香港物业管理的发展历程
物业管理发展简介
维修，实行的是行政性、福利型管理体制，所有公房都 统一由城市房管部门管理或单位自己管理，私房才由自 己管理。
2．探索阶段(从1981年起到南巡讲话之前)
• 深圳、广州等地开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管 理的先进经验，并大胆地进行实践，从实践中探索出一 条经营型、综合性物业管理的新路子。
合作社会员迁人新居后，就选举他们所信任的人参加管理 委员会，其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业务有经 验的人承担，以便与其他委员一起，有效地进行管理工 作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社（50户 以上）有时雇佣一名专职管理员，维修工作由协会和住 户分别承担，室内的一些设备维修由住户自己修理养护 或委托协会维修，室外管理等比较复杂部件的维修由协 会负责。此外，协会还为会员提供各种服务和咨询，开 展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯。
（1）对出售、出租的公共住宅内部装修的管理 规定。
（2）居住小区内公共设施的保养与提供的服务
• 住宅楼的维修、电梯的保养与维修、户内水电 卫生设备的保养服务、公共电视天线、公共住 宅楼下旷地的管理、停车场的管理、垃圾的处 理
2．物业管理经费的筹集 （1）政府津贴。 （2）建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一
笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。
（3）管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户， 一般按单元收费，管理费由五个部分组成。
（4）维康发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位） 出租商业中心，商务的租金收入及服务收入。
（5）物业管理单位外发便民服务等收入。
管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一 般按单元收费，管理费一般由以下几个部分组成：
香港物业管理
香港物业管理香港物业管理是指对香港地区的各类物业进行综合管理和维护的工作。
物业管理的目标是提供安全、舒适、便利的居住和工作环境，提高物业的价值和居住者的满意度。
下面将详细介绍香港物业管理的内容和标准。
一、物业管理组织架构香港物业管理普通由物业管理公司或者物业管理部门负责。
物业管理公司通常由一支专业的团队组成，包括物业经理、维修人员、保安人员、清洁人员等。
物业经理是物业管理的核心，负责协调各项工作并提供专业的服务。
二、物业管理的职责和任务1. 维护物业设施：包括定期检查和维修筑造物、电梯、水电设备、消防设备等，确保设施的正常运行和安全性。
2. 管理公共区域：负责公共区域的清洁、绿化、保养和安全管理，包括道路、停车场、花园等。
3. 居民服务：提供居民的日常需求服务，包括接待、报修、投诉处理、安全巡逻等。
4. 财务管理：负责物业收费、费用核算和预算编制，确保物业运营的经济可行性和财务透明度。
5. 居民沟通：与居民保持良好的沟通和协调，定期组织居民会议、活动等，解决居民的问题和需求。
6. 安全管理：制定安全管理制度和应急预案，保障物业的安全和居民的人身财产安全。
7. 合规管理：遵守香港相关法律法规，包括土地条例、消防条例、建造法规等，确保物业的合规运营。
三、物业管理的标准流程1. 采集信息：了解物业的基本情况，包括建造面积、楼层、住户数量等，采集居民的需求和意见。
2. 制定管理计划：根据物业情况和居民需求，制定物业管理的工作计划和目标。
3. 组织团队：成立物业管理团队，明确各个岗位的职责和任务，进行培训和考核。
4. 实施管理：按照管理计划，组织各项工作的实施，包括设施维护、公共区域管理、居民服务等。
5. 监督检查：定期进行巡检和检查，确保各项工作的质量和效果，及时发现和解决问题。
6. 居民沟通：与居民保持良好的沟通和协调，及时回应居民的问题和需求，解决纠纷和投诉。
7. 财务管理：建立完善的财务管理制度，确保物业收支的透明和合规。
物业管理概述
(二) 物业管理
3.物业管理的范围是指一个特定的物业管 理区域内，物业的共同部分和共同事务。 4.物业管理所提供的产品是服务。这种服 务能够使物业处于一种正常的使用状态， 满足物业的使用功能，延长物业的使用 寿命是物业保值、增值的重要因素。 5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助 性管理服务，属于安全防范性质。
1、保安管理
（2）保安管理的具体做法 A.来访人员接待管理 B.物业管理区域发生刑事或治安案件 的处理 C.控制中心的管理 D.物资放行管理
2.交通秩序管理
（1）交通秩序管理的内容：车辆管理、 交通管理和道路管理 （2）停车场管理 A 明确停车场管理流程 B 明确固定车位和临时车位 C 交通标识规范 D 车场巡查管理员工作重点
一、 房屋修缮管理
修缮责任的划分：
A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日 起， 在规定的保质期内，由施工单位负责房屋 质量保修。竣工验收与业主入住的时间差， 由建设单位负责。 B.保质期满后，由业主承担修缮责任，并承 担修缮费用。 C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由 行为人负责修复或给予赔偿 。
物业管理活动的特点
全天候服务 无形与有形的结合 生产和消费的同时性 易逝性 业主导向型 差异性 物业服务和住用人的不可分割性 不可储存性
第二节 物业管理的基本内容
一、 房屋修缮管理 二、物业公用设备、设施的管理 三、环境管理 四、安全防范管理 五、公众管理 六、档案管理 七、社区文化
第三节 物业前期管理
一、物业管理的早期介入 二、物业管理的准备工作 三、物业管理的启动
一、物业管理的早期介入
所谓物业管理的早期介入，是指物业管 理企业在物业项目的理想、决策、可行 性研究、规划设计、施工建设、设备安 装阶段就参与和介入，从有利于今后物 业管理运作的角度对物业的造型、功能 设置、楼宇档次、材料选用、设备选型、 配套设施、管线布置、施工安装质量、 竣工验收等多方面提供有益的建设性意 见，把好规划设计关，确业管理的准备工作
香港物业管理
3、物业管理公司在香港物业管理中发挥 重要作用。 它既是企业又是一个活跃的 准社团组织，它经常利用假日或节日， 组织内容多样的社区活动，甚至组织住 户去海外旅游，以此联络业主之间的感 情，增强业主的群体意识，促进业主共 同关心对物业的管理。
（四）商业楼宇的物业管理
在房屋委员会管辖下的屋村、居屋苑兴建的商 场，由房屋署派出专业人员督导，以确保商场能时 刻运作，而屋村和居屋苑办事处负责监察商场和整 个屋村或居屋苑日常各方面的管理工作，并为开设 商场的租户装修其店铺提供意见和资料。商户则可 以成立商户联会或互助委员会等组织。
四、香港物业管理的特点
1953年12月香港发生了石硖尾大火，当局为解决 灾民的居住问题及有利于发展市区，大量兴建徙 置大厦，以后又兴建了许多公共屋村。同时，一 些社会人士也 成立一些非牟利团体，如“香港 房屋协会”，兴建廉租屋宇以缓解中下层市民的 居住问题。并从 英国引入物业管 理的专业人才及 管理方法。
物业管理工作是在60年代才发展起来的。 1966 年，香港从业人员成立了“英国屋宇经理学 会——香港分会”，协助和推动香港的物业管 理专业工作。从60年代开始， 民间发展商在香港兴建了 多层大厦，以单元形式出 售，虽能解决市民的居住 问题，但是缺乏专业管理， 居住环境问题仍未能彻底 解决。于是在1970年7月 14日在立法局通过 《多层大厦（业主立案法团）条例》，希望通过 授权业主组织来管理大厦以解决问题。
