合约规划的重要性
合约规划部建立的必要性
合约规划部建立的必要性王萍一、合约规划部的重要性合约规划部的主要职责是制订目标成本、合约规划、完成采购合同，实现成本控制的一个职能部门。
通过“目标成本+合约规划”，实现对项目成本的事前可控。
在项目质量、安全、进度能够如约完成的前提下，更好获取盈利的最终目的。
很多成功的房企在企业内部都建立基于成本的合约规划管理体系，这个职能部门也帮助这些企业，在众多竞争对手中脱颖而出，使企业在利润率逐渐摊薄的趋势中获益，帮助企业在改革的浪潮中处于不败之地。
二、合约规划部的三大职能（1）通过合约规划，实现成本过程处处可控。
（2）是支撑资金计划动态预测，结合销售回款预算，形成项目的动态现金流，并针对影响关键进度、成本金额大、影响后续质量的重点合同进行提前的梳理和针对性管控，比如建筑施工合同，桩基施工合同等。
（3）指导后期采购计划编制，建立合同标准化。
三、合约规划部管理方法：（1）在项目启动后，基于目标成本（启动版）分解合约规划，细化成本控制的基础。
（2）在合同签订、变更发生时，与合约规划对应，实现成本控制点前置。
（3）及时获得已发生成本、预估变更、待发生成本，并汇总成动态成本，确保动态成本的及时、准确。
（4）实时分析项目动态，发现异常时，及时预警与强控，达到成本管控的目的，实现动态成本管理的实时更新。
四、合约规划部的工作流程和组织结构1.合约规划部工作流程将目标成本分解为合约规划，再通过合约规划来指导实际的合同签订及变更，将成本的控制转化为对合同的严格管控，简言之“合同管好了，成本就管好了”。
2合约规划部的工作内容：（1）编制成本测算。
（2）编制建设过程中各个阶段目标成本。
（3）编制合约规划。
（4）组织项目招标工作。
（5）编制合同，实现合同标准化模式。
（6）目标成本动态跟踪，实现成本过程控制。
（7）建立企业内部成本数据库。
3合约规划部员工配置约需5人①需要成本测算和完善各阶段目标成本1人。
②编制合约规划1人。
③负责招标采购及编制合同1人。
关于合约规划
关于合约规划关于合约规划的讨论合约规划，建设方咨询方，目前都是一个较新的范畴。
合约规划的意义，应该在于咨询公司通过专业的知识为业主方提供一个全过程的咨询服务。
在咨询公司为建设方提供的咨询服务中，前期要做的三大规划：1、合约规划；2、投资规划（类似投资估算）；3、资金规划。
前期的三大规划是就整个工程项目管理的大的框架，咨询公司以其与建设单位就整个项目的管理达成共识，以便在整个的工程管理中有规矩可循。
合约规划是指导从招投标到最终工程结算的整个规划。
其最重要的特性是适用性，合约规划文件，必须了解业主的管理能力和管理要求，往往是经过几番反复，经过二、三版而最终形成的成果文件，一旦形成定稿，将指导整个项目管理过程。
其次还要注意，因为建设方最主要的合约是与总承包单位签订的施工合同，总承包单位是整个工程项目的主要负责人，其合约管理的能力，直接影响到建设方的合约规划。
合约规划文件包括三个部分。
一、概述：项目情况，包括开发背景、开发环境等。
二、工程内容：是合约规划的基础工作，以表格形式分列。
如土建工程、机电工程、室外与配套工程等。
土建工程可能出现的合约：地基与基础、降水、钢结构、二次结构、保温、防水、精装修、外檐装饰等；机电工程可能出现的合约：强弱电（自控智能化、消防）水暖等；室外及配套工程可能出现的合约：室外景观、夜景照明等。
工程内容的分析，首先是要熟悉项目的情况下才能作出，因此要求对工程资料、工程图纸、设计规划文件及甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考虑（如招投标备案、甲供材料设备、财务处理问题等）充分了解。
三、合约体系的建立：（一）确定采用的合约体系北京目前常见的合约体系是：业主下边是设计院、咨询公司、总包单位、监理公司，业主直接分别对四家单位。
另外一种合约体系：设计院、咨询公司、监理公司组成一个PM 公司，业主直接对PM，由PM对总包单位，PM代替业主行使职权，对总包单位来讲，可以视同为面对业主单位（实际上，业主与设计、咨询、监理公司本身也是合约关系）。
合约规划和目标成本
合约规划和目标成本合约规划和目标成本合约规划是制定和安排合同实施的过程，旨在确保项目按计划进行并达到既定的目标。
与此同时，合约目标成本是规定合同执行过程中成本控制和约束的目标。
本文将探讨合约规划和目标成本的重要性以及如何制定和执行。
合约规划的重要性在于确保项目按时、按质量和按预算完成。
通过合理的规划，可以尽量避免项目中的风险和问题，并对项目进行有效的控制和监督。
合约规划包括确定项目的范围、时间表、资源需求等，并制定相应的计划和策略来实现目标。
目标成本是指在合同执行过程中，规定的可接受成本范围。
合同目标成本的制定是根据项目的需求和要求，同时考虑到资源的有效利用和成本的控制。
目标成本的制定要综合考虑项目的实际情况和可行性，确保在既定的成本范围内实现项目的目标。
合约规划和目标成本的制定需要考虑到多个方面的因素。
首先，需要明确项目的目标和要求，明确项目的范围和时间表。
其次，需要考虑项目所需的资源和人力，制定合理的资源分配计划。
同时，还需要考虑项目的可行性和可实施性，确保项目能够按计划进行。
最后，还需要制定合理的风险控制措施，以应对可能出现的问题和风险。
在合约规划和目标成本的执行过程中，需要进行有效的监督和控制。
