房地产开发全过程成本管理
新时期房地产开发项目全成本管理探究
新时期房地产开发项目全成本管理探究引言房地产开发项目作为我国经济的重要拉动力之一，对于国家的经济增长、城市发展和民生改善具有举足轻重的作用。
然而，伴随着市场竞争的加剧，如何通过有效的成本管理来提高房地产开发项目的投资回报率、降低成本风险、提升项目竞争力，以及优化资源配置，已成为房地产企业亟待解决的问题。
全成本管理作为一种系统性、全面性的成本控制手段，其在新时期房地产开发项目中的应用显得尤为重要。
一、全成本管理对项目开发的重要性（一）提高投资回报率其一，全成本管理有助于企业全面、系统地分析各类成本，包括直接成本、间接成本、固定成本和变动成本等。
这种全面性分析使企业能够深入了解项目成本结构，从而制定合理的成本控制措施以降低总成本。
其二，全成本管理有助于企业优化资源配置。
当企业深入了解各类成本后，能够对人力、物料、设备等资源进行合理配置，提高资源利用效率，进而优化资源配置，有助于降低成本，从而提高项目的投资回报率。
其三，全成本管理有助于企业制定合理的项目定价策略。
通过对各类成本的全面分析，企业能够更准确地估算项目的成本及利润空间，从而制定合理的售价，以提高投资回报率。
（二）降低成本风险其一，全成本管理有助于企业准确识别成本风险。
通过对项目各个阶段的成本进行全面、系统的分析，企业能够发现潜在的成本风险，并及时采取相应措施进行预防和控制。
这一过程有助于降低项目的成本不确定性，进而降低成本风险。
其二，全成本管理能够辅助企业制定有针对性的成本控制策略。
在识别成本风险后，企业可以根据不同风险特点制定相应的成本控制策略，如优化采购流程、加强合同管理、提高资源利用效率等。
这些策略有助于降低成本风险，确保项目顺利进行。
其三，全成本管理有助于企业制定风险应对预案。
在识别和分析成本风险的基础上，企业可以提前制定应对预案，为可能出现的成本风险事件做好准备。
当风险发生时，企业可以迅速启动应对预案，将成本风险的影响降至最低。
（三）提升项目竞争力其一，全成本管理有助于提高项目的成本效益。
房地产全过程成本控制管理课程
2、方案阶段----目标成本确定
方案阶段目标成本是整个项目开发的标杆目标。 1. 方案阶段目标成本将作为项目经营目标 2. 目标成本编制的深度要求：应达到固化科目要求，宜细化到统一科目
目标成本的编制思路 1. 通过量价分离的方式确定 2. 通过细化的测算得出 3. 由产品的定位、行业及地区标准等确定价格
4、合同执行—变更、核定管理原则
审批原则：未经过审批或未按权限审批下发的设计变更(技术核定)一律无效。 如设计变更(技术核定)违规下发，将追究相关责任人的责任。
4、合同执行—变更、核定管理原则
时间原则：设计变更(技术核定)管理实行严格的时间限制，除特急事项之外，禁止事后补办。 确认原则：项目现场工程师和监理工程师必须在设计变更(技术核定)实施完成后5个工作日
全过程成本管理
二0一九年八月
一、项目成本管理的全过程
成本结算与后评估
成本调研 前期阶段
目标成本
目标成本确定
成本动态管理与控制
目标成本分解与落实
1、前期阶段----成本调研
调研的作用 成本调研是后期目标制定的重要参考标准, 是方案阶段合理制定目标成本的依据来源。
调研的主要方面 1. 地区成本调研 2. 同类竞争性楼盘成本调研 3. 总、分包工程价格水平 4. 专题成本调研
立项—入围--定标—合同
邀请招标：金额较大的工程、材料、设计及营销类
立项—入围—招标—定标—合同
3、工程招标及合同签订
工程类招标责任部门 直接委托 简易比价 按集团权责手册 邀请招标 执行 战略招标
评判标准 资信标：资信可靠 技术标：质量可靠、技术可行
房地产开发项目的成本管理
房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理是一项关键性的任务，它涵盖了多个方面，包括土地、设计、建设、管理等。
以下是关于房地产开发项目的成本管理的介绍。
一、确定项目的预算实施房地产开发的第一步是确定项目的预算。
这包括购地成本、规划设计费用、建设费用、销售及管理费用等，未来每个环节都需要认真执行预算，确保不超支、不浪费。
项目预算还需要考虑未来的经济形势和变化，以及市场上的竞争情况。
二、购买土地在房地产开发项目中，土地是最基本的资源。
因此，开发者首先必须精选具有潜力的地点，然后购买土地。
在确定土地资产时，需要根据当地政策和市场情况进行考虑、评估、比较选择，从而以最小化成本获得最大的价值。
三、规划和设计规划和设计是房地产开发项目中的重要工作，也是人们评价房地产拥有权价值的重要标准之一。
