房地产合作开发模式及相关税费分析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析在房地产开发领域，项目合作是一种常见的商业模式。
通过多方利益相关者的合作，房地产开发项目能够更好地推进和完成，同时也能够实现利益的合理分配。
本文将对房地产开发中的项目合作与利益分配进行分析和讨论。
一、合作模式1. 合作主体在房地产开发项目中，合作主体通常是开发商、设计师、施工方和销售代理等。
各方的合作将协同完成项目的筹备、设计、施工和销售等各个环节。
2. 合作形式项目合作可以采取多种形式，包括联合开发、合资合作、合作开发和委托代建等。
不同的合作形式决定了各方的权益和责任。
二、利益分配房地产开发项目的利益分配是合作的重要内容。
合作各方在项目中投入不同的资源，因此如何公平合理地分配利益是合作的关键问题。
1. 资金投入与利润分享合作各方通常根据各自的资金投入比例来确定利润分享比例。
一般情况下，资金投入越多的一方将获得相应比例的利润。
这样有利于激励合作各方增加投入，提高项目的开发质量和效益。
2. 劳动贡献与收益分配在房地产开发中，设计师、施工方和销售代理等各方的劳动贡献对项目的成功也起到重要作用。
因此，可以根据各方的劳动贡献来确定相应的收益分配。
这样能够有效激励各方积极参与项目并尽职尽责。
3. 风险承担与利益分配房地产开发项目存在一定的风险，在利益分配中应该考虑到各方的风险承担情况。
通常情况下，风险较大的一方可以获得相应的利益回报，以平衡风险与利益之间的关系。
三、合作与项目成功项目的成功离不开各方的合作。
在房地产开发中，合作各方应该保持良好的沟通与协调，确保项目的顺利推进。
1. 沟通与协调合作各方应该及时沟通交流，了解各自的需求和要求。
在项目执行过程中，要密切协调各方的工作，解决问题和难题，避免合作中出现不必要的纠纷和摩擦。
2. 有效管理房地产开发项目需要进行有效的管理。
包括对项目计划、进展、成本、风险等方面的管理。
合作各方应该共同制定和执行项目管理计划，确保项目的按时、按质、按量完成。
房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析
2019年第16期（总第232期）税务筹划房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析侯亚萍（河南广电投资有限公司，河南郑州450000）摘要：我国的房地产事业伴随着着经济发展速度的加快以及经济整体面貌的改善而迅速成长壮大，同时也为我国经济的进一步持续增长提供了助力，与我国经济的改革发展形成了相互促进的局面。
但房地产事业的兴起也使得我国的房地产开发模式更加多样，项目合作开发模式就是其中之一。
但在合作开发模式下，我国的房地产开发的涉税处理又成为工作的难点，因此，本文对房地产合作开发模式涉税处理的意义以及房地产项目合作开发模式和涉税处理工作进行了全面分析，希望能够为相关从业人员提供借鉴与参考。
关键词：合作开发；房地产；纳税一、加强房地产项目合作开发模式涉税处理的意义长期以来，房地产开发都是十分复杂的行业，与其他行业相比，不仅整体投资规模巨大、开发周期较长、内部流程环节众多、办理程序烦琐、经营成本归集复杂，还具有较高的经营风险，其中涉税的种类与纳税环节也十分复杂，这就给房地产开发商的建设工作和房地产开发的管理工作带来巨大难度。
许多房地产企业由自身资金、资质以及管理能力等方面欠缺，为了能够保证项目顺利完成，常常会采取与其他合作方共同合作的方式，既可以实现短板互补，也能够共担风险，实现互利共赢。
但这种合作开发的模式，又进一步加剧了房地产开发的复杂化，同时也使纳税管理的难度进一步加大。
就目前而言，我国房地产开发的税种数量高达十多种，税费计算复杂，且税费的支出已经在房地产收入中占据了较大的比重，在一定程度上也给房地产开发行业带来了压力。
而在房地产税制方面，虽然我国经过多年的税制改革已经取得了一些成果，但整体税制仍不完善。
在此形势下，加强对房地产合作开发模式的研究分析，加大纳税管理工作力度，对规范合作开发涉税行为、提升企业守法意识、降低纳税风险以及合法减少税费成本具有重要意义，同时也有助于推动我国房地产开发事业的健康有序发展。
房地产合作开发的四种方式评析
房地产合作开发的四种方式评析案例A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。
这是本案例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体实质是A企业。
B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。
施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。
尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。
按照土地增值税的规定预征土地增值税。
按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。
项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。
只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。