这包括对项目进展和成本的监测、对项目人员和资源的管理和调配等。
同时，还需要根据实际情况进行适时的调整和修改，以确保项目能够按计划进行并达到既定的目标。
总之，合约规划和目标成本的制定和执行对于项目的成功至关重要。
通过合理的规划和有效的控制，可以最大限度地提高项目的成功率，确保项目按时、按质量和按预算完成。
同时，还可以提高项目管理的效率和效果，提高组织的绩效和竞争力。
因此，合约规划和目标成本的重要性不容忽视，应予以充分重视和合理规划。
合约规划实施办法细则
合约规划实施办法细则一、背景介绍合约规划是指在项目实施过程中，为确保项目顺利进行，明确各方责任和权益，规范项目合作关系而制定的一系列文件和规定。
合约规划实施办法细则是对合约规划的具体实施过程进行详细规定，旨在确保合约规划的有效执行和项目的顺利进行。
二、目的和意义1. 目的：合约规划实施办法细则的目的是为了明确各方的权利和义务，规范合作关系，确保项目按照既定计划和目标顺利进行。
2. 意义：合约规划实施办法细则的制定和执行可以有效避免合作过程中的纠纷和风险，保护各方的合法权益，提高项目的成功率和效益。
三、合约规划实施办法细则的内容1. 合约规划的前期准备：包括项目背景资料的收集和整理、合作方的评估和选择、合同范本的制定等。
2. 合约规划的制定：根据项目需求和合作方的要求，制定合约规划的具体内容，明确各方的权利和义务，确保合同的合法性和有效性。
3. 合约规划的审批和签署：经过内部审批程序后，由项目负责人和合作方的代表共同签署合约规划文件，并在合同生效前进行法律审核。
4. 合约规划的执行和监督：项目实施过程中，各方需按照合约规划的要求履行合同义务，并进行相应的监督和管理，确保项目按计划进行。
5. 合约规划的变更和解决争议：如有需要，可以根据实际情况对合约规划进行变更，但需经过各方协商一致并按照合同约定的程序进行。
若发生争议，各方应通过友好协商解决，如无法解决，可通过仲裁或诉讼等方式解决。
四、合约规划实施办法细则的执行流程1. 前期准备阶段：a. 收集项目背景资料，包括项目需求、市场分析、合作方资质等。
b. 对合作方进行评估和选择，确保其具备项目所需的能力和资源。
c. 制定合同范本，包括合同模板、合同条款等。
2. 合约规划制定阶段：a. 根据项目需求和合作方要求，制定合约规划的具体内容，包括项目目标、工作计划、责任分工、合同条款等。
b. 确定合同的签署方和授权人，并明确合同的生效条件和期限。
3. 合约规划审批和签署阶段：a. 将合约规划文件提交给相关部门进行审批，确保合同的合法性和有效性。
合约规划的重要性
合约规划的重要性合约规划是房地产成本管理中很重要的一个环节，是连接目标成本与动态成本的纽带，通过合约规划可以打通成本与采招两个环节的通道，以有效指导和约束采购业务的实施，及时监控目标成本的实施情况。
一、合约规划的编制主体：合约规划不是合约部一个部门的事情，需要所有业务部门的全员参与，需由项目经理牵头，组织成本、设计、工程等各相关业务部门的人员共同参与。
比如，在合约体系上，采购部门需事先规划合同要分多少类、分多少个合同、每个合同的范围、采购方式、商务条件等；标段划分上，由工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等；然后由成本部将目标成本中相对应的费项归集到对应的合同中，确定出该项合同在采购时控制的目标成本。
二、合约规划的执行在签订合同时，由合同负责部门根据实际情况拟定合同条款，确定合同金额、付款时间、付款方式，形成项目成本支付计划。
将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款超付的问题。
在合同审批时，需对照合约规划，考察规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，并不允许重复被其它合同所选择，以防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。
前期在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，需引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同，赋予成本管理人员一定的管理自由度。
如果合同金额小于规划金额，需经手部门对金额差距的原因进行说明，并对差距金额后续使用方式做出判断：合同费用节约，相应金额进入费项规划余量，可调配给同费项其余合同；如为合同范围变更，后续仍需签订额外合同，则相应金额编制为另一个合约规划；如为合同金额压缩和风险规避，后续合同会产生相应变更，则需要为合同编制预计变更。
如果合同金额大于规划金额，同样需经手部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：若是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；若是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，并出具项目成本超支单。
合约规划的价值
合约规划到底有什么价值通过合约规划可以实现事前的策划，来指导后续采购计划的执行，来指导后续合同的签订。
1、基于项目运营视角，合约规划明确了整个项目的开发思路。
