国内度假地产的发展历程及产品研究(上)
中国旅游度假地产研究
由旅游消费趋势解析旅游度假地产发展前景1.前言近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，而旅游业与房地产业的交叉产业-----旅游地产业更是引人注目，不仅成为业内讨论的热点话题，而且成为越来越多的地产开发商竞相争夺的蛋糕，主要表现为以旅游为晃子，纷纷圈地，把旅游地产业作为房地产业新的发展战略。
作为两大黄金产业的新生儿，目前在逐渐走上成熟，特别是第一居所和第二居所概念的提出，产权酒店、分时度假物业的进一步推进，旅游地产的内涵已大为丰富。
那么，作为旅游地产的一部分------度假地产，是否有其内在发展规律？未来的发展前景在哪？本文将从旅游消费的角度来解析度假地产的发展规律与趋势。
2.度假地产的含义目前业内对度假地产的解释五花八门，有人把旅游地产当作度假地产，有的把度假地产当做旅游地产，事实上，这是对旅游消费认识还停留在表层上的一种模糊认识，旅游地产与度假地产在概念并不相同，尽管它们都受旅游消费规律的影响，但在本质上是包含与被包含的关系。
旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。
主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。
其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。
与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。
这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。
旅游地产旅游景点产地旅游商业地产旅游住宅地产第一住所度假地产旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。
一般以主题公园最为常见。
旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游房地产
1．旅游房地产的性质、产品类型及发展历程旅游房地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。
旅游房地产的开发对象即为旅游物业。
一般而言，旅游物业包括以下几类：1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。
2）体育运动度假村3）旅游（休闲）培训、会议基地、休闲度假中心4）时权酒店5）产权酒店6）老年公寓旅游房地产发源于法国地中海沿岸。
本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。
60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。
旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。
70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。
为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。
1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。
到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。
1999年全球分时度假物业销售额达到67．2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。
近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。
优创见｜大城市旅游地产发展历史与未来
优创见｜大城市旅游地产发展历史与未来一、旅游地产概念辨析旅游地产目前在学界还没有一个准确的定义。
从旅游的角度来看，旅游最大的特点是具有非常强的综合性。
旅游的行、游、住、食、购、娱六个要素串起来，构成了一个产业链。
如果从这个角度来认识旅游地产，所有以住宿功能为中心，全面体现旅游六要素的项目都可以称为旅游地产项目。
从地产的角度来认识旅游地产，最后的定位可能是一个混合型项目，具有居住型的特点，又有商用型的特点，又有投资型的特点。
二、旅游地产的范围旅游地产的范围可以从宏观、中观和微观三个层面来探讨。
宏观层面：基本上所有的临时居所或用所，都可以称为旅游地产。