B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。
地产合作开发多种模式及分析
地产合作开发多种模式及分析一、股权合作模式股权合作模式是指两个或多个房地产企业通过合资、合作等方式，共同设立一家合作公司来开发房地产项目。
在这种模式下，各方按照出资比例获得相应的股权，并共同参与项目的决策和管理。
股权合作模式的优势在于各方共同承担风险，共享收益，可以有效整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
然而，由于各方利益的不一致，可能存在决策困难和管理难题，需要通过合理的合同安排和良好的沟通来解决。
二、招投标合作模式招投标合作模式是指房地产企业通过公开招标的方式选择合作开发企业，由合作开发企业负责项目的具体开发工作。
在这种模式下，房地产企业提供土地和相应的资金支持，而合作开发企业负责项目的规划、设计、施工等工作，双方共同分享项目的经济利益。
招投标合作模式可以有效激发市场竞争，降低项目开发成本，但也存在合作风险和信息不对称的问题，需要建立一套完善的招投标机制和合作协议。
三、联合开发模式联合开发模式是指房地产企业与其他行业企业（如金融企业、物流企业等）进行联合，通过各自的优势资源，共同开发房地产项目。
在这种模式下，双方可以实现资源互补，提高项目的附加值和市场竞争力。
例如，房地产企业可以提供土地和施工能力，金融企业可以提供融资支持，物流企业可以提供供应链管理等服务。
联合开发模式的核心是建立合作伙伴关系，加强合作协调，确保各方利益得到平衡和保护。
四、合作营销模式合作营销模式是指房地产企业与其他销售渠道企业进行合作，共同推广销售房地产项目。
在这种模式下，房地产企业可以借助销售渠道企业的渠道优势和销售能力，提高项目的销售速度和销量。
双方可以通过合作协议明确各自的责任和利益分配，共同制定营销策略和推广计划。
合作营销模式的关键是确保合作双方的利益一致和互利共赢，建立长期稳定的合作关系。
综上所述，地产合作开发有股权合作、招投标合作、联合开发和合作营销等多种模式。
相比独自开发，合作开发可以整合各方资源，降低开发成本，提高项目效益。
总结合作开发房地产项目涉税政策
案例二：某合作开发房地产项目的涉税政策调 整实践
项目背景：某房地产开发商与政府合作开发房地产项目，涉及土地出让金、增值税、所得税等 多个税种。
政策调整：根据项目实际情况，调整土地出让金、增值税、所得税等税种的征收方式和税率。
调整效果：调整后，项目税收负担减轻，提高了项目收益，促进了项目的顺利实施。
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土地增值税的税率分为四级，分别为30%、40%、50%和60%。
土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、转让房 地产有关的税金等。
企业所得税
企业所得税税率：一般为25% 企业所得税优惠政策：符合条件的企业可享受优惠税率 企业所得税纳税义务：企业应按照规定缴纳企业所得税 企业所得税纳税申报：企业应按照规定进行纳税申报
合作开发房地产项目的涉税政策
增值税
增值税税率： 13%
增值税计算方法： 销售额×税率
增值税优惠政策： 符合条件的合作 开发房地产项目 可享受增值税优 惠政策
增值税发票：合 作开发房地产项 目需要开具增值 税发票，并按照 规定进行申报和 缴纳。
土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额征收的一种税 种。
应对措施：企业需要密切关注税收政策调整和变化，及时调整经营策略，降低税收风险， 提高经营效益。
合作开发房地产项目涉税政策的实践 案例
案例一：某合作开发房地产项目的涉税政策实 践
项目背景：某房地产开发商与政府合作开发房地产项目
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【最新整理，下载后即可编辑】房地产合作开发模式及相关税费分析随着房地产调控政策的升级，融资渠道的收紧，原先拿地比较激进的房地产公司逐步转换战略，积极寻求共同开发方进行合作开发分担风险。
下面我们简要介绍几种合作开发模式及其税费。
首先，我们假设A公司获得某地块的土地使用权，现拟与B公司进行合作开发，由A公司提供土地，B公司提供项目所需全部资金，项目建成后A公司欲获得【X万】平米房产，其余部分由B公司出售。
双方合作可以采取下列几种模式：模式一、成立新项目公司（一）交易结构A公司以土地使用权出资，B公司现金出资，共同设立一家房地产公司（“项目公司”）。
项目所需资金由B公司通过注册资本金及股东借款解决。
项目建成后销售（保留X万平米），销售所得款项偿还股东借款后并缴纳相关税费后，按股权比例分红。
A公司以分红款项收购B公司股权，从而通过100%控股项目公司，同时取得该X 万平米房产。
（二）交易税费1.出资环节：A公司需缴纳土地增值税，所得税（如评估未增值则无需缴纳），印花税；项目公司缴纳契税。
除非约定固定回报，否则A公司无需就出资行为缴纳营业税。
2.销售环节：项目公司需就对外销售部分缴纳土地增值税、所得税、营业税、印花税；3.分红环节：AB双方无需就其分得利润缴纳所得税。