这里提及的项目开发思路包括以几个方面：1）基于合约规划明确整个项目的发包思路（或称总分包模式）：根据项目所在地的供应商结构，同时结合项目质量、进度的控制要求，来决定项目的发包方式——哪些总包，哪些分包，哪些独立发包，哪些甲供。
同时还会明确发包的责任主体，到底是由总部负责，还是项目负责，此时就会涉及到利益分配的问题。
很多地产公司对于发包思路的审批都非常严肃，一般会报总裁审批。
一旦此发包思路明确之后，该项目的利益分配格局就此生成，并可在此基础上来指导后续工作的开展。
这个价值点的确只有合约规划可以承载，控制科目不能实现。
2）通过合约规划明确各种合同的工作界面：除了要明确各合同的合同范围、单价、总价和确认依据之外，更重要的是要将总包、分包之间众多交叉、重叠的工作界面界定清楚，用以指导现场工程管理，主要集中在材料供应方式及界面、总包与分包的施工界面。
如室内粗装修，室内的粗装修工程均由总承包商完成，包括室内钢结构楼梯，而栏杆和窗护栏由专业分包完成，这些细致的工作界面如果不界定清楚，不在对应的合同中予以体现，则会出现大量的重项、漏项的情况出现，从而造成大量的无效成本。
而我们的合约规划主要是厘清整体划分思路，具体的控制细节还是要在合同本身中进行约定。
3）指导资金计划的编制，明确资金筹措要求和明确融资成本：在没有合约规划之前，财务部门或成本部门在编制整个项目的资金计划时，基本都是拍脑袋得出，资金计划准确度较低。
在有了合约规划之后，可以根据事前策划的结果，结合标准合同付款方式的要求，结合项目开发计划，编制出相对准确的资金计划。
这一点对于财务而言会有眼前一亮的感觉。
2、纯粹成本管控视角：1）通过合约规划指导后续的招标：在选样定板之后，初步形成材设要求和控制底价，通过合约规划来生成项目的工程、材料采购需求，结合跨期的具体情况，组合形成具体的采购需求，而此采购需求再转化为采购计划，与地产企业实际签订的纸质合同一一对应。
合约规划实施办法细则
合约规划实施办法细则一、背景介绍合约规划是指在项目执行过程中，为了明确各方责任、确保项目顺利进行而制定的一种管理工具。
合约规划的实施办法细则是对合约规划的具体操作步骤和要求进行详细说明，以确保合约规划的有效实施。
二、目的和意义1. 目的：合约规划实施办法细则的目的是为了规范合约规划的过程，确保各方在项目执行中能够明确责任、协调合作，提高项目的执行效率和质量。
2. 意义：合约规划实施办法细则的制定和执行，可以帮助项目团队更好地理解和执行合约规划，减少误解和纠纷，提高项目的管理水平和绩效。
三、合约规划实施办法细则的内容1. 合约规划的制定流程：详细说明合约规划的制定流程，包括项目启动、需求分析、合约编写、合约审批等各个环节的具体步骤和要求。
2. 合约规划的参与方及责任：明确各个参与方在合约规划中的责任和义务，包括项目负责人、合约编写人员、合约审批人员等。
3. 合约规划的内容要求：列举合约规划中需要包含的内容要求，例如项目目标、工作范围、项目进度计划、资源需求、风险评估等。
4. 合约规划的执行控制：说明合约规划的执行控制措施，包括项目进度的监控、风险的管理、变更控制等，以确保合约规划的有效执行。
5. 合约规划的评估和改进：介绍合约规划的评估和改进机制，包括项目执行过程中的反馈和总结，以及根据反馈和总结进行的合约规划改进措施。
四、合约规划实施办法细则的执行步骤1. 制定合约规划实施办法细则的计划：确定制定合约规划实施办法细则的时间、人员和资源等。
2. 收集相关资料和信息：收集项目执行过程中的相关资料和信息，包括项目需求、项目计划、项目团队成员等。
3. 分析和整理资料：对收集到的资料进行分析和整理，明确合约规划实施办法细则的内容和要求。
4. 编写合约规划实施办法细则：根据分析和整理的结果，编写合约规划实施办法细则的具体内容，确保内容准确、清晰、易于理解。
5. 审核和修改合约规划实施办法细则：由相关人员对编写的合约规划实施办法细则进行审核和修改，确保其符合实际情况和要求。
合约规划的重要性
合约规划的重要性合约规划是房地产成本管理中很重要的一个环节，是连接目标成本与动态成本的纽带，通过合约规划可以打通成本与采招两个环节的通道，以有效指导和约束采购业务的实施，及时监控目标成本的实施情况。
一、合约规划的编制主体：合约规划不是合约部一个部门的事情，需要所有业务部门的全员参与，需由项目经理牵头，组织成本、设计、工程等各相关业务部门的人员共同参与。
比如，在合约体系上，采购部门需事先规划合同要分多少类、分多少个合同、每个合同的范围、采购方式、商务条件等；标段划分上，由工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等；然后由成本部将目标成本中相对应的费项归集到对应的合同中，确定出该项合同在采购时控制的目标成本。
二、合约规划的执行在签订合同时，由合同负责部门根据实际情况拟定合同条款，确定合同金额、付款时间、付款方式，形成项目成本支付计划。
将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款超付的问题。
在合同审批时，需对照合约规划，考察规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，并不允许重复被其它合同所选择，以防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。
