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。
据此，法院终审驳回了陈某的诉讼请求。
同村村民间签订的宅基地买卖协议有效吗
同村村民间签订的宅基地买卖协议有效吗？张律师解答：有效。
如下面这个案件，同村村民间买卖宅基地房，一审法院认为买家在买涉案宅基地房时，名下已有多处宅基地，违反了“一户一宅〞和一户宅基地面积不超过80平方米的规定，协议应为无效。
后二审法院改判了，二审法院认为“一户一宅〞和面积规定都只是针对出售后再申请新的宅基地这种情况，而不是针对同村村民间的买卖行为，最终判定买卖协议有效。
判决书节选：一审花都区法院认为：农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住住宅的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定〞；第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
〞《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
〞因此，宅基地使用权由农村集体经济组织成员无偿取得，且一户只能有一处宅基地。
宅基地使用权具有主体特定性、用途特定性、公平性等特征，以上特征要求宅基地使用权转让时应当具备转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，且受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件等条件。
根据本案查明事实，刘某在2004年10月20日与茹某签订转让合同受让涉案宅基地使用权及房屋时，其家庭已拥有多处住房和宅基地，即刘某受让涉案宅基地使用权违反“一户一宅〞原那么，其购置行为依法应属无效。
二审中院认为：本案的争议焦点之一为茹某与刘某就涉案宅基地及房屋转让所签订的《证明》是否有效的问题。
鉴于上述《证明》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属合法有效。
虽《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但该条的第四款继续规定的是农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，即并未明确规定农村村民一户拥有一处宅基地后不得再购置宅基地，故一审法院认定上述协议无效不当，本院予以纠正。
买农村房子签协议有效吗
买农村房⼦签协议有效吗农村房屋是指兴建在宅基地是的房屋，农村房屋买卖是受很多法律限制的，⽽买卖双⽅要签订农村房屋买卖合同或者协议，这样才能保障双⽅的利益，那么买农村房⼦协议有效吗?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
买农村房⼦协议有没有法律效⼒虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。
因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也⼤有不同。
因此，在适⽤法律认定农村房屋买卖合同效⼒时也会得出不同的结论。
具体如下：(⼀)对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
购买者具有房屋所在地集体经济组织成员⾝份，这便排除了宅基地不能进⾏流转的障碍，要买卖双⽅所订⽴的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
(⼆)对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效⼒的认定。
我国相关法律、法规虽然禁⽌将农村宅基地使⽤权向本集体经济组织成员以外的⼈转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并⽆禁⽌性规定，也⽆禁⽌向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
(三)农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定⽆效。
在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放⼟地使⽤证”。
因此对这类合同，应因违反国家政策⽽认定为合同⽆效。
⼆、农村房屋买卖合同什么情况下⽆效(⼀)产分离出卖，合同⽆效。
由于房屋是建筑在⼟地上的，为⼟地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖⽽转让时，该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权也必须同时转让或随房屋转移。
如果出卖⼈将房产和⼟地使⽤权分别卖与不同的买受⼈，或者出卖房屋时只转让房屋所有权⽽不同时转让⼟地使⽤权，买受⼈可以提出这种买卖合同⽆效。
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
目前农村房屋的情况也有很多，这主要跟城市房屋越来越昂贵有直接的关系，有些人买到农村房屋后，才发现这个房屋根本就无法过户，不能过户代表房子不真正属于你。
