20110407_新景祥_1.0容积率产品研究
新景祥机构简介
新景祥机构简介 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】新景祥机构简介美 / 好 / 生 / 活 / 的 / 推 / 动 / 者新景祥总体指导原则：开发商需要天生就畅销的楼盘消费者因为感动而购买一、公司简介新景祥房地产事业机构，以“美好生活的推动者”为价值理念，以“房地产业为主，包括房地产投资开发、管理、咨询、中介、代理、物业管理等在内，并逐步向公用事业、金融业、旅游业延伸渗透的、产业多元化的集团式上市股份有限公司”为企业发展战略目标，坚持以人为本，坚持以资本运营为核心的经营方针，在全力发展“房地产策划代理”这一传统产业的同时，积极推动房地产投资开发和二手房置换等相关产业发展，最终实现国内一流、具备国际影响的房地产产业综合服务商的愿景目标。
新景祥已形成六大专业优势：1.团结协作、拼搏敬业、挑战极限的服务精神2.具有丰富实践经验的“学习型专业团队”3.具有丰富实践经验的“客户关系管理”驱动型企业4.形成初具规模、正迅速发展的“新景祥置业俱乐部5.赢取项目百分百成功、并不断升级的“新景祥行销流程与管理系统”6.优化整合“国际性协作关系机构”二、公司理念新景祥核心价值观：美好生活的推动者让更多的人享受诗意栖居的快乐！核心理念：创造优质生活空间顾客是我们存在的理由利润来自对社会的贡献尊重市场，尊重人才不断创新，挑战自我战略目标：新景祥房地产事业机构，以"美好生活的推动者"为价值理念，以房地产业为主，包括房地产投资开发、管理、咨询、中介、代理、物业管理等方面，逐步发展成为在公用事业、金融业、旅游业延伸渗透的、产业多元化的集团式上市股份有限公司。
愿景目标：坚持以人为本，坚持以资本运营为核心的经营方针，在全力发展"房地产策划代理"这一传统产业的同时，积极推动房地产投资开发和二手房置换等相关产业发展，最终成为国内一流、具备国际影响的房地产产业综合服务商。
容积率对住房价格的影响及实例分析
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
房地产可行性研究报告编制依据
房地产可行性研究报告编制依据篇一：房地产开发可行性研究报告(范文)XX房地产项目可行性研究报告公司名称：* * 房地产公司编制人员：* * *完成日期：目录调查人员声明 ................................................ ................................................... .. (4)第一部分：项目总论 ................................................ ................................................... .. (5)1.1项目背景 ................................................ ................................................... . (5)1.2项目概况 ................................................ ................................................... . (5)1.2.1项目名称 ................................................ ................................................... . (5)1.2.2项目建设单位概况 ................................................ (5)1.2.3项目地块位置及周边现状 ................................................ (5)1.2.4项目规划控制要点 ................................................ (7)1.2.5项目发展概况 ................................................ ................................................... (7)1.3可行性研究报告编制依据 ................................................ (7)1.4可行性研究结论及建议 ................................................ . (8)第二部分：市场研究 ................................................ ................................................... .. (8)2.1宏观环境分析 ................................................ ................................................... .. (8)2.2全国房地产行业发展分析 ................................................ (8)2.3本市房地产市场分................................................... .. (8)2.3.1本市房地产市场现状 ................................................ .. (8)2.3.2本市房地产市场发展趋势 ................................................ (9)2.4板块市场分析 ................................................ ................................................... .. (9)2.4.1区域住宅市场成长状况 ................................................ . (9)2.4.2区域内供应产品特征 ................................................ (10)2.4.3区域市场目标客层研 (10)2.5项目拟定位方案 ................................................ ................................................... .. (10)2.5.1可类比项目市场调查 ................................................ (10)2.5.2项目SWOT分析 ................................................ ....................................................112.5.3项目定位方案 ................................................ ................................................... (11)第三部分：项目开发方案 ................................................ ................................................... (11)3.1项目地块特性与价值分析 ................................................ . (11)3.2规划设计分析 ................................................ ................................................... .. (12)3.3产品设计建议 ................................................ ................................................... (13)3.4项目实施进度 ................................................ ................................................... (15)3.5营销方案 ................................................ ................................................... .. (16)3.6机构设置 ................................................ ................................................... .. (16)3.7合作方式及条件 ................................................ ................................................... .. (17)第四部分：投资估算与融资方案 ................................................ . (17)4.1投资估算 ................................................ ................................................... .. (17)4.1.1投资估算相关说明 ................................................ . (17)4.1.2分项成本估算 ................................................ (17)4.1.3总成本估算 ................................................ ................................................... . (20)4.1.4单位成本 ................................................ ................................................... .. (20)4.1.5销售收入估算 ................................................ ................................................... (20)4.1.6税务分析 ................................................ ................................................... .. (20)4.1.7项目资金预测 ................................................ (21)4.1.8现金流量表 ................................................ ................................................... . (21)4.1.9自有资金的核算 ................................................ ..................................................214.2融资方案 ................................................ ................................................... .. (22)4.2.1项目融资主体 ................................................ ................................................... (22)4.2.2项目资金来源 ................................................ (22)4.2.3融资方案分析 ................................................ ................................................... (22)4.2.4投资使用计划 ................................................ ................................................... (22)4.2.5借款偿还计划 ................................................ ................................................... (22)第五部分：财务评价 ................................................ ................................................... (23)5.1财务评价基础数据与参数选取 ................................................ (23)5.2财务评价（方案1） ............................................... ................................................... .. (23)5.2.1财务盈利能力分析 ................................................ . (23)5.2.2静态获利分析 ................................................ ................................................... (24)5.2.3动态获利分析 ................................................ ................................................... (24)5.2.4偿债能力分析 ................................................ ................................................... (24)5.2.5综合指标表 ................................................ ................................................... . (24)5.3财务评价（方案2） ............................................... ................................................... .. (25)5.4财务评价结论 ................................................ ................................................... (25)第六部分：不确定性分析 ................................................ ................................................... . (25)6.1盈亏平衡分析 ................................................ ................................................... (25)6.2敏感性分析 ................................................ ................................................... . (26)6.2.1变动因素一成本变动 ................................................ (26)6.2.2变动因素二售价变动 ................................................ (26)6.2.3变动因素一容积率变动 ................................................ .. (26)6.3风险分析 ................................................ ................................................... .. (27)6.3.1风险因素的识别和评估 ................................................ .. (27)6.3.2风险防范对策 ................................................ ................................................... (27)第七部分：综合评价 ................................................ ................................................... (27)7.1社会评价（定性） .............................................. ................................................... (27)7.2环境评价（影响及对策） .............................................. (27)7.3公司资源匹配分析 ................................................ ................................................... . (27)第八部分：研究结论与建................................................... (27)8.1结论 ................................................ ................................................... . (27)8.2建议 ................................................ ................................................... . (27)第九部分：附录 ................................................ ................................................... .. (28)9.1附件： .............................................. ................................................... .. (28)9.2附................................................... .. (28)9.3附图： .............................................. ................................................... .. (29)调查人员声明我们郑重声明：1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
北京房地产上第moma项目产品解读报告_59页_XXXX年
园林灵感 来自河畔的野营宿地
·上第MOMA景观为流域式概念，全部景观根 据住宅分布而穿梭流淌在建筑群中，几乎做到户 户观景。
·灵感来自河畔的野营宿地，水景、坡地、林溪 、山石等元素组合成下沉式景观，具有游乐场所 、约会场所、锻炼场所和休憩场所等功能，低楼 层同样享受私密。
·围合式建筑、下沉式全社区景观，东西向景观视线通廊，社区统一规划设计、同等舒适享受，共享生态环境、 生活环境和人文素养融合共生的居住优生学。
·园林分为四大水景、若干小品、植物分散布局，景观围合建筑，自然亲近每户居民，人们像居住在公园当中。 ·建筑和景观设计采用纯净色彩，自然融入生活之中，人们在这里不但享受舒适的生活，同时拥有宁静、从容的心情。
大学区
奥运商圈
宜居生态
上第MOMA选址于海淀中关村上地信息产业基地，在北京城市总体规划中，海淀划属西部生态带，上天赐予 的山水宜居环境是这里的珍藏，为所有人共同享有。
香山
颐和园-佛香阁
颐和园 – 十七孔桥
圆明园
城市中心职能
海淀独占中国首屈一指的教育、科技优势，拥有三百年皇家园林遗址，区域居民友善，可持续发展的经济观念 和生活方式深入人心，这里是北京的文化、教育、科技创新中心。
生活功能 无限发挥的价值
·绿化种植景观、水景景观、游乐休闲场所景观、道路景观、围墙硬质景观、庇护性景观 与照明景观等，丰富了社区的美感，提供给人们日常使用的游乐场所、约会场所、运动场 所和休憩场所等功能，发挥着社区景观特有的重要经济效益。
+ 世界级大师
世界级生活计划的设计者
Dietmar Eberle
·独特的冰花玻璃“外壳”， 制造出层层叠叠的“墙中墙” 效果，低调奢华、明快而富于 变化，干净利落。
天华近期10容积率项目实践 ppt课件
独栋部分概况
总建筑面积： 41024 ㎡
总用地面积： 62862 ㎡
容积率：
0.65
覆盖率：
22%
户均土地占有率： 398㎡
叠拼部分概况
总建筑面积： 61705 ㎡
总用地面积： 42295 ㎡
容积率：
1.46
覆盖率：
26%
户均土地占有率： 164㎡
PPT课件
4
户型平面图
叠拼户型
中建江湾镇1.1
PPT课件
122.37 122.37
84.24%
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编号
套型
套内面积 建筑面积 得房率
D-1 D-2
四房两厅两卫 151.14 四房两厅两卫 151.14
179.42 179.42
84.24%
43
户型特色-115户型（北入口）
苏州工业园496号地块项目 2.1
编号 A-1 B-1 A-2 B-2
地下室面积 48.55 54.61 48.55 54.61
5
户型平面图
中建江湾镇1.1
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户型平面图
中建江湾镇1.1
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户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
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户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
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户型平面图
中建江湾镇1.1
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10
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
11
总平面图