前期在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，需引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同，赋予成本管理人员一定的管理自由度。
如果合同金额小于规划金额，需经手部门对金额差距的原因进行说明，并对差距金额后续使用方式做出判断：合同费用节约，相应金额进入费项规划余量，可调配给同费项其余合同；如为合同范围变更，后续仍需签订额外合同，则相应金额编制为另一个合约规划；如为合同金额压缩和风险规避，后续合同会产生相应变更，则需要为合同编制预计变更。
如果合同金额大于规划金额，同样需经手部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：若是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；若是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，并出具项目成本超支单。
合约规划实施细则
合约规划实施细则引言概述：合约规划是指在项目实施过程中，通过明确合同的目标、范围、约束条件和交付要求，确保项目按时、按质、按量完成的一种管理方法。
合约规划的实施细则对于项目的成功实施至关重要。
本文将从五个方面详细阐述合约规划的实施细则。
一、合同目标的明确1.1 确定合同目标的重要性：明确合同目标是合约规划的首要任务，它直接关系到项目的成功实施。
合同目标应该具体、明确、可衡量，并与项目的整体目标相一致。
1.2 确定合同目标的方法：通过与项目业主充分沟通，了解其需求和期望，确定合同目标。
同时，考虑项目的可行性、风险和资源限制等因素，确保合同目标的合理性和可实施性。
1.3 确定合同目标的评估标准：制定相应的评估标准，对合同目标的实现进行定量和定性的评估，以便及时发现问题并采取相应的措施进行调整和改进。
二、合同范围的界定2.1 确定合同范围的重要性：合同范围的界定是合约规划的核心内容之一，它决定了项目的工作内容和交付成果。
合同范围的界定应该准确、明确，避免模糊和重复。
2.2 确定合同范围的方法：通过与项目团队和业主进行充分的讨论和协商，明确项目的工作内容和交付成果。
同时，考虑项目的可行性、资源限制和风险等因素，确保合同范围的合理性和可实施性。
2.3 确定合同范围的变更管理：合同范围的变更是项目实施过程中常见的情况。
制定相应的变更管理流程，明确变更的申请、评估、批准和实施等步骤，以确保变更的合理性和可控性。
三、合同约束条件的制定3.1 确定合同约束条件的重要性：合同约束条件是指对项目实施过程中的约束和限制，如时间、成本、质量、风险等。
合同约束条件的制定能够明确项目的限制和要求，有助于项目的有效管理和控制。
3.2 确定合同约束条件的方法：通过与业主进行充分的沟通和协商，了解其对项目的限制和要求。
同时，考虑项目的可行性、资源限制和风险等因素，制定合理的合同约束条件。
3.3 确定合同约束条件的监控和控制：制定相应的监控和控制措施，对合同约束条件的实施进行监测和评估，及时发现问题并采取相应的措施进行调整和改进。
基于合约规划的房地产成本管理探析
基于合约规划的房地产成本管理探析一、合约规划的概念合约规划是指在建筑工程建设过程中，制定合约内容并具体细化其中的角色、职责及相关约束条件的一种管理方式。
合约规划包括合作意愿书、合同、协议、补充公告和技术规范等一系列文件，这些文件规定了各方之间的权利、义务、责任和义务履行条件等，从而约束各参与方合理行动，推进工程建设过程的顺利进行。
合约规划的目的是要确保建筑工程的质量、安全、进度等方面得到保障，同时保证各方彼此之间的权利平衡和合理分配，最终实现建筑工程的有效管理。
二、合约规划在房地产开发中的应用在房地产开发中，合约规划是非常重要的一环。
理论上来讲，房地产项目开发不仅关乎企业的利益和竞争力，而且关系到广大购房者的住宅需求和住房安全。
在这样的前提下，如何制定合理的合约规划成为了开发商的一项重要任务。
合约规划主要有以下作用：1. 提高合作的透明度。
合约规划具有使合作各方的权利和义务达成一致的功能，从而避免了因权利不清、义务不明、责任不明等导致的矛盾和纠纷。
同时，合约规划的实施也能使内外部人员的职责责任得到合理的分配和规定，从而促进工程的进展和实施。
2. 确保工程建设的质量和安全。
建筑工程的投资和开发对于房地产公司来说是一个非常重要的经济利益，而资金的投入和工程的建设存在着非常大的风险。
合约规划能够规定各种约束性的条款和义务，避免建筑工程中出现各种质量问题和安全隐患，从而能够保障工程的质量和安全。
3. 加强成本控制。
在房地产项目开发过程中，成本是一个非常重要的考虑因素。
合约规划能够规定各合作方的合同保证金、工程款支付方式、费用的分摊等方面的具体条款，从而能够明确成本管理的责任和义务，避免因成本管理的不到位导致经济损失。
在房地产开发中，成本管理是一个非常重要的环节。
在成本管理中，合约规划能够发挥重要的作用。
1. 优化合作模式房地产开发中存在着很多的合作模式，如联营、合资、分包等多种方式。
选择合适的合作模式能够实现资源的优化配置、降低成本、提高效益。
合约规划,对地产成本的影响比你想象的大!