二、香港物业管理机构
（一）房屋署
香港当局直接负责物业管理的机 构是房屋署，它主要为香港房屋委员 会管理公屋、商场、工业大厦及居屋 苑、负责执行房屋委员会的决策。香 港房屋署下设房屋管理处。
（二）“业主立案法团”和楼宇互助 委员会
我国香港私人开发商零星开发的单栋 大厦被个别住户一个个单位买去的物业 多由“业主立案团”自主管理。对那些 可成立楼宇互助委员会。楼 宇互助委员会是群众性、自愿性的组织， 由楼宇住户组成，可代替业主立案法团。
香港物业管理的发展历程
香港物业管理的发展历程小组成员及任务的完成情况：李帅（902055140）：整理物业发展资料张国华（902055141）：搜集资料陶光森（902055143）：整理物业产生资料汪淑敏（902055145）：重新整理全部资料，整合文章李志敏（902055147）：搜集图片周丽琴（902055148）：搜集资料向阳（902055149）：最后审稿，修改一、香港物业管理的发展历程从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地实际情况又有所发展。
英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。
为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作（一）、香港物业管理的兴起香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。
从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。
多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。
由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。
当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。
于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。
由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。
总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。
随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。
物业管理的起源
物业管理的起源：物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。
英国当时正值工业发展时期。
农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。
这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。
这时～位名叫奥克维妞希尔的女主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。
她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。
结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。
奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。
同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。
我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。
本世纪60年代，香港经济开始起飞，大陆大量人口纷纷涌入香港。
一时间，经济的高速发展以及人口的激增使香港的房屋出现严重房荒。
面对困境，香港政府和“香港房屋协会”等团体开始兴建“公共屋村”（简称“公屋”，又称“廉租屋”）和“居者有其屋”（简称“居屋”）。
“公屋”和“居屋”逐渐解决了香港中下层市民居住问题，缓解了香港紧张的住房需求。
为了管理好“公共屋村”，香港从英国引进了物业管理方法和物业管理人才，大力发展香港的物业管理业。
此后，香港根据当地的实际情况不断完善、充实和发展香港的物业管理，积累了不少成功的经验，受到了国际上不少国家和地区的赞赏。
今天，物业管理在国际上已十分流行。
人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。
物业管理的前世与今生
物业管理的前世与今生一、起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时正值英国工业大发展的资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒，而且由于房屋管理混乱，居住环境恶劣，造成严重的社会问题。
当时一位名叫奥克维娅·希尔（Octvia Hill）的女士，为其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守，住房秩序和居住环境有了明显的改善，形成了物业管理最早的雏形。
后来社会其他人士纷纷效仿，并得到英国政府的肯定和支持，成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——英国皇家特许房屋经理学会Chartered Institute of Housing(CIH) 。
以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开来。
19世纪末至20世纪初，美国经济得到迅速发展。
伴随着建筑技术的不断进步，大量高层楼宇拔地而起，这些高层楼宇附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管理事务烦琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求；而且这些建筑物往往不是一个或者几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，于是逐渐催生了专业化的物业管理机构，专门为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。
随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的逐渐成熟，也有力推动了物业管理行业的有序发展。
以英美两国为开端，物业管理日益被业主和政府所重视，逐渐发展成为一个新型的行业。
迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展，主要基于三个原因。
（一）房地产物质形态演变要求建筑物区分所有房地产是人类赖以生存和发展的基本物质资料，无论生活还是生产经营活动，都离不开物质形态的房地产。
香港物业管理介绍
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行业挑战
行业挑战
然而，尽管前景光明，但香港的物业管理行业也面临一些挑战
首先，人力短缺是物业管理行业面临的一个普遍问题。随着人口老龄化的加剧，具备 专业技能和经验的员工越来越难找。许多物业管理公司因此开始重视员工培训，并积 极寻求利用科技手段提高效率的办法 其次，业权问题也是困扰物业管理行业的一个因素。在香港的许多老旧小区，业主和 租户对物业的管理和维修往往存在分歧。这需要物业管理公司进行更多的沟通和协调， 同再时次政，府市也场需竞要争通日过益立激法烈等也手是段不来容保忽障视业的主 问和题租。户随的着权新益旧物业管理公司的增多，市场 竞争日益激烈，这要求物业管理公司不断提高其服务质量和管理水平，以赢得市场份 额
