第7章 假设开发法

最佳开发经营方式
选取最佳开发经营方式应先明确未来开发完成后的房地产状况，包括用途、 规模和档次。然后选取最佳开发经营方式，包括出售、出租、自营等。
1.调查、分析该类房地产开发用地的状况 （1）弄清土地的区位状况，包括土地所在城市的性质、所在区域的性质、 具体的坐落状况。——为选择最佳的用途服务。 （2）弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开 发程度等。——为预测后续开发的必要支出服务。 （3）弄清土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利 弄清规划条件包括弄清土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率 弄清将拥有的土地权利包括弄清土地权利性质、使用期限、能否续期 房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定
熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上 进行房屋建设的土地。“三通一平”“五通一平”“七通一平 ” 在建工程：地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条 件、尚未完成工程竣工验收的房地产。
(7)将旧房重新改造或者改变用途，实现房地产增值
旧房价值=重新改造或改变用途后价值－旧房取得税费－重新改造或改 变用途的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－利润
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在） 的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价 值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
可视同于期中一次性投入，计息期t＝1.5年。
投资利息总额 （V+V 4%）（ 1+8%）3 1 5（ 1+8%）1.5 1 0.27V+0.612（亿元）
1
1.5
2
3
（5）转让开发完成后熟地应缴税费总额＝9.6×6％＝0.576（亿元） （6）土地开发利润总额
2.按开发完成后的房地产经营方式细化的公式
（1）开发完成后的房地产为销售房地产 待开发房地产价值= VP －后续必要支出及应得利润
VP ——采用比较法测算的开发完成后的价值 （2）开发完成后的房地产为租赁或营业房地产
待开发房地产价值= VR －后续必要支出及应得利润
VR ——用收益法测算的开发完成后的价值
房地产估价
1
第7章 假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的计算公式
11
7.3 最佳开发经营方式
7.4 假设开发法中各项的求取
7.5 静态分析法和动态分析法
7.6 假设开发法应用举例
假设开发法的基本原理
假设开发法——求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续 开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的 价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成 后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或 价格的方法。
请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该宗土地的总 价、单价及楼面地价（折现率为12％）。
解：设该宗土地的总价为V
（1）测算开发完成后房地产价值的折现值，折现年数t＝2年。
开发完成后总价值的折现值

4000 5000 (112%)2
2
3188.77(万元)
（2）取得该宗土地时应缴纳的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）
旧房
熟地 新房
取得税费 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润
具体细化的公式
1.按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式
(1)在生地上建设房屋 生地价值=开发完成后的价值－生地取得税费－由生地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
(2)将生地开发成熟地 生地价值=开发完成后熟地价值－生地取得税费－由生地开发成熟地的成 本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
（3）建筑安装工程费等的折现值
假设各年的投入是在年中一次性投入，则第一年投入的折现年数为0.5， 第二年投入的折现年数为1.5
建筑安装等费用的折现值
1500 (114%)5
000
2
60%

(1

12%)0.5

40% (1 12%)1.5
Βιβλιοθήκη Baidu
1546.55(万元）
解：设该成片荒地的总价为V （1）开发完成后熟地总价值＝800×2 000 000×60％＝9.6（亿元） （2）取得该荒地应缴的税费总额＝V×4％＝0.04V（亿元） （3）后续建设成本及管理费用、销售费用等的总额＝2.5×2=5（亿元） （4）测算投资利息总额。投资额分为两部分：
①一次性投入该荒地的价格和应缴税费，即V+V×4％，计息期t＝3年 ②后续投入的建设成本、管理费用、销售费用等为5亿元，假设均匀投入，
0
0.5
1
1.5
1.75 2
60%
40%
（4）测算销售费用折现值。销售费用在写字楼建成前半年开始投入，假设在半 年的中点一次性投入，则折现年数t＝1.5+0.5÷2＝1.75（年）
销售费用折现值