优化案例的多方案比选
案例一
某地产项目在招标过程中，对投标者的技术方案进行了深入的比较和分析，最终选择了技术实力强、经验丰富的 投标者，从而有效地降低了项目成本和风险。
案例二
某地产项目在招标过程中，不仅考虑了价格因素，还对投标者的服务质量和信誉进行了评估，最终选择了综合实 力最强的投标者，为项目的顺利实施提供了保障。
合理安排采购和施工计划
合约规划可以合理安排材料采购和施工计划，避免 材料浪费和施工效率低下，降低成本。
优化合同条款和价格
通过合约规划，可以优化合同条款和价格， 争取更优惠的合同条件，降低成本。
优化案例：涂料招标阶段施工+材料的优化
01
在涂料招标阶段，通过合约规划，将施工和材料合并
招标，减少了中间环节和材料损耗，降低了成本。
合约规划不是一成不变的，应根 据项目实际情况和市场变化进行 动态调整，以确保成本优化的持 续有效性。
04
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02
优化了料品牌和规格，避免了后期现场变更和补货
，降低了成本。
03
加强了与承包商的沟通与协作，提高了施工效率和质
量，降低了成本。
损失案例：精装修台面石补充合同损失
由于合约规划不到位，导致精装修台面石的规格和材质不明确，后期需要 签订补充合同，增加了成本。
补充合同签订过程中，与承包商的沟通不畅，导致合同条款存在歧义，引 发了纠纷和损失。
具体成果
某项目通过合约规划，实现了全期成 本节约约30%，大大提高了项目的经 济效益。
合约规划需注意的问题
合同条款的明确性
合约规划实施办法细则
合约规划实施办法细则一、引言合约规划是指在项目执行过程中，制定合理的合约计划和实施办法，以确保项目的顺利进行和各方利益的平衡。
本文将详细介绍合约规划的内容和步骤。
二、合约规划的目的和重要性合约规划的目的是为了确保项目的成功实施，保护各方的权益，并确保项目的合规性和可持续性。
合约规划的重要性体现在以下几个方面：1. 明确各方责任和义务：合约规划可以明确各方在项目中的责任和义务，避免产生纠纷和争议。
2. 确定合理的合同条款：通过合约规划，可以制定合理的合同条款，保护项目的利益，并提高项目的执行效率。
3. 保护项目的合规性：合约规划可以确保项目在法律和法规的范围内进行，避免违规行为和法律风险。
4. 提高项目的可持续性：通过合约规划，可以制定合理的合同期限和终止条件，确保项目的可持续发展。
三、合约规划的步骤1. 确定项目需求和目标：在合约规划之前，需要明确项目的需求和目标，以便制定合理的合同条款和实施办法。
2. 制定合同模板：根据项目需求和目标，制定合同模板，包括合同格式、条款和约定等内容。
3. 确定合同参与方：确定参与合同的各方，包括甲方、乙方和其他相关方，明确各方的权益和责任。
4. 确定合同条款和条件：根据项目需求和目标，制定合理的合同条款和条件，包括合同期限、支付方式、违约责任等内容。
5. 确定合同执行和管理方式：制定合同的执行和管理方式，包括合同的履行监督、变更管理、纠纷解决等内容。
6. 审核和批准合同：对制定的合同进行审核和批准，确保合同的合规性和有效性。
7. 合同签订和执行：在合同审核和批准后，进行合同的签订和执行，确保各方按照合同条款履行各自的责任和义务。
8. 监督和评估合同执行情况：对合同的执行情况进行监督和评估，及时发现和解决问题，确保项目的顺利进行。
四、合约规划的内容要点合约规划的内容包括但不限于以下要点：1. 项目概况：对项目的背景、目标和需求进行概述，明确项目的范围和目标。
2. 合同模板：制定合同的格式、条款和约定，确保合同的一致性和合规性。
探讨房建工程合约规划的重要性
J IAN SHE YAN JIU规划设计探讨房建工程合约规划的重要性Tan tao fang jian gong cheng he yue gui hua de zhong yao xing 张晓艳自改革开放以来我国国民经济飞速发展，使得人民生活水平较之前有了明显的提高，百姓对住所的品质要求也相应变得越来越高，这推动了我国建筑岗位的蓬勃发展也使得行业内部的竞争不断加剧。
近年来，随着相关政府部门一再加强对房地产市场的管制，建筑企业想要不被日益激烈的市场竞争所淘汰就必须采取积极手段来提升自己的竞争力。
根据以往的实践证明，提升成本管理水平是企业提升自身竞争力最有效的方法之一，这点对于建筑公司也同样适用，但基于建筑行业的特殊性，在优化该类型企业成本管理的过程中常会出现诸多的问题。
本文从合约规划的角度出发，对其将在工程成本管理方面发挥怎样的作用进行了深入研究，并结合真实的成本管理问题，由此给出了一些切实可行的解决方案，希望由此能够帮助建筑公司提高其成本管理质量，从而引领企业取得更好发展。
房地产公司在开发某一房建工程时需要涉及多个环节，如项目拓展、定位策划、设计管理、采购管理、工程管理、结算管理、运营管理等，基于房建工程的特殊性，项目周期往往较长。
因此在整体的开发过程中制定合理的开发计划就显得尤为重要。
由于建筑工程涉及的人员众多，因此责任不明，工作界面交叉模糊等问题频频发生，而这均直接导致了成本的上升。
而如果事先确定合同总额、合同界面、合同签订的份数以及合同各方的权利、义务，上述事件发生的概率将大大降低。