上置罗店1.2
项目概况
开发商：
上海置业
总建筑面积： 153089㎡
PPT课件
77
立面意向
合院别墅
新景祥南通金鼎湾国际项目2010年总结暨2011年营销推广策略
交下跌，就目前全国绊济层面分析，未来一段时间，全国楼市仄将处亍一段低 谷期。
Chapter 1
市场总结 • 宏观市场解读 • 南通房地产运营 • 竞争顷目分析
09-10年南通住宅成交-量
2010年4月新政 9月新政
09年南通住宅成交22568套，10年戔止至12月21日南通住宅成交17242套，环比去年下降了 23.6%； 09年全年至2010年4月，南通住宅成交高位运行，月均成交套数在1880套左右，市场情冴良好； 2010年4月房产新政颁布，南通楼市住宅成交降至冰点，4月以后住宅月均成交仁645套，全年成 交低位运行。
谨呈：南京建邺集团
2010年总结暨2011年营销推广策略
The Core of This Report
2010年金鼎湾国际未能完成年度指标，并暴露出不少问题。 随着金鼎湾国际3年的市场形象树立，工程进度的加快，2011年项目的建
筑、景观实景将面向市场，产品的不断提升，让客户亲历感知南通豪宅项目
20101102南通日报
20101109南通日报
10月17日
12月19日
20101027南通日报
报广
20101116南通日报
20101130南通日报
20101130南通日报
未来预判
仅全国几个重点城市癿价格来看，“新国十条”癿出台，价格涨幅较快癿城市价格出
现较大幅度下降，随后成交价格又廹始稏步回升。耄“新国八条”癿出台，阶段性至
少1季度市场以及地方政店会绊历一次对新政癿消化，调控将会距离中央和百姓 癿预期稍稍接近。 抑制通胀和调控楼市成为当前中国社会绊济两个炙手可热癿主题，央行癿加息，说明
09年
10年
宏观政策走势
新景祥2011年12月2日深圳金地·天悦湾项目产品及营销案例分析.pdf
2
PART 1.项目概况 PART 2.产品价值树 PART 3. 营销推广活动
3
PART 1.项目概况
4
项目区位
项目位于鹭湖国际住区：梅观高速纵贯港深莞，机荷高速横接机场及惠州、 潮汕等地。项目距离市民中心直线距离17公里，梅林关上行10分钟直达
观澜高尔夫 鹭湖国际住区 华为新城
龙华新城
梅林关
深圳金地·天悦湾 项目产品及营销案例分析
上海新景祥房地产咨询股份有限公司
New Visual Angel
业务发展与咨询顾问中心
2011-12-2
天悦湾是金地集团继上海金地·天御、金地·佘山天境之后，第三个在售天 字号豪宅，也是金地深圳首个天字号作品。作为华南地区高端代表，研 究本项目对了解金地天字产品具有重大意义。
10
整体规划
鉴于天悦湾地形呈规则的五棱形，尽量利用原始地形，地块以三级台地规划，一 二级高差6米，二三级高差2-3米，阶梯态别墅布局让视野更开阔
水面高度（双拼和一线临湖联排别墅） 62米（水平面）通过私家庭院独享一片水域
一级台地（二线观湖联排别墅） 66.8-67.8米既观湖，也能享受组团内大大小小的花园
三层
四层
五层
三室三厅设计，3米层高，建筑面积257㎡ ，套内面积226㎡，得房率88%； 上叠住户，可通过南侧楼梯及一层电梯入户，入口设置入户花园； 三层餐厅及四层家庭厅挑空，增加了空间的开阔感。
33
中间套下叠户型分析
3米层高，一楼客厅挑空设计，且弧形入户，与顶层住户互不干扰，私密性较强， 同时地下室及一层餐厅部分采光较差
8层大平面洋房，共4栋，148 套；主力170㎡四房 5层叠加别墅（上下户），共 7栋，76套；237-258平 8层复式空中院馆，3栋，94套； 主力200㎡四房 高坡湖景联排，4栋，30席； 270-281㎡ 一线临水联排，共4栋，30席； 276-300㎡ 双拼楼王，2栋，4席；370㎡
容积率与产品的对应关系
单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。
三、围合式布局
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局
决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局
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一、点群式布局（组团式布局）
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
特点：
决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局
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二、行列式布局
行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。
天华 近期1.0容积率低密度住宅项目研究与实践
编号 C-1 C-2
套型
套内面积 建筑面积 得房率
三房两厅一卫 103.08 三房两厅一卫 103.08
122.37 122.37
84.24%
编号 D-1 D-2
套型
套内面积 建筑面积
四房两厅两卫 151.14 179.42
四房两厅两卫 151.14 179.42
得房率 84.24%
户型特色-115户型（北入口）
上套 下套
三层平面图 本层建筑面积：71.42㎡
四层平面图 本层建筑面积：45.04㎡
总平面图
苏州工业园496号地块项目 2.1
项目概况
开发商：
协信圆融
总建筑面积： 117684.28㎡
总用地面积： 106959 ㎡容积率：Fra bibliotek1.1
覆盖率：
20%
户均土地占有率： 116㎡
产品类型： 多层，小高层
户型特色-95紧凑型户型
近年天华建筑设计公司在1.0容积率
低密度住宅领域的研究与实践
项目目录
案例展示分析
1 2 叠加产品系列 花园洋房产品系列
1.1 中建江湾镇 2.1
协信圆融
1.2
上置罗店 2.2 华润橡树湾
1.3 南通先锋镇 2.3
华润鞍山
1.4
同润大团
3 天华其他系列
3.1 舟山鲁家峙
3.2
西安金地
3.3 同润影佳路
覆盖率：
35%
户均土地占有率：139.72㎡
剖面图
同润大团项目 1.4
户型平面图
同润大团项目 1.4
A1建筑面积：150.20㎡ A2建筑面积：144.30㎡
上套 下套
2010年7月8日超高层住宅专题研究(北京新松建筑设计研究院)
•确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台 •制定令人放心的防灾避难体制 •周边考虑医疗、福利、文教等设施.
Design 超高层住宅设计应用
住宅外部空间 的应用
住宅内部空间 的应用
住宅的抗性 处理
房型特征 超高层上层住户,面积大,复合居住心理需求.
户型设计方正,若过多使用弧形设计, 实用率降低.入户花园、挑高阳台等方式满 足基本舒适性的同时,实现了空间的可变换 性,缓解高层孤寂感,结合江景资源,实现景观 价值最大化,采用智能化设施增加高层便捷
性,提高居住舒适度.
Design 超高层住宅设计应用
层.
Case 典型案例分析
伏.
Case 典型案例分析
建筑设计
建筑平面设计 "晓庐"的基地是一块位于山坡上、近乎L 形的地块,用地非常有限.项目位于基地的 北端,朝向南略偏西,这样可以使其拥有尽 量多的面宽朝向维多利亚湾的景观. 大楼 1-8 层被设计为地下车库以及私家会所 等服务设施.9层为其建筑物的地面首层, 大部分外沿地块被设计为车道及地下车 库入口,而紧贴建筑物一部分被巧妙地设 计成其会所的室外泳池；右侧是高贵华 丽的入户大堂空间.第10层至70层起才是 真正意义上的居住单元空间； 由于"晓庐 "是超高层建筑,所以在第34 层及57 层抽 取一半面积作为避难层以保证住户安全； 而第71层及以上基本作为了大楼的设备
Case 典型案例分析
香港晓庐—73层超高层住宅
Case 典型案例分析
产品简介
香港地区主要由香港岛、九龙半岛、新界以 及被称为离岛的大屿山等区域组成,而其中尤以 位于南中国海与维多利亚湾之间的香港本岛地理 位臵最为优越 、经济最为繁荣发达.但香港岛地 形起伏且大多为山地,平地极其有限,所以绝大多 数住宅都依山就势而建.
