土地集约利用水平与使用效益研究报告

容积率＝建筑总面积/用地总面积
建筑密度＝<建筑基底总面积/用地总面积）*100%
城市用地增长弹性系数＝城市用地增长率/城市人口增长率
绿地率＝<各类绿地的总和/用地总面积）*100%
②生活用地集约利用与使用效益评价
人口密度＝人口数量/用地总面积
人均拥有道路面积＝城市道路面积/城市人口量
人均公共绿地面积＝城市公共绿地面积/城市人口量
6.96
9.38
3.01
0.33
2.05
0.346
宁波
185
8.11
10.81
3.25
0.44
2.50
0.327
广州
526
5.71
6.04
1.92
0.26
2.61
0.453
深圳
147
15.23
24.29
5.08
3.17
4.69
1.807
沈阳
238
5.88
3.48
1.69
0.06
2.92
0.330
哈尔滨
211
5.84
2.88
1.71
0.04
2.65
0.249
长春
164
7.01
7.33
1.95
0.08
2.45
0.032
大连
234
6.01
5.32
1.57
0.36
2.53
0.359
青岛
123
12.34
16.79
3.89
0.69
3.26
0.600
武汉
212
7.04
5.36
2.69
0.05
3.63
0.406
长春
综合得分
11.411
8.293
5.572
5.503
4.837
4.587
4.217
位次
1
2
3
4
5
6
7
城市
武汉
济南
成都
广州
大连
沈阳
哈尔滨
西安
综合得分
4.133
4.053
3.858
3.636
3.506
3.131
2.964
2.637
位次
8
9
10
11
12
13
14
15
根据表3.4的数据我们把15个城市的用地效益归为三类：用地效益较好型、用地效益一般型和用地效益较差型。不难发现全国15个副省级城市中用地效益较高的城市有深圳、青岛、宁波、厦门和杭州，用地效益一般的城市为南京、长春、武汉、济南和成都，而相对较差的有广州、大连、沈阳、哈尔滨和西安。杭州市的排名暂列第5，应该说在15个副省级城市的比较中，已经取的较好的成绩，相信随着长江三角洲区域经济实力的快速增长，杭州用地效益的综合排名将更加靠前。
A5－－地均消费品零售总额 ……权重W5为0.10
A6－－地均财政总收入 ……权重W6为0.10
根据公式
其中 得各市的用地效益综合值，
从上表的资料分析得出杭州市的用地效益综合指数是4.837，具体参照表3.4和图3.2。
表3.4 全国15个副省级城市用地效益综合得分及排名
城市
深圳
青岛
宁波
厦门
杭州
南京
成都
228
7.29
3.58
3.08
0.05
3.11
0.221
南京
212
6.11
9.31
2.84
0.28
2.48
0.479
济南
171
7.02
5.90
2.37
0.04
2.61
0.287
厦门
87
7.45
11.79
2.43
1.01
2.47
0.751
西安
187
4.40
3.51
1.81
0.06
2.19
0.275
3.3.1.2杭州市用地结构分析
除了考虑一个城市的用地效益以外，用地结构的合理与否也是评价土地集约利用的一项重要的指标。大量事实表明，如果城市布局和用地结构不合理，在城市建设中，即使投入再多，容积率和使用强度再高，也不仅不能达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应。因此，在研究土地利用的经济效益之外，还应考虑城市用地结构的合理与否。表3.5是城市规划中所规定的建设用地规划结构比例。像杭州这样的大城市，规定居住用地比例为28～32%，工业用地为15～23%,道路广场用地为15～18%，绿地则为10～15%左右。根据2003年的最新资料可以得出，目前杭州市的四大用地结构比例分别是23.5%、19.3%、15.7%、和12.1%，除了居住用地稍微偏低以外，其他结构比例都在规划指标限定的范围以内，这说明杭州市的用地结构还是比较合理的。
表3.1中外城市土地产出效益比较
城市
城市面积
/km2
建成区面积
/km2
市区人口
/万人
城市GDP
/亿美元
地均GDP