实际上大多数的工程项目都处于一个动态变化的过程，因此随着施工情况的变化需要及时签订补充合同，由此尽可能避免后期发生不必要的纠纷，但事实上，大多数工程项目在开展过程中均会忽略这一点，由此造成不必要的损失。
想要解决这一问题，就需要建立起完善的合约规划制度并引进相关的管理人才来对此进行负责，实践表明，该项举措大大减少了后期纠纷发生的概率，使得工程的质量以及进度均得到了有效的保证。
浅谈建设项目工程合约管理
浅谈建设项目工程合约管理随着社会的不断发展，建设项目的数量和规模不断增加，建设项目工程合约管理也变得日益重要。
工程合约管理涉及到工程项目的执行、合规性以及风险控制，是建设项目成功完成的关键因素之一。
本文将从合约管理的概念、重要性和方法等方面进行探讨，以帮助更好地理解建设项目工程合约管理的重要性和实施方法。
一、合约管理的概念和重要性合约管理是指在建设项目中，对工程合约的签订、履行、变更等方面进行管理和控制的过程。
在整个项目中，合约是工程施工的基础，也是项目管理的重要组成部分。
合约管理的主要目标是确保合同的履行，保障利益，并最大程度地避免合同纠纷，最终实现项目的成功完成。
合约管理的重要性体现在以下几个方面：1. 保障双方权益：合约管理可以保障参与项目的各方的合法权益，确保合同的正常履行，避免因各种原因导致的权益损失。
2. 控制项目风险：合约管理可以有效控制建设项目的风险，通过对各种风险因素的分析和评估，及时采取措施，降低风险发生的可能性，保证项目的顺利进行。
3. 提升管理水平：合约管理是一个综合管理的过程，通过合约管理，可以提升项目管理者的管理水平和综合素质，提高项目管理的科学性和规范性。
二、合约管理的方法和实施步骤1. 规划阶段：在合同管理开始之初，第一步是建立一个详细的合同管理规划。
这个规划应该包括确定合同的范围、目标，明确相关工作的职责和时间表，以及制定相应的监督和评估计划。
规划阶段的工作对于后续的合同管理非常重要，它为后续的工作提供了指导和保障。
2. 合同签订阶段：在合同签订阶段，需要对合同文本进行详细的分析和评估，确保合同的合法性和完整性。
还需要对合同中的义务和权利进行明确，确保双方能够清楚地了解合同内容和要求，避免后续的纠纷。
3. 合同履行阶段：在项目的实施阶段，需要对合同的履行情况进行监督和评估。
这包括合同执行的进度、质量、成本等方面的管理，确保合同的顺利履行。
对于合同中的变更和索赔等问题要及时处理，避免因为这些问题导致项目的延误和损失。
合约策划的意义及关键(定稿)
上海龙 湖
总承包单 位
独立承包 单位
独立供应 单位
（甲供）
甲方指定 甲方指定 乙方指定 分包单位 供应单位 分包单位
（甲定乙供）
乙供单位
甲方指定 供应单位
（甲定乙供）
乙方指定 分包单位
乙供单位
认质认价
甲方规定 品质、推
荐品牌
甲方限定 价格
无指定
审质审价
虚拟的 认质认价
三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素
无指定
业主方在合同中要求符合国家及地方标准的材料 或设备，除此以外不提出其他额外要求， 供货合 同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人 自行支付。
三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素
影响合约关系和合约范围的因素
1、政府或垄断部门的规定或市场习惯 2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点 3、对成本的要求 4、对品质的要求 5、对责任和效率的要求 6、设计图纸和技术要求 7、工程进度 8、公司所面临的市场情况和市场地位 9、承包商的条件和心态
二、工程项目组织管理模式
常见模式之四：交钥匙工程模式(EPC承包模式)
EPC承包也可称为项目总承包，是指一家总承包商或承包商 联合体对整个工程的设计(Engineering)、材料设备采购 (Procurement)、工程施工(Construction)实行全面、全过 程的“交钥匙”承包。
缺点是不利于业主的设计管理和成本管理，且业主监控权大 幅降低，不适用于现阶段的房地产企业。
三、总承包管理模式下的合约划分及影响因素
影响合约关系和合约范围的因素之一 政府或垄断部门的规定或市场习惯之一
1、虽然市政工程之间(包括供电、自来水、燃气、热力、电 信、有线电视等)有很多界面交叉和工程协调的事项，实际上 难于纳入总承包管理的范围。真正的“市政总包”就是甲方 的市政配套部门，各个专业都和甲方签定独立承包合同。
合约规划部建立的必要性
合约规划部建立的必要性合约规划部建立的必要性王萍一、合约规划部的重要性合约规划部的主要职责是制订目标成本、合约规划、完成采购合同，实现成本控制的一个职能部门。
通过“目标成本+合约规划”，实现对项目成本的事前可控。
在项目质量、安全、进度能够如约完成的前提下，更好获取盈利的最终目的。
很多成功的房企在企业内部都建立基于成本的合约规划管理体系，这个职能部门也帮助这些企业，在众多竞争对手中脱颖而出，使企业在利润率逐渐摊薄的趋势中获益，帮助企业在改革的浪潮中处于不败之地。
二、合约规划部的三大职能（1）通过合约规划，实现成本过程处处可控。