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
容积率1.05-概述说明以及解释
容积率1.05-概述说明以及解释1.引言1.1 概述容积率是指在城市规划和建设中，对建筑物总体容积与用地面积之比的衡量指标。
它是衡量城市建设密度和建筑物高度的重要参数，可以用来评估城市用地的利用效率和建筑密度的合理性。
容积率1.05是指建筑物总体容积达到用地面积的1.05倍。
在这篇长文中，我们将探讨容积率1.05对城市规划和建设的影响，以及实际应用和优缺点。
通过深入研究容积率1.05的概念和相关领域的案例研究，我们将进一步了解这一指标对城市发展的作用和意义。
在本文的后续内容中，我们将逐步展开讨论，为读者提供对容积率1.05的全面认识和理解。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以包括以下内容：文章结构部分是对整篇文章的布局和篇章序列的介绍。
通过描述文章的结构，读者可以对整个文章有个整体的把握，有助于读者更好地理解文章的内容。
首先，引言部分是文章的开端，主要介绍了本篇文章的背景和重要性。
引言的概述部分会简要介绍文章要讨论的主题，即容积率1.05。
接着，文章的目的部分会具体说明此文的目标和意义。
接下来，正文部分是文章的核心，详细展开了关于容积率的定义和意义的内容。
在2.1节中，可以详细解释容积率的定义，即指用来衡量城市建筑用地利用程度的指标。
还可以介绍容积率的计算方式以及常见的容积率数值对应的具体意义。
在2.2节中，可以探讨容积率对城市规划和建设的影响。
可以从经济、社会、环境等多个方面来分析容积率对城市规划和建设的影响，以及其在城市发展中的作用。
最后，结论部分对文章的内容进行总结和归纳。
在3.1节中，可以讨论容积率1.05的实际应用场景，并举例说明在实际建设中如何应用容积率1.05来指导城市规划和建设。
在3.2节中，可以分析容积率1.05的优缺点。
可以讨论容积率1.05对城市发展的积极作用，同时也要客观评述其可能存在的局限性和不足之处。
通过以上的文章结构安排，读者可以对整篇文章的内容有所预期，并可以更好地理解和消化文章的各个部分。
容积率背后灰幕：提高1%开发商利润增加10%
容积率背后灰幕：提高1%开发商利润增加10%超额利润的诱惑：提高容积率背后灰幕重重本报记者刘力图广州报道近日，上海闵行现任官员妻子和儿子开办的房地产公司通过提高容积率获取上亿元利润一事逐渐浮出水面，该事件再次掀开了容积率背后的层层灰幕。
“先报建再违建，如果被发现再补交处罚金，这种肆意提高容积率的做法屡见不鲜。
相对获得的超额利润而言，补交罚金的数额并不多，开发商的违规成本也不大。
”中国城市规划设计研究院深圳分院一位人士告诉《华夏时报》记者。
实际上，国内早已出台法规制止类似行为。
但在利益的诱惑下，相关法规几乎沦为弹性很大的“橡皮筋游戏”。
容积率背后的“大生意”在上述闵行区官员事件中，该官员的太太和儿子所开办的房地产公司把某项目的容积率提高了0.29，获利逾1亿元。
《证券市场周刊(微博)》报道称，地块的容积率在早年相关估价文件中显示为1.2，然而，实际上该项目对外公开的资料显示容积率变成了1.49。
按该土地面积核算，相差的容积率多出了20571平方米面积。
报道还引述该项目的工程中标公告和一份2007年12月的房屋销售发票，称该房屋的建造成本价为每平方米864元，而当时的销售价格为每平方米6200元，在不考虑涨价的前提下，在多出20571平方米的面积中，每平方米利润就达到5000元。
华南某中型房企项目发展部门一位不愿具名的人士向记者表示，业内有“容积率提高1%，开发商的利润就可以增加10%”的说法，这并未过分夸大事实。
“动辄以百万千万计。
”上述人士告诉本报记者。
而住建部制定的《建设用地容积率管理办法》规定，各地将容积率等规划条件纳入土地使用权出让合同，国有土地使用权一经出让或划拨，不得随意调整、更改容积率。
事实上，各个城市的规划部门官网公示栏目内，对已经出让或划拨的土地进行修改规划、更改容积率的审批文件并不少见。
记者从业内得知，房企可以通过多种手段对项目的容积率进行更改。
“具体的操作方式要视项目而定。
”中国城市规划设计研究院深圳分院人士透露。
新景祥浙江台州永臻公馆
03
景观特色
景观规划及设计理念
尊重自然
在规划及设计中，充分考虑基地的自然条件，尽可能保留和利用 原生植被，减少对自然环境的破坏。
地域文化
借鉴台州当地的历史文化元素，将传统与现代相结合，体现地域 特色。
人文关怀
以人的需求和体验为出发点，创造一个舒适、宜人的生活环境。
主要景观节点及特色
主入口广场
作为公馆的门户形象，主入 口广场宽敞大气，设有水景 、绿植等元素，给人留下深 刻印象。
建筑材料及构造特点
建筑材料
永臻公馆所使用的建筑材料均为高品质材料，如高档石材、木材和玻璃等。这些材料的运用不仅保证 了建筑的质量，还为其外观增添了质感。此外，这些材料还具有良好的保温、隔热性能，有效地提高 了建筑的能源效率。
构造特点
