万科资本结构分析(ppt 34张)
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2022年万科公司筹资方式和资本结构分析(共44张PPT)
2004-04-15 2008-04
董事会副主 2005-04-29 2008-04 席
（一）权益资本的筹集
1.4 1.2
1 0.8 0.6 0.4 0.2
0 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
净资产增长率 总资产增长率
１、2003年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到2004年开始总资产增长率才超 过净资产增长率。
董事会秘书 1997-05-30 2008-04
董事
1997-05-30 2008-04
董事
1994-05-24 2008-04
董事
1994-05-24 2008-04
姓名 孙建一 宋林 李志荣 莫军 王印 李家晖 蒋伟
肖莉
宋林
职务 独立董事 董事 独立董事 董事 董事 独立董事 董事
董事
任职时间 离职时间 2001-06-25 2008-04 2001-06-25 2008-04 2002-06-12 2008-04 2002-06-12 2008-04 2002-06-12 2008-04 2005-04-29 2008-04 2005-04-29 2008-04
富国基金管理有限公司
认购数量 (万股)
11,000 6,000 5,000 4,600 3,100 3,000 3,000 1,500 1,500 1,500
认购价格 (元/股)
10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50
锁定期 （月）
平均债务资产比率
从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.41—0.58的区间。一 直以来较为稳定，没有大幅波动。
董事会副主 2005-04-29 2008-04 席
（一）权益资本的筹集
1.4 1.2
1 0.8 0.6 0.4 0.2
0 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
净资产增长率 总资产增长率
１、2003年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到2004年开始总资产增长率才超 过净资产增长率。
董事会秘书 1997-05-30 2008-04
董事
1997-05-30 2008-04
董事
1994-05-24 2008-04
董事
1994-05-24 2008-04
姓名 孙建一 宋林 李志荣 莫军 王印 李家晖 蒋伟
肖莉
宋林
职务 独立董事 董事 独立董事 董事 董事 独立董事 董事
董事
任职时间 离职时间 2001-06-25 2008-04 2001-06-25 2008-04 2002-06-12 2008-04 2002-06-12 2008-04 2002-06-12 2008-04 2005-04-29 2008-04 2005-04-29 2008-04
富国基金管理有限公司
认购数量 (万股)
11,000 6,000 5,000 4,600 3,100 3,000 3,000 1,500 1,500 1,500
认购价格 (元/股)
10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50 10.50
锁定期 （月）
平均债务资产比率
从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.41—0.58的区间。一 直以来较为稳定，没有大幅波动。
万科筹资之路与资本结构分析
§ 2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强 了发展房地产核心业务的资金实力。
§ 2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成 “3+X” 的区域发展模式。
§ 2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。本次发行的 可转换公司债券于 2004 年 10 月 8 日在深圳证券交易所挂 牌交易， 简称“万科转 2”，债券代码 126002。
08年三季末主要财务数据
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万科筹资之路与资本结构分析
三、公司筹资之路
§ 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。
§ 1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月， 公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元， 开始跨地域房地产业务发展。
