房地产行业企业所得税汇算清缴手册
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产企业所得税汇算清缴鉴证报告(附模板)
2011年度所得税汇算纳税申报鉴证报告附注一、企业基本情况房地产有限公司（以下简称“贵公司”）是于年月日经成都市工商行政管理局批准登记成立的有限公司（有限责任公司），注册号为：，住所：成都市号，法定代表人：，注册资本：万元人民币，经营范围：房地产开发，。
税务登记证号：。
二、企业基本的税收政策（一）主要税（费）项目及税（费）率税（费）项目计税依据税（费）率营业税营业额5%增值税按销售货物或者提供应税劳务的销售额计算销项税额17%城市维护建设税按应缴流转税税额计征7%教育费附加按应缴流转税税额计征3%地方教育费用附加按应缴流转税税额计征1%企业所得税按应纳税所得额25% （二）主要的税收优惠优惠项目国家文件依据具体优惠政策规定税务机关批准文号无无无无三、企业主要的会计政策1、会计制度：执行《企业会计制度》及其配套规定。
2、会计年度：自公历1月1日起至12月31日止。
3、记账本位币：采用人民币为记账本位币。
4、记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本为计价原则。
5、外币业务核算方法：会计年度内涉及外币的经济业务，按发生当月月初外汇价折合本位币入账，年末将外币账户余额按年末外汇市场中间价折合本位币进行调整，调整后记账本位币余额与原账面余额之间的差额列入汇兑损益。
6、坏账核算方法：（1）坏账的确认标准债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收回的；或因债务人逾期未履行偿债义务,并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小的应收款项。
（2）坏账损失核算方法本公司直接转销法。
7、存货核算方法：（1）存货分类本单位存货分为开发成品、低值易耗品等。
（2）存货以实际成本计价。
8、固定资产计价和折旧方法（1）固定资产计价：按取得时实际成本计价。
固定资产分类为：房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公设备、其他设备等。
（2）固定资产折旧采用直线法计算。
9、收入确认方法：开发产品销售收入的确认按照国税发(2009)31号文件规定的方法确认。
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业所得税汇算清缴1关于收入确认的税会差异按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关已发生的成本能够可靠计量。
2017年修订时，将主要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。
比如：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。
另外《办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致，会存在税会差异，汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。
2关于账面成本、动态成本和计税成本的差异通常情况下由于各个企业财务管理体制不一样，或财务部门和成本部门信息沟通不畅，可能会造成账面成本小于动态成本。
企业需要对照付款记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项，则补录到账面成本。
根据《办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。
一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
房地产开发企业所得税合规手册
房地产开发企业所得税合规手册一、前言随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业作为行业的核心参与者，承担着重要的社会责任。
在这个过程中，合规经营是每个房地产开发企业都必须重视和遵守的法律法规要求之一。
本手册将为房地产开发企业提供关于所得税合规的指导和要求，帮助企业更好地遵守税收法规，推动行业的健康发展。
二、房地产开发企业所得税基本概念1. 所得税基本原理房地产开发企业作为纳税主体，需按照国家税收法规缴纳所得税。
所得税是纳税人从各种经济活动中获得的所得依法缴纳的一种税收。
2. 房地产开发企业所得税范围所得税是针对房地产开发企业的经营活动所得的一种税收。
其中包括售房收入、租金收入、利息收入等各类收入。
3. 所得税计算方法房地产开发企业的所得税计算采用应税所得额乘以税率的方式进行。
应税所得额是指企业在一个纳税年度内减去各项费用、损失以及享受各项优惠政策后的实际纳税所得额。
三、房地产开发企业所得税合规措施1. 准确把握法律法规房地产开发企业在进行经营活动时，应详细了解和准确把握涉及所得税的法律法规，确保合规经营。
及时学习新的税收政策，了解最新的法规变化，避免由于法规不熟悉而导致的税务风险。
2. 做好会计核算房地产开发企业应建立健全的会计制度，确保准确的财务核算，及时记录各类收入和支出，避免财务数据的不准确和不完整导致的税务问题。
3. 合理规划税收筹划房地产开发企业可以通过税收筹划来合理规划自身的税务负担。
例如，可以进行合理的资产配置，选择适当的税收政策，合理运用税收优惠等手段来减少企业的税务负担。
4. 提高税收合规意识房地产开发企业应该树立合规经营的意识，加强内部培训，提高员工对税收合规的认识和理解。
加强与税务机关的沟通与合作，确保税收事项的及时申报和缴纳。
5. 积极配合税务稽查房地产开发企业应积极配合税务机关的稽查工作，如实提供相关的会计凭证和票据，配合外部审计等工作，确保税务稽查的顺利进行。
四、房地产开发企业所得税风险防控1. 风险识别与评估房地产开发企业应对可能存在的税务风险进行识别与评估，建立风险防控机制，及时采取相应的措施进行风险控制。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
05
CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
01
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销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