永臻公馆的构造特点主要体现在其精湛的施工工艺和结构安全性上。其结构体系合理，受力分布均匀 ，能够有效地抵抗地震等自然灾害的影响。同时，其外墙和屋顶均采用保温材料进行填充，使得建筑 具有良好的保温性能。
3
户型C
五室两厅两卫，面积约160平方米。该户型设计 豪华，空间利用率高，适合高端客户群体。
户型布局及装修标准介绍
户型布局
各户型均采用南北通透设计，注重采光和 通风。同时，户内空间布局合理，动线分 明，提高居住舒适度。
装修标准
永臻公馆的装修标准为中高端，采用品牌 建材和家居用品，确保品质和舒适度。
《新景祥浙江台州永臻公馆 》
2023-10-27
目录
• 项目背景 • 建筑特色 • 景观特色 • 配套设施 • 户型设计 • 营销策略
01
项目背景
地理位置及区域介绍
地理位置
台州市位于浙江省沿海中部，北接宁波，南连温州，地理位 置优越。
2011年6月11日新乡原阳地块产品优化方案及物业发展建议
原阳地块产品优化方案及物业发展建议写在前面的话在前期报告中，我们对原阳房地产市场进行剖析，完成项目的前瞻性产品定位，同时在项目的产品规划、物业配比等方面，并着重探讨项目商业物业产品的搭配与划分问题。
思路皆是来自灵感的碰撞。
及时的沟通与探讨让贵我双方对项目的思路更为清晰，同时让我们也更加清晰地看到项目的发展前景。
在本期报告中，我们将结合前期沟通成果，着重就商业部分整体规划优化、功能划分及项目发展提出可行性的分析与建议。
我们认为，就项目的社会意义来讲，它并非是单纯的地产项目，它承担着原阳城市商业发展更新换代中最具革命性的一役，而项目整体的成败也不仅仅维系于销售所带来的开发利益，更深一层次的项目发展是在于能够得到原阳大众的认可，包括政府的、居民的、商家的、投资客的。
我们将努力促使这一目标的达成。
同时，期待贵我双方就项目的发展问题做更深层次的探讨与沟通！报告思路第一部分沟通成果回顾第二部分整体定位1、项目开发战略2、物业类型定位3、物业档次和形象定位4、客户定位第三部分物业发展建议1、项目整体布局及物业配比2、商业规划建议3、住宅规划建议4、开发节奏及经济测算5、项目发展建议第一部分沟通成果回顾在前期报告中，我们对项目前瞻性的市场定位、产品定位、产品规划、物业配比等方面做出了阐述，并着重阐述我方在对本案商业物业产品的搭配与面积划分的问题。
经过多次沟通，贵我双方就本案的商业定位及商业规划部分基本达成一致，但目前仍有几个关键的问题，尚需我们结合市场依据来达成最后的决策，如下：Q1：取消休闲餐饮一条街、考虑拆迁安置区的布局去掉休闲、餐饮一条街区，增加拆迁安置区域。
考虑到项目整体的形象，把拆迁安置区放在休闲、餐饮街区位置，一是为了能和京奥苑项目形成区隔，另一方面则是考虑到拆迁安置区的建筑形态和居住价值问题。
Q2：适当减少商业体量，在顺利实现销售同时减少招商压力、降低运营风险站在城市运营的角度来讲，除了销售为项目带来的开发利润之外，我们更要关注项目以后的运营发展。
太原市南部住区分区层面最优容积率研究的开题报告
太原市南部住区分区层面最优容积率研究的开题报告一、研究背景随着城市化进程的不断加速，城市建设中经常出现容积率的问题。
容积率是指在一定范围内建筑所占用的空间体积与该范围内的土地面积之比。
容积率的高低会直接影响到城市规划的形态和空间利用效率，同时也会对城市居民的生活质量产生影响。
因此，对容积率进行研究是城市规划中非常重要的一个方面。
太原市南部住区分区层面最优容积率研究，是基于当前太原市南部住区规划建设现状和未来发展趋势，以及城市化进程中容积率问题的实际需求，从教育、经济、人居环境等多个方面出发，对太原市南部住区进行研究，提出相应的容积率建议。
二、研究目的本次研究旨在：1.深入分析太原市南部住区的规划建设现状及未来发展趋势，了解其容积率的现状和存在的问题；2.对太原市南部住区的容积率进行深入研究，找到最优的容积率水平，促进城市规划的科学化和人性化发展；3.提出太原市南部住区容积率最优化建议，为太原市南部住区规划建设提供有益参考。
三、研究方法与步骤本研究采用定量分析和定性分析相结合的研究方法，具体步骤如下：1.系统梳理太原市南部住区规划建设现状，整合相关数据和信息；2.深入了解太原市南部住区未来发展趋势，包括社会经济、人口结构、城市化进程等因素对容积率的影响；3.对太原市南部住区进行空间分区，并统计每个分区的土地面积和建筑面积数据；4.运用统计学方法和数理优化方法，计算出每个分区的最优容积率，并分析其差异和影响因素；5.分析和评价太原市南部住区容积率的现状和存在的问题，并提出相应的容积率最优化建议。
四、研究意义本研究旨在为太原市南部住区的规划建设提供科学依据，提出容积率最优化建议，促进城市的科学化和人性化发展。
具体意义如下：1. 给城市规划提供有益参考：该研究针对太原市南部住区的具体情况进行深入研究，对太原市以及其他城市的规划建设提供科学化思路；2. 促进城市人居环境的改善：容积率的调整可以影响城市的人居环境，尤其是空气、水、噪声等环境因素，本研究的建议可以提高城市居民的生活质量；3. 提升城市经济效益：容积率的最优化调整可以提高土地利用效率，增加城市的经济效益，提高城市形象和竞争力。