§ 2005年
中国房地产百强企业综合实力TOP10
评选第一
§ 2006年
成为第一家进入全国纳税百强榜的地
产企业
§ 2007年2月 上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启
动，植根上海、承启无限。
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万科筹资之路与资本结构分析
一.公司概况
房地产业特点：
§ 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、 风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
§ 公司第3季度实现净利润2.15亿元，同比下降 13.42%；基本每股收益0.02 元，同比下降13.04%。
§ 1-9 月份，公司累计实现营业收入225.4 亿元，同比 增长66.34%；实现净利润22.8 亿元，同比增长 18.76%；实现每股收益0.21 元。报告期末公司拥 有货币资金199.4亿元，公司的短期借款和一年内到 期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货 币资金。公司期末总负债率69.7%，净负债率 34.8%，比中期末的净负债率37.1％有所下降。
§ 2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成 “3+X” 的区域发展模式。
§ 2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。本次发行的 可转换公司债券于 2004 年 10 月 8 日在深圳证券交易所挂 牌交易， 简称“万科转 2”，债券代码 126002。
08年三季末主要财务数据
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万科筹资之路与资本结构分析
三、公司筹资之路
§ 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。
§ 1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月， 公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元， 开始跨地域房地产业务发展。
§ 2005年
中国房地产百强企业综合实力TOP10
评选第一
§ 2006年
成为第一家进入全国纳税百强榜的地
产企业
§ 2007年2月 上海万科新里程一期B标工厂化住宅楼全面启
动，植根上海、承启无限。
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万科筹资之路与资本结构分析
一.公司概况
房地产业特点：
§ 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、 风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
§ 公司第3季度实现净利润2.15亿元，同比下降 13.42%；基本每股收益0.02 元，同比下降13.04%。
§ 1-9 月份，公司累计实现营业收入225.4 亿元，同比 增长66.34%；实现净利润22.8 亿元，同比增长 18.76%；实现每股收益0.21 元。报告期末公司拥 有货币资金199.4亿元，公司的短期借款和一年内到 期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货 币资金。公司期末总负债率69.7%，净负债率 34.8%，比中期末的净负债率37.1％有所下降。
万科、绿地组织结构分析ppt课件
万科、绿地集团组织结构分析
小组成员：顾峥、苏志豪、张庆、张艳敏
1
目录 01 万科、绿地集团简介 02 万科、绿地组织结构介绍 03 万科、绿地组织结构比较
2
01
万科、绿地集团简介
3
万科集团
万科企业股份有限公司，简称万科或者万科集团，成 立于1984年5月，总部 位于中国深圳，是全 国首个年销售额超千 亿的房地产公司、中 国最大的专业住宅开 发企业。
12
绿地集团
董事长 董事长
执行总经理
副总经理
投 技工 合 客 营 运 行 人 财 商 前 资 术程 约 户 销 营 政 力 务 业 期 发 管管 管 关 管 管 管 资 管 管 部 展 理理 理 系 理 理 理 源 理 理
部 部部 部 部 部 部 部 部 部 部
区 域 中 心
项 目 部
海 外 事 业 发 展 部
10
万科集团
万科某城市公司组织架构
11
万科集团
万科各区域采用介于职能与矩阵管理之间的弱矩阵管 理模式，没有采用项目管理模式；最早提出职业经理人 理念的企业，倡导职业化管理，管理比较规范；集团本 部为投资决策中心，从事战略高度事宜，各地区为法人 治理机制企业，通过产权管理；分公司授权较大，机构 尽量简单，总部提供支持和监督功能。