开发者需要与设计团队合作，开发出经济、实用、功能完善的方案，同时减少施工及维护所需成本。
四、建设和装修建设和装修是项目成本中比较大的一部分。
在施工中，开发者需要考虑到材料成本、人力成本、设备成本等各方面的因素，确保施工质量与建设周期。
在室内装修及配套建设中也不能马虎，需要控制成本、提高效率、确保品质，并加强企业形象。
五、销售及管理在销售阶段，开发商需要采用适当的营销方式，并控制营销及促销成本，以达成之前规划好的项目销售目标。
同时，项目管理团队需要协调管理施工及后期服务过程，提高管理效率，保证形象及业务发展。
六、成本管理及分析项目成本分析通常分为两个方面：项目预算和实际成本。
项目预算是一个重要的工具，在项目开始时就需要建立。
实际成本可能和预算不同，需要开发者对成本进行管理，确定与预算的差异（如内外部成本、预算与实际运营成本、销售成本、规划设计等）提高预算的完整性和准确性。
成本的分析让开发者更深刻理解项目可信性，调动管理者的执行力，并在今后的项目中提高了关键经验。
总之，房地产开发项目的成本管理是建设期中不可或缺的一项关键工作。
为什么房地产企业要实行“全员、全要素、全过程和全方位”的成本管控(修改稿8.6)
为什么房地产企业要实行“全员、全要素、全过程和全方位”的成本管控--熊葆洁2013-7-11房地产企业管理的核心内容是成本管控，企业中的浪费现象可通过成本管控来减少和杜绝，有限的社会资源和经济资源得到节约。
房地产企业随着市场的逐步规范与完善，政府的一再调控，其竞争也日益激烈，房地产企业高度重视成本管控，加强企业成本管控，对房地产企业来说是非常有必要的。
一、房地产企业成本管控的基本概述成本管控的基本含义。
成本管控包括成本的管理和控制，具体地说就是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。
成本管控一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。
成本管控首先是是一种企业管理行为，其成本管理目标由企业根据一定的时期预先建立。
其次是一种控制行为，为保证实现成本管理目标，对各种影响成本的因素和条件在成本管理部门职权范围内、以及生产耗费发生前与成本控制过程中采取的一系列预防和调节措施。
管理是基础，控制是手段。
二、房地产企业实行成本管控的意义(一)房地产企业实行成本管控保证了其生存和发展首先要在充满竞争的市场中生存下去，然后才能谋求发展，这是任何企业要解决的首要问题，房地产企业也是如此。
企业的“收”和“支”大体平衡，支出可由收入弥补，这是企业能生存的基本要求。
支出得到节约，企业积累相应增加，这是房地产企业实行现代成本管控要达到的新要求，它能促进企业的长远发展。
(二)房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本管控日益激烈的市场竞争是房地产企业的主要外部压力。
房地产行业在我国，目前是大家眼中的暴利行业，很多投资者由于房地产行业有丰厚的利润而加入到这个行业，各企业之间的竞争越来越激烈。
加之政府对房价的控制，企业对房价的预期空间有限，落实到具体的项目中，销售价格的上升空间更是由诸多因素决定，在这种情况下，在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取胜，其重要武器是低成本，而企业降低成本的最有效途径是实行成本管控。
房地产开发过程中的成本管理
二、 房 地 产 成 本 管 理 的特 点
１ 、 项 目投资成本 高、 多渠道筹措 资金 。房地产业属 资金 密
集 型产业 ， 开 发一个项 目 往 往需要投 入大量资金 ， 对 开发商 的 资金实 力有很高的要求 。由于房地产开 发项 目 投 资大 ， 项 目资 金来源不可能完全依靠开发商 自有 资金 来运作 ， 因而大 量建设 资金需要通过各种渠道筹措 ， 其 中往往以银行债 务资金为主。
三、 成 本管 理 体 系— — 以 万科 为例
采取的一系列有组织的活动 。其宗旨就是 以经济合理性 最大 的 成本提升产 品的竞争 力 ， 并形成行业成 本优势 。其 目标就是建
立 目标成本管理为导向的成本管理体 系。 房地产项 目成本 的主 要内容 ： 产品成 本 ： 包括 为达到既 定
５ 、 风 险较 大。由于房地产项 目具有 以上特点 ， 相应地也就
决定了其投资风险较大。如由于开发周 期长 ， 很 容易受到国家 政 策、 宏观政 治经济形势 、 市场 需求变化及 竞争 对手等方 面的