4.股权转让环节：B公司需就其股权投资收益（如有）缴纳所得税。
（三）优劣势相对于房屋建成后进行实物分红的模式，本模式的优点是可以避免X万平米房产过户给A公司需缴纳的相关税费。
但需要注意的是，由于B公司在转让股权后将退出项目，而项目公司后续可能还将有税费缴纳、合同尾款等支付义务，双方应协议预留好相应款项。
另外，A公司实物出资需要满足投资额不低于总投25%的要求，具体计算方式以当地政府部门要求为准。
模式二、定向增资模式（一）交易结构B公司对A公司公司进行定向增资，并通过注册资本金及股东借款开发项目。
项目建成销售后偿还股东贷款，按比例分红，A公司收购B公司股权后实现退出。
浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择
浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择浅析合作开发房地产项目的税收规避方式选择牛建国201*年2月7日，由于城市扩张规划调整，生产性企业成都兴慧公司（化名，下称兴慧公司）与四川中铁实业公司（化名，下称中铁公司）签署合作开发房地产协议一份，约定兴慧公司用位于华府大道的两宗约200亩土地使用权与中铁公司现有其他的土地使用权一起合作统一开发；兴慧公司土地作价每亩90万元，地上附着物按210万元包干计算。
兴慧公司不参与开发项目经营管理，由中铁公司独自完成，兴慧公司于协议签署后配合刻制印章交付中铁公司使用。
该协议明眼人一看就是冲着税收设计的，意图规避土地使用权过户产生的契税、营业税、土地增值税，但这种模式只能解决税收的“小”问题，且还是“眼前”的，对于某些足以影响项目利润的“大税种”来说最终结果仍然是“躲过初一躲不过十五”，缺乏对项目出售时税收的远期考虑，有“顾首不顾腚”的嫌疑。
原因是：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”。
就是说，土地增值税纳税义务人仅限转让房地产取得收入的人。
另外，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
”第二条规定：“对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”关于是否存在契税的问题，因《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税的纳税义务人为购买房地产的单位和个人，而本协议为合作开发，履行完毕直到竣工的房地产项目出让，协议当事人也不存在契税的负担问题，应当由最终购买者承担。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析
干货！房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析近年来，房地产代建业务越来越多，代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。
那么什么样的工程属于代建工程？其中涉及的相关财税问题又该如何处理呢？一、代建模式应符合的条件例1：甲单位委托乙公司建设其办公大楼，由乙负责办理拿地、规划、建设，甲单位按照约定进程支付款项，那么乙公司是否为代建？例2：丙单位从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁公司建设其办公大楼，由丙办理立项、规划等手续、约定资金由丙单位提供，开发完成后，丙单位向丁公司支付项目总投入的5%的管理费，那么丁公司是否为代建？政策依据国税函1998年554号文件规定，房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方收取款项，工程完工后，替委托方办理产权转移等手续，上述房地产的行为属于销售不动产，应按”销售不动产”税目征收营业税。
而营改增后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定，增值税应该是沿袭营业税的相关政策的，由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响房地产代建项目纳税模式的重要因素。
小结：代建模式至少应符合以下四个条件：（1）土地使用权归委托方所有，所有项目报批报建手续都在委托方名下。
（2）项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资；（3）签署代建协议，代建方仅收取管理费用或者相关服务费。
（4）建设施工发票直接开给委托方。
由此可以看出，上述案例中，甲单位委托乙公司建设办公大楼属于房地产开发，而不是代建，只不过是属于房地产开发的一种特殊行为即定向开发业务。
而丙单位委托丁公司建设办公大楼符合代建的条件，属于代建业务。
二、代建模式的财税处理1、税务处理（1）增值税符合税法规定的代建模式，代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“其他现代服务业”缴纳6%的增值税。
（2）企业所得税将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%（或者企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。
