目标成本测算及拆分指引
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公摊费用测算及拆分指引
成本项目 编码
成本项目名称
201
土地成本
201001 政府地价及相关费用
201002 税费
201003 合作款项
201004 其它
201005 综合价款
202
202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011
1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
206 206001 206002 206003 206004 206005 206006 206007 206008 206009 206010
1.地上地下分摊； 1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费
按照当地相关政策、收费文件 2.配套设施的开发前 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费
、该项目的产品定位、当地类 期费用直接分摊到可 用，不摊入地下室。
似工程的经验数据，并充分考 售的核算对象（地下 2、幼儿园、会所、人防等配套设施的开发前期费用直接分摊到可售
期间费用
管理费用 销售费用 财务费用 各项税金
按照集团统一规定的，管理费
用取预估销售额的3%，销售费
用取预估销售额的2%，财务费 用取预估销售额的3%，各项税
地上地下分摊
金取预估销售额的5.6%，进行
填写(老板特批的情况除外)
1、根据预估售价分别测算各核算对象相应的费用。 2、老板特批的情况除外。
各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费用，按 预估售价比例分摊。 备注：幼儿园、会所等配套设施的印花税等管理费用直接按预估售价 比例分摊到可售的核算对象（地下室除外）。
与测算时的分摊原则相同。
小区体育设施
人防工程及设备设施费
Leabharlann Baidu
托儿所
开发间接费 物业维修基金 竣工办理费 施工现场管理费
按照当地相关政策、收费文件 、该项目的产品定位、当地类 似工程的经验数据，并充分考 虑各类型的风险因素进行填写
1.地上地下分摊； 2.配套设施的开发间 接费直接分摊到可售 的核算对象（地下室 除外）。
207 207001 207002 207003
208 208001 208002 208003 208004
配套设施费
幼儿园
小学
中学
会所 小区其它配套设施 商业设施 独立车库
按照该项目的产品定位、当地
类似配套设施的经验数据，并 充分考虑各类型的风险因素进
不摊入地下室
行填写
按受益原则选择相应的核算对象（地下室除外），再按各核算对象的 可售面积之比摊分。
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费 用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所等配套设施的开发间接费直接分摊到可售的核算对 象（地下室除外）。
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费 用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所等配套设施的开发间接费直接分摊到可售的核算对 象（地下室除外）。
204
开发前期准备费
方案调研费 评估咨询费 勘测费 设计费 报批报建费 工程质监费 工程检测费 专项基金 增容费 三通一平费 开发前期费其它
社区市政工程费
计算依据 与说明
总述
按照实际支付的土地价款及当 地相关政策进行填写
不摊入地下室
分摊原则 目标成本测算时的分摊原则
实际成本拆分时的分摊原则
1、跨期的地价，按各期用地面积的比例分摊到各期；公共用地对应 的地价，按各期的可售面积之比分摊到各期。 2、当期的地价，当产品类型复杂时（如高层、别墅、独立商铺 等），按各核算对象的用地面积比例分摊，当期中的公共用地对应的 地价，按各核算对象的可售面积之比分摊；当产品类型单一时，直接 按受益原则选择核算对象（地下室除外），再按各核算对象的可售面 与测算时的分摊原则相同。 积之比摊分。 3、特别说明： （1）土地出让金所对应的契税，遵从以上摊分原则； （2）市政建设配套设施费及其契税，各地计算方法不一，按当地实 际情况，自行选择是否分摊到地下室。
第 2 页，共 2 页
1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
204007 204008
室外智能化系统 其它
第 1 页，共 2 页
成本项目 编码
成本项目名称
205
204002 室外排水系统
204003 室外消防系统
204004 204005
204006
室外采暖系统
室外燃气系统
按照当地相关政策、收费文件 、该项目的产品定位、当地类 似工程的经验数据，并充分考 虑各类型的风险因素进行填写
室外电气及高低压设备
不摊入地下室
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
虑各类型的风险因素进行填写 室除外）。
的核算对象（地下室除外）。
1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费 用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所、人防等配套设施的开发前期费用直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
204001 室外给水系统
园林环境费
计算依据 与说明
公摊费用测算及拆分指引
总述
分摊原则 目标成本测算时的分摊原则
实际成本拆分时的分摊原则
205001 绿化建设费 205002 园建工程费
按照该项目的产品定位、当地
类似工程的经验数据，并充分 考虑各类型的风险因素进行填
不摊入地下室
写
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的园林环境费直接分摊到可售的核算对 象（地下室除外）。