这既包括大家已经习惯的，也包括一些新兴的项目，如写字楼、公寓、酒店、度假村等。
中观层面：注入了旅游元素的地产项目就可以称为旅游地产。
所谓注入了旅游元素的地产项目，基本上包括三个方面的意义：时尚意义、文化意义，甚至在一定程度上体现休闲符号象征意义。
微观层面：旅游地产在微观层面基本上定位为第二居所。
第二居所也被称为休闲居所。
第二住宅与第一住宅的重要区别是利用率不高，所以一般需要再经营、再开发，卖的是它闲置的时间和空间，也就衍生出了一系列的交易机会。
基于这样的认识，笔者认为应该转换角度，将旅游地产统一为休闲地产，下文为传达这一理念及表述方便，将旅游地产替换为旅游休闲地产。
三、旅游休闲地产项目类型细分从现有产品反推，可将北京现有的旅游休闲地产其分成八类：一是酒店房产，核心地产，这是最符合一般所说的旅游休闲地产概念的；二是休闲房产，景观地产，这类旅游休闲地产更注重的是景观；三是度假房产，品质地产，提供的是最具品质的生活；四是文化房产，主题地产；五是生态房产，田园地产；六是娱乐房产，聚合地产；七是商业房产，配套地产；八是复合房产，生活地产。
另外，从开发商的角度来说，就是销售性物业和持有性物业；从购买者的角度来说，或者是投资性的需求，或者是使用性的需求，或者是混合型的需求。
旅游产业与旅游地产发展
旅游产业与旅游地产发展汇报人：2023-12-25•旅游产业概述•旅游地产的发展现状•旅游产业与旅游地产的互动关系目录•旅游地产的发展趋势与挑战•案例分析01旅游产业概述旅游产业的定义与分类定义旅游产业是指为旅游活动提供直接或间接服务的行业和部门，包括食、住、行、游、购、娱等多个方面。
分类按照不同的标准，旅游产业可以分为不同类型，如按照产品类型可以分为观光旅游、休闲度假旅游、商务旅游等；按照服务类型可以分为旅行社业、酒店业、交通运输业等。
03成熟阶段20世纪90年代至今，旅游产业已经成为全球最大的产业之一，各种旅游业态和服务不断完善。
01起步阶段20世纪50年代以前，旅游产业主要以政府主导为主，旅游产品和服务较为单一。
02成长阶段20世纪50年代至80年代，旅游产业逐渐向市场化转型，旅游产品和服务逐渐丰富多样。
旅游产业是全球外汇收入的重要来源之一，通过吸引外国游客和商务客人，可以为国家创造外汇收入。
增加外汇收入旅游产业的发展可以带动相关行业的发展，如酒店业、交通运输业、餐饮业等，从而创造更多的就业机会。
促进就业增长旅游产业的发展可以带动区域经济的发展，如景区周边地区的商业、农业等产业的发展。
推动区域经济发展通过旅游产业的宣传和推广，可以提高国家和地区的知名度和形象，吸引更多的游客和投资。
提高知名度与形象02旅游地产的发展现状旅游地产的定义与分类旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
它具备优美的自然景观和完善的旅游配套设施，以达到休闲和度假的目的。
旅游地产分类根据功能和特点，旅游地产可以分为五类，包括主题公园、景区住宅、海岛、避寒胜地和温泉度假村。
发展阶段进入21世纪，随着国内经济的快速发展和居民收入的提高，旅游地产进入快速发展阶段，投资规模不断扩大，项目类型和数量不断增加。
起步阶段20世纪80年代，随着国内旅游业的发展，旅游地产开始起步，主要集中在海南、深圳等沿海地区。
文旅地产的发展历程
文旅地产的发展历程
文旅地产是指将文化、旅游与房地产融合，以提升地产价值和旅游体验为目的的产业。
其发展历程如下：
1. 初期阶段（20世纪90年代-2000年代初期）：文旅地产发展起源于中国传统旅游景区的开发建设，以提高景区服务和游客体验为主要目标。
早期的文旅地产项目主要由政府或企业主导，基于政府扶持政策和旅游业的强劲需求，规模和数量有限。
2. 快速发展阶段（2000年代中期-2010年代初期）：随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，文旅地产开始迅速发展。
大批民间资本进入市场，引入了市场化运作的理念和方法。
同时，政府出台了一系列相关政策，如“文化+旅游+地产”政策，加大扶持力度。
文旅地产项目类型也逐渐丰富，包括主题公园、文化艺术中心、博物馆、文化创意产业园等。
3. 转型升级阶段（2010年代中期至今）：随着市场竞争的加剧和人们对文旅产品的需求不断变化，文旅地产项目开始向“综合型、多元化、高品质”方向转型升级。
项目设计和建设更注重与当地文化、环境的融合，推出更具特色和创新性的文旅产品，如文化+体验、文化+科技、文旅+医疗等，以拓宽收入来源和提高市场竞争力。
同时，政府也加大了对文旅地产的监管和支持，促进其健康、可持续发展。
4. 未来发展趋势：未来，文旅地产将更加注重可持续发展、环保和智慧化。