影响 ； 在项 目建设期间 ， 随着时 间的推移 ， 建 筑材料价格 、 劳动
力价格 等有可能 发生变动 ， 从而影 响项 目的投 资额 ； 当公共利 益需要时 ， 可能遇到强制性征收 、 停止使用或限期拆除情况等。
显得尤为重要 。同时随着行业 竞争 的加 剧 ， 由产 品和规模的竞
看， 参与房地产开发项 目管理 的部 门很 多。一个房地产项 目的 全部开发过程涉及到计划 、 土地 、 规划、 建设 、 消防 、 交通 、 教育 、 人防 、 环保 、 市政 、 城管 、 园林 、 卫生 、 技监 、 质监、 安监 、 墙改办 、 房管等众 多部门 ， 项目 建设环节多 ， 而且各环节不可 或缺 。房地 产开发项 目 成 本构成复杂 ， 且项 目由多个分项 目以及部分组成 ，
试析房地产开发项目的全过程成本管理
试析房地产开发项目的全过程成本管理房地产开发项目的全过程成本管理是指在整个项目开发周期中，对项目的各个阶段进行全面、系统地成本控制和管理。
全过程成本管理包括项目前期调研、招投标阶段、设计阶段、施工阶段、交付阶段以及售后阶段。
首先是项目前期调研阶段的成本管理。
在这个阶段，需要对项目的基本信息和风险进行调研和分析，以确定项目可行性。
成本管理的重要任务是建立项目预算，包括土地购买成本、规划设计成本、前期工程费用等，以确保项目在开发过程中的成本控制。
第二是招投标阶段的成本管理。
在这个阶段，需要对各个工程项目进行招标，选择合适的承包商和供应商。
成本管理的任务是对不同承包商和供应商的报价进行评估和比较，选择最具经济效益的合作方，同时控制成本在可接受范围内。
第三是设计阶段的成本管理。
在这个阶段，需要进行项目的规划和设计，确定建筑结构、材料和装修等细节。
成本管理的任务是在满足项目需求的前提下，寻求最经济的设计方案，避免设计上的过度投入，控制设计成本。
第五是交付阶段的成本管理。
在这个阶段，需要对房屋进行竣工验收，进行一些必要的维修和装修工作。
成本管理的任务是对交付过程中的成本进行控制，尽量减少不必要的费用，确保交付阶段的成本符合预算。
最后是售后阶段的成本管理。
在这个阶段，需要进行项目的销售和售后服务。
成本管理的任务是对售后服务的成本进行控制和管理，确保售后服务过程中的成本不会超出预算。
房地产开发项目的全过程成本管理是在项目开发周期中全面、系统地进行成本控制和管理，从项目前期调研到项目售后服务的每个阶段都需要进行成本的审计和控制，以确保项目的经济效益和可持续发展。
成本管理的关键是建立合理的预算、选择合适的合作方、控制成本的波动以及及时调整管理策略。
浅谈房地产开发全过程成本控制
浅谈房地产开发全过程成本控制【摘要】近几年，随着房地产市场的激烈竞争及土地、材料和人工费的大幅提高，房地产公司的“暴利”已不复存在，甚至出现负盈利、企业倒闭状况。
如何生存，全过程成本管控已经成为各房地产公司今后的研究重点。
【关键词】房地产成本管理中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：一、房地产成本管理阶段划分房地产成本管理目标就是合理确定成本、有效控制成本，如何实现这一目标，成本控制必须贯穿于项目开发的全过程，具体包括项目决策阶段、项目规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段和维修阶段等全过程。
二、项目决策阶段的成本控制项目决策阶段的成本控制，主要通过项目可行性研究、全面深入地进行市场分析、预测。
调查和预测拟建项目产品市场的供需情况和销售价格，研究确定市场，分析产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略，并研究确定主要市场风险和风险程度。
并对项目进度计划、所需投资进行详细估算、融资分析、财务分析、项目不确定性分析、风险分析、综合评价等，定位产品，最终决策。
这一阶段的成本影响工程造价的程度最高，应作为房地产成本控制的最重点阶段。
在投资决策阶段，对潜在的项目进行成本管控，首先应从国家政策及宏观形势的分析和研究入手。
房地产行业目前在我国属于国民经济的支柱产业，其生存和发展必然会受到国家宏观政策及社会发展的大形势影响，最终关系到国计民生和社会稳定。
房地产企业受国家政策及宏观形势的影响主要表现在以下几个方面。
第一、在项目的实际运作过程中，房地产公司要不断地同政府及垄断行业打交道，在此过程中，国家的产业政策、法律法规以及项目当地的地方性政策、地方性法规等都在很多层面上制约着项目的建设，而且这些政策和法规又会随着时间和环境的变化在适时地更新和变换；第二、房地产企业属资金密集型产业，而融资的主要手段离不开银行贷款或民间借贷等形式。
