乌镇雅园项目调研报告
乌镇雅园——中国最成功的养老度假小镇
乌镇雅园位于浙江省桐乡乌镇，是中国首个复合型健康养生园区，这也是人文园林涉足养老养生地产领域的首发之作。
中式园林是雅园的最大亮点，结合场地内湖、岛等良好的自然环境，吸纳乌镇人文环境，营造出古典与现代相结合的园林氛围，构建简单，外部空间清爽，打造集健康、生态、养老为一体的园区环境。
园区规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。
项目保留了湖边原有的水杉群，适当加以叠石、亭、桥，精心挑选的沙朴犹如蛟龙出海。
湖边驳岸线水面大量运用了鸢尾、旱伞草、再力花、荷花、睡莲等水生植物，配合岸生的亲水植物，使水生、岸生植物完美地结合。
水生植物的种植不仅丰富了湖岸线，而且有效地弱化了挡墙的生硬感。
这几年，我们曾经观察过相当多的业界典型产品案例，从早期业界抄袭的美国的太阳城模式、再到上海的亲和源，再到金地健康城、杭州万科随园嘉树等一系列项目的开发操作,各种操作案例各自代表了一路产品门派。
但相比之下，乌镇雅园无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。
历时两年多，我们一直在跟踪乌镇雅园这个项目的进展。
作为中国养老小镇产品开发的样本，作为乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是绿城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。
为何如今才提笔分析乌镇雅园？主要是我们希望经过市场的检验。
对于这个项目，我们通过亲自踩盘核实以及圈子里的口碑传播，了解到雅园这个项目多套养老公不仅产品出挑，在商业方面也同时取得了巨大的成功。
前期2000。
行家都知道，只要在养老产寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%100品配套上别投入过多的成本，在地价可控的前提下（据说拿地价格不超过/亩），这样的销售业绩对开发方而言只是赚多赚少的问题了。
万并且，近期宋卫平将乌镇雅园的模式在浙江多个地区进行了复制，高举高打推出这种养老度假小镇模式，随后诞生出桃李春风和十里风荷这样的叫好又叫座的产品，可以初步判断，这种养老度假模式在商业上已经具备了成功的基因。
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，老龄化趋势严峻，国家提倡“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，构建“9073”养老格局,养老房产的开发与建设十分急需。
研究本课题的意义在于提高老年人的晚年生活质量，完善我国养老地产运营管理模式。
本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，从住宅产品设计特点、运营模式、资金来源、配套设施等方面总结分析其成功的原因，通过案例研究、比较研究、问卷调查等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，以及通过乌镇雅园项目折射出的我国在养老房产领域上现存的几个急需解决的问题，为我国之后的养老房产提供可以借鉴的宝贵经验。
关键词：乌镇雅园；养老房产；运营管理；养老模式Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhen Graceland's Endowment Real EstateAbstract:China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim. Our country advocates the idea of "take the elderly at home as a base, rely on the community districts, supported by institutions" and aims to build "9073" pension pattern.,the development and construction of pension estate is much-needed. The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and management mode of China's endowment real estate. In this paper, I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland. And then, I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features, operation mode, sources of funding, facilities, etc.. Through case studies, comparative studies, questionnaires research methods, I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland, as well as existing urgent