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香港的物业管理公司大多为上市公司，业务范
围涵盖了住宅、商业、工业和综合用途物业
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这些公司通常会提供一系列的服务，包括但不 限于清洁、园艺、保安、维修和财务报告
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法律法规
法律法规
在香港，物业管理公司 需遵守《建筑物管理条 例》(第344章)以及相 关的附属法例
这些法规旨在确保物业 管理的专业性、物业维 修的及时性以及业主和 租户的权益得到保障
物业的可持续发展
此外，随着互联网技术的发 展，一些新的商业模式也在 逐渐涌现。例如，一些物业 管理公司开始通过网络平台 提供在线服务，如在线支付 管理费、在线报修等，这不 仅方便了业主和租户，也提
高了物业管理的效率
行业前景
总的来说，香港的物业管理行业 有着丰富的发展经验和巨大的发
展潜力
未来，随着行业的不断进步和创 新，我们可以期待看到更加专业、 高效和环保的物业管理
4 物业维护与保养
物业维护与保养
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物业管理概论
物业管理概论前言一、物业概念的界定2、我们所讲的物业概念物质对象:各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地非物质对象:拥有物质对象及其自然附加的相关权益;3、物业的分类物质居住性、商业性、工业、特种物业二、简单介绍1、物业管理的起源与发展近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国希尔女士现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特1908年的芝加哥建筑管理人员组织CBMO建筑物业主组织BOO建筑物业主与管理人员协会BOMA物业管理在我国的发展1香港管理模式来源于英国,二战后的发展期;20世纪60年代正式产生2内地历程:雏形—变形—市场化管理模式引自香港;在发展中参阅欧美深圳1981年3月10日深圳市物业管理公司近20年物业服务公司迅速发展2、物业管理行业的发展前景1发展环境法律环境:1994 城市新建小区管理办法1996 房屋接管验收标准城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1997年物业服务合同示范文本1998 物业管理企业财务管理规定共用设施设备维修基金管理办法2003 物业管理条例业主大会规程2007 物权法新规定2007年修订2009年修订2经济环境,城市居民收入增加,置业意识提升;城市居住环境改善3社会环境,生活节奏加快,居民素质提高4科技环境,现代建筑科技含量越来越高,功能越来越完备5入世环境,海外资金的介入使竞争越来越激烈2我国未来物业管理的发展方向物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态物业设备管理—物业管理专业化的结果;通过对人和工作环境的协调,创造良好的工作环境;物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营;理财与投资房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式;帮助房地产确定投资方向,为业主提供价值参考,以实现收益最大化;3、物业管理行业的性质服务性行业第三产业4、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银5、从业人员的素质专业素质:经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学形象素质:个性特征个人形象健康的体魄第一章、物业管理概述第一节、物业概述一、物业的含义1、物业:property 或estate;财产资产房地产正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益;2、构成要素实体形态和非实体形态已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质一自然属性1、二元性2、有限性稀缺性3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性二社会属性1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性2、法律属性反映在物权关系上,在物业交易过程中,不是单纯的建筑物的所有权,而是与之相关的一个权利束三、物业的分类标准不同,分类有差异1、根据使用功能分:居住物业—住宅小区、公寓、别墅办公物业—写字楼商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所工业物业—厂房、仓库、货场等特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等2、按物业所有权性质分:专有产权物业共有产权物业3、按业主的多少分:单一产权物业多元产权物业4、按业主的性质分:私有产权物业集体产权物业5、按原始设计用途分:居住物业非居住物业第二节、物业管理概述一、物业管理的含义1、广义的物业管理:与房地产经营有关的所有事宜;2、狭义的物业管理就是指:管理的主体必须是专门的机构和专业的人员管理的权限必须是受限于物业所有者的委托,合法契约管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施管理的目的是为业主服务,实现保值增值管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式二、物业管理的特点1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司;物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业2、专业化有资质有资格证书3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符”4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支,实现“以业养业,自我发展”三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋的产权结构不同4、经营机制不同四、物业管理行业自身的特征1、全天候、不间断的管理服务工作2、直接面对广大的消费者3、服务质量与价格之间的弹性关系4、产品的生产与消费使用同时产生与结束五、物业管理的对象与目标一对象管理对象、服务对象管理对象:硬件:建筑物及必备的设施、设备软件:生活、工作环境与服务功能服务对象:业主,物业所有者和物业使用人二目标1、物——保值增值2、人——提升业主的住用环境3、社会——促进和谐与稳定,提高城市的现代文明三、物业管理行业的性质服务性行业第三产业四、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银六、物业管理的类型一按管理主体分类强制型、行政型、福利型、市场型二按业务委托情况分类委托服务型父子型、招聘型租赁经营型物业建成后只租不售,重点在经营三按管理重点分类管理型——综