关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨
关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨自国税发[2006]31号文件发布、财税[2006]75号文件出台后，许多房地产开发企业为了适应国家政策以及房地产市场的调整，同时又要兼顾同行之间的竞争、企业自身涉税风险以及企业的可持续发展，纷纷通过各种合作方式寻求合作伙伴。
虽然合作开发房地产项目已经比较普遍，但企业对于合作开发中相关的涉税政策一直比较模糊。
本文将以国税发[1995]156号、国税发[2006]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面的政策进行探讨。
一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。
房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。
通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。
实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联合建设”等。
可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。
其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。
目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件：1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。
——仅指合作建房。
2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。
此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。
合作开发的所得税分析
房地产企业所得税分析合作开发的税务处理房地产合作开发形式多种多样，从是否成立项目公司角度分为成立项目公司的合作开发和不成立项目公司的合作开发，从经营成果分配角度分为分配开发产品的形式和分配利润的形式。
国税发【2009】31 号文对未成立项目公司的合作方式进行了具体规定。
不单独成立项目公司的合作方式，不需要进行土地使用权的转移，以企业作为各个税种的纳税义务人，合作方投入资金并根据合作协议分配开发产品或者分配项目利润。
要求企业对合作开发项目进行独立会计核算，以便准确及时反应合作项目的收入、成本、利润情况。
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
举例说明：甲房地产开发企业与乙公司于2014 年 5 月份签订合作开发协议，双方合作开发“阳光城”项目。
甲以其取得的 A 地块作为合作条件，项目开发过程中的所有成本费用支出（地价款除外）均由乙承担，规划建筑面积为20000 平方米，项目建成后双方五五分配开发产品，最终分配面积以实测报告为准。
1. 实测面积20000 平方米，乙分得10000 平方米，乙总投资为20000 万元，假定开发产品计税成本为10000 万元，则甲的企业所得税处理为：将20000-10000=10000 万元计入当期应纳税所得额。
2. 实测面积20000 平方米，乙分得10000 平方米，乙总投资为20000 万元，假定尚未结算计税成本，则甲的企业所得税处理为：将20000 万元作为销售预收款，根据规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产项目合作开发税务筹划
房地产项目合作开发税务筹划一、房地产项目合作开发模式以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。
另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。
这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。
二、项目合作开发方式的税务分析筹划1、以物易物式合作建房(1)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
实际业务中由于土地使用权证在甲方。
参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。
(2)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。
对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析
房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析随着城市化趋势不断加剧，房地产已成为人们关注的焦点，而房地产项目的合作开发模式也越来越受到关注。
房地产合作开发是指几个或几十个开发商合作开发该地块房地产开发项目，共同出资进行开发，分成其开发利润。