而这些融资的途径和方式又同国家的政策和经济环境密切相关，也属于国家宏观调控的范畴，所以这方面的政策以及对政策的预测对房地产发展的影响尤其值得重视；第三、房地产行业在我国各行业中的主导性和重要性，就在于它涉及的行业太多，相互之前关系密切，彼此之间的发展相互制约，不同行业的政策调整和变化都会对房地产业产生连带的影响。
房地产开发过程中的成本管理与控制
浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制【摘要】房地产企业要发展就应靠成本竞争取胜的策略，成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
成本管理与控制的重点放在三个阶段：1）设计方案经济比较阶段；2）施工过程中变更及签证等的控制；3）竣工验收结算阶段。
【关键词】房地产开发全过程；成本管理；成本控制成本的管理与控制是房地产企业管理的重要职能之一。
项目的成本管理与控制，就是指在项目成本的形成过程中，对整个工程开发过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正工程开发过程中发生的偏差，把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。
因此要做好房地产开发的成本管理与控制工作，首先必须明确的一点是成本管理与控制应该是全员管理与控制。
成本管理与控制决不单纯是工程预算人员、项目管理人员或财务人员的工作，而是全体员工的共同任务。
成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
在此，笔者结合自己在房地产行业多年的工作经验谈一些对房地产开发成本管理与控制的看法，项目成本意识必须贯穿整个项目开发的始终。
房地产开发要通过以下三个阶段性目标来进行开发成本的过程控制管理：1 设计阶段的成本管理与控制设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。
合理科学的设计可降低工程造价10%以上，尤其是在主材的设计指标的控制上，例如钢筋、混凝土的含量。
但在工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目造价的有效控制。
例如，某商业写字楼空调系统冬季室内设计温度18℃即可满足舒适度要求，设计却按23℃考虑，既造成了浪费，又不适应人体生理要求。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。
房地产开发项目全过程成本精细化管理实务手册
——定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合 要求的产品。
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体 5.项目成本管理的方法 6.项目成本管理的要点 7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
一 房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念
二 房地产开发项目成本管理内容——控制什么？ 三 房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？ 四 房地产开发项目全过程成本精细化管理方法
一 房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念
一
当前房地产开发企业成本管理现状
二
房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题
二 房地产开发项目成本管理内容——控制什么？
(一)房地产项目开发成本管理的内容
序号
项目
1 • 土地费用
2 • 前期工程费
工
开
3 • 基础设施建设费
程
项 目
发 成 本
4 • 建筑安装工程费
成
5 • 公共配套设施建设费 本
发 展
6 • 开发间接费
全
7 • 管理费用
成
8 • 财务费用
本
9 • 销售费用
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体 5.项目成本管理的方法 6.项目成本管理的要点 7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
