苏州拆迁安置小区物业管理模式探析_徐鲭
拆迁安置小区物业管理工作思考
拆迁安置小区物业管理工作思考首先，拆迁安置小区物业管理工作需要加强对住户权益的保障。
在拆迁安置过程中，住户的利益往往容易受到侵害。
物业管理公司应该积极参与拆迁协商，争取最大程度上保护住户的合法权益，确保他们能够得到公平合理的补偿和安置。
其次，物业管理公司要注重与政府和其他相关部门的合作。
拆迁安置工作涉及的事务繁多，需要多方面的合作配合。
物业管理公司应与政府、建设单位、社区居委会等建立良好的沟通合作机制，及时交流信息，共同解决问题，确保整个拆迁安置过程顺利进行。
第三，物业管理公司需要建立健全的管理制度和运营机制。
拆迁安置小区的物业管理工作需要有经验丰富、专业化的管理团队。
物业管理公司应该加强对物业管理人员的培训和考核，提高他们的管理水平和服务意识。
同时，物业管理公司还要制定合理的管理制度，做好日常的维修、保洁、安全等工作，保障住户的正常生活。
第四，物业管理公司要积极组织社区活动，增进居民之间的交流与合作。
拆迁安置小区的居民往往来自不同的背景和文化，社区的融合与和谐需要时间和努力。
物业管理公司可以组织一些节日活动、健康讲座、文艺演出等社区活动，增加居民的互动交流，促进社区的和谐稳定发展。
最后，物业管理公司还应加强对小区环境的保护与改造。
拆迁安置小区的环境往往会受到一定的破坏，需要进行改造与整治。
物业管理公司可以组织居民共同参与小区环境改善的活动，如绿化、美化、垃圾分类等，增强居民对小区环境的关注和保护意识。
总之，拆迁安置小区物业管理工作是一项复杂而重要的工作，需要物业管理公司加强住户权益保障、与政府合作、建立健全的管理制度、组织社区活动和加强环境保护等方面的思考和努力。
只有充分发挥物业管理公司的作用，才能够为拆迁安置小区的居民提供更好的生活服务，促进社区的和谐稳定发展。
2015院级科研课题立项(行政发文)
苏经院科字[2015]2号
关于公布2015年度校级科研立项项目的通知
各院（部）、各单位，各部门：
经专家评议、院学术委员会审定，2015年度院级科研项目立项结果已公布。
立项项目共40项，其中哲社类20项，自然类19项（详见列表）。
请各立项课题负责人认真组织开展研究工作，2016年10月前形成初步研究成果，12月前由科技处组织验收，具体验收时间根据科技处工作安排进行调整，以届时通知为准。
二○一五年八月六日
（此页无正文。
）
主题词：校级科研项目立项通知
抄送(报)：党委各部门，各党总支（直属党支部），工会，团委苏州经贸职业技术学院办公室2015年9月5日印发。
苏州市小区物业管理现状问题分析1
论文题目苏州市小区物业管理现状问题分析学院（部）苏州大学文正学院年级08 专业城市管理姓名李政学号**********指导老师钱玉英职称副教授论文提交日期目录摘要 (1)Abstract (2)导论 (3)（一）研究的意义 (3)（二）相关研究综述 (3)1、国外文献综述 (4)2、国内文献综述 (5)（三）相关核心概念界定 (5)1、物业管理 (5)2、业主委员会 (6)3、业主 (6)(二)运用的理论 (7)1、治理理论 (7)2、新公共服务理论 (7)（一）研究方法 (8)一、苏州市物业管理的现状 (9)（一）苏州市物业管理公司概况 (9)（二）苏州市物业管理现状 (9)1、前期物业管理是难题 (10)2、更换物业管理公司的难处 (11)3、物业管理收费不规范 (11)4、小区保安问题 (12)5、小区车位问题 (13)二、小区物业管理问题产生的原因 (14)（一）住宅小区物业管理市场竞争机制尚未形成 (14)（二）业主之间意见不一致，业主委员会众口难调 (14)（三）业主委员会难作为 (14)（四）物业管理缺乏专业人才、管理水平低下 (15)（五）企业亏损现象不容乐观、赢利水平低 (15)（六）安保硬件不足，保安人员素质有待提高 (16)（七）小区车库权属需明确 (16)（八）物业管理收费法规不健全，业主法律意识不足 (17)三、苏州市小区物业管理的治理对策 (18)（一）大力推进物业管理市场化进程、实现业主与物管公司的双向选择 (18)（二）普及小区业主的法律知识宣传 (18)（三）加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍 (19)（四）加强物业管理实务培训工作 (20)（五）政府加强对业主委员会的监管力度，促进行业有序、健康发展 (20)（六）加强对停车场、车辆的管理 (20)（七）进一步完善物业管理收费的相关法规，加强对业主的法律宣传 (21)结论 (23)参考文献 (24)谢词 (25)摘要随着社会经济的不断发展以及城市人口数量的激增，物业管理的覆盖面在全国范围内不断扩张，行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。
拆迁房小区物业管理方案
拆迁房小区物业管理方案一、引言随着城市化进程的不断推进，拆迁房小区的管理已经成为城市管理的一项重要工作。
拆迁房小区的管理与公共服务是城市管理的重要组成部分，其发展受到了政府和社会各界的高度重视。
在实践中，拆迁房小区的物业管理过程中存在一些问题，需要对物业管理方案进行优化，以提高其服务质量和管理水平。