本文将围绕房地产项目合作开发模式及其涉税处理进行深入分析。
一、房地产项目合作开发模式房地产项目合作开发是一种开发商之间共同进行房地产开发的方式。
通常是一家或几家开发商作为主力开发商，由地产公司或开发商统一进行管理。
房地产项目合作开发模式可以分为以下几个步骤：1.组建合资公司：由合作双方共同出资，组建合资公司进行房地产开发。
2.划分项目：根据各自能力、投入资金、市场份额等条件，合作双方划分自己的开发项目范围。
3.共同开发：双方根据各自承担的开发，进行共同开发，共同分摊成本，合理分配利润。
4.分配利润：根据合同约定，合资公司分配开发利润，双方按照约定比例分配各自的利润。
二、房地产项目合作开发涉税处理根据税务制度，房地产项目合作开发涉及到所得税、土地增值税以及契税等问题。
这些税种的处理方式对于合作开发项目的合理分配收益至关重要。
1.所得税处理合资公司开发房地产项目，需要根据合同约定将收益进行分配。
根据税务法规，合资公司作为独立的纳税主体，需要按照其获得的实际收益向国家缴纳所得税。
2.土地增值税处理土地增值税是在使用国有土地、以及已经取得国有土地使用权的单位，销售土地时应纳税的一种税费。
在房地产项目合作开发中，如何处理土地增值税成为关键问题。
一般情况下，土地增值税由合资公司统一缴纳，然后由主力开发商与其他开发商按照合同约定进行分摊。
3.契税处理契税是对商品住房的购买行为所征收的一种税费。
在房地产项目合作开发中，需要根据国家税务部门的实际政策，合理计算契税税率并进行纳税。
三、总结房地产项目合作开发是现代房地产业的一个重要发展方式，通过合作开发可以更加有效地利用资源，在市场上提高开发效率和市场竞争力，同时能够有效降低企业风险，实现共赢局面。
关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨
关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨自国税发[2006]31号文件发布、财税[2006]75号文件出台后，许多房地产开发企业为了适应国家政策以及房地产市场的调整，同时又要兼顾同行之间的竞争、企业自身涉税风险以及企业的可持续发展，纷纷通过各种合作方式寻求合作伙伴。
虽然合作开发房地产项目已经比较普遍，但企业对于合作开发中相关的涉税政策一直比较模糊。
本文将以国税发[1995]156号、国税发[2006]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面的政策进行探讨。
一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。
房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。
通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。
实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“结合建设”等。
可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。
其法令特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。
1、《XXX关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。
——仅指合作建房。
2、《XXX关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。
此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。
（二）合作开发方式作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：１、国税发[1995]156号规定的合作方式第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿随着房地产市场的火热，房地产企业成为了各类企业当中的“香饽饽”。
然而，对于房地产企业来说，涉及到各类的税收问题，不仅需要有所了解，更需要有针对性的规划。
本文将深入探讨房地产企业各环节涉及的税收问题，及其相应的分析。
一、房地产企业开发环节税收分析房地产企业在开发环节所涉及的税收主要是土地出让金、增值税、房产税等等。
1.土地出让金土地出让金是指土地使用权转让所获得的价格，税收政策规定，地方政府按土地出让金税率标准收取土地出让金税。
缴付土地出让金税，可预计财务成本，进行税费规避和缴费安排，但是土地出让金税率高，增加企业开发成本。
2. 增值税在房地产的供应链条中，增值税是最为重要的税种。
在房地产企业的经营过程中，需要缴纳增值税。
(1) 业务范围涉及的增值税在房地产企业的业务范围中涉及到的增值税主要有：a.房屋销售与租赁b.建筑工程、施工、监理、设计、咨询等相关业务c.建筑材料、设备、机械等进口业务(2) 不同税率的增值税在房地产企业的经营过程中，需要根据不同的业务范围，支付不同税率的增值税。
