某房地产住宅策划提案

黄金城【住宅篇】

项目定位规划与市场营销策划报告

提案大纲：

第一部分：城市分析

1.城市地理环境和城市概况

2.城市远景规划目标及展望

3.宏观经济分析及经济结构

4.经济环境与商业服务发展分析

5.商业发展规划与商业政策分析

6.城市规划及布局分析

7.房地产发展现状分析及预测

8.房地产市场流通各类产品及分析

9.重点个案解析

10.城市消费人群结构分析

11.项目竞争对手分析

第二部分：项目市场定位

1.项目立地条件

2.SWOT分析及对策

3.项目整体市场定位

（一）.产品选择功能划分及规划建议

1.产品的选择方案：

2.项目功能的划分方案

3.项目空间及布局规划建议

（二）项目形象定位

/三/项目客户定位

1.客群开发策略

（四）价格定位

（五）收益预算

第四部分：项目营销推广

1.总体营销思路

2.项目营销计划

3.营销推广策略

4.营销推广建议

5.广告包装策略

6.新闻活动策略

7.广告推广策略和表现形式

一、城市篇

1.城市地理环境和城市概况

贵州省兴义市地处滇、桂、黔三省结合部，是黔西南布依族苗族自治州政治、经济、文化、科教和信息中心。全市总面积2915平方公里，辖4个办事处17镇乡，78.4万人口，主城区人口33.8万。

兴义有丰富多彩的自然景观；这里有丰富的水能资源、矿产资源、中药材和经济林资源，开发前景广阔；这里交通便捷，南昆铁路横贯全境，公路四通八达。

2、区位环境——承东西、联南接北

兴义市距贵州贵阳357公里，距云南昆明362

公里，距广西南宁325公里，位于南、贵、昆6小时

经济圈的中心，地理位置优越，历史上是三省毗邻地

区的商业集散地和通衢要塞。

从兴义市境穿过的324国道、309省道；兴义飞

机场于2004年7月建成通航。

小结：兴义已形成集铁路、公路、航空、航运四位一体的立体交通运输网络，成为黔、滇、桂三省（区）结合部出海的重要交通枢纽。

3 、人口环境——城市人口不断增加，人口素质显著提高（插一张家庭图片）

随着社会和经济的发展，兴义市城市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素质也有着显著的提升。

2010年11月1日全市总人口78.4万，其中城镇人口为33.7万，城市化水平达43%。同时，受过大专及本科以上教育的达61%，家庭结构中，“三口之家”家庭占58%，“六口之家”“五口之家”“四口之家”家庭各占6%、8%、14%，总和仅为28%。

小结：家庭户均人口规模下降和人口素质的提高是社会进步和发展的必然趋势，同时也更加有利于城市经济的发展。

二、兴义市宏观经济环境：

1、经济指标2007-2011年

小结：兴义市经济发展稳健，人民生活水平及消费水平稳步提高，宏观经济环境良好，固定资产投资发展迅猛。

2、产业发展状况

1）国民生产总值及固定资产投资

而2010年异军突起，因定资产投入总值远超国民生产总值，表明城市化进程大幅加快，大力组织城市建设。

小结：以工业为主导，农业平稳发展，同时，在市政府“旅游兴市”的纲领指导下，兴义市旅游产业发展迅速，市容市貌也大幅度改观。

2、2006-2010年居民收入消费情况

小结：随着兴义市经济的发展，城镇居民的人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍处于落后阵营，消费能力有待挖掘

3、支柱产业发展状况

结论：7大产业支撑城市的发展，保障了城市经济和就业，其中煤炭、金矿、电业是当地行业较为突出的三大产业同时它也是城市高端消费人群聚集较多的行业，我们应当予以关注。

三、兴义城市化进程大事记

1、重点工程开工：兴义开工５个重点工程总投资748.68亿元。：

1、兴义市那坡立交桥暨延安路改造工程、

2.洒金轻工业园区、

3.兴义市煤电铝一体化生态工业园暨铝加工项目一期工程等5个重点工程项目。

2、与宁波签订合作协议

黔西南与宁波签订合作框架协议。2010年7月10日至12日，黔西南州党政代表团访问宁波市，签约24个合作项目，金额78.51亿元，涉及旅游、房地产、物流、农业产业化、生物制药、食品加工、煤化工、建材等产业。

3、旅发大会召开第六届全省旅发大会在兴义召开，黔西南州借势旅发大会招商引资223.38亿元。

黔西南州举行第六届贵州省旅游产业发展大会招商引资签约仪式，共签约项目34个，总投资223.38亿元，

项目涉及旅游业、服务业、加工制造业、矿产品开发加工业、物流业以及现代农业、园区开发、轻工制造、电力等。在签约项目中，贞丰三岔河度假村开发、兴义市小商品批发、兴义影视城等一批和旅游业相关的项目引人关注。这些项目的建设，将对进一步调优全州产业结构，推进城镇化带动战略具有十分重要的意义。

结论：合计投资1100多亿，用于推动城市的发展，未来各行业的成熟将会迎来城市新的机遇和发展期。

未来城市远景目标：

在贵州省实施“工业强省、城镇化带动”战略的历史新时期，贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出：2015年，兴义城市的发展总体目标，要建成黔滇桂交界的区域性大城市、商贸物流中心和旅游城市。重点发展能源和资源深加工产业、物流业、旅游业等。到2015年，兴义中心城市人口将达80万人以上，主城区预期达成目标约45万，到2020年实现100万人口以上，主城区预期达成目标65万。

总结：这是一个以资源为导向的城市，随着经济环境的利好和城市人口的增加，今后必有利于项目的发展。