problems in the field of China's endowment real estate. Most importantly, it can offer valuable lessons for our country’s endowment real estate.Key words:Wuzhen Graceland; pension premises; operations management; pension model目录1 引言 (1)1.1 研究的背景与意义 (1)1.1.1 研究的背景 (1)1.1.2 研究的意义 (1)1.2 国内外研究概况 (2)1.2.1 国外研究概况 (2)1.2.2 国内研究概况 (3)1.2.3 国内外经典案例 (4)1.3 研究方法 (5)2 养老房产运营管理模式概述 (5)2.1 我国养老房产入住模式 (5)2.1.1 租 (5)2.1.2 售 (5)2.1.3 反按揭 (5)2.2 我国养老房产的运营管理 (6)2.2.1 住宅建设与社区管理相结合 (6)2.2.2 住宅建设与社区管理相分离 (6)3 乌镇雅园简介 (6)3.1 项目概况 (6)3.2 运营理念 (7)3.3 运营资金 (7)3.3.1 内部资金 (7)3.3.2 外部资金 (7)4 绿城乌镇雅园特色 (7)4.1 配套设施 (7)4.2 主要客户 (8)4.3 装修设计 (9)4.3.1 室内设计细节 (9)4.3.2 室外设计细节 (9)4.4 物业管理 (9)4.5 特色配套 (10)4.5.1 颐乐学院 (10)4.5.2 医疗公园 (10)4.6 乌镇雅园与国内外案例比较 (11)5乌镇雅园日常运营管理研究 (12)5.1 服务标准 (12)5.1.1 收费服务 (12)5.1.2 免费服务 (13)5.1.3 服务改善与增加服务 (13)5.2 合作运营商 (13)5.3 园区日常管理 (14)5.3.1 人员配备。
乌镇雅园
乌镇雅园项目基本情况：绿城首创学院式颐乐养生养老项目项目基本信息项目地址桐乡乌镇镇白马墩村（原华庄生态园）乌镇镇南东路1118号规模85万㎡物业类型平层别墅、多层电梯公寓、高层电梯公寓开发情况2013年7月开盘；2015年交房开发商浙江雅达置业有限公司项目配套绿城幼儿园、休闲商业、医疗公园、颐乐学院经济技术指标建筑面积85万㎡用地面积1500亩容积率 1.16绿化30%项目资源：乌镇大区域乌镇：国家级景区、旅游、休闲配套非常成熟项目区域镇南新城区：居住新城，配套依托老城区区域认知毗邻休闲旅游景区、配套缺乏的居住新城区国家5A级旅游景区——乌镇旅游景区乌镇旅游业发展迅猛，2012年旅游人次高达825万，年均增长超过15%。
项目特色：依托产业园配套体系实现无忧养老模式目前开盘区域颐乐学院占地10万，建面3.5万养生居住区占地34万，建面48万医疗康复区占地13万平，建面8万养老示范区占地7.8万特色商业区度假酒店区1500亩占地面积85万平方米建筑面积3大主题6大板块养生养老、健康医疗、休闲度假三大主题、六大板块，为养老产业提供依托产品特色：新民国建筑风格别墅效果图公寓效果图绿城乌镇雅园充分遵循江南水乡人文特色，采用新民国建筑风格，白墙灰瓦，端庄典雅，沉稳大气。
养生居住区产品特色：产品形态乌镇雅园2室2厅1卫1厨90 ㎡1室2厅1卫1厨72㎡公寓主要为56方一套间、72方一室两厅、90方两室两厅和130方三室两厅4个户型为主。
其中以72㎡一居、90㎡两居舒适房型为主，全装全配交房，实现拎包入住精装标准：3500-4000元/㎡乌镇雅园公寓主要为56方一套间、72方一室两厅、90方两室两厅和130方三室两厅4个户型为主。
其中以72㎡一居、90㎡两居舒适房型为主，全装全配交房，实现拎包入住1.园区内：每栋建筑之间连廊设计，方便老人出入；2.屋门：考虑到轮椅老人的需求，屋门做宽3.家具：家具均采用圆角处理、。
杭州项目考察报告含乌镇雅园PPT课件
定制式护理照顾保障 引进国际知名护理服务品牌； 建设成半护理和全护理养老中心； 提供订单式服务。
| 绿城乌镇雅园
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绿城乌镇雅园项目内部配套有自身的水乡风情商业街以及度假酒店
风情水乡休闲体验 将湿地公园与商业休闲体验相结合， 营造出一处毗邻水湾、雅致丰富、充满 生机的综合休闲体验型商业街。
生态湿地环抱的精致优养体验 公园、生态湿地与五星级酒店融合，可 提供高端会议、会展服务，又可以为乌 镇国际旅游区提供高端养生度假式的酒 店服务。
国际养老护理中心将引进国际知名护理服务品牌，建设成非自理养老中心，满足养生居 住区老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。
| 绿城乌镇雅园
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未来绿城乌镇雅园可充分依托雅达国际健康生态产业园内养生养老、休闲度假、商
业、医疗等设施，实现自身养老地产价值的最大化作
引入德国专业医疗团队 酒店式高端康复医疗中心 2012年6月正式开工建设，建成后将成为中国首 统病患（如脑卒中、脑外伤术后、 周围神经损伤）和亚健康人群健康管理等方面的 专业医疗服务。
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采用素雅的新民国建筑风格加上江南园林风格的造景，使得整个社区呈现出一派自