项目成本管理的阶段——全过程
• 立项\定位\设计发包\施工\竣工\维护 ——由虚到实 •虚拟：估、概、预算 •现实：合同价、预付款、进度款、结算款 ——从虚到实的转折点就是发包
房地产开发企业全过程成本控制
房地产开发企业全过程成本控制引言房地产开发企业在进行项目开发过程中，成本控制是一项关键的管理活动。
全过程成本控制能够帮助企业掌握项目开发过程中的费用支出情况，从而合理分配资源，提高项目的经济效益。
本文将探讨房地产开发企业全过程成本控制的重要性，以及在实际操作中如何进行成本控制。
1. 房地产开发企业全过程成本控制的重要性房地产开发企业全过程成本控制的重要性体现在以下几个方面：1.1 资金利用效率房地产开发项目通常需要大量的资金投入，成本控制可以帮助企业合理分配资金，提高资金利用效率。
通过控制成本，企业可以避免资金的浪费和冗余，确保资金能够最大限度地用于项目开发，并实现资金的高效回报。
1.2 提升项目盈利能力成本控制可以有效地控制项目的开发成本，进而提升项目的盈利能力。
通过降低开发成本，企业可以增加项目的利润空间，提高项目的回报率。
在竞争激烈的房地产市场中，成本控制是企业保持竞争力和盈利能力的重要手段。
1.3 风险管理房地产开发项目存在着众多的风险，包括市场风险、技术风险、政策风险等。
成本控制可以帮助企业降低风险，提供项目执行过程中的安全垫，降低项目失败的风险。
通过控制成本，企业可以灵活应对市场波动，降低经营风险，确保项目的顺利进行。
2. 房地产开发企业全过程成本控制的方法2.1 预算控制预算控制是房地产开发企业实施全过程成本控制的核心方法之一。
企业在项目开发前制定预算，明确项目的成本控制目标和范围。
在项目执行过程中，不断对实际成本与预算进行比较分析，及时采取措施进行调整，确保项目的成本控制在可控范围内。
2.2 供应链管理供应链管理是房地产开发企业进行全过程成本控制的另一重要方法。
通过合理管理供应链，企业可以降低项目所需材料和设备的采购成本，加强与供应商的合作，提高采购效率和资源利用率。
供应链管理还可以帮助企业实现成本的透明化，及时掌握原材料价格和变动情况，提前进行成本调整。
2.3 项目管理项目管理是房地产开发企业全过程成本控制的关键环节。
房地产开发成本管理内容及目标
房地产开发成本管理内容及目标
房地产开发成本管理是指对房地产开发项目中的各项成本进行
有效管理和控制，以确保项目能够在预算范围内按时按质完成。
成
本管理的内容包括预算编制、成本控制、成本分析和成本优化等方面。
首先，预算编制是成本管理的重要内容之一。
在房地产开发过
程中，需要对项目所需的各项费用进行合理预算，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本、设计费用、市场推广费用等，以确保项
目在整个开发过程中有足够的资金支持。
其次，成本控制是成本管理的关键环节。
通过制定严格的成本
控制措施，对项目中的各项费用进行监控和管理，及时发现成本超
支的情况并采取相应的措施加以控制，以确保项目的整体成本不超
出预算范围。
另外，成本分析也是成本管理的重要内容之一。
通过对项目中
各项成本的分析，可以发现成本的构成和分布情况，为项目的成本
控制和优化提供依据，同时也可以为未来类似项目的成本预算提供
经验和参考。
最后，成本优化是成本管理的最终目标之一。
通过对项目中各项费用的合理配置和使用，以及采用新的技术和方法，不断寻求成本降低的潜力，提高项目的经济效益和竞争力。
总的来说，房地产开发成本管理的目标是通过对项目中各项费用的合理预算、严格控制、深入分析和持续优化，确保项目能够在成本范围内高质量地完成，提高项目的经济效益和市场竞争力。
房地产项目开发全过程成本管理分析
要对工程设计的合理性加 以审定。 审定合理性应作到如下 两点 ： 审核方案 的合理性 和工艺技术的成熟性 ， 以减少在施 工 阶段发生重大方 案变更 ， 降低项 目的一次性 投入； 审核 设计 的 安全性 ， 在保证安全 的情况下 ， 最大限度地减少工程量 ， 从而使
１ 房 地 产 开 发 项 目中存 在 的 问 题
区 、 同 规模 、 同等 级 、 同功 能 、 同消 费 群 体 ， 分研 究 建 不 不 不 不 充
当前 ， 国房地产开发项 目管理 的水平 普遍 不高 ， 我 企业 的
