第7章 假设开发法
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
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第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
第七章-假设开发法PPT课件
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第07章 假设开发法
■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取 决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原 则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方 式(包括用途、规模、档次等)。
■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否 根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 预测了未来开发完成后的房地产价值。
④待开发土地的权利。
(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规 模、档次等的确定。
(3)估算开发经营期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销 售费用、销售税金、开发利润及投资者购 买待开发房地产应负担的税金；
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。 选用不同的利率，应选用相对应的计息 方式，反过来，选用不同的计息方式， 应选用相对应的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时 间。计息周期可以是年、半年、季、月、 周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形 下，当利率的时间单位与计息周期不一 致时，例如，利率的时间单位为一年， 而计息周期为半年、季、月、周或天等， 就出现了名义利率和实际利率(又称有 效利率)的概念。
【例】某旧厂房的建筑面积为20000m2。根据其所在地 点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并 可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元／m2(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用 权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修装饰费为 每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销 售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润 为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税 金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房 的正常的买总价和单价(折现率为8%)。
假设开发法
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
第七章假设开发法
7 假设开发法[本章学习目标]掌握假设开发法的公式及其计算、假设开发法计算中各个项目的求取、现金流量折现法和传统方法的应用，熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件和操作步骤。
7.1假设开发法的基本原理7.1.1假设开发法的概念假设开发法，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。
7.1.2假设开发法的理论依据假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。
两者的主要区别是地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法估价的基本思路，可由房地产开发商为取得待开发土地使用权而确定拍卖或投标价格的思路来理解。
假如某房地产开发商有意参与该土地的竞拍或竞标，可以通过以下思路和过程来考虑获得土地的出价。
首先，分析该土地坐落位置、交通条件、商服繁华程度、周围环境等区位条件以及土地面积、形状、规划允许的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等自身条件；其次，在规划允许的用途下拟定最佳的房地产开发类型；然后，确定通过此项目的开发，期望获得多少利润，在确定期望利润时，既不能过低，也不能过高，因为若利润低于正常的平均利润率则不符合投资者的投资期望，若利润过高，将会降低开发商获得土地使用权的投标报价，在竞争中处于不利地位；在此基础上，预计该房地产项目开发完成后的销售价格或租赁价格，并估算开发该房地产所需要的时间及所需要的建安工程费、专业费、管理费、销售费用和正常税利等全部成本。
假设开发法
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
房地产估价第七章假设开发法2课件
第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法） 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 （ ） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二：静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定，按待开 发对象价值的一定比率测算。
假设开发法
假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。
其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。
设定总建筑面积为3750平方米。
(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。
估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。
贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。
(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。
案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。
通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。
结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。