项目将更加注重价值链的延伸，加大文旅产品的创新和升级力度，推出更具个性化
和差异化的产品，以更好地满足消费者需求。
同时，政府将继续加大对文旅地产的扶持和监管力度，促进其高质量发展。
前线：中国旅游地产发展概况之2014
前线：中国旅游地产发展概况之2014胡老师大家好！胡老师，我舍不得你。
小白胡老师那我还会说别的呀！“起步阶段：二十世纪90年代初期，海南的分时度假酒店的出现被业内人士普遍认为是中国旅游地产的萌芽，此后近十年，海南、广西北海、环渤海等地的景观地产逐步发展，中国旅游地产缓慢起步。
这一时期的旅游地产主要为景观资源较好的房地产项目，产品主要为分时度假酒店和景观公寓，开发企业以中小房地产主。
调整阶段：90年代末21世纪初，“博鳌国家旅游休闲度假区”、“深圳南山华侨城”等复合型旅游度假项目成功后，引起了极大的市场反响，旅游地产在我国掀起了一股发展热潮，北京、上海、广州等城市的旅游地产项目开发数量和市场需求量均直线攀升。
这一阶段综合实力较强的国有企业开始涉足旅游地产开发，旅游地产开始将旅游功能和地产功能进行深度融合，旅游+地产的开发模式开始明晰，但总体上产品形式还是比较单一，主要以产权酒店、主题公园和住宅产品为主。
整合阶段：2003年至2010年，中国房地产业和旅游产业的高速发展时期，住宅消费开始由刚需型向舒适型转移，旅游消费由观光游向观光、休闲、度假并重转变，旅游地产开发也进入资源整合的全面开发阶段。
这一阶段旅游地产市场规模快速发展，全国多数省份均有旅游地产项目，不同领域的企业开始涉足旅游地产领域。
从项目内容来看，旅游地产除了融合旅游和地产功能以外，文化、商业等功能也逐步被重视，产品形式更加丰富，除酒店、主题公园、住宅物业以外高尔夫、游艇等项目也被大量引入。
转型阶段：2010年以来，在旅游产业持续高速增长与房地产业结构调整的共同作用下，中国旅游地产在全国范围内得以快速发展，并且旅游地产开发不仅是在卖房子，而是与城市运营、产业结构调整等紧密结合，产业创新、服务提升、产品创新成为主流。
这一时期旅游地产规模迅速扩张，并呈现出多中心的发展格局，华侨城、万达、万科、世茂等实力房地产企业成为旅游地产开发的主力军。
房地产政策：2014年是房地产市场政策积极转向的一个年份，一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施逐渐剔除，税、贷等经济手段成为主要的政策着力点。
度假旅游的历史与发展趋势
度假旅游的历史与发展趋势
度假旅游作为近年来最受欢迎的旅游方式之一，其历史可以追溯到古代。
在古
希腊，人们就已经开始前往温泉度假，享受自然之美和良好的治疗效果。
而在中国，自古以来就有人在周末或者节假日选择去山水之间游玩、养生、观光，这是度假旅游最早的起源。
到了19世纪末，由于工业革命的发展，人们生活质量不断提升，拥有了更多
的休闲时间和财力，度假旅游的流行开始上升。
当时旅游的主要目的是为了短暂逃离城市的压力和繁忙的生活，而选择去度假村、海滨、山区等地方放松身心。
20世纪50年代以后，随着汽车、飞机等交通工具的普及，度假旅游更加方便，人们可以更远地旅行，寻求更多种类的旅游体验。
同时，旅游产业也随之发展，各种度假村、酒店等旅游设施如雨后春笋般兴起。
如今，随着科技的不断更新和旅游消费水平的提高，人们对于度假旅游的需求
也越来越多元化。
高科技、环保、文化、养生等数据特色型度假产品受到了越来越多的关注。
在未来，可以预见的是度假旅游产品将更具创意和多样性化。
旅游业者会更注
重提供个性化的服务，以迎合消费者对于个性化旅行的需求。
同时，旅游业者也要更加注重可持续性发展，以保护自然环境和文化遗产。
总之，度假旅游作为一个不断更新的旅游形式，其历史和未来都反映着人们对
于生活质量和消费需求的不断提高。
我们相信未来的度假旅游市场将更加多元，更加便捷，也更加注重人性化服务，这必将是度假旅游走向新高度的一个美好趋势。
国内度假地产的发展历程及产品研究(上)
国内度假地产的发展历程及产品研究（上）国内度假地产的发展历程及产品研究（上）——以华侨城、芙蓉古城为例一：国内旅游产业的发展历程中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。
特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，旅游与地产结合形成的度假地产是旅游发展的最新模式，也是一个新的赢利点。
中国旅游业的发展可以说一直跟随着国际旅游的脚步，在几十年的发展中经历了最初的资源时代，到后面的产品时代，再发展到近几年的服务时代，最后形成了旅游发展方向标的度假时代。