/万美元/km2
北京
6494
488
726.88
281.8
5770
深圳
1949
136
100.15
201.2
14790
上海
3924
550
938.21
495.2
9003
汉城
600
605
1056
616.2
图1土地集约利用与使用效益评价理论框架示意图
3.2
杭州市土地集约利用与使用效益研究的基本思路是以城市土地集约利用与使用效益内涵界定为基础，以市场化、现代化、可持续发展为目标，以合理、合法、高效为出发点。因此所采用的指标体系一方面要反映城市土地集约利用的共性，另一方面要体现城市土地利用的特征。
3.2.1
专题三土地集约利用水平与使用效益研究
随着杭州经济的快速发展及城市化、工业化进程的加快，对城市建设用地的需求将大大增加，各类建设用地需求给城市土地供应及落实耕地占补平衡的目标带来很大压力，仅靠新增用地发展城市建设难度很大。因此，改变目前城市土地粗放开发经营管理模式，促进城市由外延扩展与内涵挖潜相结合的方向发展，是解决杭州市当前城市化进程中，对建设用地需求及土地供应不足矛盾的基本途径。开展土地集约利用水平与使用效益研究是达到上述目标、制定相关政策和措施的基础。
以下是所选用的指标：
①城市土地集约利用与使用效益总体评价
地均GDP＝年度GDP/城市建成区面积
地均工业年产值＝年度工业产值/城市建成区面积
地均固定资产投资总额＝累计固定资产投资总额/城市建成区面积
地均财政收入＝年度财政收入总值/城市建成区面积
地均房地产开发投资额＝年度房地产开发投资总额/城市建成区面积
位次
2
8
5
5
5Leabharlann Baidu
15
8
设Ai为各项指标值，Wi为相应指标的权重<具体权重的设置根据以往的经验和专家评定产生），V为用地效益综合指数，则相对应的参数为：
A1－－地均GDP……权重W1为0.30
A2－－地均工业总产值……权重W2为0.20
A3－－地均固定资产投资额……权重W3为0.20
A4－－地均出口总额……权重W4为0.10
3.1
城市土地集约利用的基本涵义就是指在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程度，即土地利用的集约度。由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，其土地的使用效益较高；反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用，其土地的使用效益较低。总之，城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念。它是指现期条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益。而土地的使用效益一般指土地使用活动所取得的各种有用成果的总称，包括经济效益、社会效益和生态效益三种。并且认为，后两者难以用量化指标表示，对其全面评价目前尚有困难。可以说土地的集约利用和土地的使用效益两者的关系是相互结合，相互包容的，具体关系可见图1。
与其它城市比较，杭州市土地利用的独特性主要表现在四个方面:
①土地资源配置市场化程度高，市场机制在土地资源配置过程中发挥了主要作用。杭州市政府在1999年成立了土地储备中心，对现存的土地进行招标拍卖，提高了土地在市场中的使用效率。
②地理区位优势，城市化水平较高。杭州地处东南沿海长江三角洲的重要位置，是浙江省省会城市，是浙江省政治，经济和文化的中心，经济基础雄厚，其城市化水平相对于其他城市较高，用地结构也较为协调。
表3.2大、中、小城市用地效益相关资料比较<2001年）
指标
城市个数(个>
建成区面积
(km2>
总人口(万人>
非农人口
(万人>
GDP
(亿元>
用地效益/亿元/ km2
大城市
91
10161
17052.53
12057.77
35165.57
3.46
中等城市
300
6330
15495.07
6084.95
15565.3
2.46
小城市
265
13260
21666.37
4222.46
18680.76
0.86
合计
656
29750
54213.97