那么，农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗?接下来跟的我一起来看看我国法律是如何规定的吧，希望我的回答对您有所帮助。
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
是否能够过户不影响买卖合同的效力，只要房屋买卖协议不出现《合同法》规定的合同无效的情形，协议即为有效。
法律依据
《合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
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农村宅基地房屋能否买卖合同是否有效(一)2024
农村宅基地房屋能否买卖合同是否有效（一）一、引言随着城乡发展的不断推进，农村地区的宅基地房屋买卖问题日益突出。
然而，农村宅基地的法律属性和使用权的限制给房屋买卖带来了一系列的法律问题。
本文将探讨农村宅基地房屋能否买卖的问题，并分析宅基地买卖合同的有效性。
二、农村宅基地的法律属性宅基地是指国家依法划定的农村集体土地中的用于建造农舍和经营性建设的基础设施的土地。
宅基地的使用权属于农户，并受到国家法律的保护。
然而，根据相关法律法规的规定，宅基地的使用权不具有转让、抵押等权利。
这意味着农村宅基地的房屋买卖存在一定的法律限制。
三、农村宅基地房屋买卖的法律问题1. 权属确认问题农村宅基地的房屋，在买卖过程中需要确认权属。
由于宅基地的使用权属于农户，但并不具备房屋的所有权，因此房屋买卖双方需仔细核查土地使用权证和房屋所有权证的情况。
如果买卖双方无法提供相关证明文件，或者权属不明确，就会对买卖双方的合法权益产生影响。
2. 土地使用权转移问题根据相关法律规定，宅基地使用权是不可转让的。
那么，房屋的买卖是否涉及到宅基地使用权的转移呢？事实上，在一些地方，农村宅基地的房屋买卖是通过“租售同权”方式进行的，即农户将宅基地使用权租借给购买者，购买者在使用期限内享有房屋的使用权，并且可以将房屋在使用期限内进行买卖。
然而，这种安排方式是否符合法律规定，是否有效，还需要进一步的法律解释。
3. 权益保护问题由于农村宅基地的特殊法律属性，房屋买卖受到一系列的限制，并且存在一定的法律风险。
买卖双方应该保护自身的合法权益，特别是在签订合同之前，应当仔细审查合同条款，对于可能出现的风险情况进行预防和妥善处理。
四、农村宅基地买卖合同的有效性农村宅基地的房屋买卖合同是否有效，主要取决于以下几个方面：1. 合同约定的内容是否合法合规农村宅基地房屋买卖合同应当符合国家法律法规的规定，不能违反农村宅基地的法律属性和使用权的限制。
合同中的条款要明确约定宅基地的使用权是否转让，以及转让期限和方式等事项。
农村房屋买卖协议多少年有效
农村房屋买卖协议多少年有效农村房屋一般都是自建房，但是对于符合条件的是可以进行房屋买卖的，农村房屋在进行买卖时为了避免矛盾，双方也需要签订书面的农村房屋买卖协议，那么，农村房屋买卖协议多少年有效？下面就跟着我一起来了解一下吧。
一、农村房屋买卖协议多少年有效协议应该来讲只要没有约定有效期，那么协议就长期有效。
房屋买卖协议作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。
这主要表现为：１、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；２、房屋买卖协议是诺成、双务、有偿合同；３、房屋买卖协议的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；４、房屋买卖协议属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖协议是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
二、房屋买卖协议受法律保护吗双方签字即生效。
房屋买卖合同只要是双方真实意思表示，没有违法的地方，那么合同就是有效的。
但合同应当由买卖双方签字后才是有效的。
如果卖方不想卖了，可以要求其承担违约责任。
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。
买卖房屋必须签订房屋买卖合同。
实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。
三、怎么写房屋买卖协议１、当事人：房屋买卖合同的当事人为房屋出卖人和房屋买受人。
２、房屋的基本情况：包括房屋所在的建筑物的坐落、房屋的楼层、朝向、房屋质量等等。
３、价格条款。
：应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。
４、房屋交付：交付的时间、条件（前提）、迟延交付的责任。
５、所有权证的取得：包括取得时间、违约责任、办证费用的负担。
农村小产权房买卖合同有效吗
农村小产权房买卖合同有效吗现代社会，我国经济快速发展，城市化建设加快，我国的房价也随着经济发展在稳步上升。
对于很多普通居民来说，城市的房价太高了，有些不能承受的，就会去往农村购买房产，这就是小产权房的由来。
那么农村小产权房买卖合同有效吗？现在，就来为大家答疑解惑。
一、农村小产权房买卖合同有效吗关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两种声音，第一种是反对者，认为小产权不符合国家规定，转让合同无效；第二种是支持者，认为国家并为规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。