然的意境
新民国风建筑风格 白墙青瓦，格调素雅，新民国风格建 筑， 蕴含江南画卷里的诗情古韵。
移步异景，林木掩映。这里不仅有四季分明的江南风光，还有“就在樊笼里，复得返自然” 的纯美 社区园林，一派自然画境。
| 绿城乌镇雅园
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白马湖
连廊
园林小景
水榭亭阁
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绿城自建社区最核心配套——养老会所
配套1：3.5万方颐乐学院，学习、运动、休闲、健康一站式生活主场
养老地产项目案例——乌镇雅园
养老地产项目案例——乌镇雅园中国养老人才联盟乌镇雅园作为蓝城养生养老首发之作，延续了绿城首屈一指的园区服务体系，被业界誉为国内养老地产的标杆。
首创学院式养老引领中国当代养老地产新模式乌镇雅园最大的特点是，首创了学院式颐乐养生养老模式，3.5万平方米的颐乐学院是全国规模最大的“老年大学”。
绿城·乌镇雅园颐乐学院鸟瞰全景效果图作为“学院式养老”的开山力作，同时也是蓝城中国养生养老的首席巨作——乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻地理解了当代老人养老需求的基础上打造的心灵作品。
蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点，关注老年人的精神需求。
这种模式不仅完全跳脱出了中国目前更多局限于物质打造的养老状况，更是将中国几千年的养老文化，与国际最前沿的养老视野相糅合，让当代中国的长者获得物质和精神双向价值兼备的养老之所。
颐乐学院体现着宋卫平“老有所学、老有所乐”的理念，学院实行教管分离的运作模式，学习的课程种类繁多，全面满足老年人的需求。
“我们特地和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了课程，有营养、社科、艺术、体育等。
”颐乐教育总经理葛婷婷认为，在颐乐学院，学习之外更大的乐趣还在于每个人都有机会当老师，“师资来源就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。
”乌镇雅园的颐乐学院建筑面积逾2万平方米，学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。
与其他的“走读式”颐乐学院不同，乌镇雅园的高端养老社区与之形成配套，就好像是一所全日制大学，老年人在这里可以完成吃、住、学、玩的全套生活需求。
这种“学院式养老”代表着更加人性化、细分化的养老模式。
圆梦之地“让老年生活成为新的开始”绿城乌镇雅园选址5A级旅游景区乌镇，打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅。
医养结合的产业模式，无疑是绿城乌镇雅园服务运营的价值重点。
“乌镇雅园”,中国最成功的养老度假小镇
“乌镇雅园”，中国最成功的养老度假小镇乌镇雅园的商品基地构思来自于那种学院化的乌托邦式的小镇。
它坐落在中国最美丽的乌镇，位居上海杭州姑苏三个城市几何基地的金三角方位，坐拥乌镇式的NO.1的高质量游客集体，还有达沃斯论坛级的国际互联网大会的产业配套，自成体系的养老配套设备和精细化的效劳，宋氏特有的情怀和技术水准，既能够做侨居休假，也能够做休闲养老。
雅园的成功来自于上述多种因素的叠加，在业内几乎不行再仿制。
绿城乌镇雅园总面积约为60万平方米，选用的是新民国修建个性，以原生态天然景观，加以江南园林式造林手法，画中有诗，师法天然。
项目计划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种商品类型。
该项目分为养生养老、健康医疗和休闲休假三大主题，包含欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的保养养老基地、五星级休假养生酒店，雅达与绿城共同创造的自助养老居住区绿城乌镇雅园，其间还设置了3.5万平方米计划的晚年大学绿城乌镇颐乐学院。
集聚6大功用区块，是一座国内功用完备、设备领先、方法丰盛、计划巨大的复合休闲健康养老主题园区。
时过境迁，当地产开发进入到地王年代，绿城的精耕细作的工匠精力已难敌善于推广、本钱管控、资本运作和快速开发的恒大碧桂园们，因而找寻养老小镇这么的新蓝海也是不得已的“另辟蹊径”。
从理念和商品方法上看，乌镇雅园整整领先了中国养老地产一个年代。
下面咱们就来看下乌镇雅园是怎么依托于1500亩国际健康健康生态休闲产业园，在其650亩的基地区域上，创造出“健康医疗+养生养老+休闲休假”这么一个全新的养老地产方法1、独具风情的学院式养老总能听到大家满怀豪情地讲起自个的学生年代有多少糗事，有多少青涩的小故事，以及他们的大学日子是怎么的难忘，言外之意都透露着对校园日子的留恋。
当老之将至，大家往往最难忘的仍是风情万种的大学时光。
2、新民国学院风计划个性乌镇雅园居住单元修建个性和室内个性全体上选用新民国风，全体给人以民国时期书院的空气。
乌镇雅园和桃李春风
乌镇雅园一、项目概述绿城乌镇雅园是绿城集团发力养老养生地产领域的首发巨作，项目择址国家5A级景区乌镇。
乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。