a.销售自建房屋（普通住宅）纳税率为5%b.销售商贸、办公等经营性类房屋纳税率为11%c.拆迁补偿房等纳税率为4%以上只是增值税涉及的主要业务，此外还涉及到不动产投资、资产交易等涉及不同税率的增值税。
3.房产税房产税是对居民住房及非居民娱乐用房的税种。
房产税税基一般计算房屋的租金收益，税率与居民所在的城市不同，但是对于房地产企业的开发环节并不涉及到房产税。
二、房地产企业销售环节税收分析销售环节税收主要包括增值税和企业所得税。
1.增值税(1)一般纳税人房地产企业在销售环节的增值税主要针对一般纳税人，其纳税标准为销售额－进项税额，税率为17%。
(2)小规模纳税人对于销售额在500万及以下的企业可以选择小规模纳税人，并按照当地规定的税率交纳税费。
2.企业所得税在销售环节，房地产企业可根据当地税收政策，享受不同的所得税减免政策。
房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析
房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析作者：冯莉枚来源：《财会学习》2015年第12期摘要：房地产项目合作开发是合作各方共同投资完成项目开发，共担风险、共享利润的一种商业合作模式。
本文通过对实务中各种合作开发模式的比较分析，明确了房地产项目合作开发行为及主体的法律界定，对合作开发项目的涉税处理方法及过程进行了分析阐述。
关键词：房地产项目合作开发模式；房地产税制；涉税处理中国大陆房地产业自二十世纪九十年代兴起，二十多年间迅速发展壮大，对城市建设和国民经济的腾飞发挥了巨大作用。
与其他行业相比，房地产行业具有投资规模大、经营风险较高、建设周期长、业务流程复杂、经营成本归集复杂、纳税环节及涉及税种较多等特征。
基于资金、行业资质或项目管理能力方面的不足，许多房地产企业常选择与可弥补其短板的合作方合作，共同完成项目开发，共担风险共享利润，实现共赢。
这就使得房地产项目开发的过程变得更为复杂，纳税管理工作因此也更具挑战性。
在现行房地产税制下，企业在开发房地产项目过程中，涉及税种多达10种，应纳税费计算复杂，整体税负较重。
仅与销售收入直接相关的税费支出就已占销售收入的21%至26%，此外还有其他与获得土地有关的契税、印花税、耕地占用税和城镇土地使用税等税金支出。
面对如此高比例的法定成本支出和现行尚不完善的中国房地产税制，房地产企业的纳税管理工作变得至关重要，决策层必须以前瞻性及战略的眼光和理念来安排合作项目开发全过程的涉税行为，以达到提高税法遵从度、降低纳税风险、合法合理降低纳税成本的目的。
一、房地产项目合作开发模式（一）房地产项目开发的运作流程房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目，需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动，分布于以下四个环节：1.前期准备环节前期准备工作主要包括取得土地使用权，项目立项、图纸设计和规划，五个许可证审批，市场调研和规划，预算，融资，决定开发模式，确定建筑施工方、监理方。
【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理(上)
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理
（上）
合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。
合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配形式一般有按投资比例分配利润、按固定额度分配利润、按比例分配房屋等三种形式。
一、项目合作方式下涉税问题解析
项目合作式建房，合作双方（或多方）不单独成立法人公司，而是由拥有土地方进行项目立项、报批，待商品房建成后按照合作协议的约定进行分配。
（一）按投资比例分配利润
这种分配方式下，由于合作双方未就合作项目成立法人公司，因此与房地产销售有关的各项税费均以土地方（以下称甲方）的名义发生，合作他方（以下简称乙方）则参与项目税后利润的分配。
对于合作甲方来说，销售商品房应缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
且按照国税发[2006]31号文件的规定，甲方应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申。
合作开发房产如何节税
合作开发房产如何节税房地产投资一直被视为一项高回报的投资方式，然而，与此同时，高额的税收也成为了房地产投资者面临的一大负担。
在这种情况下，合作开发房产成为了一种普遍的选择，既能够分享风险，又能够降低税负。
本文将探讨合作开发房产的相关税收优势以及如何正确地进行合作开发以节税。
一、合作开发房产的税收优势1. 增值税优惠合作开发房产的一项重要税收优势是在增值税方面的优惠政策。
根据国家相关法律法规，购买土地后进行开发的个人或企业，在项目竣工后两年内进行房地产转让时，可以享受增值税减免的政策。
具体来说，只需按照转让房产的当年增值额缴纳增值税，而不需要按照整个增值额进行缴纳。
这一政策将大大减少投资者的税负，从而实现税收的优化。
2. 个人所得税优惠在合作开发房产中，个人开发商在取得房地产收入后，需要缴纳个人所得税。