房地产项目清算与所得税汇缴
房地产项目清算与所得税汇缴房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。
假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税,A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元(1000，2000，3000)，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150，200，250)，应纳税所得额,6000,4200,600,1200(万元)，应缴企业所得税,1200×25%,300(万元)，实际预缴企业所得税,16.5，25,41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税,300,41.5,258.5(万元)。
实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规定的具体含义。
第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。
上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额,1000×20%,150,50(万元)，2008年销售收入对应的应纳税所得额,2000×15%,200,100(万元)。
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。
计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。
, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。
, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。
, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读
房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读无锡市国税2010-02-01培训内容第一部分政策规定第二部分征管要求第一部分房地产开发企业所得税政策规定一、政策依据二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件三、收入处理四、成本、费用的扣除五、计税成本的扣除六、特定事项的税务处理七、新老政策的衔接一、政策依据新法实施前，内外资分别规定内资：国税发【2006】31号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》外资：国税发【2001】142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》新税法实施后，统一政策国税发【2009】第031号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》苏国税发【2009】79号“转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知”意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。
二、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（第三条）（一）房地产经营业务范围：◇土地开发◇开发产品的建造、销售开发产品包括：◇住宅◇商业用房◇其他建筑物、附着物、◇配套设施（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一）：1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、已开始投入使用。
3、已取得了初始产权证明。
开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。
[国税函（2009）342号]三、收入处理（一）收入范围（二）代收基金、费用和附加处理（三）收入确认的原则及形式☆（四）开发产品销售收入核算要求（一）收入范围开发产品销售过程中取得的全部价款。
包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式）。
（二）代收基金、费用和附加处理作为代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：◇未纳入价内◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票应计销售收入：纳入价内或由企业开具发票的；（三）收入确认的原则及形式1、收入确认的原则2、销售方式及其收入确认时点3、视同销售处理4、销售未完工开发产品处理1、收入确认的原则1、通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入。
房地产项目税收清算说明
房地产项目税收清算说明一、所需清算税种营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税二、所需财务资料项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证三、起算依据以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。
四、具体税种（一）营业税以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。
（二）城市维护建设税和教育税金及附加按实际应纳营业税额的10%计算。
（三）契税契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。
（四）企业所得税企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意：⑴利息支出的扣除。
纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
⑵计税工资的扣除。
条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。
但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。