项目于2012年10月正式动工建设，地理位置优越，有沪杭高铁、沪杭高速、申嘉湖高速连接，交通便利。
项目定位：依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区产业园区配套：特色商业区的规划创意来自于乌镇东栅和西栅景区的模式，延续了乌镇特有的婉约与灵动，将湿地公园与商业休闲体验相结合，营造一处具有江南水乡特色的高品质水韵风格的商业街区。
Alila精品酒店作为世界最高端的精品酒店之一，将为乌镇量身定制一款水乡风情度假酒店，一款融合公园、生态湿地环境，提供高端商务休闲和度假旅游配套服务的五星级酒店。
乌镇雅园是乌镇国际健康生态产业园其中的一部分，规划约650亩，面向对象以活跃老人为主，辅以少量半自理老人。
乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。
为了营造这样的民国风，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。
设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。
乌镇雅园物业类型↓乌镇雅园产品设计↓核心配套：颐乐学院耗资2.5亿的3.5万㎡的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古色古香的江南园林诗画美感。
乌镇雅园独创学院式养老模式，涵盖颐、乐、学、为四个维度，把对老年人的精神服务作为重点和特点打造：✧颐：通过精心设计的健康管理、医疗护理、居家生活三重服务体系，建立一种全新的养生系统。
乌镇雅园开发运营思考与总结
健全的健康、医疗、护理配套
丰富的生活配套
丰富的生活配套:健身、棋牌、农场、双语幼儿园、大礼堂、银行、餐饮、超市、果蔬店
二、雅园作为学院式养生养老的几个要素
优美的居住环境
健全的健康、医疗、护理配套
丰富的生活配套
贴心的颐乐服务体系
贴心的颐乐服务体系
二、雅园作为学院式养生养老的几个要素
医疗卫生用地、科教用地、住宅用地、商业用地 （三）项目容积率统一平衡 （四）当地政府各项政策的支持：税收、规费及市政配套 （五）因大规模土地取得而引发的土地开竣工时间的问题 （六）大型项目与政府谈医疗、交通等公共事业配套的支持
乐 化娱乐活动，每天、每周、每月、 每年 层出不穷， 让长 者快乐常在。
用学校的
组织形式，重
新规划退休生
学
活，使其在自主的学习中，获得
充分的交流和愉悦。
通过园区内外
为 帮助长者们
途径，
发挥
余热，重回社会，获得自我价值，赢
得尊重，真正实现“老有所为”。
四、服务体系设计的同步推进，交付同步呈现
五、政府支持 （一）项目较低的土地价格 （二）项目整体按规划进行土地供应
乌镇雅园开发运营总结与思考
汇报人：乌镇雅园 朱浩义 2016年3月14日
目录
第一部分 第二部分 第三部分
体会和感悟 难点和挑战 展望和计划
第一部分 体会和感悟
乌镇雅园2012年8月取得土地，2014年10月首期公寓交付、颐乐学院开学，至2016年3月10 日，实现销售22.09亿元，共交付1157套住宅。
特征，从而在软、硬件上予以构建和展现。
2014.10-
项目运营和持续营造
乌镇雅园参观简评
乌镇雅园参观简评绿城乌镇雅园占地面积1500亩，是典型的医疗康复养老三合一得综合性健康养老概念项目，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，分居家养老居住区（高层部分在建）、生活服务区、托养养老区（未建）、康复医院区、特色商业区（未建）和旅游度假区（包括度假酒店、商务酒店、景观商业街，全部未建）六大板块于一体。
绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万方，全部建成后容积率为1.16。
建筑外立面采用大量预制装饰构件，结合原有湖面景观加以江南园林式造林手法，做出来了所谓新民国风貌的仿江南风格建筑群。
目前在售和售完的是居家养老部分，有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力户型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米为主，全部精装，品质尚可。
项目中应用了大量适老设计，总体水平在同类项目中属于上乘。
值得称道的是该项目在配套服务上，以产业链形式提供综合服务，给客户很强的安全感，营销宣传也很到位，项目优质形象已经打造出来。
客户以桐乡本地为主，占到一半以上，上海和杭州客户约各占两成，剩余是江苏和其它浙江等地客户。
一期销售良好，二期及以后销售速度下降，我在周六考察时所见，在建高层销售场面冷清。
下面我从整体印象、不足、借鉴和集团项目架构四个方面与各位分享：一、整体印象：1、完整、典型的医疗康复养老三合一模式，规模较大，景观条件好。
未来加入机构养老、旅游、酒店、商业等内容以后，功能完善；2、观感上结合原有湖面打造的景观颇为精心，建筑采用大量预制装饰件，用较低成本做出来的江南风貌很漂亮；3、除了3.5万平米的文娱康体等生活配套，和7.3万平米的康复医院配套，软性的综合服务（另收费）非常全面；二、不足之处网上赞扬的文宣很多，我就不免费宣传了，只讲讲我认为的不足：1、整体规模大，功能分区明确，造成对老人而言生活半径偏大；2、就单一项目而言配套过大，与住宅面积和人口不成比例，造成配套建筑使用率过低，维持困难。