旅游度假时代的到来是旅游发展到今天的必然产物，在经历了资源时代、产品时代、服务时代以后，人们不满足于现有的观光、游览、购物等旅游项目，希望追求更高境界的旅游活动，即旅游度假，不仅仅是随旅游资源的认识，而是完全心灵的放松。
度假地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。
度假地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”。
度假地产的核心是资源，即景观资源和度假设施。
（见图一）图一：国内旅游发展历程二：度假产品类型的剖析1、从旅游资源层面来看，度假产品可以分为：文化休闲地产其开发特点是：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵;二是民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局;三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动;四是人文文化资源也开发区内的核心元素，同时也可以通过再造景观构成民俗文化资源，以“芙蓉古城”为此类的开发之典范。
全面解析：杭州开元森泊度假乐园案例研究
全面解析：杭州开元森泊度假乐园案例研究概述本文档将全面解析杭州开元森泊度假乐园案例，旨在提供对该案例的深入研究和分析。
我们将探讨该度假乐园的发展历程、经营策略、法律问题及其解决方案，以及相关的市场竞争情况。
发展历程1. 创立背景：介绍杭州开元森泊度假乐园的创立背景和目标。
2. 建设过程：详述度假乐园的建设过程、投资规模和时间节点。
3. 发展成果：总结度假乐园的发展成果，包括客流量增长、市场份额提升等。
经营策略1. 目标市场：明确开元森泊度假乐园的目标市场，并分析其特点和需求。
2. 产品定位：介绍度假乐园的产品定位和特色，分析其竞争优势。
3. 市场推广：探讨度假乐园的市场推广策略，包括广告宣传、在线推广等手段。
法律问题及解决方案1. 现有法律问题：列举度假乐园可能面临的法律问题，如土地使用权、环境保护等。
2. 解决方案：提出解决上述法律问题的合法合规方案，包括与相关部门协商、完善内部管理等。
市场竞争情况1. 竞争对手：分析杭州开元森泊度假乐园的主要竞争对手，包括其他度假村、主题公园等。
2. 竞争优势：评估度假乐园的竞争优势，如地理位置、设施设备、服务质量等。
结论通过对杭州开元森泊度假乐园案例的全面解析，我们可以得出以下结论：1. 该度假乐园在竞争激烈的市场中取得了显著成就。
2. 经营策略的成功是其发展的关键。
3. 必须重视并妥善处理法律问题，确保合法合规运营。
4. 在市场竞争中，度假乐园应继续优化竞争优势，不断提升品牌价值。
以上是对杭州开元森泊度假乐园案例的全面解析，希望能够为相关研究和实践提供参考。
融创中国旅游地产开发类型及产品优化讨论
融创中国旅游地产开发类型及产品优化讨论
融创中国一直致力于打造高品质的旅游地产项目，其开发类型包括度假村、主题公园、旅游小镇等。
在产品优化方面，融创中国注重打造具有特色的产品，包括康养式度假、文化旅游、主题酒店等。
1. 康养式度假
随着人们健康意识的提高，康养旅游成为越来越受欢迎的旅游方式。
融创中国打造的康养式度假项目，注重打造环境舒适、服务贴心的度假产品，如亲水别墅、温泉别墅、森林公寓等。
2. 文化旅游
融创中国注重将当地文化、历史融入到旅游项目中，如通过打造人文景观、历史文化体验、传统工艺展示等，让游客更深入地了解当地文化。
3. 主题酒店
融创中国推出了多种主题酒店产品，如童话主题酒店、科技主题酒店、艺术主题酒店等，为游客提供独特的入住体验。
总之，融创中国致力于打造旅游地产行业的高品质旅游产品，不断探索创新，助
力中国旅游事业的发展。
旅游地产研究
旅游地产研究旅游地产是指以旅游业为主要发展方向，结合房地产开发、经营及销售等形式，开发各类旅游综合业态，包括度假村、旅游城镇、景区开发等。
随着旅游业的迅速发展，旅游地产也成为一个热门的投资领域。
本文将从市场背景、发展历程、发展趋势等方面进行介绍和分析。
一、市场背景我国旅游业的发展迅速，2019年国内旅游业总收入达到5.72万亿元，同比增长11.7%。
随着人们对旅游的需求和旅游消费的不断提高，旅游地产市场逐渐兴起。
2019年，旅游地产市场交易额达到5757亿元，同比增长19.4%。
未来，旅游业的发展仍将保持高速增长，旅游地产市场也将迎来更大的发展空间。
二、发展历程旅游地产的发展历程可以追溯到1990年代末期，当时的规划和建设主要是以度假酒店和高尔夫球场等为主。
2000年以后，随着旅游业的逐步发展，旅游地产的种类也开始逐渐丰富，如海岛度假村、城市旅游综合体、文化旅游小镇等。