筑标准、 质量要求 、 建筑材料的性能价格等情况 ， 合理确定。如 针对别墅项 目， 我们应充分分析 以上各种 因素 ， 确定我们 的品 质定位 是豪宅型 、 中间型 、 经济适用型 。据此再来确定需要达 到何种 建造标准 。 ３１ 认真编制投资估算 ．． ３ 准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措 、 工程设计 招标 、 工程限额设计提供可靠的依据 。 编制投资估算时， 应认真负 责、 实事求是， 既不可有意高估 冒算 ， 以免积压和浪费资金 ， 也不 应故意压价少估， 而后进行投资追加， 打乱投资计划。 应注意不同
工 程 造 价 降低 。 ３２ 经济 性 审 核 ．４ ．
３１１ 认真做好市场调查研究工作 ． ．
应调查 国内外市场近期需求状况 ， 对未来市场趋势进行 预 测； 对产品销售进 行预测、 价格分析 ， 判断产品的市场竞争能力 及进入市场的前景： 产品的方案和发展 的方 向进行技术经济 对 论证 比较 ， 在充分考虑市场 、 技术、 环境等因素 的基础上合理确 定拟建项 目的建设规模 ， 努力实现规模效益。 ３１ 合理确定建设标准 ．２ ．
房地产企业全过程造价管理与成本控制
房地产企业全过程造价管理与成本控制房地产企业的全过程造价管理与成本控制是指在房地产项目从规划、设计、施工到竣工交付的全过程中，对项目的造价进行有效管理和成本控制的过程。
全过程造价管理与成本控制对于房地产企业来说至关重要，可以帮助企业降低项目成本，提高利润水平，增强企业的市场竞争力。
本文将从项目前期准备阶段、设计阶段、施工阶段和竣工交付阶段介绍房地产项目的全过程造价管理与成本控制。
项目前期准备阶段是全过程造价管理与成本控制的重要环节。
在这个阶段，房地产企业需要进行项目可行性分析、土地选址、规划和设计等工作。
全过程成本控制要从项目可行性分析开始，进行项目预算编制和初步施工方案的制定，以确保投资风险的可控。
由于土地价格、设计方案以及市场需求等因素的变化，房地产企业需要在项目的前期准备阶段定期对项目的成本进行跟踪和分析，及时进行预算调整和优化，以降低项目成本。
设计阶段是全过程造价管理与成本控制的关键环节。
在这个阶段，房地产企业需要与设计单位密切合作，对设计方案进行全面评估和优化。
全过程成本控制要在设计阶段进行设计成本控制，即通过对设计方案的优化和标准化，减少施工工艺、材料和设备的不合理使用，以降低建设成本。
此外，还需要对设计方案进行成本分析，及时发现设计中存在的成本超支和浪费现象，及时进行调整，以确保设计方案的经济和合理。
施工阶段是全过程造价管理与成本控制的实施阶段。
在这个阶段，房地产企业需要与施工单位密切合作，对施工过程进行全面管理和控制。
全过程成本控制要在施工阶段进行施工成本控制，即通过施工进度管理、施工质量管理、材料采购管理等手段，对施工过程中的成本进行精确控制。
此外，还需要加强对施工现场的监督和管理，及时发现施工中存在的成本增加和资源浪费的问题，及时进行处理，以确保施工过程的成本控制。
竣工交付阶段是全过程造价管理与成本控制的总结阶段。
在这个阶段，房地产企业需要对整个项目进行结算和成本分析。
全过程成本控制要在竣工交付阶段进行成本控制总结，即对整个项目的成本进行综合分析和总结，发现成本控制方面存在的问题和亮点，并提出改进措施和经验总结，以便在以后的项目中提高成本控制的水平和效果。
房地产开发全过程成本管理.ppt
..
精选文档
24
制定的时间
目标的雏形从立项时开场形成，本钱水平是考 虑是否立项的要素之一；
筹划、设计阶段进展各阶段的本钱测算，各期 测算要有对应，比较变化原因，原那么上前期 目标控制后期目标；
实施方案确定后，形成正式工程开展本钱目标。 施工图完成后，可根据预算对目标做调整〔通
常是在偏差较大的情况下〕，形成内控目标；
..
精选文档
25
目标形成的几个阶段
新 项 目 发 展
策 划 定 位
方 案 或 初 步
施 工 图 设 计
材 料 采 购施 工 组 织 与
竣 工 结 算
（成
（成 （目
初本
预本 发标
始估
控测 展成
）算
）算 ）本
整目 （标 内成 控本 ）调
动 态 成 本
结 分算 析成
本
..
精选文档
26
制定的方法
正向测算：
10
本钱管理的立足点〔WHERE) 两大根本内容---确定与控制
1，合理确定—确定是控制的前提 和根底，根据市场定价原那么，没 有准确只有合理〔计算准确，有条 件的，施工单位算的与甲方不同〕。
本钱的决定因素：外部--市场；内 部--产品定位。
本钱的影响因素: 诸多经营、技术、 管理方面;〔如，资金、进度、协调〕
团队工作－－前期工作尽可能做细，促进筹划、设计人 员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作 预先设定。〔工作重心前移〕
..