成本项目 编码
成本项目名称
201
土地成本
201001 政府地价及相关费用
201002 税费
201003 合作款项
201004 其它
201005 综合价款
202
202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011
1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
206 206001 206002 206003 206004 206005 206006 206007 206008 206009 206010
1.地上地下分摊； 1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费
按照当地相关政策、收费文件 2.配套设施的开发前 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费
、该项目的产品定位、当地类 期费用直接分摊到可 用，不摊入地下室。
似工程的经验数据，并充分考 售的核算对象（地下 2、幼儿园、会所、人防等配套设施的开发前期费用直接分摊到可售
期间费用
管理费用 销售费用 财务费用 各项税金
按照集团统一规定的，管理费
用取预估销售额的3%，销售费
用取预估销售额的2%，财务费 用取预估销售额的3%，各项税
地上地下分摊
金取预估销售额的5.6%，进行
填写(老板特批的情况除外)
1、根据预估售价分别测算各核算对象相应的费用。 2、老板特批的情况除外。
各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费用，按 预估售价比例分摊。 备注：幼儿园、会所等配套设施的印花税等管理费用直接按预估售价 比例分摊到可售的核算对象（地下室除外）。
与测算时的分摊原则相同。
小区体育设施
人防工程及设备设施费
Leabharlann Baidu
托儿所
开发间接费 物业维修基金 竣工办理费 施工现场管理费
按照当地相关政策、收费文件 、该项目的产品定位、当地类 似工程的经验数据，并充分考 虑各类型的风险因素进行填写
1.地上地下分摊； 2.配套设施的开发间 接费直接分摊到可售 的核算对象（地下室 除外）。
207 207001 207002 207003
208 208001 208002 208003 208004
配套设施费
幼儿园
小学
中学
会所 小区其它配套设施 商业设施 独立车库
按照该项目的产品定位、当地
类似配套设施的经验数据，并 充分考虑各类型的风险因素进
不摊入地下室
行填写
按受益原则选择相应的核算对象（地下室除外），再按各核算对象的 可售面积之比摊分。
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费 用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所等配套设施的开发间接费直接分摊到可售的核算对 象（地下室除外）。
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费 用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所等配套设施的开发间接费直接分摊到可售的核算对 象（地下室除外）。
204
开发前期准备费
方案调研费 评估咨询费 勘测费 设计费 报批报建费 工程质监费 工程检测费 专项基金 增容费 三通一平费 开发前期费其它
社区市政工程费
计算依据 与说明
总述
按照实际支付的土地价款及当 地相关政策进行填写
不摊入地下室
分摊原则 目标成本测算时的分摊原则
实际成本拆分时的分摊原则
1、跨期的地价，按各期用地面积的比例分摊到各期；公共用地对应 的地价，按各期的可售面积之比分摊到各期。 2、当期的地价，当产品类型复杂时（如高层、别墅、独立商铺 等），按各核算对象的用地面积比例分摊，当期中的公共用地对应的 地价，按各核算对象的可售面积之比分摊；当产品类型单一时，直接 按受益原则选择核算对象（地下室除外），再按各核算对象的可售面 与测算时的分摊原则相同。 积之比摊分。 3、特别说明： （1）土地出让金所对应的契税，遵从以上摊分原则； （2）市政建设配套设施费及其契税，各地计算方法不一，按当地实 际情况，自行选择是否分摊到地下室。
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1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
204007 204008
室外智能化系统 其它
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成本项目 编码
成本项目名称
205
204002 室外排水系统
204003 室外消防系统
204004 204005
204006
室外采暖系统
室外燃气系统
按照当地相关政策、收费文件 、该项目的产品定位、当地类 似工程的经验数据，并充分考 虑各类型的风险因素进行填写
室外电气及高低压设备
不摊入地下室
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
虑各类型的风险因素进行填写 室除外）。
的核算对象（地下室除外）。
1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关费 用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所、人防等配套设施的开发前期费用直接分摊到可售 的核算对象（地下室除外）。
204001 室外给水系统
园林环境费
计算依据 与说明
公摊费用测算及拆分指引
总述
分摊原则 目标成本测算时的分摊原则
实际成本拆分时的分摊原则
205001 绿化建设费 205002 园建工程费
按照该项目的产品定位、当地
类似工程的经验数据，并充分 考虑各类型的风险因素进行填
不摊入地下室
写
1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的园林环境费直接分摊到可售的核算对 象（地下室除外）。