22365.18
69411.63
2.33
杭州市
1
227
379.49
193.26
1195.17
5.27
注：数据资料为2001年
表2是大、中、小城市用地效益相关资料比较，根据统计，国内91个大城市的平均用地效益为3.46亿元/km2，300个中等城市的平均用地效益为2.46亿元/km2，265个小城市的平均用地效益为0.86亿元/km2，全国的城市平均用地效益为2.33亿元/km2，根据《2002年杭州统计年鉴》的资料得出，杭州市的用地效益为5.35亿元/km2，已经达到并超过了全国大城市的平均水平，是国内城市平均用地效益的2.3倍，是大城市平均用地效益的1.5倍。
地均创汇额＝年度出口总额/已开发土地面积
地均企业个数＝企业累计个数/已开发土地面积
3.3
宏观层次以整个杭州市作为评价对象，侧重从城市地均GDP产值，地均固定资产投资额、地均财政收入、城市用地布局和用地结构的合理性等方面，评价建成区内土地总体的使用效率。
3.3.1
3.3.1.1国内外单项指标比较
目前，国内外许多学者喜欢用城市GDP产值与城市建成区面积之比作为粗略衡量用地效益的表征方法。这种方法简便、直观，能大体上反映各个城市的用地水平。如表1是杭州市同中外城市的土地产出效益比较表。
表3.5城镇建设用地规划结构
城镇等级
居住用地
工业用地
道路广场
用地
10184
香港
1070
79
576
639.0
80924
东京
2059
515
816
5073.0
98524
杭州
3068
227
379.49
144.4
5213
从表3.1可以看出东京和香港的地均GDP产出较高，分别为98524万美元/km2和80924万美元/km2；上海、深圳和汉城的地均GDP产出次之；杭州与北京的地均GDP产出相接近，略低于北京。从目前的状况来看，杭州市土地利用总体效益水平跟国内的大城市比较已达到较高水平，但跟东京、香港等一些国际大都市还存在着较大的差距。
③高新产业是杭州市发展的动力，集聚效应明显。杭州具有资本、人才、技术的优势，势必促使其向资本密集型、技术密集型等产业结构方向发展，从而使土地利用体现高集约度，高产出率的趋势。杭州目前有三个国家级经济技术开发区，和一个国家级旅游度假区。
④外来资本占有率较大，土地需求量大，土地需求量远远超出土地计划供应指标，历次城市规划预期发展规模均被大幅度突破。土地供求矛盾尖锐，导致土地价格水平高及土地的过度利用，如杭州市房地产价格水平远远大于全国城市的平均水平。
⑤杭州市是国家历史文化名城、国际风景旅游城市，因此其城市的流动人口和暂住人口比例较高，
杭州市城市土地集约利用潜力评价指标体系设计应充分体现这些特征，设计相应的指标，具体见3.2.2指标的选取。
3.2.2
城市土地集约利用与使用效益程度在不同的空间层次上，参照的背景是不一样的，其成果的应用对象与技术方法也不尽相同。城市土地集约利用与使用效益评价一般包括三个空间层次，即城市总体的土地利用、城市功能区的土地利用、以及单个地块的土地利用，因此，在不同的地域范围评价城市土地集约利用潜力时，应针对空间尺度的差异，即城市建成区、功能区和地块三个不同的空间层次，选择相应的评价方法和设计相应的评价指标。本专题对杭州市进行了城市总体和功能区的土地利用两个不同层次的评价，主要分为城市土地集约利用与使用效益总体评价、生活用地集约利用与使用效益评价和工业用地集约利用与使用效益评价。
建成区绿化覆盖率＝城市绿化面积/建成区面积
建成区绿地率＝城市绿地面积/建成区面积
人均居住面积＝城市居住面积/城市人口量
③工业用地集约利用与使用效益评价
地均工业年产值＝年度工业产值/已开发土地面积
地均固定资产投资额＝累计固定资产投资额/已开发土地面积
地均税收额＝年度税收总额/已开发土地面积
地均利润额＝年度利润总额/已开发土地面积
3.3.1.2全国
表3.3 全国15个副省级城市用地效益指标综合比较<2002年）
城市
建成区面积<km2）
地均GDP<亿元/km2）
地均工业
总产值 <亿元/km2）
地均固定资产投资额<亿元/km2）
地均出口总额(亿美元/km2>
地均消费品零售总额 <亿元/km2）
地均财政
收入
<亿元/km2）
杭州
256