合管理居住型住宅为主服务型——开展经营服务项目商业性物业为主四按经营形态的不同分类管理型、实务型、半管理半实务五按接管物业的财务渠道分类包干型管理费用加成型管理第三节、物业管理基本环节一、物业管理的内容1、基本内容日常养护建筑物和配套设施最基本清洁绿化管理点面结合、环境小品的维护秩序维护和管理安全、保卫、警戒及排外干扰消防管理设施、人员、宣传与检查车辆道路管理停放、出入路线、安全保障征收费用管理帐目清晰规范、帐目公开处理矛盾规范服务面对业主、高效参与社会服务档案管理2、多种经营业务征得业主同意,有偿服务日常生活类、商业服务类、文体类、金融中介、社会福利类3、物业租赁4、协助管理二、主要环节一策划阶段1、早期介入规划设计、施工质量、配套设施、竣工验收2、制定物业管理方案确定管理服务档次、确定服务标准和服务内容;财政收支预算3、选聘或组建物业管理服务企业二前期准备阶段1、内部机构的设置与拟定人员编制2、服务人员的选聘和培训3、规章制度的制定4、物业租售的介入三启动阶段接管验收业主入伙档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立四正常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调三、物业管理遵循的原则第一、两权分离的原则第二、公平竞争的原则第三、业主至上的原则第四、统一管理的原则第五、权责分离的原则第六、专业与高效的原则第七、经济合理的原则质价相符第八、依法管理的原则第二章、物业管理主体第一节、物业管理企业一、物业管理企业的概念、性质及类型1、概念:按合法程序成立的,具备独立的企业法人资格及相应的资质条件,根据合同接受业主或业主委员会的委托,依照有关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理的经济实体;2、性质:第一,独立的企业法人;第二,属于第三产业,产品具有期货性质;第三,参与社会行政管理;3、类型按投资性质分:全民、集体、联营、三资、私营按股东出资形式分:有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按经营服务方式分:管理型物管公司、顾问型物管公司、综合型物管公司二、物业管理企业的设立一建立物业管理企业的可行性研究1、市场调查需求:当地的社会经济背景、物业年增加量、现有物业的总量、未来物业发展趋势供应:现有物管公司的数量、业主对物管企业的、要求及变化趋势、法律法规2、综合分析对数据进行分析,需求大于供应且未来走势好是可行的;对物业管理企业应具备的资质进行分析;3、编写可行性研究报告市场调查情况分析;自身所具备的资质条件分析;前景预测;未来经济效益的分析与结论;二企业设立的条件符合公司法相关规定1、有限责任公司创立条件:股东人数:2-50 出资:50、30、10章程名称及组织机构固定生产经营场所和条件2、股份有限公司创立条件:股东人数:5 出资:≥1000符合法律规定章程、名称及场所同上发起设立或者募集设立≥35%三、设立的程序第一,根据公司法规定的条件,提前准备好资料和文件;第二,向所在地房地产行政主管部门提出书面申请第三,向所在地工商部门申请法人注册登记和开业登记,领取营业执照;第四,持上述证件到税务部门办理税务登记;到公安部门办理公章登记和刻章事宜;四资质等级情况及审批管理P66-69一级资质:500万、>30人中级>20人、国家建设二级资质:300万、>20人中级>10人、省级三级资质:50万、>10人中级>5人、设区的市三、机构设置与组织形式1、设置应遵循的原则:第一,目标原则因目标设置机构,因机构设职设人第二,统一领导,分级管理的原则;第三,专业化分工与各部门协作相统一的原则;第四,权责统一原则;委以重任者,必须授予重权第五,有效管理幅度原则;管理层级-层次管理幅度-指各级经理或负责人直接有效地管理和领导下属的人数;二者成反向影响、上层4-7人,作业层8-12人,部门6个左右;2、主要职能机构经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、经营发展部3、组织形式直线式直线职能制四、物业管理企业的权利与义务五、物业管理企业的业务内容一基本业务1、前期介入2、使用管理3、环境养护与管理4、物业产权户籍管理5、提供全方位、多层次的后期服务二辅助业务为居民提供有偿地社会服务,解决其后顾之忧提升住用质量三内部业务1、人才的选用与培训内容:思想建设、作风建设、业务建设形式:上岗培训、在职培训、内部交叉培训原则:统一规划、分步实施、逐步推开的原则多形式、多层次、多渠道培训的原则先培训后上岗的原则2、劳动与分配管理薪酬制度与绩效机制3、设备维修管理4、服务质量管理5、多种经营管理六、物业管理企业竞争力的培养1、竞争力指一个企业在技术、市场、管理等方面具有的创造新产品、提供新服务、开拓新市场、改善落后管理状况的能力;2、途径:第一,拓展服务项目与提高服务品质;第二,创建管理品牌;第三,提升管理能力;3、对物管企业竞争力的评价第一,从战略角度考察:低成本、集中一点、差异服务第二,从资源角度考察:规模、员工素质、技术能力、业务质量、竞争反应速度4、物管品牌的维护第一,以提升服务质量提高知名度,扩大影响第二,以先进、朴实的经营理念树立形象;第三,加强诚信建设,勇于、敢于承担社会责任第四,对物管品牌进行策划和推广;第五,拔高经济管理能力,增加经济效益和社会效益,优先重视社会效益;第二节、业主大会与业主委员会一、业主的含义及其权利义务1、业主:指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人;法律角度:产权登记房屋所有权证书服务对象:房屋所有权人自然人建设单位或开发商法人2、权利与义务作为业主,必须明确自己享有的权利和必须履行的义务;权利意识的增强反映了我国社会法制建设已取得成效深入人心;但履行义务的觉悟的确有待提高,它是民众是否能理性维权的标志;二、业主大会概述1、业主大会:说明:全体业主组成业主自治机构最高权力机构同一物业管理区域内成立一个业主大会2、业主大会的职责共六项3、程序和方法招集人:由物业所在地的区、县房地产管理部门或街道办事处、乡镇人民政府会同房屋出售单位组织召开考虑的问题1、政府为什么能在物业管理活动中发挥作用2、政府对物业管理活动监管的手段与方法有哪些3、如何理清物业服务企业与居委会的职责条件:公有住宅出售建筑面积达30%以上新建商品住宅出售建筑面积达50%以上在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付使用满2年补:物业管理区域的划分划分要考虑的因素:物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设有利于方便业主生活工作,尽量与行政管辖和街界线一致有利于物业管理活动的开展程序:筹备会首次业主大会或业主代表大会决策有效:1/2仔细考虑任务:业主委员会章程;业主公约,业主委员会4、业主大会会议形式:定期会议和临时会议有效会议:1/2以上有投票权的业主参加与会1/2以上通过;2/3全体提前15日通知全体业主告知居委会;有会议记录存档三、业主委员会1、性质:自治组织、非盈利性2、宗旨:代表业主的利益与意志,实行业主自治与专业化管理相结合3、产生:业主大会选举产生;30日;备案4、组成与任期:业主代表组成2—3年可连选连任机构设置:主任、副主任、执行秘书5、当选业主委员会的条件本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;遵纪守法;遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;热心公益,责任心强,公正廉洁,有社会公信力;具有一定组织能力;具备必须的工作时间6、运行公益性;但运行要有经费做支撑怎么来7、与物业管理服务公司的关系第一;完全市场条件下的相互关系委托人与受托人