创立20年来，绿地集团始终坚持“绿地，让生活更美好” 的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资 本经营并举发展，已形成“房地产主业突出，能源、金融等 相关产业并举发展”的产业布局。
7
02
万科、绿地组织结构介绍
8
万科集团
万科集团总部组织结构
9
万科集团
企业高层领导者在进行组织结构设计时，要从六个方面的 影响因素：战略、规模、技术、环境、人员素质和生命周期。 万科从产品线、运营线、管理线、内控线这一系列生产过程 考虑而设立的组织结构。这种结构的特点：专业分工清晰， 各线集中于精力专注于专门的任务，每个过程得到高度关注； 确保了决策的适用性，并能得到更好的贯彻；组织资源有效 的利用，组织向心力强；权利集中，利于集团管理、指挥。
小组成员：顾峥、苏志豪、张庆、张艳敏
1
目录 01 万科、绿地集团简介 02 万科、绿地组织结构介绍 03 万科、绿地组织结构比较
2
01
万科、绿地集团简介
3
万科集团
万科企业股份有限公司，简称万科或者万科集团，成 立于1984年5月，总部 位于中国深圳，是全 国首个年销售额超千 亿的房地产公司、中 国最大的专业住宅开 发企业。
12
绿地集团
董事长 董事长
执行总经理
副总经理
投 技工 合 客 营 运 行 人 财 商 前 资 术程 约 户 销 营 政 力 务 业 期 发 管管 管 关 管 管 管 资 管 管 部 展 理理 理 系 理 理 理 源 理 理
部 部部 部 部 部 部 部 部 部 部
区 域 中 心
项 目 部
海 外 事 业 发 展 部
10
万科集团
万科某城市公司组织架构
11
万科集团
万科各区域采用介于职能与矩阵管理之间的弱矩阵管 理模式，没有采用项目管理模式；最早提出职业经理人 理念的企业，倡导职业化管理，管理比较规范；集团本 部为投资决策中心，从事战略高度事宜，各地区为法人 治理机制企业，通过产权管理；分公司授权较大，机构 尽量简单，总部提供支持和监督功能。
创立20年来，绿地集团始终坚持“绿地，让生活更美好” 的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资 本经营并举发展，已形成“房地产主业突出，能源、金融等 相关产业并举发展”的产业布局。
7
02
万科、绿地组织结构介绍
8
万科集团
万科集团总部组织结构
9
万科集团
企业高层领导者在进行组织结构设计时，要从六个方面的 影响因素：战略、规模、技术、环境、人员素质和生命周期。 万科从产品线、运营线、管理线、内控线这一系列生产过程 考虑而设立的组织结构。这种结构的特点：专业分工清晰， 各线集中于精力专注于专门的任务，每个过程得到高度关注； 确保了决策的适用性，并能得到更好的贯彻；组织资源有效 的利用，组织向心力强；权利集中，利于集团管理、指挥。
万科资本结构分析
二、负债结构分析
万科企业简化资产负债表
资产负债比率揭示企业的全部资金来源中有 多少是由债权人提供的，从债权人角度可以 说明债权的的保障程度；从所有者角度可以 说明自身承担风险的程度；而站在企业的角 度可以反映其偿债能力。一般说来，负债比 率越低，则股东或所有者权益越大，说明企 业的债权保障程度越高。
THANK YOU
400,000,000,000.0 350,000,000,000.0 300,000,0000,000.0 250,000,000,000.0 200,000,000,000.0 150,000,000,000.0 100,000,0000,000.0
0 50,000,000,000.00
0.00
启示
1. 万科应当在风险和成本之间找到一个平衡点，以实现企业价值 最大化。 企业一方面应当设计合理的资金结构，保持适当的 负债，降低资金成本，一方面应当控制负债的规模，保证谨慎 的负债比例，防止债务到期无力偿还或资不抵债的现象。
2. 从发展的角度，对万科最佳资本结构提出建议：适度增加权益 融资，降低财务风险；采取多渠道融资方式，在保持资本结构 相对稳定的基础上增加应变的灵活性。其实这也正是万科正在 做的。
股权结构分析
1. 股东权益比率是股东权益与资产总额的比率。其计算公式为
股东权益比率 =（股东权益总额 / 资产总额）* 风险、高 报酬的财务 结构。但相 对于整个房 地产行业而 言，万科仍 处于相对保 守的位置， 因此可以更 好地发挥财 务杠杆作用。
2.所有者权益构成表 （1）近五年所有者权益构成情况（单位：亿元）
4、长期负债的构成
大部分来自于银行借款
由上表可知，除了来自于银行的长期借款占了长期负债较大比例外，应付债券也占 了较大部分，在20%左右。可转换债券发行所募集到的资金是万科历次融资中最大 的，可以看出可转债已经成为万科较为重要的融资方式之一。
万科公司财务分析(ppt 22页)
1.6 1.4 1.2
1 0.8 0.6 0.4 0.2
0
2004
速动比率分析
2005 年份
2006
万科A
同行业平 均水平
从折线图中我们可以明显看出，万科的速动比率比