目前幼儿园只能开一个班，医院只开很少一点区域，文娱康体也都很冷清。
绿城乌镇雅园项目分析
住宅设计单位：绿城建筑设计院、绿城九米设计院颐乐学院：：上海丁周建筑环境艺术设计雅达国际康复医院：德国GMP建筑师事务所景观：杭州绿城风景园林设计有限公司、苏州园林发展股份有限公司、杭州绿城衡宇环境设计有限公司施工：浙江省长城建设集团股份有限公司、浙江恒力建设有限公司、巨匠建设集团◆乌镇是典型的中国江南地区水乡古镇，有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。
乌镇具有六千余年悠久历史，是全国二十个黄金周预报景点及江南六大古镇之一。
1991年被评为浙江省历史文化名城，1999年开始古镇保护和旅游开发工程。
◆地处浙江省嘉兴市桐乡市北端，西临湖州市南浔区，北接江苏苏州市吴江区，为二省（浙江，江苏）三市（嘉兴，湖州，苏州）交界之处。
乌镇距桐乡市区13公里，距周围嘉兴、湖州、吴江三市分别为27公里、45公里和60公里，距杭州、苏州均为80公里，距离上海有140公里。
◆乌镇隶属桐乡市地处东南沿海，属典型的亚热带季风气候。
冬暖湿润，四季分明，雨水丰沛，日照充足。
具有春湿、夏热、秋燥、冬冷的气候特点。
40分钟进上海 90分钟到浦东距杭州60公里 全程仅60分钟 距苏州80公里 全程仅60分钟 ◆乌镇陆上交通有贯穿镇区的县级公路姚震线，与省道盐湖公路、国道320公路、318公路、沪杭高速公路（申嘉湖高速）相衔接。
◆乌镇是小镇格局，没有机场和火车站。
抵达乌镇需要转车。
乘坐飞机可以抵达上海虹桥机场、浦东机场或者杭州萧山机场。
乘坐火车可以抵达桐乡站。
汽车到达乌镇十分方便。
上海以及浙江省内均有车到达。
乌镇周边公路发达。
乌镇内部交通方式为公交、出租车。
乌镇景区内主要是步行和游船。
◆杭州←→乌镇：全程仅60分钟的车程。
◆上海←→乌镇：自驾全程仅80分钟的车程。
公共汽车全程仅90分钟的路程。
铁路约100分钟路程。
◆宁波←→乌镇：全程约2~3小时的车程。
◆苏州←→乌镇：全程仅60分钟的车程。
◆南京←→乌镇：全程约2~3小时的车程。
养老地产-乌镇雅园考察报告
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建 二.考察内容 筑 1.1.规划布局
实景图片
案例点评
案例点评：从颐乐学院的总体规划布局及 单体建筑的平面布局可以看出，建筑主要以 传统四合院的形制进行布局。不管是整个颐 乐学院建筑群，还是单体的建筑都用风雨连 廊连接。
ZHONG AN REAL ESATE LIMITED 战略引领未来
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建 二.考察内容 筑 1.2.建筑风格
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简 一.项目简介 介 1.项目概况
绿城•乌镇雅园，亚洲最大的颐乐养生园区。 择址于最适合颐乐养生的水乡古镇——乌镇，首 创中国学院式养老模式。总建筑面积约60万平方 米的养生圣地，以“书院建筑”为型制特征，以 “颐养天年，乐学人生”为主旨，围绕白马湖布 局中式的单层养生别墅、新民国风的多层电梯公 寓、高层公寓和颐乐学院四种物业，充分构建以 “颐、乐、学、为”为核心的养生养老生活，实 现中国当代长者的品质人生。
实景图片
案例点评
案例点评：乌镇雅园在建筑设计中保留了 很多传统建筑的元素，并结合建筑形式进行 了灵活的运用，达到了现代与传统的完美融 合。
ZHONG AN REAL ESATE LIMITED 战略引领未来
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建 二.考察内容 筑 1.3.建筑细部 —— 1.3.1传统元素的运用
实景图片
案例点评
案例点评：建筑门窗的细部，连廊的结构 造型等均延续了传统的元素。且建筑布局将 江南园林“曲径通幽”的手法运用其中。如 在一条走廊的尽头，推开门豁然开朗，给人 一种“柳暗花明又一村”的感觉。
绿城•乌镇雅园，首创中国学院式养老模式。 其3.5万方的颐乐学院，以中国古代四大书院之 一的岳麓书院为范本，再现了“书院建筑”的人 文典范。以“颐养天年，乐学人生”为主旨，配 合优质的教师团队、丰富的课程体系和社团活动， 配备室外塑胶跑道、标准室内篮球场、室内恒温 泳池等学院设施，为业主提供专业高效的学院式 颐养健康服务，丰富多彩的颐乐学习服务，舒适 周到的颐居生活服务，使学习、运动、休闲、健 康一站式生活就在家门口，以实现健康老年、安 逸老年、快乐老年、价值老年、幸福老年、完美 老年的服务目标。
2016年浙江乌镇雅园开发运营总结与思考
度假酒店区
特色商业区
雅达国际康复医院
国际养老护理中心 绿城乌镇雅园
颐乐学院
开发线索
我们做的究竟是一个什么样的产品，这个产品有些什么特质，他的 客户是谁，在哪里，有什么特征，他们需要什么，他们愿意付出怎么样的代 价去获得这个产品，在我们所营造的小镇里我们将会呈现什么样的生活场景 和服务，如何持续完善的提供这个场景和服务，从而让小镇可以良性的循环， 从而成为人们梦想中生活的天堂。
通过精心设计的健康管理、 医疗护理、居家生活三重服务体系， 建立一种全新的 养生系统。让长 者身心健康， 青春焕发。 者快乐常在。 精心设计符合长者特点的文