（2）是支撑资金计划动态预测，结合销售回款预算，形成项目的动态现金流，并针对影响关键进度、成本金额大、影响后续质量的重点合同进行提前的梳理和针对性管控，比如建筑施工合同，桩基施工合同等。
（3）指导后期采购计划编制，建立合同标准化。
三、合约规划部管理方法：（1）在项目启动后，基于目标成本（启动版）分解合约规划，细化成本控制的基础。
（2）在合同签订、变更发生时，与合约规划对应，实现成本控制点前置。
（3）及时获得已发生成本、预估变更、待发生成本，并汇总成动态成本，确保动态成本的及时、准确。
（4）实时分析项目动态，发现异常时，及时预警与强控，达到成本管控的目的，实现动态成本管理的实时更新。
四、合约规划部的工作流程和组织结构1.合约规划部工作流程将目标成本分解为合约规划，再通过合约规划来指导实际的合同签订及变更，将成本的控制转化为对合同的严格管控，简言之“合同管好了，成本就管好了”。
2合约规划部的工作内容：（1）编制成本测算。
（2）编制建设过程中各个阶段目标成本。
（3）编制合约规划。
（4）组织项目招标工作。
（5）编制合同，实现合同标准化模式。
（6）目标成本动态跟踪，实现成本过程控制。
（7）建立企业内部成本数据库。
3合约规划部员工配置约需5人①需要成本测算和完善各阶段目标成本1人。
②编制合约规划1人。
订立项目计划合约
订立项目计划合约项目计划合约是指在项目开展之前，所有参与方按照双方意愿共同订立的合约，用于约定项目的目标、计划、资源、责任、风险等各项详细内容。
项目计划合约是一个非常重要的文档，它能够保证项目的顺利进行和优质完成，是项目管理中不可或缺的环节。
本文将详细介绍订立项目计划合约的必要性、步骤和注意事项。
一、订立项目计划合约的必要性1. 确定项目目标。
对于一个项目而言，目标的确定是至关重要的，它是项目成功的关键。
项目计划合约能够帮助项目组明确项目目标并约定达成目标的具体任务，从而为项目开展提供清晰的方向。
2. 统一各方要求。
在多个参与方的情况下，各个方可能会有各自的要求和意愿，通过项目计划合约能够将各个方的要求汇总起来，形成一个统一的合理要求，从而保证项目能够在各方的协调下进行。
3. 明确项目进度。
项目计划合约能够规划项目的进度和周期，并约定每个里程碑的完成时间和质量要求，从而提高项目进度和质量的监控和管理能力。
4. 确保项目质量。
项目计划合约能够规定项目的各项规范和标准，约定项目质量的要求和测试方法，从而保证项目的质量得到有效控制。
二、订立项目计划合约的步骤1. 制定合约计划。
在订立项目计划合约之前，需要制定合约计划，包括合约的主要内容、参与方、达成共识的方法和时间安排。
合约计划需要考虑各个方的要求和利益，制定合理的条款和约定。
2. 确定各方责任。
在项目计划合约中，涉及到各方的责任和义务，需要明确各方的责任和权利。
在制定合约过程中，需要建立项目管理机构，对项目的质量、时间、成本、风险等各个方面进行明确的管理和控制。
3. 制定项目计划。
在制定项目计划时，需要考虑项目的目标、资源、进度、质量、风险等各个方面。
项目计划需要遵循SMART（具体的、可衡量的、可达成的、与实际相符的、有时间限制的）原则，明确规划项目的具体细节。
4. 确认合约内容。
在订立项目计划合约之前，需要对合约内容进行确认和修改。
如果各方对合约内容存在异议，需要进行沟通和调解，达成共识后方可签署。
工程合同与合约规划的关系
工程合同与合约规划的关系
一、工程合同以及合约规划的作用
合约规划主要指的是针对一项具体的工程项目，在整体的工程项目的目标成本明确之后，对于整个项目的全过程内所涉及到的合同以及金额进行估算，这样能够实现对于工程造价的良好控制。
换句话来讲，合约规划也可以理解为，通过预估合同的方式来对目标成本进行分级管理，将目标成本控制在合理的范围，最终在具体的合同中体现。
合约规划将具体的成本控制任务转化成了对于工程合同的管理，这样就实现了对于工程造价的动态管理。
由于工程造价受到的外界影响因素众多，再加上涉及的学科以及材料众多，所以对其管理本身就应该是动态的。
工程在具体实施过程中需要工程合同的支持，工程合同是项目的发包者与具体的承包者之间通过商定确定的合同，该合同将发包者与承包者执念的关系明确了。
一个具体的工程项目的明确，可行性分析，规划设计，评估审核，项目实施，竣工验收整个过程都离不开合同的管理。
因此做好合同管理工作才能实现投资目标以及促进工程造价的管理。
二、工程合同以及合约规划的关系
合约规划是指工程项目的目标成本确定后，对项目全生命周期所发生的所有合同及金额进行预估，合同是承发包双方签订的成型文件，所以在两者发生时间上判断，合约规划早于工程合同，也可以这样理
解合约规划是指导工程合同成型的文件。
合约规划相对于合同来讲是一个大体的框架，在合约规划明确之后其实就将工程合同的大部分内容包括在内，确保工程造价的总金额不超过合同既定的目标成本。
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合约规划的重要性
合约规划是房地产成本管理中很重要的一个环节，是连接目标成本与动态成本的纽带，通过合约规划可以打通成本与采招两个环节的通道，以有效指导和约束采购业务的实施，及时监控目标成本的实施情况。