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容积率：1.0 建筑形态：37栋类独栋联排，16栋洋房
物业类型 联排别墅 花园洋房 合计
层数 3F 6F
户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比 占地面积比 190-215 90-320 42400 77600 120000 35% 65% 100% 57% 43% 100%
苏州姑苏桃花源
物业类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房 项目位置：吴中木渎别墅区竹园路788号 占地面积：200000平方米 总建面积：192000平方米 容积率：0.96 绿地率：40% 建筑形态：365套联排别墅、26套双拼别墅、 698套花园洋房
上海嘉业·海悦
物业类型：住宅、高层公寓、独栋别墅 项目位置：上海市奉贤南至金汇塘路 占地面积：72167平方米 总建面积：50000平方米 容积率：0.69 绿地率：36.7% 建筑形态：小高层3栋、高层2栋、别墅49栋
高 层
物业类型 小高层 高层 独栋别墅 合计
层数 8F 19F 3F
户均面积 （㎡） 80-126 85-147 260-380
小高层 多层
叠 加 式 别 墅
联排别墅
物业类型 联排别墅 叠加式别墅 小高层 多层 合计
层数 2F 4F 13F 6-8F
户均面积 （㎡） \ \ \ \
建筑面积（㎡） 65714 44464 84822 35000 230000
建筑面积比 28% 20% 37% 15% 100%
占地面积比 46% 20% 20% 14% 100%
说明
本次报告主要内容为分析容积率1.0左右（0.9-1.1）项目的产品物业类型的建筑 面积配比,项目所在地包括北京、上海、苏州、重庆、无锡、珠海等,住宅建筑面 积的规模从35000平方米~250000平方米不等,共计14个项目，其中7个为纯低、 多层项目；7个为综合项目。
小常识：根据消防规范，1-3层为低层住宅，4-6层为多层住宅，7-11层为小高层住宅，12-18层 为中高层住宅，19层及以上为高层住宅。不排除个别区域的标准会有所不同。
物业类型 小（中）高 层公寓 花园洋房 联排别墅 独栋别墅 合计 层数 8-17F 6-7F 3F 2F 户均面积（㎡） 建筑面积（㎡） 140-400 145-210 355-375 600 113413 19784 8760 3000 144957 建筑面积比 78% 14% 6% 2% 100% 占地面积比 65% 15% 10% 10% 100%
层数 12F 2F
户均面积（㎡） 87-136 500
建筑面积（㎡） 35019 5383 40402
建筑面积比 84% 16% 100%
占地面积比 45% 55% 100%
上海绿洲香格丽花园
物业类型：联排别墅、叠加式公寓 和小高层组团组成 项目位置：上海市嘉定区徐行镇 占地面积：178573平方米 总建面积：2.3万平方米 容积率：1.0 绿地率：35% 建筑形态：联排别墅、叠加式别墅 和5幢13层小高层、9幢6-8层多层
层数 16F 4F 3F
户均面积（㎡） / 170 290-380
建筑面积（㎡） 76000 48000 78000 202000
建筑面积比 38% 24% 38% 100%
占地面积比 18% 22% 60% 100%
珠海凤凰山一号
物业类型：高层公寓、复式 洋房、叠加别墅、联排、独 栋 项目位置：珠海香洲情侣北 路399号 占地面积：约91000 ㎡ 总建筑面积：约91000万㎡ 容积率：1.0 绿地率：60% 建筑形态： 3栋高层，2栋 复式洋房、3栋叠加别墅、 15栋类独栋联排和42栋独 栋 物业类型 配套：5000㎡
建筑面积 （㎡） 9237 14289 26474 50000
建筑面积 比 35% 38% 27% 100%
占地面积 比 16% 19% 66% 100%
独栋别墅
天津住总尚清湾
物业类型：小高层、高层、花园洋 房、联排、双拼、叠加、独栋别墅 项目位置：武清泉旺路天鹅湖度假 村西侧 占地面积：269000平方米 总建面积：276000平方米 容积率：1.0 绿地率：45% 建筑形态：由高层板楼、花园洋房 和多类型别墅组成
1.0容积率下产品组合分析
New Visual Angel
建筑顾问组
2011年4月7日
绪 言——
在当今社会生活节奏日益加快的今天，财富分配分化加大。住宅市场产品包罗 万象，从0.3容积率的独栋项目至容积率3以上的高层住宅。而处于0.3—1—3 之间的1，应该怎样做出最好的产品组合呢？
重庆复地别院
物业类型：花园洋房、叠加别墅、联排别墅、独栋别墅 项目位置：重庆市北部新区金开大道（金渝大道交汇处） 占地面积：57576平方米 总建面积：57000平方米 容积率：0.99 绿地率：58% 建筑形态：16栋独栋别墅、12栋联排别墅、11栋叠加 洋房组合
物业类型 独栋别墅 联排别墅 叠加别墅 花园洋房 合计