颐
乐
化娱乐活动，每天、每周、每月、 每年 层出不穷， 让长
用学校的 组织形式，重 新规划退休生 活，使其在自主的学习中，获得 充分的交流和愉悦。 通过园区内外 途径，
乌镇雅园的开发历程其实是在学院式养老理论研究的 基础上，通过项目实践，不断回答什么是学院式养老，如何 构建及持续发展这种核心竞争力，最终能使长者在园区幸福、 健康、快乐、长寿生活的过程。
两个阶段： 2011.5-2014.10学院式养老理论研究和项目营造 重点：理解项目的核心竞争力；准确把握客户的需求和客户 特征，从而在软、硬件上予以构建和展现。 2014.10项目运营和持续营造
二、雅园作为学院式养生养老的几个要素
优美的居住环境
优美的居住环境：中式建筑，白墙黛瓦，四季花开
二、雅园作为学院式养生养老的几个要素
优美的居住环境 健全的健康、医疗、护理配套
健全的健康、医疗、护理配套
二、雅园作为学院式养生养老的几个要素
优美的居住环境 健全的健康、医疗、护理配套 丰富的生活配套
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究开题报告
本科生毕业论文（设计）开题报告题目：绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究学生姓名学号指导教师二级学院专业名称班级2014年12月浙江财经大学毕业论文（设计）对学生的要求1.学生应充分认识毕业论文（设计）工作的重要性，学生本人应对工作的质量负责，有高度的责任感，在规定的时间内全面完成毕业论文（设计）的各项工作，争取优异成绩。
2.学生在接到毕业论文（设计）任务书后，在领会课题的基础上，进一步了解任务的范围及涉及的素材，应向指导教师提呈调查研究提纲，查阅、收集、整理、归纳资料，学生在毕业论文（设计）中都应结合毕业论文（设计）课题进行必要的外文阅读以及完成规定的外文资料翻译和文献综述。
3.学生应在充分调研的基础上编写毕业论文（设计）工作计划，列出完成毕业论文（设计）任务所采取的方案与步骤，认真做好论文提纲。
4.学生应主动接受教师的检查与指导，定期向指导教师汇报工作进程，听取教师对工作的意见和指导。
5.学生在毕业论文（设计）工作中应充分发挥主动性和创造性，树立实事求是的科学作风，严格遵守规章制度，要独立完成毕业论文（设计）任务，严禁抄袭。
6.学生在毕业论文（设计）答辩结束后，应交回毕业论文（设计）的所有材料，对设计内容中涉及的有关技术资料，学生负有保密责任，未经允许不得擅自对外交流或转让，并协助做好归档工作。
――摘自《浙江财经学院本科毕业论文（设计）工作管理暂行规定》（浙财院[2008]132号）的CCRC社区，核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体。
孙秀娟（2011）在她的硕士论文中阐述了养老地产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种，得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。
并且她提出了“战略联盟管理模式”，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理。
我国的养老地产起步的时间不长，同时也意味着存在很多问题。
康养小镇案例研究(泰国、乌镇雅园)
瑞士峨眉七里坪泰国奇瓦颂融合了东方与西方的康养哲理世界最专业疗养胜地——泰国奇瓦颂疗养度假村原生态和国际化融合的世界避暑养生目的地——峨眉半山七里坪拥有极端舒适的私人订制最佳的抗老疗养中心——瑞士青草地疗养院世界三大名秀之一中国演艺第一股——“宋城千古情”宋城千古情融合了东方与西方的哲理，发展出结合身、心、灵，打造全方位的豪华健康度假理念世界最专业疗养胜地——泰国奇瓦颂疗养度假区◼项目概况•区位：泰国华欣•规模：7公顷58间客房•建成时间：1995年•主要特色：本项目坐落在华欣的皇家海滨度假村，是世界最富盛名的疗养胜地之一。
它的哲学理念是思想、身体和灵魂的健康。
而“奇瓦颂”在泰语中的意思即为“生活的避风港”。
◼开发模式——自然资源+ 医疗技术•在浴池基础上应用传统的泰式中医技术和现代体验技术打造健康平衡的度假体验。
◼主题定位——深化健康主题，将购物、餐饮、住宿、运动围绕健康平衡主题进行配置•专业的健康咨询师根据个人的体力、压力和心理状况将餐饮、运动、娱乐融入日常疗程中。
集东南亚风情体验、高质量特色住宿、环保饮食、健康疗养为一体，一站式健康主题疗养地集东南亚风情体验、高质量特色住宿、环保饮食、健康疗养为一体，一站式健康主题疗养地◼项目策划——打造独特的核心设施及多样的健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力•一流的理疗设施——57间理疗房•多套餐组合疗程——世界最多样的健康疗法及疗程18间治疗房5间医疗咨询房3间泰国按摩房多间舞蹈和运动房瑜伽和太极亭图书馆、工艺美术室12种传统按摩方法11种面部护理选择20种全身护理4种特色水疗12种手部、足部和修饰护理法13种异域补充疗法经验借鉴：打造特色产品，自成体系；食、宿、养一站式健康疗养基地立足原生态、高品质、国际化的开发理念打造中国首个国际抗衰老健康产业试验区,世界避暑养生目的地——峨眉半山七里坪项目认知2.4 案例研究◼项目概况•区位：峨眉山中山段•规模：10平方公里•建成时间：2009年•主要特色：本项目坐落在距峨眉山景区3.5公里处，植被覆盖率达90%以上，是中国北纬30度上的又一奇迹之地。