近年来，随着人们对旅游品质的要求提高，旅游地产趋于高端化、差异化和品牌化，如童话主题度假村、民宿酒店等。
三、发展趋势1. 集约化管理随着旅游地产市场的发展，管理和运营也日益重要。
未来，旅游地产市场将趋向于集约化管理，以提高产品质量和运营效率。
2. 专业化发展未来，旅游地产市场将趋向于专业化发展，开发商将更注重产品细节，提高产品品质和技术含量。
3. 多元化发展未来，旅游地产市场将趋向于多元化发展，以满足多样化的旅游需求。
如文化旅游小镇、森林度假村等。
4. 智能化发展未来，旅游地产市场将趋向于智能化发展，引入智能化技术和设施，提高服务水平和旅游体验。
四、风险提示尽管旅游地产市场前景广阔，但仍存在一定的风险。
主要包括：1. 政策风险：国家政策不利导致投资失败；2. 土地风险：房地产市场波动导致土地成本上升；3. 财务风险：资本回报周期长，导致资金压力；4. 经营风险：市场竞争加剧，业绩难以达成预期。
五、结语随着旅游产业的不断升级和人们旅游需求的不断提高，旅游地产市场将迎来更广阔的发展前景。
旅游地产项目产品研究及开发模式
旅游地产项目产品研究及开发模式旅游地产项目是指将景区、乡村、历史文化名城等旅游资源与房地产融合开发，打造集旅游、休闲、度假等功能于一体的综合性项目。
旅游地产项目的产品研究及开发模式是指对项目的产品定位、开发策略、市场调研、产品规划等方面进行研究和开发的模式。
首先，旅游地产项目的产品研究应从市场需求出发，进行市场调研和分析，了解目标客群的需求和偏好，以及市场竞争情况。
根据市场需求，确定项目的产品定位，确定目标客户群体，并以此为基础进行产品规划。
其次，旅游地产项目的产品开发模式可以采取整合式开发模式。
整合式开发模式是指将旅游地产项目的开发、销售、管理等环节整合在一起，以提高项目的整体效益。
具体来说，可以通过开发内部资源，包括旅游景点、度假酒店、商业街区等，提供全方位的旅游服务。
同时，可以合作开发周边配套设施，例如农庄、温泉、高尔夫球场等，以丰富项目的旅游产品。
此外，还可以引入第三方合作伙伴，共同开发项目，共享资源，提高项目的品牌价值和市场竞争力。
再次，旅游地产项目的产品研究及开发模式还可以采取差异化发展模式。
差异化发展模式是指通过在项目的产品和服务上添加差异化的特色，来增强项目的竞争力。
具体来说，可以通过与本地文化和历史遗迹结合，提供特色的旅游体验和文化活动，吸引游客。
同时，可以采用绿色环保的建筑和设施设计，注重生态保护和可持续发展，提供独特的生态旅游产品。
此外，还可以结合传统医疗、养生保健等特色产业，提供全方位的健康养生服务，打造养生旅游项目。
通过差异化的产品和服务，能够吸引更多的游客，并提高项目的附加值和市场竞争力。
总之，旅游地产项目的产品研究及开发模式应从市场需求出发，进行市场调研和分析，确定项目的产品定位和开发策略。
可以采取整合式开发模式，整合项目内部资源和周边配套设施，提供全方位的旅游服务。
也可以采取差异化发展模式，通过添加特色的产品和服务，提高项目的竞争力。
只有在对市场需求有深入了解，并根据市场需求进行产品规划和开发，才能成功打造受欢迎的旅游地产项目。
中国旅游度假地产分析
中国旅游度假地产分析中国旅游度假地产分析一、旅游度假地产概况1、旅游度假地产的定义2、旅游度假地产的特征二、中国旅游度假地产的发展背景分析1、经济背景2、社会背景3、宏观调控和政策导向背景三、中国旅游度假地产市场分析1、中国旅游度假地产需求分析2、中国旅游度假地产供给分析3、中国旅游度假地产发展机遇分析4、中国旅游度假地产潜在危机分析四、中国旅游度假地产主要运营模式分析1、主题公园模式2、度假村模式3、复合式社区模式4、分时度假模式一、旅游度假地产概况1、旅游度假地产的定义旅游度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。
对于旅游度假地产，从不同的角度、以不同的原则和方法来定义旅游度假地产会有不同的概念个人认为比较全面的一个定义是旅游度假地产以旅游度假休闲会议为目的，以优美的景观资源为核心，以互动性、参与性的多种游乐项目为依托，以完善的旅游度假经营设施为配套，通过对旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。
2、旅游度假地产的特征(1)综合性特征：具有多元的复合功能，旅游度假地产并非单一的地产或者旅游产业，而是将旅游、体闲、房产相结合的综合性产业。
(2)价值特征。
旅游度假地产相对于其他一般地产领域，具有更高的附加值，旅游资源赋予地产的溢价较高，这就使旅游度假地产不仅具备基本的度假休闲价值，同时还适宜投资者进行投资。
(3)环境特征。