二、现状分析目前，拆迁房小区的物业管理存在以下问题：1.管理不规范：一些拆迁房小区的物业管理存在管理不善、服务质量不高等问题，导致居民生活质量不高，环境卫生差，社区秩序混乱等现象。
2.服务水平低下：部分拆迁房小区的物业服务水平不高，导致居民居住环境差、物业维护不及时、安全隐患等问题。
3.社区管理不到位：一些拆迁房小区的社区管理不到位，导致社区环境脏乱差、安全隐患等问题。
三、管理方案为解决以上问题，以下是关于拆迁房小区物业管理的一些建议方案：1.建立规范化管理制度制定并严格执行拆迁房小区的管理制度，包括物业服务管理制度、服务标准、管理程序、责任制度等，规范化物业管理，提高服务质量。
2.提高服务水平通过加强物业管理、服务人员培训，提高他们的服务水平和综合素质，改进服务态度和技能水平，提高服务质量。
同时，建立健全的投诉渠道，及时有效处理居民的投诉和意见。
3.社区管理提质建立社区管理机构，明确职责分工，加强社区安全管理，维护社区环境卫生，加强社区卫生管理，提高社区环境质量。
4.加强公共设施维护加强对拆迁房小区的公共设施的维护，保障公共设施的正常使用，增强居民对小区的归属感，提高小区的整体形象。
5.加强居民自治鼓励居民积极参与小区管理，在居民自治、居民自管、居民自治方面加大宣传力度，引导居民爱护环境，合理利用公共资源，维护小区的整体利益。
6.加强协调与指导建立拆迁房小区物业管理委员会，加强对物业公司的指导和管理，同时加大政府对拆迁房小区物业管理的监管力度，实行政府与企业联合管理的模式，切实加强对拆迁房小区物业管理的监管与指导。
关于拆迁安置小区社区化管理的若干思考
要在切 套、 管 理 体 制 等 因素 制 约 ． 安 置 小 区 管 理 般 的商品房小 区相 比 ， 政府 往往为 了节约 村 建 居 。部 分 具 备 条 件 的 行 政 村 ． 实保 护农 民根本 利益 前提下 ． 难度 大 是 一 个 突 出 的社 会 问题 我 们 在 加 成 本 ．安 置小 区 周 边 配 套 布 点 不 够 健 全 ， 加快“ 撤 村
多， 成 为社会 管理 的“ 盲区 ” 、 社会 稳定 的 等 多个 途 径 获 取 物 业 管 理 费 用 ． 引 入 安 置
“ 雷区” 。
小区物业 管理 模式 ．通过几年 的努 力 ． 逐
区有 ２ ８个 ， 由 于 思 想 认 识 、基 础 设 施 配
３ － ／ Ｊ 、 区 配 套 问题 。农 民 安 置小 区 与 一 步 过 渡 到 市 场 化 的 物 业 管 理 ： 三是加快撤
进， 农民进城步 伐也随之加快 ， 据统计 ， 目 于 出 租 造成 拆 迁 安 置 小 区 除 本 地 农 村 居 优 势 。 立 足 今 后 ５ ～ １ ０年 的 发 展 ． 在 ２ ０ １ ０
前 吴 江 已 建 成 的 农 民 公 寓 房 安 置 小 区 有 民集居外 ． 还有大量 的外地 务工者集 中居 年 划 区 调 点 的 基 础 上 ． 加 快 完 善 安 置 点 周 充分考虑群 众生产 、 生活 、 ２ ８个 ， 打 破 了 传 统 的城 与 村 、 村 与 村 的 界 住 ， 外 地 人 口流 动 性 大 ， 卫 生 意 识淡 薄 ， 管 边 的 功 能 布 点 ， 限． 诞生了诸如 “ 城中村 ” 和“ 社 区村 ” 等 概 理 难 度 大 ． 随 之滋 生 出 ～ 系列 环 境 卫 生 、 就 业 的便 利 性 ， 实 现 安 置 点 与 城 镇 之 间 的 念． 拆 迁 安 置 小 区 的管 理 问题 也逐 渐 显 露 社 会 治 安 问题 。 出来 ， 主 要 呈现 以 下 几 个 特 点 。
拆迁安置小区物业管理方案
拆迁安置小区物业管理方案一、前言随着城市化进程的不断推进，拆迁安置小区的建设和管理愈发成为重要课题。
各地政府纷纷启动拆迁安置项目，以改善城市环境和提升居民生活质量。
然而，随之而来的是对拆迁安置小区物业管理的需求和挑战。
物业管理在拆迁安置小区中显得尤为重要，它关乎居民的生活质量、小区的整体形象以及社会稳定。
因此，制定一套科学合理的物业管理方案对于拆迁安置小区是至关重要的。
在本文中，我们将探讨拆迁安置小区物业管理的重要性，分析存在的问题和挑战，提出相应的解决方案，并设计一套全面有效的物业管理方案，以期为拆迁安置小区的健康发展提供参考。
二、存在的问题和挑战1. 物业管理水平不高。
目前，一些拆迁安置小区的物业管理水平不高，存在管理混乱、服务不到位等问题。
这不仅影响了居民的生活质量，也影响了小区的整体形象。
2. 居民参与度不高。
一些拆迁安置小区的居民对物业管理缺乏参与和监督，导致物业管理方案的执行效果不理想。
3. 资金短缺。
一些小区由于拆迁安置等原因，面临着资金短缺的困境，难以提供有效的物业管理服务。
4. 缺乏科学管理模式。
目前一些拆迁安置小区的物业管理还停留在传统模式下，缺乏科学管理手段和模式，难以满足日益增长的管理需求。
以上问题和挑战需要我们认真思考和解决，制定出一套科学合理的物业管理方案。
三、物业管理方案设计1. 完善管理体制。
建立健全的物业管理机构，合理划分管理层级，明确管理职责和权限，提高管理效率和责任感。
2. 建立居民自治组织。
鼓励居民参与物业管理，并设立居民委员会等自治组织，实现居民自治和监督，促进管理和服务的改善。
3. 落实资金保障。
加大政府投入和社会资金支持，确保物业管理的正常运转和服务质量。