乌镇雅园项目考察报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除乌镇雅园项目考察报告篇一：乌镇雅园项目调研报告雅园调研笔记一、项目概况雅园坐落于国家5A级风景区浙江省桐乡市水乡古镇--乌镇。
是一个以“书院建筑”为型质特征，“颐养天年、乐学人生”为主旨，围绕白马湖布局涵盖养生别墅、多层洋房、养生公寓及颐乐学院为一体的综合性社区。
由绿城和雅达国际控股有限公司共同投资开发（各持50%），20XX年6月取得建设用地，20XX年8月开工，一期多层住宅20XX年7月对外销售，20XX年10月竣工交房。
项目总投资约20亿元。
1.项目规划情况项目占地面积650亩，其中住宅用地500亩，配套用地150亩，总建筑面积60万平方米，共5300户，70年住宅产权，容积率1.16，绿化率30%，车位配比1:0.6，项目规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业街区和星级度假酒店区六大板块于一体。
2.产品定位：第一类是中高端阶层的老年客群。
他们的生活比较独立，物质基础较为丰厚，更多地追求精神上的享受和丰富多彩的晚年生活，如子女在海外的老年群体和独立居住的中老年群体。
4.产品设计：多重设计和设施保障的适老设施设计。
入户：入户置物架、卡式数码锁、无障碍入户、可视对讲系统。
家具：圆角处理、老年沙发、老年床垫。
智能设计：入户感应灯、不活动通知、一键紧急按钮。
厨房：无障碍下拉橱柜、下拉式储物蓝、低位吊厨、高照明度操作台、开关式插座。
室内设施：地暖、起夜灯、低位开关、墙角圆弧处理、无障碍通行。
卫生间：防滑瓷砖、无障碍盆柜、暖气片、无高差浴房、安全扶手、高差斜面处理。
园区：风雨连廊、休憩座椅、大尺度公共走道、连廊无台阶、一键紧急按钮、担架电梯、视频监控、感应移动门。
5.产品建筑风格：项目采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。
6.室内装饰风格：采用新中式风格，硬装简约清爽，软装精致细腻，营造出温馨、时尚、典雅的氛围。
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总结
颐乐学院样板区营造总结 - 适老化设计
客厅沙发背后墙面 设置紧急报警按钮（拉线）
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
颐乐学院样板区营造总结 - 适老化设计
全装全配户型， 家具阳角进行倒边（角）处理，降低老人户内跌倒碰伤风险。
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
卫生间
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
颐乐学院样板区营造总结 - 适老化设计
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
进户门
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
颐乐学院样板区营造总结 - 适老化设计
400mm 1000mm
• 进户门净宽1000mm，方便轮椅进出。 • 进户门左侧预留400mm开门空间，方便轮椅者开门。
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
颐乐学院样板区营造总结 - 适老化设计
衣柜柜门采用上下轨道设计，方 便老人移动。 柜内的储物功能分割，充分考虑 便于老人取物，上部设置挂衣杆 ， 下部设置抽屉和层板。
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
厨房
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
颐乐学院样板区营造总结 - 适老化设计
厨房预留轮椅360度回转空间。
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
门口置物隔板： 功能一： 方便老人进门时临时放置物品。 功能二： 随老人年龄变化，记忆力衰退，可放置个 性化物品，提高家门识别性。
绿城乌镇雅园样板房适老化设计营造总 结
1000mm
进户门采用刷卡式电子门锁 （含机械锁孔）：
免去老人对锁孔烦扰，并可与校园一卡通 联通。
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雅园调研笔记
一、项目概况
雅园坐落于国家5A级风景区浙江省桐乡市水乡古镇--乌镇。
是一个以“书院建筑”为型质特征，“颐养天年、乐学人生”为主旨，围绕白马湖布局涵盖养生别墅、多层洋房、养生公寓及颐乐学院为一体的综合性社区。
由绿城和雅达国际控股有限公司共同投资开发（各持50%），2012年6月取得建设用地，2012年8月开工，一期多层住宅2013年7月对外销售，2014年10月竣工交房。
项目总投资约20亿元。
1.项目规划情况