同行业低，这主要是由于万科的存货比较多，其中 拟开发的土地和在建开发产品占了存货的90%左右， 其余的基本上是已建成的房产。
66.00% 65.00% 64.00% 63.00% 62.00% 61.00% 60.00% 59.00% 58.00% 57.00% 56.00%
2004
万科A
2005 年份
2006
万科A
从理论上讲，负债比率在40%-50%为宜，但万科的负 债比率高于该标准，这是由房地产业投入资金量大、投 资回收期长、负债比较高的特色所决定的。
万科A近三年次财务费用状况
2006年 2005年 2004年
14015.16
1619.71 -422.1
万科A近两年的财务费用增加很 多，一方面是国家宏观调控贷款利息 提高，但最主要的是长短期借款大幅 度提高。
4.企业资产净利润率增长缓慢,从2005年末到 2006年末只增长了1.83%，相对于其他指标 而言增长速度慢。
在净利润增长的同时，存货也在迅速的 膨胀，从而导致总资产额的增多。
5.万科的每股收益从05年的0.36增加到0.49 而同行业都低于0.3。 股票的盈利能力不错，公司有较好的经 营和财务状况。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主 动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台， 已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。
2005——2006年经营业绩
5,000,000.00 4,000,000.00 3,000,000.00 2,000,000.00 1,000,000.00
中国最大房地产企业：万科PPT(29张)
空置率：是指某一时刻空置房屋面积站房屋总面积的比 率。
目前中国的房屋空置率十分敏感，不同的持有者有着不 同的意见。
还贷/收人比：居民平均用来还分期贷款支出 占收人的比例。一般为房贷。这项指标用以衡量 房地产贷款的金融风险。国际上公认的收入还贷 收入比安全上线是28%，超出这个线，对整个金 融系统业存在巨大的隐患。目前，中国的还贷收 入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。
5、创新组织结构
6、战略眼光
战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公 众对环境更多的关注，政府的科学发展号召.
战略调整方向：实现从营销的万科往技术的 万科转型
所作的努力：今年7月份我们会在东莞建立万 科建筑实验中心，稍后会在上海成立第二个中心。 这两个中心是发动机，也是培训中心。我们在这 里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者 进行培训。
万科集团的核心竞争
二、万科的成功是美国模式的成功 万科目前将专业化不仅理解为将主业集
中到房地产，更在实践中将所有产品简化 为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住 社区。万科在中国内地资本实力不敌李嘉 诚等，但却在产量和效益上创造了足以让 李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明 ，万科采用高度专业化、产品作业单一化 、在细分市场上逞强的美国模式，在中国 是可以生根的。
生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持 续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长； 倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工 才干的工作氛围。公司致力于不断提升产品品质。 多年来，得到了许多奖项，2008年，万科集团上 海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国 质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企 业。
万科概况
1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 进入房地产行业
目前中国的房屋空置率十分敏感，不同的持有者有着不 同的意见。
还贷/收人比：居民平均用来还分期贷款支出 占收人的比例。一般为房贷。这项指标用以衡量 房地产贷款的金融风险。国际上公认的收入还贷 收入比安全上线是28%，超出这个线，对整个金 融系统业存在巨大的隐患。目前，中国的还贷收 入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。
5、创新组织结构
6、战略眼光
战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公 众对环境更多的关注，政府的科学发展号召.