旅游度假地产高度依附于旅游业的发展水平，而旅游业的发展水平必须以良好的旅游资源，旅游项目、旅游景观为依靠，因而旅游度假地产具有较好的环境特征。
(4)功能性特征。
旅游度假地产要有科学的规划，且必须能够满足消费者消费者休闲、度假的基本功能。
(5)居住特征。
旅游度假地产能够满足消费者短期的居住功能，同时赋予消费第二居所、第三居所的功能。
二、中国旅游度假地产发展背景分析1. 经济背景(1)国民经济大幅增长，旅游度假地产需求提升随着我国国民经济的快速发展，人民生活水平的显著提高，我国国内旅游需求已经全面释放，中国已经成为世界上规模最大的国内旅游市场，国家统计局2011年发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》显示，2010年全年国内出游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入12580亿元，增长23.5%。
浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究(DOC17)(1)(2021整理)
浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究王婉飞翟涛董长云摘要：本文主要论述浙江省休闲度假旅游房地产的市场开发，通过对国内外相关理论研究的综述，剖析浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状和存在的问题，并提出促进旅游房地产市场开发的对策。
关键词：休闲分时度假旅游房地产市场开发一、国内外关于休闲、分时度假与旅游房地产概念的文献研究〔一〕休闲于光远认为：“闲〞、“休闲〞、“休闲业〞在中国的语言里是三个不同的词，用来表示三个不同的概念。
“闲〞是人在社会生活中劳动与非劳动在时间上的分配状况。
在今天我们可以把它看作是不以我们的意志改变的东西。
它属于一个国家一个地区开展水平的范畴。
“休闲〞是人们对可以不劳动的时间的一种利用，而休闲业那么是“为了满足人们休闲的需要而组织起来的产业〞[1]。
马惠娣认为休闲度假是一项人性化很强的新兴效劳产业，在西方已有40余年的历史，在我国近几年才兴起。
休闲度假的核心问题是提供一流的效劳。
我国的旅游度假平均停留时间〔隔夜游〕只有天，显然不利于休闲度假的开展。
据美国有关部门的统计显示：美国人有三分之一的休闲时间，有三分之一的收入用于休闲，有三分之一的土地面积用于休闲[2]。
休闲度假在中国有很好的市场开展前景，因为从“有闲〞和“有钱〞两个方面，中国都具备了开展休闲度假的根底。
“有闲〞方面，我国法定假日全年有114天，局部群体还享有带薪休假制度；“有钱〞方面，有资料显示：到2005年，我国可能会出现两亿人的中产阶级这样一个庞大的群体拥有自己的住房和汽车。
旅游或休闲度假的需求潜力[1]于光远..2000年8月24日[2]马惠娣.21世纪与休闲经济、休闲产业、休闲文化. :// /mahd08.htm#_ftnref2巨大[3]。
从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。
〔二〕分时度假分时度假〔Timesharing又称Vacation ownership或Holiday ownership〕作为一个新兴的产业，国内外很多学者对其给出了定义。
国家旅游度假区发展分析
国家旅游度假区发展分析国家旅游度假区发展分析12009-01-22 13:07:21| 分类：旅游目的地发展实 | 标签： |字号大中小订阅通过一年来筹备规范国家旅游度假区一些工作的实践，以及刚才听到各位的发言，关于国家旅游度假区发展问题逐渐理清了一些脉络。
围绕这个题目，我想大致可以有四个方面的思路。
第一节中国旅游度假产品发展过程与现状一、中国旅游度假产品的发展过程中国旅游度假产品的概念不能只限于国家旅游度假区的范畴。
从发展过程看，在过去十年时间里，实际上大体上经历了这么几个阶段1、开拓阶段：1992-1993年，国务批准试办12个国家旅游度假区1992年，随着国务院关于国家旅游度假区46号文件的下发，从1992年到1993年，国务院陆续批准了12个国家旅游度假区，因为这是在中国第一次打出国家旅游度假区的品牌，所以，被批准试办的12个度假区当时叫做首批国家旅游度假区。
从那以后，没有再批准其他的试办单位，一直到现在，国家旅游度假区的数量还是12个。
这个过程可以说是一个开拓阶段。
当时，全国国民经济发展面临的一个大的经济环境是泡沫经济，这种环境可以说对12个国家旅游度假区有程度不同的影响，有的影响非常大，比如亚龙湾和北海，造成了比较直接的影响；有的地方现实性的影响看起来小一些，但是，对度假区开发的思路性影响程度普遍比较深、影响的时间比较长。