项目占地面积650亩，其中住宅用地500亩，配套用地150亩，总建筑面积60万平方米，共5300户，70年住宅产权，容积率1.16，绿化率30%，车位配比1:0.6，项目规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业街区和星级度假酒店区六大板块于一体。
图
图
2. 产品定位：第一类是中高端阶层的老年客群。
他们的
生活比较独立，物质基础较为丰厚，更多地追求精神上的享受和丰富多彩的晚年生活，如子女在海外的老年群体和独立居住的中老年群体。
第二类是度假疗养兼投资的中青年客群，购买乌镇雅园一是可以让父母居住养老养生；二是可以兼顾自己的度假休闲生活；三是为自己将来养生养老居住做准备。
第三类是追求健康生态、休闲居住的自由职业者，包括学者、画家、艺术家、自由职业者等，工作与生活可以随意切换，享受休闲养生生活。
3.产品类型：单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种精装修产品类型，主力户型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米为主。
56㎡72㎡
90㎡120㎡
4.产品设计：多重设计和设施保障的适老设施设计。
入户：入户置物架、卡式数码锁、无障碍入户、可视对讲系统。
家具：圆角处理、老年沙发、老年床垫。
智能设计：入户感应灯、不活动通知、一键紧急按钮。
厨房：无障碍下拉橱柜、下拉式储物蓝、低位吊厨、高照明度操作台、开关式插座。
室内设施：地暖、起夜灯、低位开关、墙角圆弧处理、无障碍通行。
卫生间：防滑瓷砖、无障碍盆柜、暖气片、无高差浴房、安全扶手、高差斜面处理。
园区：风雨连廊、休憩座椅、大尺度公共走道、连廊无台阶、一键紧急按钮、担架电梯、视频监控、感应移动门。
5.产品建筑风格：项目采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。
6.室内装饰风格：采用新中式风格，硬装简约清爽，软装精致细腻，营造出温馨、时尚、典雅的氛围。
7. 项目核心配套设施：
1）颐乐学院：耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000多人，是中国最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域之间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古香古色的江南园林诗画美感。
依托杭州师范大学的教育合作支持，设立了五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈和电脑等活动内容。
颐乐学院可以为客户提供全周期颐养健康服务，通过基础体检、健康体适能、机能检测、心里测评、生活方式测评方式，对健康状况进行综合性评价，以信息化终端对主要健康参数做出记录和评估，及时发现健康参数的异常，提供有效指导和建议，客户可以选择专业的健康促进服务，如仪器调理、养生SPA、中医理疗等，延缓机能衰退，调节心
理状态，当身体不适紧急报警后，颐乐学院及时提供上门服务，保障客户安全无忧。
2）雅达国际康复医院：占地13万平方米，总建筑面积超过7.3万平方米，由雅达国际投资运营，计划引入德国高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。
但目前合作遇到困难，雅达正转向当地寻求合作医疗资源。
主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊、和专业体检等服务。
350个床位提供五星级诊疗待遇。
3)国际养老中心：将引进国际知名护理服务品牌，建设成非自理养老中心，满足养生居住区老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。
4)特色商业街：建筑形式采用乌镇东西栅为主要形式，将湿地公园与商业休闲体验相结合，营造出一处毗邻水湾充满生机的综合休闲体验型商业街，全面提升乌镇旅游休闲形象。
5)养生度假酒店：将五星级酒店融合，配备高端服务及设施，建设成即可为大型集团公司、政府机构等提供高端专业会议、会展服务，又可为乌镇国际旅游区提供高端商务休闲、度假旅游配套服务的高端酒店。
目前，雅达国际康复医院、国际养老中心、特色商业街、
养生度假酒店都还未交付使用。
图
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二、入住客户群体及收费标准
1.客户群体
购买人多位桐乡本地人及上海、杭州、江苏人。
主要面向活力型和自住型养老客群，辅以少量半自理老人。
2.收费标准
1）物业服务费:3.5元/月*平方米，
2）服务费：包括健康服务、教学课程、健身休闲等3000元/年，
三、项目的经营情况
1.运营机构：整个项目的运营由雅达国际负责运营，雅达国际控股有限公司是专注于养老及健康服务业的大型投资公司，由和谐基金（IDG资本管理）、红杉资本和云锋基金为主要股东共同出资成立。
目前该项目拥有管理人员130人，其中运营公司约30人，物业公司100约人。
2.经营模式：以产权出售和后续服务提供为主，产权出售包括别墅、多层、高层物业70年产权，后续服务提供包括：基础物业服务、基础的健康管理服务（仅包含年度体检、日常血压检测等，无护理服务）、基础的颐乐学习服务。
3.经营情况：目前销售收入20亿左右，2015年底项目投资与销售收入基本持平，其中别墅区已售罄，高层区销售比较好。