因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。
⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。
在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额 2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
⑷捐赠的扣除。
纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。
年房地产企业汇算清缴完全攻略
年房地产企业汇算清缴完全攻略年房地产企业汇算清缴完全攻略随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的企业加入其中。
作为年房地产企业，纳税是非常重要的一件事。
理解汇算清缴的基本知识和完全攻略是十分必要的，不仅有助于企业规避税收风险，还能有效降低企业的税收支出。
一、什么是汇算清缴？汇算清缴是指纳税人在一年度内，根据年度所得和相应税款，在全年到期日前向税务机关申报，由税务机关审核核实后，纳税人一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款的一种税务申报方式。
二、汇算清缴的适用范围1. 一般纳税人和小规模纳税人1）一般纳税人：税额不超过100万元的企业或个人，应当在税务机关指定的缴纳期限内，向主管税务机关办理汇算清缴。
2）小规模纳税人：年营业额不超过500万元的小型企业，原则上不强制要求办理汇算清缴。
但涉及到纳税人享受某些税收优惠政策和退税的情况下，需按规定办理。
2. 涉及到指定的税收优惠政策如文化事业建设费、教育费附加、科技费附加等。
3. 跨地区纳税在跨地区纳税中，纳税人如果需要申请退税，便需要办理汇算清缴。
三、汇算清缴的时间和流程1. 时间规定一般纳税人应在次年1月1日至5月31日内，向主管税务机关申请办理汇算清缴。
小规模纳税人不强制要求办理汇算清缴。
2. 流程1）向主管税务机关领取相关表格并填写；2）提交申报表、财务会计报表、纳税申报表、纳税清单等材料；3）税务机关对纳税人所提供的材料进行审核核实，给出汇算清缴结果；4）根据汇算清缴的结果，进行一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款。
四、汇算清缴的纳税优惠政策为了支持实体经济发展，中国税务部门提供了多种汇算清缴的纳税优惠政策。
1. 小微企业所得税优惠政策对于符合条件的小微企业，国家给予所得税减半的优惠政策。
同时，对于新设民营企业或加强科技创新方面投入的企业，在某些情况下可以享受更低的所得税税率。
2. 投资优惠在企业层面，政府还会提供一系列的税收和政策支持，如优惠的退税、补贴等，以提高企业投资和运营效率。
2022年房地产行业企业所得税汇算清缴手册
2022年房地产行业企业所得税汇算清缴手册2022年房地产行业企业所得税汇算清缴手册2022年4月目录一、房地产企业1.1基本规定1.2收入的税务处理1.2.1收入的确认1.2.2视同销售1.2.3未完工开发产品计税毛利率1.2.4实际毛利额1.2.5租金收入1.3成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定1.3.2配套设施的扣除1.3.3佣金(手续费)的扣除1.3.4利息的扣除1.3.5资产损失的扣除1.3.6自用开发产品折旧的扣除1.4计税成本的核算1.4.1成本对象的归集原则1.4.2计税成本的具体内容1.4.3计税成本的核算程序1.4.4共同(间接)成本的分摊1.4.5非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6预提费用1.4.7停车场所的扣除1.5特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.72022年新政一、房地产企业1.1基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2022]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2022〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
房地产企业所得税汇算清缴服务方案
房地产企业所得税汇算清缴服务方案（一）关于每季度预交。
根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。
根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。
与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。
国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。
”一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。
新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。
二是有利于提高企业的投资能力。
新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。
新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。
新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。
本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。
一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。
具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。
2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。
具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。
3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。
在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。