当时关于度假区的发展还有一个困惑，就是旅游度假的名字叫出来了，但是国内对度假旅游普遍还不了解，尤其是不了解国际上同类产品到底达到了一个什么水平？人家走过的道路是什么？切入时机如何把握？为什么要这么做？所以，对大家来说，当时的主要任务是学习、借鉴、摸索，是一个“摸着石头过河”的阶段，但毕竟是为开拓中国度假旅游产品迈出了第一步。
2、1996年“度假休闲游”旅游主题推出1996年，国家旅游局明确的年度国家旅游主题是“度假休闲游”，当时推出这个主题的一个重要出发点就是希望以12个国家旅游度假区为主体，能够推出中国度假旅游产品，确立国际形象。
度假地产前瞻：旅游度假地产的井喷时代
度假地产前瞻：旅游度假地产的井喷时代---艾瑞咨询《度假地产调查》据国家统计局最新数据资料显示，仅2012年中秋节国庆节8天假日期间，全国共实现旅游收入2105亿元，比2011年“十一”黄金周增长44.4%(按可比口径，同比增长26.3%)。
种种数据表明，老百姓有钱了，有闲了，自然旅游度假热情高涨，让商家赚得盆满钵满。
另外据行业资料统计，截止2012年目前全国共有旅游地产项目2226个，共覆盖85个城市和地区，主要集中分布于海南岛、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海六大旅游地产板块区域。
全国销售额排名前20强的房地产公司中有一半的开发商进入旅游地产，目前在上述领域规划投资总额保有量达到10991亿元，其中海南岛投资规模最大为4493亿元，旅游地产项目达到915个，西南地区和两广地区分别为1740亿元和1399亿元，而环渤海地区投资额为640亿元，其他地区为2100亿元。
而尤为值得关注的是，近两年来度假别墅突然异军突起，逐渐成为度假地产领域的热点。
究其原因，一方面，近年来别墅市场逐渐出现市场自身的蜕变从功能倾向感性需求，单是从隐私问题上，越来越多高端人群从城市回归郊外的模式隐入山林。
另一方面，受通胀、限购等经济、政策、市场因素综合影响，不少高端人士的购房指标非常紧张。
同时，二手房个税征额增大，房产转让难度提升，交易成本增加，其“一步到位”的置业意向日渐增强。
同时满足改善、增值、健康、舒适、度假、养生等多功能、多代置业深层需求的山地别墅逐渐浮出水面。
“国家级森林公园内，72洞世锦赛级高尔夫球场，溶洞酒窖，布依族风情街，著名景点，定制式高尔夫别墅，均价7000，拥有产权、租赁收益以及每年一定时限的免费度假权益……”像笔者看到的这则来自某个名为“贵龙国际”的旅游地产产品所提供的多层级权利体验，明显对于很多消费者有着很强的吸引力，在目前投资渠道匮乏的市场环境中，旅游地产给了“余钱”一个方向。
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国内度假地产的发展历程及产品研究（上）
——以华侨城、芙蓉古城为例
一：国内旅游产业的发展历程
中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。
特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，旅游与地产结合形成的度假地产是旅游发展的最新模式，也是一个新的赢利点。
中国旅游业的发展可以说一直跟随着国际旅游的脚步，在几十年的发展中经历了最初的资源时代，到后面的产品时代，再发展到近几年的服务时代，最后形成了旅游发展方向标的度假时代。
旅游度假时代的到来是旅游发展到今天的必然产物，在经历了资源时代、产品时代、服务时代以后，人们不满足于现有的观光、游览、购物等旅游项目，希望追求更高境界的旅游活动，即旅游度假，不仅仅是随旅游资源的认识，而是完全心灵的放松。
度假地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。
度假地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”。
度假地产的核心是资源，即景观资源和度假设施。
（见图一）图一：国内旅游发展历程
二：度假产品类型的剖析
1、从旅游资源层面来看，度假产品可以分为：
文化休闲地产
其开发特点是：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵;二是民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局;三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动;四是人文文化资源也开发区内的核心元素，同时也可以通过再造景观构成民俗文化资源，以“芙蓉古城”为此类的开发之典范。