的关系双向选择关系独立运作,不干扰对方的内部活动第二;法律地位上的平等关系,在组织关系上不存在隶属关系;第三;工作上的合作关系:相互配合,彼此支持几个需要思考的问题:1、业主委员会的机构设置怎么样达到高效2、业主委员会主任职业化的困境3、业主大会的决策如何实现高效与民主化4、业主委员会成员的素质困境5、政府对业主委员会应该给予哪些帮助能否考虑把业主委员会纳入政府的管辖之下这样能给业主委员会的发展解决什么实际问题第三节、政府在物业管理过程中的作用一、物业管理的行政主管部门1、按地位和作用分为3个层次:国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;省级建设负责本辖区内的物业管理活动的监督管理工作;区县房地产管理部门负责在辖区内的物业管理活动的监督管理工作;2、主要职责:规划、组织和推动物业管理工作的实施制定各种标准负责监督管理,加强资质与从业资格管理对专项维修资金的归集、使用指导和监督依法对违法行为进行查处3、部门工商、财税、物价、城管、公安、市容、环保、绿化、规划、民政、司法、消防、爱卫会等二、具体关系略政府部门在住宅小区综合管理中都承担一定的责任,物业服务企业必须在其指导和监督下做好住宅小区的服务工作;三、物业管理协会1、性质:社团法人组织2、组成:物业服务企业、行业主管部门、专业人士3、作用:第一,桥梁作用;第二,研讨促发展第三,提供服务与技术支持第四,提供社会咨询第五,协助政府对企业进行监督四、物业服务企业与街道办事处、居委会1、与街道办事处的关系街道办事处师政府的派出机关,实施对社会的综合管理,因此物业服务企业要接受隶属的街道办事处的指导与管理;2、与居委会的关系居委会是城市居民的自治组织,分担办事处的部分职责,但不是政府的派出机关,主要管理的对象是人,对本辖区的公益性工作参与较多,是实现社会和谐的细胞;物业服务企业管理对象是物,服务对象是人;其交叉性决定二者要相互配合、相互协助课下思考的问题1、政府在物业管理过程中发挥作用的依据2、政府干预的手段与方法3、如何真正理清物业管理企业与居委会的关系第三章、物业管理基础理论第一节现代产权理论一、现代产权理论一、房地产产权的一般意义1、含义:以房地产为标的的物权;产权指财产权利或者与之相附着的权利束2、物权:物业权利主体在法律规定范围内,支配不动产,并排除他人干涉的权利;分类:自物权和他物权他物权指与自然权相对应的、在他人物业或不动产上设定的物权,以及所有权以外的物权的全体;分权利:用益权:地上权:因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利;地役权:以他人土地供自己土地便利而使用的权利;典权:支付一定典价,在一定期限内占有他人的不动产,从而取得使用、收益的权利;永佃权:按年向土地所有人交付租金,而长期或永久地使用、收益的权利;担保物权:抵押权:债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称;留置权:当债的一方逾期不履行债务时,合法占有债务人财产的一方有权扣留物品并享有对该物品的优先受偿权;质权:是担保的一种方式,指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式,移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有,在债务人不履行债务时,债权人有权以该财产价款优先受偿;也叫“质押”;其他物权:财产使用权、承包经营权、企业经营权物权的特征P51二房地产产权的界定根据消费物品的权属分为:私人物品和公共物品产权依此分为:私有产权:个体之间的权利明晰;社团产权:个体之间的权利完全重合;集体产权:个体享有部分权利,行使权利受制约三房地产权能1、房地产产权制度:是权利束内容:1-62、房产权能与地产权能房产权:对建筑物的所有权地产权:我国地产权的唯一主体是国家土地所有权可以单向变更地产权决定房产权,是房产权的基础;房产权的12项权能P53-54二、建筑物区分所有权一涵义:专有所有权、共有部分持分权、成员权二特征:复合性:三者缺一不可专有所有权的主导性:一体性:不可分离,同时取得或消灭登记公示性:权威或主管部门的登记权利主体的多重性:身份具有多重性三分类;纵切型点式楼、横切型学生宿舍、混合型住宅小区三、住宅物业的产权形态专有部分部分共有全体共有四、异产毗连1、含义2、作用:第二节委托—代理理论一、什么是委托—代理关系1、委托,受托人以委托人的名义或费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的活动2、代理,代理人以被代理人的名义实施活动,其后果由被代理人承受的活动;法定代理、委托代理、指定代理二、物业管理中的委托代理关系委托方被代理人:房屋产权人受托方受委托方;物业服务公司社会后果:制度层面上的创新由“管理与被管理”—委托代理关系二者的法律地位是平等的三、为什么要设立委托代理关系寻求自身利益的最大化或损失最小化1、对业主来说—产权2、对物业服务公司来说—物业经营权3、业主在维护产权利益方面面临的困惑第一、监督距离第二、激励手段需要—动机—行动第三、行为能力谈判和履约能力如何发挥业主委员会的积极作用物业公司如何提升业主的信任度和满意度四、解决对策的建议1、要明确业主委员会的法律地位和性质2、要为物业服务公司设定制衡的组织,构成“替代威胁”3、对物业服务公司业绩设定有效激励机制合同谈判、定期评价4、政府要发挥积极作用立法、物业管理市场推广、业主委员会的组建第三节物业管理市场一、物业管理市场的形成1、市场的含义2、主体:生产者、消费者、商品或劳务3、要素:需求与供给需求:有支付能力并愿意购买的需要供给:一定价格上愿意提供商品或劳务的数量;二、物业管理市场营销理论的应用物业服务公司业务的开展与拓展,离不开市场;因而营销理论的学习与运用是物业服务公司参与市场竞争的支点;1、消费者价值理论2、消费者非常满意理论增加消费者的消费信心和忠诚度3、关系营销理论内部:员工关系外部:业主、政府部门、新闻媒体第四节、物业管理与服务经济一、物业管理行业的性质1、服务的定义2、性质:第三产业,是服务领域的一环;3、经济特征:产品是无形的;与实物商品相联系,是后续的;产品定价遵循价值规律;4、服务经济发展的必要条件第一;社会经济的发展;第二;门类齐全的服务行业的出现第三;服务行业的独立化第四;职业服务的形成第五;服务效率的提高二、服务经济的内容1、服务质量质量是各类企业赢得顾客、提升信誉的手段,物业服务公司业不例外;物业服务公司效益的增加业要靠服务质量做保障;2、服务竞争竞争是市场经济的重要特征;市场主体要寻求立足之地必须要有相当的实力参与市场的竞争;现阶段来看服务价格不再是优势,更重要的是服务的内涵;3、如何加强质量、提升竞争第一,用现代科技手段促进服务质量;第二,以和谐理念提高服务效益;第三,在服务中秉承“以人为本”;第四,用现代营销方式创建服务品牌品牌打造、品牌运用、品牌维护与提升。
物业管理的发展历程
物业管理的发展历程随着城市化进程的加快，物业管理逐渐成为一个重要的产业。
从早期单纯的物业保洁、维护到如今服务周到、细致专业的物业管理，经历了一个漫长的发展过程。
一、物业管理的起步阶段物业管理起初是1960年代从香港引进到我国，主要是解决物业维修与管理问题。
在这个阶段，物业管理公司的主要任务是根据业主委托进行维修和保养工作，并对物业设施的运行情况进行定期检查和报告。
此时的物业管理公司规模较小，主要面向高档住宅小区和商业办公楼。
二、物业管理的民营化进程1990年代，随着国有企业体制改革的推进，许多国有企业退出房地产市场，大量的住宅小区和商业综合体被民营企业接手，物业管理的市场逐渐获得快速发展。
物业管理开始向多元化、全方位发展，渗透到社区、写字楼、商业中心、工业园区等领域。
三、物业服务质量的提升2000年后，伴随着市场竞争的加剧，物业管理行业进入了质量提升的阶段。