二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。
具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。
2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。
具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。
房地产企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依
房地产企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册作者：编委会册数规格:全四册＋1CD 16开精装出版社：中国知识出版社2007年6月出版优惠价：450元定价998元房地产企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册房地产企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册详细目录第一章房地产企业所得税概论第一节概述第二节节征税对象和纳税人第三节税率第四节应纳税所得额的确定第五节资产的税务处理第六节股权投资业务的税务处理第七节合并分离业务的税务处理第八节减免税优惠第九节应纳所得税额的计算第十节申报和缴纳第二章汇算清缴的原则与方法第一节纳税调整的技术要求第二节纳税调整注意区别税种和性质第三节纳税调整中法律冲突的处理原则第四节纳税调整基本程序的差异第三章房地产企业会计制度与税法主要差异分析第一节交际应酬费差异分析第二节职工福利费差异分析第三节借款利息的差异分析第四节财产损失的差异分析第五节罚款、捐赠支出差异分析第六节资产减值准备差异分析第七节坏帐准备差异分析第八节筹办费摊销差异分析第九节固定资产折旧差异分析第十节非货币性资产投资差异分析第十一节借款费用资本化差异分析第十二节自行开发无形资产的计价差异分析第十三节存货发出计价差异分析第十四节非货币性资产收入差异分析第十五节国库券利息收入差异分析第十六节外商投资房地产企业取得的会员费收入差异分析第十七节豁免债务收入差异分析第十八节接受捐赠收入的差异分析第十九节金折扣与销售折让差异分析第二十节销售商品收人的差异分析第四章计与税法差异在纳税调整中的运用第一节收入的纳税调整第二节税收扣除项目差异调整说明笫三节其他收入支出的调整说明第四节五个特殊会计事项的纳税调整第五章房地产企业所得税汇算清缴法规指南第一节收入总额第二节税前扣除项目第三节资产的税务处理第四节对外投资的财务与税务处理第五节减免税规定第六节关联房地产企业间业务往来的税收调整第七节清算所得的税务处理第八节会计处理第九节纳税人、税率和税额计算第十节部分业务、行为的征收规定第十一节事业单位、社会团体第十二节附录第六章中介机构代理房地产企业所得税汇算清缴业务操作规程1业务约定书示范文本2房地产企业所得税汇算清缴工作底稿3房地产企业所得税汇算清缴审核要点及审核流程图4房地产企业所得税汇算清缴审核报告规范文本第七章申报表格填写要求第一节《销售（营业)收入明细表》的填报和审核第二节《投资所得(损失)明细表》的填报和审核第三节《销售（营业）成本明纲表》的填报和审核第四节《工资薪金和三项经费明细表》填报和审核第五节《资产折旧、摊销明细表》的填报和审核第六节《坏账损失明细表》的填报和审核第匕节《广告支出明绌表》的填报和审核第八节《公益救济性捐赠明细表》自键真报和审核第九节《税前弥补亏损明细表》的填报和审核第十节《余业所得税纳税申报表》(主表)的填报和审核第十一节税款的申报与缴纳附件房地产企业所得税申报表样式第八章资产减值(一)短期投资跌价准备（二）坏账准备（三)委托贷款减值准备(四)存货跌价准备（五）长期投资减值准备第九章房地产企业股权投资合并分立债务重组业务所得税问题处理第十章2005年度所得税汇算清缴的有关规定及应注意的问题第十一章违法违规行为查处法律依据。
上海房产企业所得税汇算清缴操作流程
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2006年房地产开发企业企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册
2006年房地产开发企业企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册--本书编委会作者：本书编委会出版社:中国知识出版社出版日期：2006年开本：16开册数:4册光盘数：1张光盘定价：998元优惠价:468元进入20世纪书籍已成为传播知识科学技术和保存文化的主要工具。
随着科学技术日新月异地发展，传播知识信息手段，除了书籍、报刊外，其他工具也逐渐产生和发展起来.但书籍的作用，是其他传播工具或手段所不能代替的。
在当代，无论是中国,还是其他国家,书籍仍然是促进社会政治、经济、文化发展必不可少的重要传播工具。
详细介绍：书籍目录2006年房地产开发企业企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册第一章企业所得税概论第1节概述第2节征税对象和纳税人第3节税率第4节应纳税所得额的确定第5节资产的税务处理第6节股权投资业务的税务处理第7节合并分离业务的税务处理第8节减免税优惠第9节应纳所得税额的计算第1O节申报和缴纳第十一节申报和缴纳（附案例分析)第二章企业会计制度与税法主要差异分析第一节会计政策与税收政策的差异比较第二节交际应酬费差异分析第三节职工福利费差异分析第四节借款利息的差异分析第五节财产损失的差异分析第六节罚款、捐赠支出差异分析第七节资产减值准备差异分析第八节坏帐准备差异分析第九节筹办费摊销差异分析第十节固定资产折旧差异分析第十一节非货币性资产投资差异分析第十二节借款费用资本化差异分析第十三节白行开发无形资产的计价差异分析第十四节存货发出计价差异分析第十五节非货币性资产收入差异分析第十六节国库券利息收入差异分析第十七节外商投资企业取得的会员费收入差异分析第十八节豁免债务收入差异分析第十九节接受捐赠收入的差异分析第二十节现金折扣与销售折让差异分析第二十一节销售商品收入的差异分析第三章企业所得税汇算清缴法规指南第一节收入总额(一)收入总额的确认（二)收入总额的具体项目(三)不征税收入的具体项目(四)收入实现的确认(五)非货币性交易所得（六）外币昕得的计税(七)分企业、行业的收入第二节税前扣除项目（一)税前扣除项目的范围和原则(二)可据实税前扣除的具体项目(三）税法限定标准的税前扣除项目(四）经税手机关批准后可在税前扣除的项目(五）不允许税前扣除的项目（六）部分企业、行业扣除项目的具体规定第三节资产的税务处理(一）资产处理的概说(二)流