建筑面积（㎡） 22360 109340 131700
建筑面积比 17% 83% 100%
占地面积比 42% 58% 100%
上海绿地诺丁山
物业类型：小高层、联排别墅、双拼别墅、 独栋别墅 项目位置：松江新城三新北路文宇路路口 占地面积：106048平方米 总建面积：约100000平方米 容积率：0.9 绿地率：36% 建筑形态：10栋小高层、20栋独栋别墅、 29栋双拼别墅、11栋联排别墅 配套：17000平方米
物业类型 双拼别墅 联排别墅 花园洋房 合计
层数 3F 3F 5F
户均面积（㎡） 主力户型250 主力户型220 170-220
建筑面积（㎡） 6500 73000 112500 192000
建筑面积比 3% 38% 59% 100%
占地面积比 12% 47% 41% 100%
苏州玖园
物业类型：酒店式公寓、双拼别墅、联排别 墅、叠加别墅 项目位置：金阊区虎丘路228号 占地面积：37634平方米 总建面积：35000平方米 容积率：0.93 绿地率：30% 建筑形态：1栋酒店式公寓、1栋双拼别墅、 12栋联排别墅、3栋叠加别墅
物业类型 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅 酒店公寓 合计
层数 3F 3F 5F 4-6F
户均面积（㎡） 339 205-284 103-210
建筑面积（㎡） 678 16528 11352 6442 35000
建筑面积比 2% 47% 33% 18% 100%
占地面积比 3% 67% 25% 5% 100%
层数 2F 3F 4F 5F
户均面积（㎡） 276 220-239 214-224 105-193
建筑面积（㎡） 4416 11032 18976 22576 57000
建筑面积比 8% 19% 33% 40% 100%
占地面积比 16% 32% 52% 100%
苏州招商依云3号
物业类型：叠加电梯别墅、联排别墅 项目位置：阳澄湖东路98号 占地面积：69900万平方米 总建筑面积：76212平方米 容积率：1.09 绿地率：60%
高层公寓 复式洋房 叠加别墅 联排别墅 独栋别墅 合计
层数 30F 6F 4F 3F 3F
户均面积（㎡） 100-260 240-300 240-270 220-260 280-380
建筑面积（㎡） 39500 5800 15300 12800 12600 86000
建筑面积比 46% 7% 17% 15% 15% 100%
上海龙湖艳澜山
物业类型： 叠加别墅、联排别墅、双拼别墅 项目位置：青浦赵巷嘉松中路6788弄 占地面积： 144495平方米 总建筑面积： 144495平方米 容积率：1.0 绿地率：35% 配套：1500平方米
物业类型 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅 住宅总
层数 3F 3F 5F
户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比 占地面积比 260-290 220-250 175-180 13750 21484 107728 142995 10% 15% 75% 100% 15% 21% 64% 100%
为叠加产品，其余为联排别墅
物业类型 联排别墅 合计
层数 3F
户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比 233-315 175-321 13500 62712 76212 18% 82% 100%
占地面积比 45% 55% 100%
叠加电ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ别墅 4-5F
北京龙湖香醍系列
物业类型：花园洋房、联排别墅
项目位置：顺义潮白河国家森林公园 占地面积：约120000平方米(不含活动公园) 总建面积：约120000平方米，其中类独栋联排 约占1/3，花园洋房占2/3
户均面积（㎡） 500-600 280-360 280-300 370-390 70-150
建筑面积（㎡） 27500 69160 55440 31080 8820 192000
建筑面积比 14% 36% 29% 16% 5% 100%
占地面积比 17% 35% 31% 11% 6% 100%
上海一品漫城
上海招商雍华府
物业类型：电梯公寓、双拼别墅 项目位置：闵行都市路2988号 占地面积：约130000平方米 总建筑面积：约134000平方米 容积率：1.03 绿地率：35% 建筑形态： 48栋多层，53栋双拼别墅 配套：2300平方米
物业类型 双拼别墅 电梯公寓 合计
层数 3F 6-8F
户均面积（㎡） 208-219 58-166
物业类型：别墅（独栋、双拼、 联排）、多层、小高层 项目位置：闵行区浦星路568号 占地面积：464374平方米 总建面积：498734平方米 容积率：1.07 绿地率：35% 商业及配套公建建筑面积：52734 平方米
物业类型 小（中）高层 多层 别墅 住宅总