战略调整方向：实现从营销的万科往技术的 万科转型
所作的努力：今年7月份我们会在东莞建立万 科建筑实验中心，稍后会在上海成立第二个中心。 这两个中心是发动机，也是培训中心。我们在这 里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者 进行培训。
万科集团的核心竞争
二、万科的成功是美国模式的成功 万科目前将专业化不仅理解为将主业集
中到房地产，更在实践中将所有产品简化 为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住 社区。万科在中国内地资本实力不敌李嘉 诚等，但却在产量和效益上创造了足以让 李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明 ，万科采用高度专业化、产品作业单一化 、在细分市场上逞强的美国模式，在中国 是可以生根的。
生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持 续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长； 倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工 才干的工作氛围。公司致力于不断提升产品品质。 多年来，得到了许多奖项，2008年，万科集团上 海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国 质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企 业。
万科概况
1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 进入房地产行业
标杆企业组织管控-万科房地产集团组织架构演变分析报告幻灯片PPT
总经理
副总经理（产品线）
副总经理（运营线）
建筑
产品
研究中心 管理部
产品 品类部
工程
资金
财务
管理部 管理中心 管理部
企划部
副总经理（管理线）
物业 管理部
集团 办公室
人力 资源部
党委办公室（监控线） 风险投资 成本控制
董事 会办 公室
区域公司：管理与专业支持
长三角区域:上海公司
珠三角区域:深圳公司
环渤海区域:北京公司
4 调整后万科总部各职能部门职责
总部各职能部门 部门职责
4.1 建筑研究中心部门职责
建 筑 研 究 中 心
工 程 管 理 部
产
产
品
品
品
管
类
理
部
部
企 划 部
财 务 管 理 部
资 金 管 理 中 心
集 团 办 公 室
产品标准化研究 万科住宅使用标准； 万科住宅性能标准； 开发标准住宅产品系列； 开发部品工厂化生产技术（已有12个部品实现工厂化生产）。
负责战略制定与年度滚动修订；负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划的分 解工作；负责根据战略规划和年度经营计划的要求，对月度与季度业绩完成情况进行分析， 并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实； 规划与协调区域市场发展，对项目运营过程进行分析。
负责规划与协调区域市场发展，研究公司扩张模式，总结公司内外部优秀经验；对项目 运营过程进行分析并提供资讯支持；负责区域公司企划部的协调与管控。
部 购)管 部 (事
部
部
理部
务)部
总经 办
客户 关系 中心
人力 资源 部
营销 物业
万科财务指标分析PPT课件
发展能力分析
• 销售增长率 • 总资产增产率
• 利润增长率 • 股权资本增长率
• 三年利润平均增长率 • 三年资本平均增长率 漫 雪
Your company slogan
销售增长率 AND 总资产增长率
/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式
/通用格式 销售增长率
=（本年营业收入增长 额÷上年营业收入总 额）*100%
万科企业股份有限公司 财务分析
第6组
万科企业股份有限公司简介
万科企业股份有限公司成立 1984年5月，以城市住宅开发为核心 业务，是中国大陆首批公开上市的企 业之一，在过去的17年里，万科业务 涉足全国25个大中城市，累计开发住 宅超过100000套，在全国树立了住 宅品牌，为客户营造了温馨生活，为 投资者带来了稳定增长的回报，为社 会尽了自己的一份责任。
yourcompanysloganyourcompanyslogan9898年地产上市公司年地产上市公司数量剧增数量剧增反应了行业的发展反应了行业的发展万科开始从众多万科开始从众多房地产分离出来房地产分离出来连上台阶连上台阶尤其在尤其在06070607年年0404年在宽松的年在宽松的信贷环境下信贷环境下99大地产公司领跑大地产公司领跑房地产进入繁荣期房地产进入繁荣期yourcompanysloganyourcompanyslogan企业领导人王石每个人都是一座山世界上最难攀越的山其实是自己
客户是以家庭为核心的。
Your company slogan
管理效率：
管理模式 ：矩阵式组织结构，总部相对集权
万科在制度和流程管理上有不少创新，很多具体事务性的工作上升到了制度 和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。其管理系统在顺境时表现 为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶 时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时 间，而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万 科管理系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石。
万科财务报告分析教材(PPT41张)
比率分析：营运能力
3.4
3.4
杜邦分析：
总资产收益率： 4.67%
净资产收益率 14.16% 权益乘子：3.03 总资产 13760855 所有者权益 4540851 所有者权益 4540851