动资产(三）固定资产(四）无形资产(五）递延资产(六）资产评估增值第四节对外投资的财务与税务处理（一）对外投资的概说（二）对外投资的所得税处理（三)境外分回投资收益的税务处理(四）股权重组的税务处理（五）债务重组的税务处理第五节减免税规定（一）区域性减免（二）部分行业、部门、企业单位的减免(三）部分业务行为的减免(四)废止的优惠政策(五）企业所得税减免税的管理(六)不享受减免税的范围第六节关联企业间业务往来的税收调整(一)关联企业的概念（二)关联方关系及其交易（三)关联企业间业务往来的税收调整(四）关联企业间业务往来账款与坏账损失第七节清算所得的税务处理(一)企业清算的概述（二）清算所得的纳税第八节会计处理(一）会计核算(二)企业住房制度改革中的会计处理第九节纳税人、税率和税额计算（一）纳税人的范围（二）纳税人的认定(三)税率（四）应纳税所得额的确定（五）应纳所得税额的计算第十节部分业务、行为的征收规定(一）以前年度涉税事项的税务处理（二）在预缴中少缴的税款的税务处理(三）未按期预缴税款的处罚规定（四)外贸企业出口退税款税收处理（五)外汇借款以税还贷的税务处理(六）农资企业经营化肥的税收、财务规定(七)国家邮政局取得的邮政补贴资金（八)银行收回以物抵债非货币财产的税务处理(九）国家邮政局所属企业缴纳"收支差额”的税务处理(十)融资业务掉期交易的扣缴第十一节事业单位、社会团体（一）事业单位、社会团体的概说(二）收入总额及应纳税所得额的确认(三)据实扣除的税前扣除项目(四)资产处理（五)税收优惠及率差补税(六）部分具体事业单位的规定第十二节附录关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（一) 关于执行（（企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）关于执行((企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(三）关于执行“企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(四）第四章中介机构代理企业所得税业务操作规程第一节企业所得税纳税申报代理实务1．企业所得税的计算方法2．代理企业所得税纳税申报操作规范3．代理填制企业所得税纳税申报表的方法第二节代理业务约定书示范文本第三节工作底稿1．企业所得税汇算清缴工作底稿2．企业财产损失工作底稿3.企业提高广告费税前扣除比例工作底稿4．企业缩短折旧年限或加速折旧方法工作底稿第四节审核要点及审核流程图第五节审核报告规范文本1．企业所得税汇算清缴审核报告规范文本2．企业所得税税前弥补亏损审核报告规范文本3．企业亏损确认审核报告规范文本4．企业所得税退税审核报告规范文本5．新产品、新技术、新工艺抵扣应纳税所得额审核报告规范文本6．技术改造国产设备投资抵免企业所得税审核报告规范文本7．企业财产损失审核报告规范文本8．企业提高广告费税前扣除比例审核报告规范文本9．企业缩短折旧年限或加速折旧方法审核报告规范文本第五章企业所得税申报审核及报表填写指南第一节《销售(营业）收入明细表》的填报和审核第二节《投资所得(损失)明细表》的填报和审核第三节《销售(营业)成本明细表》的填报和审核第四节《工资薪金和三项经费明细表》填报和审核第五节《资产折旧、摊销明细表》的填报和审核第六节《坏账损失明细表》的填报和审核第七节《广告支出明细表》的填报和审核第八节《公益救济性捐赠明细表》的填报和审核第九节《税前弥补亏损明细表》的填报和审核第十节《企业所得税纳税申报表》（主表)的填报和审核第十一节税款的申报与缴纳附件企业所得税申报表样式第六章资产减值1、资产减值主要依据及参考资料2、资产减值目录（一）短期投资跌价准备（二）坏账准备(三)委托贷款减值准备（四)存货跌价准备（五）长期投资减值准备（六）固定资产减值准备(七)在建工程减值准备(八）无形资产（九）八项资产减值准备对企业所得税的影响（十)八项资产减值准备审计程序第七章违法违规行为查处法律依据（法规汇编)第一节基本法规第二节综合规定第三节税收优惠第四节征收管理第五节特定行业或企业税收规定第六节附录第八章房地产企业所得税汇算清缴实务第一节房地产企业进行外出经营活动的规定第二节所得税涉及的会计处理及资产的税务处理第三节纳税检查涉及的税收政策2006年房地产开发企业企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册2006年房地产开发企业企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册2006年房地产开发企业企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册书籍目录2006年房地产开发企业企业所得税汇算清缴业务操作规程及违法违规行为查处法律依据实用手册第一章企业所得税概论第1节概述第2节征税对象和纳税人第3节税率第4节应纳税所得额的确定第5节资产的税务处理第6节股权投资业务的税务处理第7节合并分离业务的税务处理第8节减免税优惠第9节应纳所得税额的计算第1O节申报和缴纳第十一节申报和缴纳（附案例分析)第二章企业会计制度与税法主要差异分析第一节会计政策与税收政策的差异比较第二节交际应酬费差异分析第三节职工福利费差异分析第四节借款利息的差异分析第五节财产损失的差异分析第六节罚款、捐赠支出差异分析第七节资产减值准备差异分析第八节坏帐准备差异分析第九节筹办费摊销差异分析第十节固定资产折旧差异分析第十一节非货币性资产投资差异分析第十二节借款费用资本化差异分析第十三节白行开发无形资产的计价差异分析第十四节存货发出计价差异分析第十五节非货币性资产收入差异分析第十六节国库券利息收入差异分析第十七节外商投资企业取得的会员费收入差异分析第十八节豁免债务收入差异分析第十九节接受捐赠收入的差异分析第二十节现金折扣与销售折让差异分析第二十一节销售商品收入的差异分析第三章企业所得税汇算清缴法规指南第一节收入总额（一）收入总额的确认(二）收入总额的具体项目（三)不征税收入的具体项目（四)收入实现的确认(五)非货币性交易所得（六)外币昕得的计税（七）分企业、行业的收入第二节税前扣除项目（一)税前扣除项目的范围和原则(二)可据实税前扣除的具体项目(三）税法限定标准的税前扣除项目（四)经税手机关批准后可在税前扣除的项目(五)不允许税前扣除的项目（六）部分企业、行业扣除项目的具体规定第三节资产的税务处理（一）资产处理的概说（二)流动资产（三)固定资产（四)无形资产（五)递延资产（六）资产评估增值第四节对外投资的财务与税务处理（一)对外投资的概说（二)对外投资的所得税处理（三)境外分回投资收益的税务处理（四)股权重组的税务处理(五)债务重组的税务处