然而，在实际操作中，可以通过合理规划税务结构，合理配置开发利润，减少个人所得税的负担。
合作开发中，可以利用合作伙伴、分红、转让权益等方式进行税务规划，从而最大限度地降低个人所得税的税负。
二、合作开发房产的节税策略1. 合理规划土地转让土地作为房地产投资的基础，土地的价值不仅仅决定了房地产项目的价值，还和税收密切相关。
因此，在合作开发房产时，合理规划土地的转让方式是非常重要的。
可以考虑通过租赁、承包、转让土地使用权等方式来减少土地转让所涉及的税负。
此外，在土地转让时，要注意按照相关法规和政策进行申报，确保合法合规，避免不必要的税收风险。
2. 合作发展税务规划在合作开发房产中，合作方可以根据自身的情况进行合作发展税务规划，以降低合作开发过程中的税负。
一种常用的方式是通过分红和转让权益的方式，灵活配置利润，以实现税务优化。
此外，要注意合作伙伴之间的合同和协议的规定，并遵守相关的税收法律法规，确保税务规划的合法性和合规性。
3. 资金流动管理在合作开发房产中，资金流动管理也是一个重要的方面，它不仅能够优化合作开发的效率，还可以减少税务风险。
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房地产合作开发模式及相关税费分析随着房地产调控政策的升级，融资渠道的收紧，原先拿地比较激进的房地产公司逐步转换战略，积极寻求共同开发方进行合作开发分担风险。
下面我们简要介绍几种合作开发模式及其税费。
首先，我们假设A公司获得某地块的土地使用权，现拟与B公司进行合作开发，由A公司提供土地，B公司提供项目所需全部资金，项目建成后A公司欲获得【X万】平米房产，其余部分由B公司出售。
双方合作可以采取下列几种模式：
模式一、成立新项目公司
（一）交易结构
A公司以土地使用权出资，B公司现金出资，共同设立一家房地产公司（“项目公司”）。
项目所需资金由B公司通过注册资本金及股东借款解决。
项目建成后销售（保留X万平米），销售所得款项偿还股东借款后并缴纳相关税费后，按股权比例分红。
A公司以分红款项收购B公司股权，从而通过100%控股项目公司，同时取得该X万平米房产。
（二）交易税费
1.出资环节：
A公司需缴纳土地增值税，所得税（如评估未增值则无需缴纳），印花税；项目公司缴纳契税。
除非约定固定回报，否则A公司无需就出资
行为缴纳营业税。
2.销售环节：
项目公司需就对外销售部分缴纳土地增值税、所得税、营业税、印花税；
3.分红环节：
AB双方无需就其分得利润缴纳所得税。
4.股权转让环节：
B公司需就其股权投资收益（如有）缴纳所得税。
（三）优劣势
相对于房屋建成后进行实物分红的模式，本模式的优点是可以避免X万平米房产过户给A公司需缴纳的相关税费。
但需要注意的是，由于B 公司在转让股权后将退出项目，而项目公司后续可能还将有税费缴纳、合同尾款等支付义务，双方应协议预留好相应款项。
另外，A公司实物出资需要满足投资额不低于总投25%的要求，具体计算方式以当地政府部门要求为准。
模式二、定向增资模式
（一）交易结构
B公司对A公司公司进行定向增资，并通过注册资本金及股东借款
开发项目。
项目建成销售后偿还股东贷款，按比例分红，A公司收购B 公司股权后实现退出。
（二）交易税费
相比第一种模式，本模式由于土地使用权未发生转让，则不会涉及出资环节中的各项税费，其他税负成本与第一种模式相同。
（三）优劣势
本模式比第一种模式虽然减少了税费，但对于A公司公司的要求较高，需要在增资前进行详细的尽职调查。
如果甲公司项目较多、业务复杂或历史较长，不建议采用此种方式。
模式三、借款模式
为避免出资环节的相关税费，双方也可以考虑以借款的形式进行合作。
由B公司向A公司提供委托贷款，A公司进行项目建设及销售，最终偿还贷款使B公司退出。
但该模式为A公司操盘，实际上改变了双方合作的初衷，较难达到B公司自担风险、A公司固定回报的目的。
如果采取该模式，建议将贷款的偿还与项目销售进度挂钩，同时还需考虑B 公司借款的担保，并提前做好双方税费的测算工作（高利率会导致超过基准利率部分的利息支出无法税前扣除，且B公司应就利息收入缴纳营业税）。
模式四、联建模式
（一）交易结构
A公司与B公司签署联建协议，约定双方的权利义务及房屋建成后的分配比例，办理土地使用权变更手续，共同进行立项及报批报建。
房屋建成后，甲乙双方各自取得相应比例房屋的产权。
（二）交易税费
1.项目前期及分房环节：A公司应就其向B公司转让的部分土地使用权缴纳营业税，营业税按照分得的房屋部分的公允价值或者评估价值减去原值对应的应分配部分的余额作为营业税计税所得数；如分得房屋为A公司自用则免交土地增值税（如分配后再销售还应补缴出资环节的土增税）
2.B公司应就其获取的部分土地使用权缴纳契税，契税按照其获得土地使用权价值作为计税所得数；并就其向A公司分配的房产缴纳营业税，营业税计算方法同上述A公司营业税计算方法。
3.同时，甲乙双方还需就其取得的房屋/土地使用权缴纳所得税，A 公司缴纳所得税计税方法同上述营业税计算方法；B公司以分得房屋部分公允价值减去分给A公司部分的余额作为所得税计算数。
（三）优劣势
相比之下，联建模式需要缴纳的税费及税费的计算方式与前两种模式有所不同，因此无法简单地评价其交易过程中税务成本的高低。
需要注意的是，本模式由于无项目法人实体，对双方配合程度要求较高，且
各地关于合作建房的政策不一，是否采用需结合当地相关政策法规及项目具体情况而定。