4. 提升服务品质。
加强员工培训，提高服务水平和执行力，增强居民满意度和信任度。
5. 引入科技手段。
积极引入智能化管理系统，提升管理效率和便利性，为居民提供更加便捷的服务。
6. 加强安全管理。
加大保安人员配备，加强安全巡查和监控，确保小区安全。
拆迁安置小区物业管理问题及对策措施
拆迁安置小区物业管理问题及对策措施物业公司进驻安置小区新老观念的碰撞融合_拆迁安置小区物业管理问题及对策措施(本文只有两大点) 为大力加强推进城市建设，按照城市总体建设规划要求，**市近年来通过拆迁改造、撤村建居，得以缓解交通压力、完善公共基础设施、改善人居环境、提升城市品味、促进经济发展。
同时是政府统一规划、统一设计、统一开发建设安置小区，同时对小区的物业管理也实施统一管理和服务。
在城市推进物业管理和社区建设的进程中，其中最引人注意的就是引进专业化的物业公司进驻拆迁安置小区，对小区进行服务管理。
在这一过程中也产生了很多观念的碰撞融合。
一、存在的矛盾和问题1、物业管理难度大。
一些拆迁户，特别是失地农民刚搬进安置小区时，传统的农家生活习惯一时难以改变，在小区的空顶甚至绿化带中“见缝插针”地种菜；随地乱扔垃圾，乱张贴、乱涂写现象严重；养狗养鸡、使用煤炉、“懒汉炉”现象普遍；防盗意识松懈，为图方便不关单元门，一旦发生盗窃不及时报警等。
小区普遍存在着脏、乱、差的现象。
2、拆迁安置小区基础设施不到位，公共空间不足。
随着小区入住率的不断提高，人员进出增加，有限的公共空间已不能满足居住人们的需求。
特别反应明显的是停车难问题，小区内随处可以看到车辆停放在主要干道和消防**上，隐患严重。
3、房屋维保难以迅速解决。
一些房屋的渗漏、脱皮、房屋外落水管断裂等问题与工程方协调艰难，由于安置小区是政府工程，物业公司与施工单位之间不存在牵制关系，因此经常发生施工单位很难到小区现场进行维保工作。
二、针对现状，物业公司采取的对策和措施1、物业公司通过对小区居民进行大力宣传：在楼道内张贴宣传资料，将物业的建议以实例的方式让居民更易接受（如张贴新闻对不关单元们带来危险的报道）。
强化居民的物业意识，引导他们更好的“生活”，并形象而详实地告诉居民实施物业管理的最终目的，是使业主房产增值、保值，是让业主的安全、卫生等得到保障，这样得到业主的理解、支持、配合，是小区管理纳入两性发展的轨道，同时推进和谐社区的建设。
拆迁安置小区物业管理模式探析
拆迁安置小区物业管理模式探析1 前言随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。
然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。
专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。
2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。
即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。
根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。
安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。
随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。
近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：2.1 苏州拆迁安置小区的住户过于复杂拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。
这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。
流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。
失地农民拆迁安置小区公共设施供给_省略_析_以苏州市吴江区W安置小区为例_陈嘉凯
四、结语
作为世界上最大的发展中国家，中国正处在工业化向后 工业化过渡的关键时期，城市化仍然是当前经济发展的重要 形式。农民集中拆迁安置已成为推进城市化建设及优化利用 土地资源的重要举措，如何安置好被拆迁的农民，解决好安 置社区公共设施的供给问题，关系到社区公共服务的提供以 及和谐社区的构建。在运用“多中心治理”理论的前提下，我 们希望政府、私人部门和第三部门能够合作治理，构建政府、 私人部门和第三部门的混合供给主体模式，以适应新时期的 发展要求，提高居民的生活水平。
２．政府提供公共产品的垄断性以及形象工程。基层政府 是安置小区公共设施的唯一供给主体，由于缺乏竞争，政府 根据自身优势，使得公共设施的质量得不到保证。从公共选 择理论来看，政府是由众多的政治家组成的，他们也具有“经 济人”的特征，在决策过程中以追求个人利益最大化而不考 虑公众的利益。因此在提供公共设施的时候，没有考虑公共 的需要，而是谋求自身的政绩，做形象工程。居民日常生活需 要的公共设施供给不足，不太需要的设施供给过剩，导致供 给的结构不合理。