生态休闲地产
其开发特点是：一是原始优美的生态环境具有区域的垄断性，便捷优越的交通条件以及优越的市场区位环境是生态休闲地产的开发的基本前提;二是紧紧围绕一个符合当地开发前景、鲜明独特且具有市场感召力的形象定位;三是以“借景、引势和造居”三大生态地产的开发模式，打造舒适宜人、个性独特并契合市场需求的旅游地产项目。
以中坤集团打造的“宏村”度假地产为典范。
滨水休闲地产
其开发特点是：一是充分利用滨湖、滨海等资源，开发具有相对稀缺性的度假产品;二是结合国际流行度假元素高尔夫、游艇等开发各具特色的高尔夫俱乐部、游艇俱乐部;三是通过高尔夫、游艇等项目的开发聚集高端客源，提升其度假地产品质和销售价格。
以海南三亚亚龙湾旅游度假区为典型项目。
温泉休闲地产
其开发特点：一是充分融合温泉泡汤文化和旅游地产文化，将温泉文化引入到户，实现户户温泉的特色地产项目;二是通过特色化、人文化、多样化、主题化景观的打造，营造温泉泡汤区和居住区的功能分区和结合;将温泉文化真正的
融入到度假物业之中，集泡汤、高尔夫球场、游泳、登山、攀岩、钓鱼、水上活动、探险、动植物观察、智力活动等，并配合特别节日举办有关温泉活动。
2、从旅游产品层面来看，度假产品可以分为：
休闲度假产品
此类度假产品是目前度假地产最为主要的类型之一，休闲度假产品主要是依托优美的山、海、湖、水等旅游资源为依托，构建五星级度假酒店+高尔夫俱乐/游艇俱乐部+度假公寓+度假别墅的组合型物业，同时配套广场、公园、博物馆等旅游公共设施。
主题度假产品
通过主题乐园、主题演绎和主题景观构建主题型度假产品，此类度假产品一般以“先旅游后地产”的开发模式为主。
国内目前主题旅游地产产品以华侨城为典范，通过锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题乐园的打造，扩大知名度、聚积人气，同时构建威尼斯主题酒店、海景酒店、生态广场等一系列旅游公共设施，形成集旅游、购物、娱乐、体育、休闲为一体的旅游带;后做地产，以四大主题乐园为依托，构建波托菲诺度假地产项目。
养老度假产品
随着中国的老龄化，养老会成为一个值得期待的新产业，养老地产是整个养老产业中最为重要的产品。
比起一线度假地产项目，二线旅游地产项目的性价比更高，既有好的生态环境，又用相对适宜的价格，这类度假产品吸引了更多中低收入者购买;并且相对安静的环境更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，这类产品在海南有着独特优势。
城市新区产品
此类度假产品不仅仅是一个旅游度假的概念，更多的强调的是来旅游新区的概念;在中心城市周边，旅游资源品质高的区域，打造一个以旅游产品为核心的城市新区。
城市新区的地产项目相对于城市中心区来讲，具有生态资源丰富、区域建设规范、景观设计独特等优势，在一定程度上区别于城市的第一居所，相对成熟的旅游设施使得这些区域具有了旅游与居住的双重功能。
三：旅游地产在中国的发展环境
1、国内旅游需求的扩张，启动了旅游地产市场需求
2008年我国国内旅游人数达17.1亿人次，全国国内旅游收入达8749亿元，比2000年净增近10亿人次，增长了1.3倍。
据测算，到2015年我国国内旅游消费将达到28亿人次。
就消费群体而言，中国已经形成了世界上规模最大的国内旅游市场;就消费总量而言，旅游消费对社会总消费贡献明显，目前国内旅游总收入相当于全国社会消费品零售总额8%以上。
2、国内游客占旅游市场绝对主体
旅游消费上，城镇居民占主导。
我国国内居民出游率已超过1：1，2008年我国城乡居民出游率达到129%，比2000年提高了近70个百分点，国内游客占旅游市场绝对主体。
3、国内经济持续发展奠定了旅游房地产的消费基础
根据世界银行发展报告，人均GDP在3000美元左右被认为是现代化门槛，休闲度假需求将得到大幅增长，2008年全国人均GDP已达到3267美元。
京津地区、长三角区域、珠三角区域，是中国经济发展最为突出的三大区域，也是度假产业发展最为迅速的区域。
4、城市房地产资促进旅游地产异军突起
近些年，随着经济的发展和城市化的进程，城市房地产价格不断上升。
而作为郊区或农村的旅游地产，以其相对较高的生态品质和较低的房产价格，也赢得了一定的市场需求。
随着国内休闲度假旅游的兴起和大城市房地产开发的外溢，与大城市外部以生态旅游资源为基础的度假区的发展在空间上相呼应，由于这种居住形式占据了良好的生态空间，与喧嚣的市区隔离开来，非常适合度假或作为第二居所，因而成为城市富裕阶层的心仪之地。
注：2009年全国旅游统计分析尚未公报，这里使用2008年公报数据。
（数
据来源：国家统计局）。