为了满足不同业主的需求，物业管理公司从单一的保修服务和清洁服务向保安、停车管理、绿化、补给水等多个领域拓展业务。
同时，物业公司还加强了对员工培训和质量监控，提高了服务质量。
四、物业管理智能化随着科技的不断发展，物业管理智能化成为当今的发展趋势。
物业管理公司开始投资于先进的技术和系统来升级其服务。
例如，对基于云计算或物联网的高级监控、门禁管理、报警系统、设备预警等智能化设施的部署。
物业公司还通过这些系统实现了智能化管理、移动应用程序、远程干预和集中数据处理。
五、未来发展趋势未来，随着城市规模的不断扩大，景观水平的提升，物业管理将会更加重要。
物业管理公司将会在绿化、节能环保、智能化建设、安全监管、社交娱乐等方面进行更深入、更具有前瞻性的探索，以更好地适应未来城市化的发展需要。
总之，物业管理经历了起步阶段、民营化进程、服务质量的提升、智能化阶段等多个阶段的发展历程，如今成为城市建设的一项重要工作。
物业管理公司也在不断迭代和进化，始终致力于为社区居民提供更加舒适、安全、便捷、高效的居住环境。
香港物业管理的发展之路
香港物业管理的发展之路香港物业管理的发展之路二次世界大战前，大部分香港的市民为农夫及渔夫，他们主要零散地居住在山脚或渔船上，加上当时人口不多，居住问题不难解决。
二次世界大战后，大量人口从中国大陆涌来香港，从1945至1949年间短短4年，当时香港的人口从60万骤增至200万，其中30万人在山边盖搭简陋木屋作为居所，政府当时仍未向香港市民提供公营房屋。
在1953年圣诞节前夕，九龙石峡尾发生大火，销毁了成千上万木屋民居的住屋，香港政府于是在1954年初开始赶建简单的房屋来安置灾民，此乃香港政府提供公营房屋之始。
为了管理这些给灾民居住之房屋，香港政府当时从英国聘请了物业管理专家来港加入政府公务员行列，此为香港早期之物业管理。
由1960年至1980年，由于市民的拼搏及勤劳，香港的经济陆续得到改善，需求改善居住环境的欲望因而大大提高。
1960年末开始，香港陆续建成大型住宅屋村(小区)，如美孚新村、置富花园、太安楼等。
私营物业管理公司因此应运而生。
一、国内物业管理之由来从1979年开始，中国政府施行改革开放，从经济及社会等方面开始逐步实行开放政策。
1980年已故领导人邓小平发表有关住房改革重要讲话，目的是要中国的住房走商品房路线。
其后住房改革分阶段逐步进行，至今虽然仍有未完善地方，但与1980年时比较，中国的住房有了非常大的改变。
正因为中国在过去20年之房地产市场迅速发展，一向被认为属房地产售后服务的物业管理亦急速发展。
起初，中国的物业管理经验主要模仿外地经验，而当中以参考香港的物业管理模式为主。
1981年，全国首家物业管理企业深圳市物业管理公司成立。
至今，全国的物业管理企业已超过15000家，而物业管理从业员亦超过180万人。
虽然现时全国仍有很多人对物业管理之概念不认识，但在中国之主要大城市，如北京、上海、广州及深圳等地，物业管理发展非常迅速，所提供服务水准亦很高。
国内物业管理从业人员更称此行业为朝阳行业。
香港物业管理
香港物业管理引言概述：香港作为一个国际化的城市，物业管理在其中扮演着重要的角色。
本文将从不同的角度探讨香港物业管理的相关内容，包括管理模式、服务质量、法规要求和发展趋势。
一、管理模式1.1 专业物业管理公司香港的物业管理市场竞争激烈，许多大型物业选择将管理工作外包给专业的物业管理公司。
这些公司拥有丰富的管理经验和专业知识，能够提供全面的物业管理服务，包括维修、保养、安全等方面的工作。
1.2 自管物业一些小型物业或者住宅区选择自行管理物业，成立物业业主委员会或者委托物业管理委员会负责管理工作。
这种模式下，业主可以更直接地参预决策和监督物业管理，但也需要承担更多的责任和工作。
1.3 物业管理联盟物业管理联盟是由多个物业管理公司或者自管物业组成的组织，旨在提升物业管理水平和服务质量。
通过共享资源和经验，物业管理联盟能够提供更高效和统一的管理服务，促进行业的发展和进步。
二、服务质量2.1 安全管理香港物业管理注重安全管理，包括建立健全的安全制度和应急预案，定期进行安全演练和检查，确保住户的生命财产安全。
2.2 设施维护物业管理在设施维护方面发挥着重要作用，包括定期检修和保养公共设施，如电梯、水电设备等，确保其正常运行和安全可靠。
2.3 社区活动为了提升居民的生活质量，物业管理还组织各种社区活动，如健身活动、社交聚会等，促进居民之间的交流和互动，增强社区凝结力。
三、法规要求3.1 建造物物业管理条例香港特殊行政区制定了《建造物物业管理条例》，规定了物业管理的法律责任和要求，包括设立物业管理委员会、编制管理规章等。
3.2 建造物维修基金为了确保物业维修和保养的资金来源，香港实行了建造物维修基金制度，要求业主每年缴纳一定比例的维修基金，用于维修和保养建造物。
3.3 环保要求香港政府对物业管理也有一定的环保要求，包括减少能源消耗、推广可持续发展等方面的要求，物业管理需要积极响应并履行环保责任。
四、发展趋势4.1 科技应用随着科技的不断发展，物业管理也逐渐引入了智能化的管理系统，如智能门禁、智能能源管理等，提高了管理效率和服务质量。
香港物业管理
香港物业管理标题：香港物业管理引言概述：香港作为一个繁忙的国际都市，物业管理在其中扮演着重要的角色。
良好的物业管理不仅能提升居民的生活质量，还能维护社区的和谐稳定。
本文将从不同角度探讨香港物业管理的重要性和实践经验。
一、物业管理的定义和重要性：1.1 物业管理是指对房地产物业进行有效管理和维护的一系列活动，包括维修、保养、安全管理等。
1.2 物业管理的重要性在于能够提升居民的生活品质，保障物业的长期价值，维护社区的和谐稳定。
1.3 良好的物业管理还能提高物业的竞争力，吸引更多的投资者和居民选择在该物业居住或投资。
二、香港物业管理的特点：2.1 香港的物业管理以高效和专业著称，拥有一支经验丰富的管理团队。
2.2 香港物业管理注重细节和服务质量，提供全方位的服务，包括安保、清洁、维修等。
2.3 香港物业管理还注重与业主的沟通和合作，积极听取业主的意见和建议，不断改进服务质量。
三、香港物业管理的挑战和应对措施：3.1 香港的高楼大厦数量众多，管理难度较大，需要应对各种突发情况。
3.2 物业管理面临着人力成本高、招聘难度大等挑战，需要不断提升管理效率和降低成本。
3.3 香港物业管理需要与政府和相关部门密切合作，共同应对城市发展和变化带来的挑战。
四、香港物业管理的发展趋势：4.1 随着科技的发展，香港物业管理将逐渐引入智能化系统，提升管理效率和服务质量。
4.2 绿色环保已成为全球趋势，香港物业管理也将注重节能减排，推动可持续发展。
4.3 香港物业管理将更加注重社区建设和居民参与，打造更加宜居的社区环境。
五、结语：香港物业管理在城市发展中发挥着重要作用，不仅提升了居民的生活质量，还促进了社区的和谐稳定。
随着城市的不断发展，香港物业管理将不断创新和完善，为城市的可持续发展贡献力量。
香港物业管理
香港物业管理标题：香港物业管理引言概述：香港作为一个国际化大都市，物业管理是其城市运行的重要组成部分。
本文将从不同角度探讨香港物业管理的现状和发展趋势。
一、物业管理的概念和重要性1.1 物业管理是指对房地产物业进行维护、保养和管理的一系列活动。
1.2 物业管理的重要性在于保障居民的生活质量和社区的整体环境。
1.3 物业管理还可以提升房地产的价值，增加投资者的回报率。
二、香港物业管理的特点2.1 高度专业化：香港的物业管理公司通常由专业团队管理，提供全方位的服务。
2.2 多元化服务：物业管理公司不仅提供基本的维护服务，还包括安全管理、社区活动等多方面服务。
2.3 高效管理：香港物业管理公司采用先进的科技手段和管理模式，提高管理效率。
三、香港物业管理的挑战3.1 人力成本高：香港的人力成本较高，物业管理公司需要面对高昂的员工薪酬。
3.2 社区纠纷处理：由于香港社区复杂多元，物业管理公司需要处理各种社区纠纷。
3.3 环境保护压力：香港作为一个高度发达的城市，物业管理需要面对环境保护的压力和挑战。