40005000 2 (1 12%)1.75
2%
65.61(万元)
（5）测算销售税费折现值，利用开发完成后房地产价值的折现值求取。 销售税费折现值＝3 188.77×6%＝191.33（万元）
该荒地的面积为2k㎡，“五通一平”开发后适宜分块转让，可转 让土地面积的比率为60％。附近地区与之位置相当的小块“五通一 平”熟地的单价为800元/平方米，开发期需要3年。经测算，将该荒 地开发成“五通一平”熟地的建设成本、管理费用、销售费用等为 2.5亿元/k㎡；贷款年利率为8％；土地开发的年投资利润率为10％； 土地转让中买、卖双方需要缴纳的税费分别为转让价格的4％和6％。 请用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总 建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。 当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为 每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建 成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米， 出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要 缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始 投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
（1）根据合法原则和最高最佳使用原则，能够正确地判断房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； （2）根据当地房地产市场的供求状况，能正确地预测未来开发 完成后的房地产价值； （3）有良好的社会经济环境，包括透明的房地产政策，健全的 房地产法规，完整的房地产资料库，清晰的房地产投资开发和交 易税费清单，长远稳定的土地供给计划等等。
动态分析法
动态分析法——也称现金流量折现法，是模拟开发过程，预测 未来将要发生的现金流量，并通过折现的方式体现资金的时间 价值，以此估算待开发房地产价值的方法。
现金流量——项目在某一特定的时期内收入和支出的资金数额 净现金流量＝现金流入量－现金流出量
0
1
2
3
4
基本公式：
待开发房地产价值=开发完成后的价值－后续开发必要支出
毛地：具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地
(5)将熟地建设成房屋 熟地价值=开发完成后的价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
(6)将在建工程续建完成房屋 在建工程价值=续建完成后价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费 用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润
计算时各项收入、支出的数额直接相加减，不考虑其发生的时 间不同，不考虑预售和延迟销售
后续开发的利息和利润均单独计算
VR
静态分析法的公式 待开发房地产价值=开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应
得利润 后续开发的必要支出及应得利润包括：
取得税费 建设成本 管理费用 销售费用
开发完成后的价值为折现值 后续开发的必要支出=待开发房地产取得税费+后续的建设
成本折现值+管理费用折现值+销售费用折现值+销售税费折 现值
特点
要进行现金流量预测，即模拟开发过程，预测开发完成后的 房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等 发生的数额
考虑各项收入、支出发生的时间不同，将不同时间发生的现 金流折算到同一时间点（估价时点），然后再相加减
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋 毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
(4)将毛地开发成熟地 毛地价值=开发完成后熟地价值－毛地取得税费－由毛地开发成熟地的成 本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
投资利息 销售税费 开发利润
特点
开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用等是根 据估价当时的房地产市场状况测算的，是静态数额
各项收入、支出的数额直接相加减，不考虑其发生的时 间不同，不考虑预售和延迟销售
投资利息和开发利润均单独显现 测算过程简单但结果粗略
【例7-1】有一成片荒地需要估价：
（6）将以上各项带入公式： V＝3 188.77－0.03V－1 546.55－65.61-191.33 土地总价V＝1 344.93(万元） 土地单价＝1 344.93÷5 000＝2 689.86（元／平方米） 楼面地价＝13 449 300÷10 000＝1 344.93（元/平方米）
（注：楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积）
【例7-2】需要评估一宗“七通一平”熟地的价格
获知该宗土地的面积为5 OOO㎡，容积率为2，适宜建造某种类型的 商品住宅。预计建造开发期为2年。
在投入的总费用中，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1 500元； 勘察设计及其他工程费为建筑安装工程费的8％，管理费为建筑安 装工程费的6％。第一年投入总费用的60％，第二年投入总费用的 40％。该写字楼建成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该项费 用预计为其售价的2％。房地产交易中买、卖双方需要缴纳的税费 分别为交易价格的3％和6％。预计该商品住宅在建成时全部售出， 售价平均为每平方米建筑面积4 000元。
假设开发法的操作步骤
选择具体估价方法
计算开发价值
选择估价前提 选取最佳开发经营方式
求取折现率或利息和利润
Text in here
预测后续开发的必要支出
估计后续开发经营期
预测开发完成后的价值
假设开发法的计算公式
最基本的公式
待开发房地产价值=开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润
土地 在建工程
投资利息和开发利润不单独显现出来，而是隐含在折现率中。 折现率既包含利息率又包含利润率
结果精确，测算过程复杂
真题
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。 （单选）
A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
＝（V+V×4％）×10％×3＋5×10％×1.5＝0.312V+0.75（亿元） （7）将以上各项带入公式：
V=9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576－（0.312V＋0.75）
荒地单价

1.641108 2 106
82.05（元/平方米)
荒地总价V＝1.641（亿元）
实质是以预期收益为导向求取房地产的价值
理论依据——预期原理
假设开发法在表现形式上是成本法评估新开发房地产价值的“倒算 法”。
土地价格
Text in here
房地产价格
适用的估价对象——待开发房地产 待开发房地产是具有开发和再开发潜力的房地产，包括可供开
发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房 地产等。 需要具备的条件：