营业净利率： 总资产周转率： * 13.15% 0.38 净利润 / 643001 营业收入 4888101 营业收入 / 4888101 总资产 13760855
4.3
投资建议：
行业环境：
自2003年发布“18号文件”以后，中国房价开始了连续 五年的快速增长。 2008年，全球性的金融危机开始影响中国的房地产 ，加之以中国的宏观调控，中国房地产市场全面萎缩， 房地产交易量齐跌，企业面临困境。 09年初刚性需求释放带动房地产产业复苏，2009年 二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商 再度活跃。09年的复苏关键在于金融危机后，中国政 府推动的信贷宽松政策和对房地产业的大力扶持。
4.2
净资产收益率 17.10% 总资产收益率： 3.92% 营业净利率： * 16.16% 净利润 / 1159961 总收入 7255578 营业收入 7178275 总资产周转率： 0.28 营业收入 / 7178275 总资产 29620844 权益乘子：4.37 总资产 29620844 所有者权益 6783254 所有者权益 6783254
财务报告分析
——万科集团年报财务分析
目
录
企业概况
成长性分析 比率分析 杜邦分析
ห้องสมุดไป่ตู้
投资建议
企业概况：
公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 法定代表人： 股票上市地： 所属行业： 股票简称及代码： 王 石
万科财务报表分析PPT(27张)
=0.59 • 分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，
可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在 09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险 有所下降。
（二）偿债能力比率
1.资产负债率= 负债总额
资产总额
2008年年末资产负债率=
80,418,03,0239.89
从资产结构看，公司09年末的资产总额中，流动资产占 了94.7%，而固定资产仅占1%，在建工程占0.4%。说明流 动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。
从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总 资产有一定增加的情况下只增加了5.4% ，但所占比重由上 年的54.1%下降到了49.5 % ；所有者权益所占的比重由上 年的32.6%上升为33% ，其中未分配利润所占比重较上年有 所增加。
=0.674
119,236,597,721.09
92,200,04,2375.32
2009年年末资产负债率=
=0.670
137,608,545,829.39
• 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56， 万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的 资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财 务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财 务上趋向稳健。
获得 《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳 投资者关系等奖项。
• 2、资产负债表分析
根据万科20体状况的初步分析
从总体来看，公司的资产总额从年初的199.78亿元增加 到年末的230.02亿元，同比增长了15.13% ；从负债和股东 权益来看，主要是盈余公积增加了32.8 和未分配利润增加 了42.4%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也 意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到 了增值。
可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在 09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险 有所下降。
（二）偿债能力比率
1.资产负债率= 负债总额
资产总额
2008年年末资产负债率=
80,418,03,0239.89
从资产结构看，公司09年末的资产总额中，流动资产占 了94.7%，而固定资产仅占1%，在建工程占0.4%。说明流 动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。
从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总 资产有一定增加的情况下只增加了5.4% ，但所占比重由上 年的54.1%下降到了49.5 % ；所有者权益所占的比重由上 年的32.6%上升为33% ，其中未分配利润所占比重较上年有 所增加。
=0.674
119,236,597,721.09
92,200,04,2375.32
2009年年末资产负债率=
=0.670
137,608,545,829.39
• 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56， 万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的 资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财 务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财 务上趋向稳健。
获得 《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳 投资者关系等奖项。
• 2、资产负债表分析
根据万科20体状况的初步分析