四、香港物业管理的发展趋势4.1 绿色物业管理：香港物业管理逐渐向绿色可持续发展方向发展，注重节能减排。
4.2 智能化管理：随着科技的发展，智能化物业管理系统将逐渐成为主流。
4.3 社区参与：香港物业管理将更加注重居民参与，建立更加和谐的社区关系。
五、香港物业管理的未来展望5.1 提升服务质量：香港物业管理将继续提升服务质量，满足居民需求。
5.2 创新管理模式：香港物业管理将不断创新管理模式，提高管理效率。
5.3 促进城市可持续发展：香港物业管理将积极参与城市可持续发展，为城市未来发展贡献力量。
结语：香港物业管理在城市发展中发挥着重要作用，随着时代的变迁和科技的发展，香港物业管理将迎来更加美好的未来。
香港物业管理发展方向
香港物业管理发展方向一、法例的改变（一）、业主与物管经理关系和权力的平衡为了调节业主与管业经理长久以来的权力不平衡及改善两者的关系，香港特区政府立法会民政事务委员会于2003年5月推出咨询文件建议修改《建筑物管理条例（344章）》，放宽业主终止经理人委任的限制。
在新例下，物业拥有人只需在拥有业权份数百分之二十的业主同意下，在业主大会上可以用简单大多数值的投票，解雇其公契经理人。
此方案引起业界巨大回响。
支持该修订方案的团体普遍认为，现时必须以不少于百份之五十业权份数才可终止公契经理人委任的要求过于严苛，而新机制可赋予业主更大的自由度，根据经理人的表现来决定其聘用与否，间接地鼓励他们提供更佳服务；业主更认为新例是促进服务质量的最佳保证。
持反对意见的团体大多来自地产开发商及管业经理，他们认为修订方案过于宽松，在预见公契经理人被频频更换的情况下，不利于物业管理的长远规划；新措施亦会进步激化现时物业管理市场的过度竞争局面地产开发商更忧虑此方案会妨碍他们对分期发展的大型地产项目的管理，影响楼宇销售。
经过数月的广泛咨询后，立法会决定暂缓通过上述修订条例，以便进一步收集更多市民及业界的意见，重新订立各方可以接受的方案。
上述事例其实反映香港物业管理长久以来的矛盾，但亦可理解为业主与经理人关系渐趋平衡的过渡现象。
引用英国社会学家爱斯坦的“市民参予进展模式”香港物管行业正迈向市场化的最后阶段，即业主作为市民及消费者，最终会全面主宰物业管理权，而经理人只是行使其客户的授予权力。
香港城市大学的张炳良教授在其著作《物业管理一专业价值与社会责任》中亦提出相关理论，他认为业主与经理人的关系最终由“政治管理模式”，转化为“消费者模式”及“业主全面参与模式”。
香港特区政府修订该法例的背后理念是要加速物业管理的市场化，将物业管理权归还业权人，此举有助业主成立法团管理物业及带动物管水平提高的作用。
政府有关部门在整个咨询过程担当积极角色，高度透明化；咨询覆盖面亦包括各业团体、民间组织及业主组织；各有关利益单位亦可以在理性的讨论下各自表述意见。
物业管理
一、香港物业管理的产生香港的物业管理产生于本世纪50年代源于英国。
二次大战以前，香港的人口不足百万，其经济发展及城市建设状况也不及广州和上海，高层建筑很少，房屋一般都是平房式建筑。
而在二次大战以后，由于战后房屋严重残破且缺少，而内地人口又不断地大量涌人，使得香港地区住房状况日益紧张。
在这种情况下，一些类似于拥有100个单元的大型“唐楼”式的建筑不断推出，并且发展商分层、分单元出售或出租。
这种人口密集、业权分散的状况直接造成了公共生活环境混乱，社会治安恶化等严重问题。
于是一些大楼的业主开始聘用“看更”为其服务，即由专人负责夜间巡逻从事治安保卫工作，从而出现了物业管理的雏形。
而较为成熟的物业管理的出现，是在香港实施“公共房屋计划”的过程中。
二、香港物业管理的发展历程（一）20世纪40——50年代二次世界大战后;没有物业管理（二）1953年，开发商成立具有规模及专业的物业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务(三)1973年开始，专业物业管理业已具雏形（四）踏入20世纪80年代，确立物业管理专业性三、香港物业管理的特点自我管理组织化：港政府鼓励业主和住户成立群众性的社会组织进行自我管理、民主管理。
物业服务社会化：香港房屋维修和保养，主要实行社会化，签订合同，由各类专业化的物业管理公司进行。
政府管理法制化：香港政府对于私有物业的管理采取的态度：以尊重私有权和“大夏自治”为原则，务求业主主动管理自己的楼宇。
四、香港物业的服务模式以人为本的英式服务模式美式的服务模式专业化服务模式制度化服务模式五、管理机构见最后一页图片六、香港物业管理的分类管理公共屋村居屋苑私人楼宇商业楼宇临时房屋七香港物业管理的运作物业管理是一种服务行业,为所有的物业主、租住户及居民提供高标准、高质量的服务。
其工作内容非常广泛,简述起来包括以下方面:◆清扫保洁,收集与清运垃圾。
◆治安保卫,保证住户的生命财产安全。
◆日常保护,从事房屋及其附属设备的小修养护管理。
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香港物业管理的发展历程小组成员及任务的完成情况：李帅（902055140）：整理物业发展资料张国华（902055141）：搜集资料陶光森（902055143）：整理物业产生资料汪淑敏（902055145）：重新整理全部资料，整合文章李志敏（902055147）：搜集图片周丽琴（902055148）：搜集资料向阳（902055149）：最后审稿，修改一、香港物业管理的发展历程从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地实际情况又有所发展。
英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。
为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作（一）、香港物业管理的兴起香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。
从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。
多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。
由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。
当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。
于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。
由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。
总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。
随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。
为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。
“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。
这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。
综上所述，香港的屋村多有专门的物业管理公司管理：而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。
前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。
入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。
20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。