理第五节减免税规定（一)区域性减免(二)部分行业、部门、企业单位的减免（三)部分业务行为的减免(四）废止的优惠政策（五）企业所得税减免税的管理（六）不享受减免税的范围第六节关联企业间业务往来的税收调整（一)关联企业的概念(二）关联方关系及其交易(三)关联企业间业务往来的税收调整（四）关联企业间业务往来账款与坏账损失第七节清算所得的税务处理(一）企业清算的概述（二)清算所得的纳税第八节会计处理(一）会计核算(二）企业住房制度改革中的会计处理第九节纳税人、税率和税额计算（一)纳税人的范围（二）纳税人的认定（三）税率（四）应纳税所得额的确定(五)应纳所得税额的计算第十节部分业务、行为的征收规定(一)以前年度涉税事项的税务处理（二)在预缴中少缴的税款的税务处理（三）未按期预缴税款的处罚规定(四)外贸企业出口退税款税收处理（五)外汇借款以税还贷的税务处理(六)农资企业经营化肥的税收、财务规定(七)国家邮政局取得的邮政补贴资金(八)银行收回以物抵债非货币财产的税务处理（九）国家邮政局所属企业缴纳”收支差额”的税务处理(十)融资业务掉期交易的扣缴第十一节事业单位、社会团体（一）事业单位、社会团体的概说(二)收入总额及应纳税所得额的确认(三）据实扣除的税前扣除项目（四)资产处理(五）税收优惠及率差补税(六)部分具体事业单位的规定第十二节附录关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(一）关于执行(（企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）关于执行((企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（三) 关于执行“企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(四)第四章中介机构代理企业所得税业务操作规程第一节企业所得税纳税申报代理实务1．企业所得税的计算方法2．代理企业所得税纳税申报操作规范3．代理填制企业所得税纳税申报表的方法第二节代理业务约定书示范文本第三节工作底稿1．企业所得税汇算清缴工作底稿2．企业财产损失工作底稿3。
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2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册目录一、房地产企业1.1 基本规定1.2 收入的税务处理1.2.1收入的确认1.2.2 视同销售1.2.3 未完工开发产品计税毛利率1.2.4 实际毛利额1.2.5 租金收入1.3 成本、费用扣除的税务处理1.3.1 一般规定1.3.2 配套设施的扣除1.3.3 佣金(手续费)的扣除1.3.4 利息的扣除1.3.5 资产损失的扣除1.3.6 自用开发产品折旧的扣除1.4 计税成本的核算1.4.1 成本对象的归集原则1.4.2 计税成本的具体内容1.4.3 计税成本的核算程序1.4.4 共同(间接)成本的分摊1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6 预提费用1.4.7 停车场所的扣除1.5 特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.7 2018年新政一、房地产企业1.1 基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》）三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.2 收入的税务处理1.2.1收入的确认一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.2.2视同销售一、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.2.3未完工开发产品计税毛利率一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）二、关于计税毛利率（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。
（三）房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,结合不同开发产品联合地税部门共同确定，并报省国税局备案。
三、关于经济适用房、限价房和危改房（一）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
房地产开发企业开发的经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料：1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；2、土地管理部门划拨土地的批准文件；3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划；6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7、主管税务机关要求提供的其他资料。
（二）房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。
房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料：1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；3、主管税务机关要求提供的其他资料。
（三）对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
1.2.4实际毛利额企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；3、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》（见附件三、四、五）；1.2.5租金收入企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）1.3 成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定一、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
二、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。