精选文档
27
制定的方法
反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算本钱水平。
－－目标需经过各方的讨论、审批和 正式发布 〔也可能经集团审批〕。
房地产企业全过程成本管理
5、室内装修 四、主体安装工程费
◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等 ◆设备及安装费电梯、通风、消防系统 ◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体 箱
2 房地产开发项目成本构成 39
2.3 成本科目基本组成
1、政府地价及相关费用
◆ 土地出让金
◆ 契税
4%
3、红线外市政设施 ◆ 大市政配套费 ◆ 河西市政配套费
105元/M2 110元/M2
2 房地产开发项目成本构成 35
2.3 成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
3
房地产企业的竞争由资源竞争转 化为管理的竞争，进而成为成本管理 的竞争
1 理念与方法
4
房地产企业的核心竞争力： 企业运营能力
聚
焦
体
现
成本管理能力
各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力
1 理念与方法 5
房地产项目全过程成本管理
目标成本管理 责任成本管理 动态成本管理
2 房地产开发项目成本构成 28
2.2光明城市成本简介
上海宝山住宅单价分布
5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费
八、开发间接费
2 房地产开发项目成本构成 29
房地产全过程成本管控思路解析
房地产全过程成本管控思路解析摘要：房地产的蓬勃发展得益于城市化的快速推移，一幢幢高楼大厦拔地而起，也为城市增添了一道道靓丽的风景线。
然房地产市场激烈的竞争环境以及国家对房地产宏观调控的加剧，促使房地产行业开始进入到微利时代。
房地产行业要想赢得竞争，就应该不断优化成本管控理念，全面控制成本支出，降低资源浪费，从而赢得项目经济效益的最大化。
基于此，笔者结合自身工作实践，重点就房地产全过程成本管控思路展开分析，仅供参考。
关键词：房地产；全过程成本管控；思路；解析面对房地产市场激烈的竞争形势和我国日益严格的调控措施，房地产企业面临着巨大的挑战。
为了打破这一困境，房地产企业最有效的途径就是通过“开源节流”来控制成本。
众所周知，房地产企业的利润来源主要是扣除成本后的商品房销售收入，但在国家各项调控政策出台后，房地产企业高价格的“来源”得到了有效控制。
因此，房地产企业只能通过对项目全过程的成本控制来减少投资，为企业保持市场竞争力、提高效益奠定良好的基础。
1全过程成本管控的概念以及特点分析成本控制是指相关管理部门为分析企业设定的整个生产过程中影响成本的因素，并采取相应的预防措施，以确保目标成本管理工作的顺利实施而采取的措施。
房地产项目成本控制全过程是指从房地产项目决策阶段开始，到最终销售环节的一系列成本管理措施。
项目全过程成本控制主要具有以下显著特点。
首先，生命周期相对固定。
从项目整体来看，为了确保最终目标的顺利实现，企业可以将项目建设周期分为四个阶段：决策、设计、施工和销售。
相关管理部门可以通过分别控制不同阶段的成本，有效控制项目最终成本的目的。
第二，差异性。
房地产项目之所以能够在一定范围内具有一定的功能和用途，是因为根据不同的市场需求和不同的群体制定了不同的项目内容。
在不同地区、不同环境、不同阶段，这种差异会更加明显，导致最终成本的差异。
第三，充满活力和创新。
项目开发建设是一个动态的过程，而不是一成不变的，因此，项目经理需要根据不同项目属性分阶段制定成本控制方案，并结合实际及时创新和改进管理方法，以确保每个阶段的成本控制方案都能满足项目的实际需要。
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成本部
项目经理部
招标领导小组
工程部
工程部 财务部 财务部
销售费用 管理费用
成本目标分解过程
策划阶段
设计阶段
立项阶段
可研报告
项目发展报告
方案－初步－施工图
图纸、选材用料、设备选型
发包阶段
合同
•分判计划 •项目组建
投资估算 总成本测算
策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；
•
测算方式－－根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是 固定方式；（如烂尾楼改造、中学等） 团队工作－－前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产 品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。
（工作重心前移）
•
制定的方法
反向倒逼：
确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本水平。
成本目标制定—案例
1，某中学成本控制纲要：注意前期制定的过程、计划和
人员，如何调整
2，某中学成本测算：注意全成本的范围，对产品的明确
3，某改建项目成本测算 4，成本目标评审要点
成本目标的分解
方式之一，按合同计划分解
方式之二，按项目实体分解 方式之三，按考核责任分解
三种方式各有侧重但又相互关联
方式之一：按合同计划分解
房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理的三个阶段
造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调
个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；
【审算型】
成本控制—强调不能突破目标值【控制型】 提升价值—强调企业/团队的共同目标：面向公司
利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值【能动型】
房地产成本管理的发展过程
不同利益原则下导致目的不同，导致关注对 象、工作内容及方法等方面的差异
房地产成本管理理念―5W1H分析
1，成本管理的目的（WHY)—提升价值
2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确 定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程
5，成本管理的责任人（WHO) —全员
竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估
维护运营阶段—保修金、维护费用的管理
成本管理的责任主体（WHO)—全员
要点：所有与产品制造相关的部门，都有 成本管理的责任，都要具有成本意识。
成本意识：只要考虑了性价比问题，就 是有成本意识 控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁 花钱谁控制”
成本管理的基本方法（HOW)—目标管理
房地产开发全过程成本管理
内容大纲
树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法－目标管理详解 建立多层次的成本管理体系 房地产项目开发全过程成本控制要点
房地产成本管理理念
房地产成本管理行业特征 房地产成本管理理念―5W1H分析 房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理行业特征