“9物业立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。
（二）、香港物业管理的发展进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。
在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。
“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契”等重点工作。
1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。
这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。
从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。
正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比以前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。
我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。
从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头，其实，这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。
二、香港物业管理大事纪要1948年接受英国伦敦市长的14000英镑资助，贺尔主教成立“香港房屋协会”以协助低收入市民解决居住问题。
该协会并在1951年注册成为一非牟利机构。
现时房屋协会管理的住宅单位共约83000个。
在房屋政策方面，该会一直以来协助香港政府推行实验性房屋计划，如“夹心阶层住屋”及“长者安居乐”等。
1953年九龙石硖尾大火展开了香港公共房屋建设及管理的历史。
目前香港房屋委员会属下共167个出租屋村及150个居屋屋苑，住户人数300余万，约占全港一半人口。
1966年英国屋宇经理学会香港分会正式成立，首届主席为 G.H. Burden 先生。
现时该会有会员2400人，其会员的专业资格更被房管业界认可。
1968年由香港大学主办的屋宇管理证书课程首次招生。
该课程现已升格为文凭课程，其专业资格为英国特许房屋经理学会认可。
30多年来，该课程已培训超过5000名人员，使他们成为香港物业管理行业的中流砥柱。
1970年香港立法局首次通过《多层大厦(业主立案法团)管理条例》以规范私人大厦的管理问题，自此，市民对专业物业管理的认识及要求日渐提升，专业物业管理在私人物业的市场拓展上跃进了一大步。
此法例对日后私人大厦管理产生了极其深远的影响。
1972年随着香港的私人物业市场日趋成熟及大量屋苑落成，任职政府房屋署的专业房管人员开始投向私人物业管理市场。
现时多间著名地产及物业管理公司的高层管理行政人员均为当时转职的房屋署职员。
1974年英国特许房屋经理学会香港分会向香港政府提交一份有关私人多层大厦管理的报告，倡导引入专业房屋管理及修改有关法例以配合市场需求。
1986年英国特许房屋经理学会香港分会与上海房地产业协会和上海经济社签署友好交流协议，象征沪港两地开始进行房管知识及经验交流。
此后，学会亦相继与国内其它城市如深圳、珠海、广州、北京、海南岛、天津等对口单位签订友好交流协议。
1988年香港房屋经理学会成立。
该会为本地推广专业房屋管理的专业团体，其会员大多同时为英国特许房屋经理学会的会员，两会在房管事务上携手合作，但亦各有其独特的发展路向。
1990年香港物业管理公司协会有限公司成立。
该会现共有88个公司会员，共管理全香港约八成的楼宇,为作业自律监管、持续改善等作出了不少贡献。
1993年香港政府针对《多层大厦(业主立案法团)管理条例》的缺点，将该条例大加修订成为《建筑物管理条例》，赋予多层大业主更大权力管理大厦及鼓励更多业主成立法团。
此条例于1996年及2000年经进一步修订，以改善法团运作及加强大厦管理的有效性。
1998年香港房屋经理学会向香港特区政府建议制订《房屋经理注册条例》，而政府就有关事宜于1999年11月26日在《宪报》刊登《房屋经理注册条例》。
2000年房屋经理注册局于2000年4月1日正式成立，为本港的法人团体，专职处理本港专业房屋经理事务及监管注册专业房屋经理的纪律。
该注册局的成立，使香港专业化物业管理更推前一步。
2001年英国特许房屋经理学会香港分会于2001年11月9日举行“亚太区专业房屋会议”以庆祝该会在香港成立35周年。
与此同时，该会易名为英国特许房屋经理学会亚太分会，以期将业务扩展至中国内地及亚洲太平洋其它地区。
现时除中国内地各大城市外，该会已经与日本，南韩、澳洲等地区物业管理专业团体联系及进行交流。
2002年为共同加强地产服务业在香港社会的角色，英国特许房屋经理学会亚太分会、香港房屋经理学会、香港地产行政人员学会及香港物业管理公司协会有限公司四个团体于2002年7月12日成立“香港地产专业服务联盟”。
该组织在推动地产服务行业迈向专业化的道路中不遗余力，并就政府于各有关地产服务的政策及法例上提供意见。
2003年使家居环境顿时变得危机四伏，大厦管理成为抗炎社区的最前线，物业管理人员承受了前所未有的压力。
香港建筑物保护环境卫生的硬件尽管未臻完善，疫症并未在其它大厦大规模爆发，实有赖于物业管理公司的快速应变及专业处理。
“非典”一役，令香港社区正视了公共卫生及环境管理的重要性，更加彰显了物业管理在香港这个人烟稠密的都市的重要角色。
2004年“SARS事件”令香港市民关注到妥善保养楼宇的重要性。
鉴于旧楼失修的问题将会日趋严重，香港特区政府除推行市区重建及复修工作外，更设有7亿元楼宇安全贷款计划，向私人大厦业主提供贷款以便进行改善大厦安全工程。
与此同时，香港特区政府房屋及规划地政局推出“楼宇管理及维修”政策文件，向公众及专业团体咨询及提倡实施融合楼宇管理及维修计划，鼓励业主及物管界提升居住环境，改善市容及减轻因楼宇失修及市区老化对社会及经济所带来的不良影响。
政府在这方面亦会提供支持措施,包括：强制多层楼宇有某种形式的管理；在追讨管理及维修欠款方面，提供协助；嘉许管理及维修良好的楼宇；向真正有需要的人士提供财政援助。
三、香港的物业发展香港物业管理具有较高水平，在很大程度上是由于管理人员具有较高的素质，而管理人员之所以能有较高的素质，则应归功于香港有一整套严密的培训制度。
香港提供培训的机构：* 房屋署的训练组* 公务员训练处* 本地高级公务员训练中心* 香港中文大学* 理工学院* 香港管理专业协会* 香港大学校外课程部(房屋主任三年制房屋管理证书课程)* 摩利臣山工业学院(屋村管理员日间部分时间给假课程)(半脱产)* 建筑业训练中心(技工日间部分时间给假课程)(半脱产)* 香港外展训练学校(行政人员个人潜能，团体领导才干实际求生知识训练)提供海外训练课程的机构或学院有：* 英国伯明翰大学* 英国伦敦皇家公众行政学院* 新加坡屋宇发展局* 新加坡市区重建委员会四、香港物业管理之分类管理香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。
公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理，其部分工作由私人管理公司承担：居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司管理；私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理，其他私人楼宇由物业管理公司管理；临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。