３．负外部性和搭便车问题很难消除。经济的发展，流动人口 聚居，户籍人口与外来流动人口出现倒挂，这些流动人口对安置 小区没有归属感，流动性大，极不稳定。政府在对公共设施进行 供给时，不仅要给户籍人口提供公共设施，还要承担大量流动人 口的公共设施，如医疗设施、市政公用设施等。此外，外来流动人 口无须付费即可使用大部分的公共设施，存在“搭便车”的问题。
秀洲区拆迁安置小区“非正规治理”模式初探
措。拆迁安置 的模式也从 最早 的宅基地异地迁建安置转变 为小 区住 宅安 置 ，例如 ：佳 园小 区是较 早一批 拆迁 安置 房 ，小 区建设 于 １ ９ ９ ９年 ，整 个小 区有 ７栋楼 ２ ８ ０套 房子 ；殷 秀花 园建 于 ２ ０ ｏ ３年 ，共有 ３ Ｏ幢房 子 ； 高桥花园是 高照街道最 大 的一个 拆迁 安置 小 区，建 于 ２ ０ ０ ５年 ，有 １ １ ３ 幢房子近 ６ Ｏ Ｏ Ｏ人 。秀洲新 区从 ２ ０ １ ２年开始至 今正在建设 的拆迁 安置小 区约 ４ ５ 万平方米 （ 包括经济适用房 ） ，总投 资近 １ ４ ．７ 亿元 。随着拆 迁 的进行 ，大量的农 民被征地拆迁转变成居 民，从农村 到了城镇 生活。那 么如何加强 这些拆迁安置小区的建设管理 ，值得我们思考 和改 善。 拆 迁 安 置 小 区 现 状 问题 １ 、环境 脏乱差 ：高照街道 的象 贤、秀园 、陶泾和新 义 四个小 区都 是 以农村 宅基地异地迁建为安置方式 的农村拆迁安 置小 区，涉 及 ３个拆 迁村 ，共 有本地居民 ５ ０ ０ ０余人 ，新居 民 ２万 余人 ，辖 区交杂 、道 路错 综 ，均为开放式小区 ，长久 以来成为各类案件 的高发地带 ，居 民抱怨较 多。另外 由于居 民的生活方式 、生活 习惯 和思想 观念还 没有真 正从农 民 向居民转 变 ，部分基础设施建设相对滞后 、外来 人员量大 面广 、管理 资 金 缺乏等也给小 区的管理增添 了难度 。乱搭 建 、乱堆放 、乱种 养 、乱设 摊 、乱停放 、乱张贴等现象 十分严重 ，成 为城郊 接合部新社 区建设和管 理 中的 “ 顽疾” 。且部分小区建设时间较早 ，停车难 。 ２ 、自治管理意识不 强 ： 拆 迁安 置户群体 特殊 ，部分安 置户 农村情 结很 深 ，人住安置房后仍承袭原有 的生活习惯 ；部分安置户在 拆迁时存 有 矛盾 ，安置后便迁怒 于物业 ； 部分 安置户确为经济 困难 者 ，经济来 源 稀 少 。生活消费能力 低 。上述人 群 虽转 变为 小 区业 主 ，但缺 乏 消费 意 识 、参与意识 ，对小 区公共设施部 位的保 护意识淡薄 ，违 章乱搭建 、绿 化带种菜 、底层室 内打井 、杂物随处堆 、垃圾随手扔 、衣 物随处晒等 不 文明行为相 当普遍 ，管 理困难 。 ３ 、物 业 费难 收 ：拆 迁 安 置 小 区 的 物 业 管 理 费 收 费 以 ０ ．２ ５元 ／ 平 方 米／ 月 ，比一般 的商 品房 小区来 说已经 是较低 的价格 了 ，但是 每年物 业 公司在 向居 民收费时经常出现拒交现象 ，收缴率极低 。承担拆迁安 置小 区物业管理 的公 司一 般为街道下属的物业公 司，以新城 大众物业管 理有 限公 司为例 ，它是秀洲 区新 城街 道的 下属 物业公 司，主要 承担 佳 园小 区 、秀洲花 园 、殷秀花园三个拆迁安置小 区的物业管理 ，每年需要 承担 的物业管理 和小 区改造提升所需的费用为 ５ ｏ ｏ万元左 右 ，由于物业 费收 缴率只有 ２ ０ ％左右 ，其剩余 的费用需要 秀洲新 区 、工业园区采用财政补 助 的方式 提供保 障 ，这样的模式无疑增加 了政府 的财政 负担。 ４ 、拆 迁小 区房屋 出租 户多 ：拆迁安 置户分 配到 的房屋一 半 以上都 用来 出租 以获得收 益 ，且房 屋租 金便 宜 ，吸 引 了大量 外来 的新 居 民租 住 。外来 新居民在拆迁小 区的比例增加 ，该类居 民流动性大 ，城市生活 观念薄 弱 ，势必会影响小 区的管理 。群租 、混租 、分租现象存 在 ，楼道 小 区 的 卫 生 、安 全 难 以控 制 。 二 、目前采取的管理措施 在 社 区管理上 ：从 ２ ０ ０ ８年开 始街道 开始 在管理 模式 上下 功夫 ，定 下 了将 市场管理与行政管理相结合 、统一 管理与分类指导相结 合 、小 区
经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告
经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告物业管理，是上世纪90年代伴随国内房地产业的兴起，而发展起来的一种为物业提供市场化、专业化、社会化服务的经济活动。
我区物业管理起步于2003年，从无到有，发展迅速。
物管业的出现，为加快我区房地产业的发展、改善城市环境和居民生活质量发挥了重要的作用。
随着经开区城市化进程的不断推进，大批回迁安置小区拔地而起，昔日的农村居民住进了安置小区，变成了城市市民。
目前我区共有回迁安置小区12个，总建筑面积为.502平方米，共22847套，绿化面积.5平方米、道路面积平方米、非机动车库41个、露天停车场72个、水泵8个、电梯73部、农贸市场11个、幼儿园10个、广场17个、服务群众约5万人。
