房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告

目录:

第一篇:项目背景

第二篇:开发商得前期准备工作

第三篇:市场分析

3、1、房地产市场宏观环境分析

3、2、南宁市房地产市场概况

一、南宁市房地产市场发展态势

二、西乡塘区房地产市场发展态势

3、3、南宁市消费者需求分析

一、消费者购买力分析(决定户型大小及产品定价);

二、消费者产品偏好分析(决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等);

三、消费者媒体接触习惯分析(决定采取什么渠道传递信息)

第一篇项目背景

一、项目

衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工,该项目为广西卷烟厂职工集资房项目,2012年12月底拆迁完毕,预计2015年完工。

现假定:该地块为出让地块,由开发商买下进行开发建设,

土地信息及相关规划指标如下:

1、位置:北湖衡阳路口

2、土地开发程度:熟地,七通一平,达到基本建设用地条件;

3、土地面积:17000平方米(25、5亩)

4、土地规划利用条件:

(1)土地批准用途:城镇住宅、批发零售。

(2)土地使用年限:城镇住宅70年、批发零售40年。

(3)主要规划设计条件:容积率＞8、0且≤8、5,建筑密度＞25%且≤35%,绿地率＞30%且≤35%。

(4)批发零售用地建筑面积占总建筑面积得比例控制在5%-10%,其余为城镇住宅。

5、土地价格:1300万/亩。

二、此项目周边环境

此项目位于西乡塘区北湖板块,目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售得隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路属于老城区较为繁华得地段,周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟,居住氛围浓郁,交通网络发达。地块容积率高,在片区内地段位置较好,虽然地块对廉租房有一定得要求,同时受到90/70得严格限制,但就是该地块所处地段较好,物业具有一定得升值潜力。

北湖路地块得成熟显而易见。与北湖菜市仅一路之隔,紧靠盛天名都楼盘,每天密集得人流、周边成熟得配套与老城区巨大得刚性需求都成为该地块得最大价值。北湖曾经作为南宁得老工业区,随着上周33亩得北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出,北湖路上得毛毯厂、味精厂也改造在即,该区域将进入形象与品质得升级换代期。并且北湖菜市改造已启动,此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章,北湖北路也将有望“变脸”为成片开发得居住新区与商业集中区。SL3ycEp。

第二篇开发商得前期准备工作

一、前期工作(作出投资决策后到项目开工前)

(一)、概念

前期准备工作就是指在做出投资决策后(已经开始着手准备项目得开发建设后)至项目正式开工建设前得所有工作

(二)、前期准备工作得内容

土地前期开发市场调研与项目策划获得

相关行政审批手续资金筹集与合作方谈判(包括

位)

1、土地前期开发:

开发商需进行:征地(熟地)→拆迁→安置→补偿:

此集资房项目就是七通一平(通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整)。

2、房地产项目开发中得行政审批:

1)房地产开发行政管理得必要性

①政府进行城市管理得需要。

②政府制定得审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围,对房地产开发进行引导、监督与管理,保障广大房屋消费者得利益与城市建设得有序进行。

2)房地产管理得三个层次

宏观层面:政府管理

微观层面:企业管理

中观层面:行业组织管理

其手段为:自律性、行规行约。

其主体为:房地产商会、协会与企业联盟。

3)房地产行政审批得主要内容

①土地审批手续:获取土地使用权证。

行政主管部门:土地管理部门

条件:a土地产权合法、无争议;(征地、拆迁中);

b政府批准(划拨用地转为商业用途);

c交付土地出让金(招拍挂方式出让得经营性土地)。

②建设规划审批手续:获取建设用地规划许可证与建设工程规划许可证。

行政主管部门:规划管理部门

其管理部门分为:

a、建设用地规划管理:核定土地使用性质与土地开发强度。

土地性质:商业、居住、办公、娱乐、旅游、工业、教育、文化、体育等不同用途。

土地开发强度:容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等指标。

b、建设工程规划管理

核定拟建工程项目得性质、规模、位置、密度、高度、体型、建筑平面、建筑色彩等。

③建设审批手续:获取施工许可证。

行政主管部门:建设主管部门

条件:落实勘察设计施工监理等合作单位

4)其她相关部门得审批手续

相关部门:市政、园林、消防、公安、教育、卫生、环保等等。

5) 商品房需要五证齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售(或销售)许可证)才算合法项目

第三篇市场分析

3、1房地产市场宏观环境分析

一、房地产开发企业购置土地面积负增长,地价小幅上涨

2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长,全年企业购置土地面积35667万平方米,同比减少19、5%,增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。2012年地价保持小幅上涨,下半年涨幅略增。全年环比累计上涨2、57%。从不同用地类型来瞧,

商业旅游娱乐用地价格涨幅最高,居住用地价格涨幅最低。

二、房地产开发投资增速较快回落

2012年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元,比上年名义增长16、2%(扣除价格因素实际增长14、9%),增速比2011年回落11、9个百分点,比同期固定资产投资增速低