第七章 假设开发法
4、一块“七通一平”的待建空地，总面积10000 平方米，土地使用权年限为50年，出售时间为 2004年10月。通过调查得知这块土地最佳的开 发利用方式：用途为商住混合；建筑容积率为7； 建筑覆盖率为50%；建筑物层数14层，各层建筑 面积均相等；1-2层为商店，3-14层为住宅。预 计3年建成投入使用。估计建造完成后，其中的 商业楼和住宅的30%即可售出，住宅的50%半年 后售出，其余20%一年后售出。预计出售当时的 平均售价（按建筑面积计）商业楼为4500元/平 方米，住宅为2500元/平方米。总建筑费为5000 万元；专业费为建筑费的8%；第一年投入20%； 第二年投入50%；第三年投入余下的30%；年利 率15%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的 6%，投资利润率为25%。评估该土地在出售时 的购买价格。
2、需要评估一宗“七通一平”的土地在2004年9 月的价格。该宗土地总面积5000平方米，土地 剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建 造某种类型的商品住宅；预计建造该类商品住 宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元， 专业费用为建筑费的12％，第一年投入60％的 建筑费及专业费；销售费用和税费分别为未来 楼价的2％和6%；契税为交易价格的3%；投资 利润率为20％；该商品住宅在建成后半年一次 全部售出，售出时的价格平均为每平方米2000 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地 在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率 为12％）
2.适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式
P = PC－(B + C) a PC = r
式中：P－购买开发场地的价格； PC －开发项目预期建成后的资本化价格 a－开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯 租金） r－资本化率，即预期的投资收益率； B－开发项目预期的开发费用； C－开发商的合理利润；
7假设开发法
5200000 (6)计算投资利润： 460106888(元) . 1.5 (1 8.5%)
(7)计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.754601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)
回顾成本法
§7.3假设开发法的估价方法 V=开发完成后的房地产价值A－开发成本 及管理费用B－ 投资利息C－销售税费D－开发利润E－购买税费 F
【解】设该成片荒地的总价为V A＝800×2 000 000×60％＝9.6(亿元) B＝2.5×2＝5(亿元) C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10％)1.5－1) ＝0.344V＋0.768(亿元) D＝9.6× 6％＝0.576(亿元) E＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元) F＝V×4％＝0.04V(亿元) V＝A－B－C－D－E－F ＝ 9.6－5－(0.344V＋0.768) －0.576－(0.156V＋0.75) －0.04V V＝1.627(亿元) 故： 荒地总价＝1.627(亿元) 荒地单价＝81.35(元／㎡)
§7.3假设开发法的估价方法
【解】 设该宗土地的总价为V 开发完成后的总价值＝2000×5000×2/(1＋12%)2＝1594.39(万 元) 建筑安装工程费等的总额＝800×(1＋12％) ×5000×2×[60％/ （1＋12%）0.5＋40%/（1＋12%）1.5] ＝993.75(万元) 销售费用和销售税费总额＝1 594.39×(2％＋6％)＝127.55(万元 ) 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V(万元) V＝1 594.39－993.75－127.55－0.03V V=459.31(万元) 故： 土地总价＝459.31 (万元) 土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
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【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总 建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。 当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为 每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建 成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米， 出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要 缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始 投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在） 的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价 值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋 毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
(4)将毛地开发成熟地 毛地价值=开发完成后熟地价值－毛地取得税费－由毛地开发成熟地的成 本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
投资利息 销售税费 开发利润
特点
开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用等是根 据估价当时的房地产市场状况测算的，是静态数额
各项收入、支出的数额直接相加减，不考虑其发生的时 间不同，不考虑预售和延迟销售
投资利息和开发利润均单独显现 测算过程简单但结果粗略
【例7-1】有一成片荒地需要估价：
请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该宗土地的总 价、单价及楼面地价（折现率为12％）。
解：设该宗土地的总价为V
（1）测算开发完成后房地产价值的折现值，折现年数t＝2年。
开发完成后总价值的折现值
4000 5000 (112%)2
2
3188.77(万元)
（2）取得该宗土地时应缴纳的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）
计算时各项收入、支出的数额直接相加减，不考虑其发生的时 间不同，不考虑预售和延迟销售