一、存在的问题及成因虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，回迁安置小区与其他商品房小区有着较大的区别。
目前，我区回迁安置小区主要存在以下问题：1、公用设施设备老化严重：在我区的十二个安置小区中有十一个小区设施设备老化情况严重，其中莲花、锦绣及海恒三个面积为17.17万平方米的老小区尤为严重，例如三个老小区在规划建设时使用的主水管网线多为水泥管、铸铁管，分水管多为PVC管，大部分主水管锈蚀严重，难以修复，从而造成漏水现象极为严重。
此外加上规划上有先天不足，亮化、绿化、环卫、电力、下水道、窨井盖板等基础设施普遍不完善，年久失修。
2、房屋维修不及时：目前安置小区房屋维修已经移交项目管理公司，按照相关文件要求，安置小区居民需要向社区委报修，由社区委报项目管理公司，项目管理公司进行甄别后实施维修（区分报修项目是否在保修范围内），整个报修流程较长，很多居民房屋质量问题不能在第一时间得到答复和维修，造成居民意见较大，各类投诉接连不断，物管纠纷呈现上升态势，日益成为社区重要的不和谐因素。
3、居民素质及物业管理意识有待提高：回迁安置户的思想观念未能及时转变，其农民意识还很浓厚。
一方面，安置房交付使用后出现脏乱差、违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给小区物业管理造成了很大的困难。
拆迁房物业管理方案
拆迁房物业管理方案一、前言在城市发展的进程中，拆迁工程是一项复杂的工作，需要政府、开发商、业主及相关部门的协调合作。
而拆迁后的房屋也需要进行物业管理，以确保房屋的安全和良好的使用环境。
本文将围绕拆迁房物业管理展开详细阐述。
二、拆迁房物业管理方案1. 物业管理方案的基本原则（1）依法合规：物业管理应依据相关法律法规进行，保证管理的合法性和规范性。
（2）安全保障：保障拆迁房屋内外的安全，确保住户的人身和财产安全。
（3）服务至上：提供高质量的服务，满足住户的日常生活需求，提升居住品质。
（4）公平公正：管理过程中要做到公平公正，不偏袒任何一方，保障各方合法权益。
2. 物业管理的机构设置拆迁房物业管理的组织结构应该清晰明确，责任明确，工作协调。
一般来说，可以设置管理处、保安部、环境卫生部、设备维修部等部门，每个部门有专门的负责人和工作人员。
（1）管理处：负责整体的物业管理工作，协调各部门工作，处理住户投诉和矛盾。
（2）保安部：负责小区的安全防范工作，保障住户的安全。
（3）环境卫生部：负责小区的环境卫生管理，保持小区的整洁和卫生。
（4）设备维修部：负责小区公共设施的维护和保养工作，确保设施的正常使用。
3. 物业管理的具体工作内容（1）安全保障：定期检查和维护电路安全，加强消防设施的检查和维护，确保住户的安全。
（2）环境卫生：定期清理小区的公共区域，保持卫生整洁，提升小区环境质量。
（3）保安巡视：加强小区的保安巡视工作，防止不法分子进入小区进行破坏和盗窃。
（4）设备维修：及时维修和保养公共设施，确保设施的正常使用。
（5）居民服务：提供便民服务，解决住户生活中的问题，满足住户的需求。
4. 物业管理的经费来源和使用拆迁房物业管理的经费来源主要可以通过以下几种方式：（1）住户缴纳管理费：住户根据自己的房屋面积和使用情况缴纳一定的管理费，用于物业管理的运营。
（2）政府补贴：政府可以给予一定的经费补贴，用于拆迁房物业管理的维护和改善。
苏州小区引进物业管理方案
苏州小区引进物业管理方案一、引言近年来，随着城市化进程的不断加快，越来越多的居民选择居住在小区内。
小区作为居民生活的重要场所，物业管理的质量直接影响到居民的生活质量。
因此，小区引进物业管理方案显得尤为重要。
本文以苏州市某小区为例，就该小区引进物业管理方案进行探讨和研究。
二、小区现状分析该小区位于苏州市中心地带，周边交通便利，配套设施齐全，居民生活方便。
然而，由于小区面积较大，居民数量众多，物业管理任务繁重。
目前，该小区的物业管理存在以下问题：1. 缺少专业化运营：小区物业管理由业主委员会自行组织管理，缺乏专业化管理团队，导致管理水平不够高效。
2. 服务质量不佳：由于管理经验不足，物业服务质量参差不齐，居民对物业管理不满意。
3. 资源利用不合理：小区内部空间和设施利用率较低，造成资源浪费。
综上所述，为了提升小区居民的生活质量，改善物业管理状况，有必要引进具有专业化管理的物业公司进行整体管理。
三、引进物业管理方案1. 选择合适的物业公司首先需要对市场上的物业管理公司进行全面的调查和评估，选定一家有实力、口碑良好的物业管理公司。
要求该物业公司拥有丰富的管理经验和专业的管理团队，具备承担大型小区管理任务的能力。
2. 制定物业管理合同在选择合适的物业公司后，小区应与物业公司签订详细的物业管理合同，明确双方的权利和义务。
合同内容应包括服务范围、服务标准、管理费用、责任细则等，确保双方协作顺畅。
3. 实施专业化管理物业公司在承接小区管理后，应全面评估小区的现状，制定详细的管理方案。
包括人员管理、安全防范、绿化环境、公共设施的维护和管理等各项工作。
并且要进行规范管理手续的建立，确保管理工作有章可循。
4. 提升服务水平物业公司在管理之初，可以组织专业的服务人员进行培训，提升服务意识和服务水平。
为居民提供更加周到和贴心的服务，树立良好的服务品牌形象。