成本管理的基本内容 ---- 合理确定成本与有效控制成本
工程成本与完全成本
《经济评价》
序号 项目
1
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合计
项 目 发 展 全 成 本
开 发 成 本
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
工 程 成 本
•分解内容：
总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的 划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层 分构件。
•分解时间：
概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比 分析。
方式之三：按考核责任分解
目的：落实成本责任考核
分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核 办法。 分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的 成本管理指标, 以及辅助管理的工作要求。 分解时间：发展计划完成后即可确定责任， 具体数据在预算调整后固定。
方式之三：按考核责任分解
责任范围 土地、报批报建费 建造成本
1、 建 造 内 容 、 建 筑 形式合理化 2、 结 构 指 标 合 理 化 设计部 销售部 成本部
责任主体
项目发展部
配合部门
评价部门
财务部
责 设计部\工程部 及施工图质量 任 目 3、 获 取 竞 争 性 的 合 工程部\成本部 标 理低价
－－目标需经过各方的讨论、审批和正式发 布 （也可能经集团审批）。
制定的要求
水平恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性；适
当考虑风险；
依据充分：产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了解市
场、结合产品，有充分的数据支持－－通过市场调研和数据库；
内容具体明确：成本内容明确（比如同样是高档，各人心目中
成本目标管理原则
1，目标的内涵： 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背 后的产品目标。 2，目标的作用： 目标不是上限而是基准，目标的作用在于心 中有数。 3，目标的范围： 成本目标是整个项目团队的目标，目标范围 覆盖全成本。
成本目标的制定过程
• 目标制定的时间： 几个阶段
• 目标制定的方法：正向与反向
---初步：材料设备的合理选型
--- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证
发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同 （与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握） 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控 销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺 与资料的把关
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。
有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。
能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中
成本管理的阶段（WHEN)—全过程 1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价 ---- 从虚到实的转折点就是发包
成本管理的阶段（WHEN)—全过程 各阶段成本管理重点内容
立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段—产品目标与成本目标的制定 ---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征
成本管理的目的与企业的目标是一致的 —机 构/团队的目标
房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念 1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用 2，成本构成 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 全成本=开发成本+期间费（营销和管理等） 3，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用
可能不同）；考虑全面，不要漏项；
便于今后的对比分析；
Байду номын сангаас
量化计算：尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数， 推行标准化：最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和
表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；
强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都
会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标 对控制结果进行考核。
房地产行业中不同角色的成本管理特征：
♦ ♦ ♦ ♦
施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题
设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题
造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控
•分解依据：
甲方的分判与采购计划
•分解内容：
总目标分解为每个合同项的目标
•分解时间：
发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设 计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中 调整（范围调整）
各合同分解目标也是招标的评判依据之一
多层次、全方位计划管理
•一级计划：项目发展计划
定位。
成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方
面;（如，资金、进度、协调）
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不 是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）
分项成本测算、概算、预算
合同金额
成本预控目标
成本目标
成本目标调整
成本动态
按责任分解
按合同分解
按实体分解
成本目标的分解—案例
目标形成的几个阶段
新 项 目 发 展 方 案 或 初 步 施 工 图 设 计 材施 料工 采组 购织 与