一、合约规划的编制主体：
合约规划不是合约部一个部门的事情，需要所有业务部门的全员参与，需由项目经理牵头，组织成本、设计、工程等各相关业务部门的人员共同参与。
比如，在合约体系上，采购部门需事先规划合同要分多少类、分多少个合同、每个合同的范围、采购方式、商务条件等；标段划分上，由工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等；然后由成本部将目标成本中相对应的费项归集到对应的合同中，
确定出该项合同在采购时控制的目标成本。
二、合约规划的执行
在签订合同时，由合同负责部门根据实际情况拟定合同条款，确定合同金额、付款时间、付款方式，形成项目成本支付计划。
将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款超付的问题。
在合同审批时，需对照合约规划，考察规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，并不允许重复被其它合同所选择，以防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。
前期在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，需引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同，赋予成本管理人员一定的管理自由度。
如果合同金额小于规划金额，
需经手部门对金额差距的原因进行说明，并对差距金额后续使用方式做出判断：合同费用节约，相应金额进入费项规划余量，可调配给同费项其余合同；如为合同范围变更，后续仍需签订额外合同，则相应金额编制为另一个合约规划；如为合同金额压缩和风险规避，后续合同会产生相应变更，则需要为合同编制预计变更。
如果合同金额大于规划金额，同样需经手部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：若是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；若是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，并出具项目成本超支单。
在施工过程中，如有设计变更及现场签证，需要预先审核变更金额，并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内，超出部分金额由规划余量划出。
当变更实施完成后进行核实完成质量、实际完成的工程量，并将变更金额纳入项目成本。
最后分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即进行有效成本与无效成本的分析。
在付款阶段，随着合同的执行，要根据工程形象进度对已完工部分的工程量进行审定，以反映工程的实际完工产值，并作为制定付款申请的重要依据。
同时，
梳理代扣代付和其它扣款，为款项支付提供依据，再根据合同付款条件及实际完工产值，修订付款计划，形成项目级付款计划，最后在付款计划范围内完成付
款申请，并完成款项支付。
对于可能会出现施工方已完成并提交了变更金额但我方尚未确认，或施工方未提出、我方预计要发生的合同金
额增加情况。
此时需要针对合同编制预估变更，更好的反映项目动态成本。
三、项目动态成本监控
房地产企业都期望“在项目进行过程中，能预测项目结束时的最终全成本，以便对项目基准收益指标及利润率进行过程监控，一般由项目成本经理完成《项目动态成本汇总表》，编制《成本动态回顾报告》，并与基准目标成本进行比对，出具分析报告，向公司管理层进行汇报。
分析时主要考察动态成本和规划余量：反映项目成本的状态，从总量上将动态成本与目标成本基准值进行比对，比对指标主要使用公司级的“预警”、“强控”指标。
规划余量是项目成本控制的蓄水池和“晴雨表”，通过其与费项级的“预警”、“强控”指标的对比可以反映成本控制的效果和未来成本使用的趋势。
四、合约规划是否调整：
房地产开发周期长，涉及合同较多，在实际施工中，由于实际情况的变化，可能导致合同未必按照原定规划的思路进行签订，需要成本人员定期对合约规划进行调整。
主要有两种情况：一种是将原先打包的大类合约规划分解为更明细的合约规划；另一种情况是由于项目实际情况发生变化，合约后续的范围将发生交叉，需要将多个合约规划进行调整，重新明确每一个规划的金额及发生时间。
如部分费项“规划余量”有盈余，多出的规划余量可以调配到其他费项下使用。
这样仅涉及项目内部成本调配，不影响项目总体成本。
如果部分费项“规划余量”不足，导致后续该科目下合同无法签订，需要进行项目成本追加，
此时影响项目总体成本，必须重新走成本追加审批流程。
五、结语
合约规划的编制只是成本控制的第一步，重要的是落实其在采购招标、合同签订环节中发挥的作用，以实现成本管理的事前控制。
房地产开发项目的成本控制是一个全过程的控制，是集管理、经济、技术为一体的综合管理学科。
在房地产开发项目的各个阶段对成本管理的要求不同，对于施工阶段的成本管理，强调的是控得住，需按照预定目标采用合适的方式进行成本的控制，否则很可能造成浪费和成本增加，导致项目收益无法达到预定指标。