5. 强化居民参与引进物业管理后，需要加强与居民的沟通和联系，组建居民委员会，并定期召开居民大会，听取居民的意见和建议，促进物业管理的民主化和规范化。
创新安置小区管理模式,夯实东亭城市管理基础
创新安置小区管理模式,夯实东亭城市管理基础创新安置小区管理模式夯实东亭城市管理基础东亭街道老促会、扶贫会近年来，随着东亭的城市化发展步伐日益加快，城市拆迁大规模推进，各类居住小区逐步建成。
据统计现有各类住宅小区55个，其中商品房小区（含单位家舍）36个，拆迁安置小区19个，总建筑面积101万平方米。
进入安置小区的居民达7019户，主要集中在春合苑、竹苑小区、金锡苑等安置小区。
这些安置小区的管理，尤其是物业管理一直以来都是街道提升城市管理水平的工作难点和重点。
原先安置房小区物业管理工作主要由原安置房建设单位下属的佳乐、德康、东盛等物业公司负责，因物业公司专业化程度低、市场化意识淡薄，物业管理工作停留在简单的卫生保洁上。
加上安置群众不支付物业费，参与安置小区物业管理的热情不高，不文明行为时有发生，小区内部的环境脏乱差现象严重。
安置小区租住人口复杂，人员素质相对较低，给小区物业管理也带来难度。
而社区居委只负责社区事务管理，缺乏对物业管理的有效参与与监督指导，社区居委在物业管理中的作用不能充分发挥，导致居民因安置房质量与物业公司经常产生矛盾纠纷。
面对安置房物业管理存在的问题和不足，街道出于改善安置小区环境，提升小区的居住品质，提高城市管理的水平考虑，对社区管理的责任主体作了进一步明确。
街道不再直接聘用物业管理公司，将物业管理的责任落实到所在社区，利用社区在管理社会事务、服务居民群众的优势，直接负责物业管理或间接购买物业管理。
一、创新举措东亭街道在多方考察调研的基础上，于去年八月份出台了《关于加强安置房小区物业管理的意见》。
明确社区居委在安置小区管理工作中的主体地位，社区直接负责安置小区物业管理。
（一）明确了责任主体。
安置小区所在的各社区按照市二级物业管理标准组织好辖区内安置小区的物业管理工作，具体物业管理形式由社区自行确定，可以由社区组建物业管理机构进行管理，也可以委托具有独立法人资格及相应资质的物业管理公司进行管理。
小区物业运作模式探析
小区物业运作模式探析随着城市化、社会经济发展和住房需求的日益增长，小区物业管理成为了一个越来越重要的话题。
而小区物业的运作模式，直接关系到物业服务质量、小区居民生活质量以及小区物业管理的成本效益等方面。
为了更好地探讨小区物业运作模式，本文将从小区物业的概念、小区物业运作模式的主要内容以及小区物业运作模式的优缺点三个方面进行探析。
一、小区物业的概念小区物业是指使用权由多个业主共同享有的住宅、公共配套设施、绿化带、建筑物设备、设施设备及公用管线等所构成的物业，是一个综合性的管理服务单位，主要承担小区的设施设备的管理、维修、保养、安全及环境等工作，以及为业主提供便利、安全、舒适、卫生、高效的居住环境。
二、小区物业运作模式主要内容小区物业运作模式主要包括物业服务变革、物业服务内容丰富化、物业服务品质提升以及物业管理成本优化等四个方面。
1.物业服务变革随着社会经济的发展，消费者对于服务品质的要求也逐渐提高。
因此，传统意义上的小区物业服务模式已经越来越不能满足居民的需求，为了适应时代需求，物业服务必须进行变革。
物业服务变革的核心在于提升服务品质，打造舒适、安全、便利和贴心的服务，加强与业主的沟通和交流，增强物业服务的透明度和公开性。
2.物业服务内容丰富化物业服务内容的丰富化，是小区物业运作模式升级的一项重要措施。
现代人日常生活中对于便民、舒适的需求越来越高，因此，物业服务内容的丰富化，应该通过改善和创新服务的形式和渠道，满足居民生活中的需求。
例如，物业管理团队应该能够紧密的与业主联系，完善物业服务渠道，提供各类便民服务如代取快递等，增加物业服务内容质量和数量。
3.物业服务品质提升物业服务品质的提升，是小区物业运作模式升级的内在要求。
如何提升服务品质，对于现代物业管理团队而言是一项重要的任务。
物业服务加强居民公共场所的清洁卫生、保持良好的环境和督促物业业主的维修和保养这些方面，不仅能够提升服务品质，增强业主的满意度，同时还可以提高生活及办公环境的品质。
拆迁小区物业管理方案
拆迁小区物业管理方案一、引言随着城市发展和改造的不断进行，拆迁小区的出现越来越多。
这些拆迁小区在规划和建设阶段都需要严谨的物业管理方案，以确保居民的生活质量和社区的和谐发展。
本文将研究拆迁小区的物业管理方案，旨在为相关部门和物业管理公司提供参考。
二、背景拆迁小区是指在城市更新进程中，通过政府部门或开发商的计划和安排，对老旧住宅区进行拆迁，并在原地或新区进行重建的行为。
这些拆迁小区通常包括了对居民迁出、房屋拆迁、社区设施更新等一系列的工作。
在拆迁小区的物业管理过程中，需要做到规范、有序、公平和透明，以保障居民的利益和社区的和谐。
三、物业管理方案1. 充分调查和分析在拆迁小区物业管理工作开始之前，需要对居民的情况进行充分的调查和分析。
包括居民的年龄、收入、家庭结构、居住时间等方面的情况。
只有了解了居民的基本情况，才能有针对性地做出物业管理方案。
2. 建立居民自治组织在拆迁小区，建立居民自治组织是必不可缺的一环。
居民自治组织可以起到组织居民、维护居民权益、协调社区事务等作用。