1、支持第一种观点的理由：持第一种观点即合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。
其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。
同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。
”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。
农村房屋买卖合同的效力及处理
农村房屋买卖合同的效力及处理[摘要]随着我国经济的不断发展，城市化的进程也在不断的加快，很多农村人口开始往城市转移。
同时，这也引发了很多农村房屋买卖合同纠纷，在文章中，笔者针对农村房屋买卖合同的效力及处理进行了分析，希望能为广大的相关工作者提供一些参考依据。
[关键词]农村；房屋；买卖；合同一、当前处理该问题的司法现状当前，我国的法院在对农村房屋买卖合同案件进行处理的过程中，对效力的认定主要有三个观点。
[1]首先合同必须是具有法律效力的，我国的《合同法》规定，但凡合同中有违反法律法规的强制性规定，其合同一律视为无效。
而且确认合同是否有效的时候，不能将地方的规定作为依据，要将我国制定的法律、法规作为依据。
但对于农村的房屋买卖，我国至今还未制定相应的法律法规。
[2]合同无效，但是不返还。
其原因是贩卖房屋的一方的行为可以看做是对房屋使用权的放弃，法律允许这种放弃的行为。
此外，我国的《合同法》中有这样的规定：“如果不能返还或者没有必须返还，那么需要折价补偿。
”这里所说的不能返还，指的是原则上和事实上的不能返还，而“没有必要返还”则指的是根据实际情况，但使用扩张解释来理解所谓的没有必要返还。
这样可以更好地传播诚信的原则，使房屋买卖更加放心。
[3]合同无效，买房和卖方相互返还，但是，反悔的一方必须要对另外一方进行补偿，这样才符合要求。
二、关于农村房屋买卖的法律法规演变（一）20世纪80年代早在20世纪80年代初期，我国就制定了《村镇建房用地管理条例》，在这部法律当中，严格的规定了不能对建房用地进行买卖、出租以及转让。
此外，其还规定了农村社员和回乡落户的离退休人员，如果需要宅基地来建房，必须向生产队进行申报，批准后才能建房。
如果实在需要耕地，那么需要由县级政府批准，然后才能够使用宅基地。
不仅如此，这部法律还规定了出卖、出租房屋的，不能够再申请宅基地。
社员如果迁出当地，所拆除的房屋所腾出来的宅基地，必须由生产队收回，进行合理的安排。
农村房屋买卖合同为什么会无效？
在实践中，房屋买卖合同作为一种最常见的合同类型，房屋是家庭重要的不动产，在进行买卖签订合同时，一定要确认买卖合同是否有效，很多人因为不了解，最后导致了不少麻烦的情况发生。
一、房屋买卖合同无效情形有哪些？１、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
房屋买卖合同无效情形有哪些？农村房屋买卖合同为什么会无效？２、产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。
即使房屋已实际交付也属无效。
故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
３、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
４、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
５、单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。
如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。
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农村房屋买卖合同无效吗
精编
Lele was written in 2021
日前，某县人民法院审结了一起农村房屋买卖合同纠纷案件，判决支持了原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。
此判决值得商榷，笔者不敢苟同。
案例：原告高之，住某县古西镇公木村牛铺组。
被告程林，户籍所在地为某县汪山镇汪岭村程老屋组，移住某县古西镇公木村牛铺组。
公木村紧靠古西镇中心区。
因该村对沿公路地段进行规划建设，原告便在公路一侧所有权属本村民组的宅基地上获准建造了五列两层楼房。
2006年8月8日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告将西边两列楼房卖给被告，价款为60000元，签订协议时被告付款40000元， 2007年12月前付款16000元，余款4000元在购房满三年时付清。
被告于当日付给原告款40000元，即住进该房屋，并开设了一个缝纫铺。
对剩余房款，被告后来一直未给付。
2008年9月9日，原告提出起诉，要求确认原、被告订立的房屋买卖协议无效，原告返还被告40000元，被告返还原告房屋。
法院开庭审理中，原告诉称，原、被告之间买卖的房屋，其土地所有权属公木村牛铺组集体所有，被告非公木村牛铺组成员，因此，双方签订的《房屋买卖协议书》内容违反了我国土地管理法有关农村集体土地禁止流转的强制规定，故提起诉讼。