后续开发的利息和利润均单独计算
VR
静态分析法的公式 待开发房地产价值=开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应
得利润 后续开发的必要支出及应得利润包括：
取得税费 建设成本 管理费用 销售费用
最佳开发经营方式
选取最佳开发经营方式应先明确未来开发完成后的房地产状况，包括用途、 规模和档次。然后选取最佳开发经营方式，包括出售、出租、自营等。
1.调查、分析该类房地产开发用地的状况 （1）弄清土地的区位状况，包括土地所在城市的性质、所在区域的性质、 具体的坐落状况。——为选择最佳的用途服务。 （2）弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开 发程度等。——为预测后续开发的必要支出服务。 （3）弄清土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利 弄清规划条件包括弄清土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率 弄清将拥有的土地权利包括弄清土地权利性质、使用期限、能否续期 房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定
投资利息和开发利润不单独显现出来，而是隐含在折现率中。 折现率既包含利息率又包含利润率
结果精确，测算过程复杂
真题
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。 （单选）
A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
实质是以预期收益为导向求取房地产的价值
理论依据——预期原理
假设开发法在表现形式上是成本法评估新开发房地产价值的“倒算 法”。
土地价格
Text in here
房地产价格
适用的估价对象——待开发房地产 待开发房地产是具有开发和再开发潜力的房地产，包括可供开
发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房 地产等。 需要具备的条件：
解：设该成片荒地的总价为V （1）开发完成后熟地总价值＝800×2 000 000×60％＝9.6（亿元） （2）取得该荒地应缴的税费总额＝V×4％＝0.04V（亿元） （3）后续建设成本及管理费用、销售费用等的总额＝2.5×2=5（亿元） （4）测算投资利息总额。投资额分为两部分：
①一次性投入该荒地的价格和应缴税费，即V+V×4％，计息期t＝3年 ②后续投入的建设成本、管理费用、销售费用等为5亿元，假设均匀投入，
2.按开发完成后的房地产经营方式细化的公式
（1）开发完成后的房地产为销售房地产 待开发房地产价值= VP －后续必要支出及应得利润
VP ——采用比较法测算的开发完成后的价值 （2）开发完成后的房地产为租赁或营业房地产
待开发房地产价值= VR －后续必要支出及应得利润
VR ——用收益法测算的开发完成后的价值
【例7-2】需要评估一宗“七通一平”熟地的价格
获知该宗土地的面积为5 OOO㎡，容积率为2，适宜建造某种类型的 商品住宅。预计建造开发期为2年。
在投入的总费用中，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1 500元； 勘察设计及其他工程费为建筑安装工程费的8％，管理费为建筑安 装工程费的6％。第一年投入总费用的60％，第二年投入总费用的 40％。该写字楼建成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该项费 用预计为其售价的2％。房地产交易中买、卖双方需要缴纳的税费 分别为交易价格的3％和6％。预计该商品住宅在建成时全部售出， 售价平均为每平方米建筑面积4 000元。
0
0.5
1
1.5
1.75 2
60%
40%
（4）测算销售费用折现值。销售费用在写字楼建成前半年开始投入，假设在半 年的中点一次性投入，则折现年数t＝1.5+0.5÷2＝1.75（年）
销售费用折现值
40005000 2 (1 12%)1.75
2%
65.61(万元)
（5）测算销售税费折现值，利用开发完成后房地产价值的折现值求取。 销售税费折现值＝3 188.77×6%＝191.33（万元）
（1）根据合法原则和最高最佳使用原则，能够正确地判断房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； （2）根据当地房地产市场的供求状况，能正确地预测未来开发 完成后的房地产价值； （3）有良好的社会经济环境，包括透明的房地产政策，健全的 房地产法规，完整的房地产资料库，清晰的房地产投资开发和交 易税费清单，长远稳定的土地供给计划等等。
可视同于期中一次性投入，计息期t＝1.5年。
投资利息总额 （V+V 4%）（ 1+8%）3 1 5（ 1+8%）1.5 1 0.27V+0.612（亿元）
1
1.5
2
3
（5）转让开发完成后熟地应缴税费总额＝9.6×6％＝0.576（亿元） （6）土地开发利润总额
（3）建筑安装工程费等的折现值
假设各年的投入是在年中一次性投入，则第一年投入的折现年数为0.5， 第二年投入的折现年数为1.5
建筑安装等费用的折现值
1500 (114%)5
000
2
60%
(1
12%)0.5
40% (1 12%)1.5
1546.55(万元）
＝（V+V×4％）×10％×3＋5×10％×1.5＝0.312V+0.75（亿元） （7）将以上各项带入公式：
V=9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576－（0.312V＋0.75）
荒地单价
1.641108 2 106
82.05（元/平方米)
荒地总价V＝1.641（亿元）
毛地：具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地
(5)将熟地建设成房屋 熟地价值=开发完成后的价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
(6)将在建工程续建完成房屋 在建工程价值=续建完成后价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费 用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润
（6）将以上各项带入公式： V＝3 188.77－0.03V－1 546.55－65.61-191.33 土地总价V＝1 344.93(万元） 土地单价＝1 344.93÷5 000＝2 689.86（元／平方米） 楼面地价＝13 449 300÷10 000＝1 344.93（元/平方米）
（注：楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积）
房地产估价
1
第7章 假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的计算公式
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7.3 最佳开发经营方式
7.4 假设开发法中各项的求取
7.5 静态分析法和动态分析法
7.6 假设开发法应用举例
假设开发法的基本原理