自治组织的建立需要得到政府和物业管理公司的支持和指导，并且要经过居民的公开选举产生。
3. 完善社区设施对拆迁小区的社区设施进行完善，包括公共厕所、垃圾处理设施、游乐设施等，可以提高居民的生活质量。
同时，设施的优化设计和合理规划也是重要的物业管理工作。
4. 确保安全和卫生拆迁小区的安全和卫生问题是物业管理的重点工作之一。
对于老旧小区，可能存在建筑老化、电线老化、安全通道不畅等问题，这些都需要得到及时解决。
同时，卫生问题也需要得到重视，包括垃圾清理、环境卫生等工作。
5. 建立服务体系为了更好地为居民提供服务，需要建立完善的物业服务体系。
包括开展社区文化活动、组织邻里互助活动、提供咨询服务等。
这些服务可以增加居民的归属感和社交性，为社区建设做出贡献。
6. 完善监督机制在拆迁小区的物业管理过程中，需要建立健全的监督机制。
这包括监督小区工作人员的工作情况、监督物业管理公司的运营情况等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1前言随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。
然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。
专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。
2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。
即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。
根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。
安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。
随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。
近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。
这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。
流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。
并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。
城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。
这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。
对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。
另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。
所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。
2.2苏州拆迁安置小区物业管理模式落后苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显不足。
这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分体现。
居民小区物业管理，一般采用的都是物业公司制度，居民上缴一定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。
在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。
而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不可能有高端商品房小区那样的小区条件。
这就决定了物业管理费不可能很高，低廉的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州现在很多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。
3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问【第一作者】徐鲭（1981－），男，江苏苏州人，讲师，审计师，研究方向：会计、审计。
【基金项目】苏州经贸职业技术学院2015-2016年度社科类院级课题经费支持项目。
苏州拆迁安置小区物业管理模式探析徐鲭（苏州经贸职业技术学院会计与国贸学院，江苏苏州215009）【摘要】苏州作为一个经济发达的地方城市，城市化进程很快，涉及到大量的拆迁，但是苏州是一座有着2500年历史的文化古城，文化沉淀很深，拆迁居民住进政府安排的安置小区后的物业管理更加比一般的物业管理复杂，对从事拆迁安置小区物业管理公司的内控等要求更高。
如何妥善处理拆迁安置小区物业管理问题已经是一个社会关注程度较高的问题。
【关键词】拆迁安置；物业管理；模式探析【中图分类号】F293【文献识别码】A 【文章编号】2095-3518（2016）11-126-022016年11月轻工科技LIGHT INDUSTRY SCIENCE AND TECHNOLOGY126题，借鉴北上广深等城市化发展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。
3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。
政府责无旁贷的要承担起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。
当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。
具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。
其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应该由政府出面给予一定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。
3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。
所以应该引导成立专门的拆迁安置小区物业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。
如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。
同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。
3.3具体管理方式法制化、规范化物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅体现在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。
拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户复杂，素质层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。
对此应该对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。
为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。
签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。
3.4同步社会各类配套制度改革的深化小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。
困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望决定的。
我曾经在走访中发现很多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了很多居民的抱怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。
对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。
4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点4.1物业公司提供管理服务流程重点的改变物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。
（1）充分做好前期的管理规划和计划走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发现这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。
要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。
（2）充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发现非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。
物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。
必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。
4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。
上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的复杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。
之前已经做了阐述表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。