被告辩称，原、被告的房屋买卖是双方自愿的，双方签订的房屋买卖协议有效，法院应驳回原告的诉讼请求。
法院
认为，原告在公木村规划区内建造的五列两层楼房，其宅基地所有权属公木村牛铺组。
农村宅基地使用权仅限于农村集体成员内部转让，原告与被告不属于同一个村民组，其宅基地使用权便不能转让给被告，同时双方签订的房屋买卖合同也违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的禁止性规定。
因此，原告与被告签订的房屋买卖合同无效。
遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，作出一审判决：原告与被告签订的房屋买卖合同无效；原告返还给被告购房款40000元，被告将二列楼房返还给原告。
此后，被告未提出上诉，搬出所购楼房而就近租房居住，缝纫铺经营也随之停止。
2009年3月，被告提出起诉，要求原告赔偿其房屋装饰、增值利益
等损失。
此案判决存在以下问题：
第一、判决理由“农村宅基地使用权仅限于农村集体成员内部转让”，这出自物权法草案，显然不能作为法律规定而成为判决依据。
物权法草案规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用
权一并转让。
禁止城镇居民在农村购置宅基地。
”这意味着宅基地只能在本集体内转让。
鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，物权法草案关于宅基地使用权能否转让，则是个两难选题。
有关宅基地的立法，本意是要保护农民的利益，既要为了保证农民“安身立命”，不要成为流入城市的无所依靠的游民，造成两极分化，又要为了加快农村城镇建设，促进城乡一体化，有利农村进行经济发展和产业结构调整，如此立法当然要为今后的发展保留一个空间，故最终物权法规定了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国
家有关规定。
”
第二、判决理由“双方签订的房屋买卖合同也违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条‘农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设’的禁止性规定”，与土地管理法第六十二条规定发生冲突。
该条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当由乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”从该条规定来看，法律对农村宅基地使用权的转让只是持否定态度，但并没有禁止
农村房屋的出租、出卖，其后果只是村民再申请宅基地的不能获批准。
除此以外，这里还存在把农村房屋所有权与农村集体所有的土地使用权或者说宅基地使用权混合起来完全等同对待的问题，判决理由“农村房屋仅限于农村集体成员内部转让”同样也存在此问题。
应当承认农村房屋牵涉到的宅基地使用权与单独的宅基地使用权有着不同，甚至是很大的或者本质的不同，因此处理时按常理也应二
者区别对待。
第三、判决结论“原告与被告签订的房屋买卖合同无效”，与《中华人民共和国合同法》第五十二条规定不能相联系。
我国的法律体系属于成文法体系，对合同效力进行调整的基本方式是通过法律的明文规定实现的。
合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
”针对第五种情形，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
”从本案案情和判决理由上显而易见，原告与被告
签订房屋买卖协议的行为，不符合合同法第五十二条规定的五种情形，据此何生无效之可言而客观事实是法无禁止，按“法无禁止即可行”的法律原则，原告与被告签订房屋买卖协议则应判决确认其法律效力。
第四，判决原告与被告签订房屋买卖合同无效的后果，是产生了不良的法律效果和社会效果，有害而无利。
本来原告与被告进行房屋买卖，既未损害国家利益、集体利益，也未损害第三人利益，而被判无效，却导致违背合同法立法鼓励交易、维护诚信、尊重当事人意思自治、保护交易安全的司法理念，导致受到损害的只是被告一方，原告一方不仅不会受到损害，反而其出于图谋房地产增值利益的不良诉讼目的顺利实现，这在客观上显失公平，对恶意诉讼起到了帮助作用，还导致新的纠纷新的诉讼发
生。
根据上述分析，笔者认为本案原告与被告签订的房屋买卖合同，不应判决无效，而应判决其有效。
需要指出的是，由于农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定，在目前司法审判实践中，对此理解各异，认定此类合同无效和有效的判决均存在，如江苏启东法院采信的是此类合同无效论，而浙江温州法院系统认为此类合同只要不存在合同法规定的无效情形即为有效。
尽管如此，笔者却是坚
决主张农村房屋买卖类合同应判决有效，一方面因为农村城市化已成必然，宅基地的流通对整个社会经济发展必然有利，不能流通则会限制农村经济发展和城市化进程，此种情形下，农村房屋买卖合同如判无效，最起码是弊多利少，透过本案足见；另一方面因为具有中立、独立、被动特征的司法，应严格依照法律规范和遵循法律原则办案，而当某一社会问题面临法律的阙如，应当先由立法适时加以肯定性或否定性的解决，不应先由司法通过不合乎法律规范和法律原则的方法去解决，处理农村房屋买卖类合同
当然不能例外。
[张仙国/文]。