从总体来看，公司的资产总额从年初的199.78亿元增加 到年末的230.02亿元，同比增长了15.13% ；从负债和股东 权益来看，主要是盈余公积增加了32.8 和未分配利润增加 了42.4%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也 意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到 了增值。
万科集团资本结构问题分析
万科集团资本结构问题分析摘要：企业资本结构的合理性事关企业的生存与发展，对资金密集型的房地产行业而言，资金的运行尤为重要。
本文对万科集团目前经营情况进行综合阐述，对万科资产负债率、负债结构、股本结构进行分析，并与相关企业的负债比率、负债结构、股本结构相对比。
关键词：资本结构；万科集团；负债率；负债结构；股本结构一、万科集团概况2016年万科实现销售金额3，647.7亿元，同比增长39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16.0%；年底净负债率25.9%，持有现金870.3亿元；万科集团2014年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。
2016年7月，万科集团入选《财富》“世界500强”，名列第356位。
负债比率又称资产负债率，是企业负债总额对资产总额的比率。
资产负债率=负债总额/资产总额。
比率越小说明企业长期还债能力越强，比率过大则说明企业债务负担过重对债券人不利而且倒闭的风险大。
负债结构是指企业负债中各种负债数量比例关系，各种负债业务之间的结构。
其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。
股本结构是指流通股占总股本的比例。
万科集团2012至2016年负债比率保持在80%左右，处于上下波动的状态。
从2012年至2016年的五年内，长期负债比例一直在下降，从2012年底的12.4%的峰值降低到2016年底的8.4%。
2012至2015年短期负债稳定上升，2015至2016年短期负债有所下降。
股本结构保持在88%左右。
二、万科的资本结构与相关企业相对比按上市公司总市值、利润总额、总资产和主营业务收入四个指标进行综合评比，选择具有代表性的五家房地产公司：万科、陆家嘴、金地集团、中华企业、北京城建进行对比分析。
根据我国房地产行业的特征从债务比率、负债结构和股本结构几个方面来进行对比。
表1这五家房地产公司2016年资本结构数据。
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0 2
万科资本结构分析
2.1 股权结构分析
2014：合伙人制度
事件梳理
2015：来者何人？ 2016：引入深铁
2014：合伙人制度
由于万科的管理层只拥有很小一部分股权，于是，他们就设计了一个长期的变相MBO （管理层收购）方案，推行合伙人制度，员工持股。其要点在于压低股价（比如隐藏利 润），多多给自己发奖金发工资，拿了奖金就可以参与两个资管计划（金鹏计划和德赢计 划），用来购买自家低估的股票。而宝能系正是看准了万科股票价格被压低，引入高杠杆 大量买入万科股票。
海闻
华生 张利平
独立董事
独立董事 独立董事
孙嘉
朱旭
财务负责人、执行副总裁、首席财务官
董秘
1.1 公司背景
1.2 行业背景
2014年在全国房地产行业整 体降温的大背景下，宏观调控 理念正在逐步发生变化。 中国房地产行业长期处于政府 “调控”状态，调控政策主要 分为金融政策、行政政策、土 地政策、税收政策四大类。 2015年以来“330”新政、降 息降准、“全面二胎”等政策 密集提出，提振了市场信心
珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区
域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外 投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数 10个房地产开发项目。
1.1 公司背景
业务情况
2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3% 和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有 限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、
做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服
务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个， 合同管理面积2.1亿平方米。
1.1 公司背景
公司管理层
王石 乔世波 郁亮 王文金 孙建一 魏斌 陈鹰 董事长 副董事长 总裁,董事 董事、执行副总裁、首席风险官 董事 董事 董事 罗君美 解冻 廖绮云 周清平 陈玮 谭华杰 张旭 独立董事 监事会主席 监事 职工监事 高级副总裁 高级副总裁 执行副总裁,首席运营官
2014年万科A股大股东
股东名称 华润股份有限公司 国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号 集合资产管理计划 安邦人寿保险股份有限公司-稳健型 投资组合 GIC PRIVATE LIMITED 刘元生 UBS AG 全国社保基金一零三组合 中国建设银行-博时主题行业股票证 券投资基金 南方东英资产管理有限公司-南方富 时中国A50ETF 占总股本比例 (%) 14.91 3.3 2.13 1.32 1.21 1.08 0.72 0.65 0.65
2014年5月 万科启动事业合伙人持股 计划，设立盈安合伙，320 位员工成为公司首批事业 合伙人
2014年3月 在万科的春季例会上，郁 亮正式宣讲了事业合伙人 制度 截至2015年12月15日 “金鹏计划”与“德赢计 划”合计持有万科股票 860,668,839股，占万科总 股本比例为7.79% 在随后的4个交易日内万科 盈安在二级市场斥资12.45 亿元增持万科股票02 01行Fra bibliotek政策03
1.2 行业背景
1. 房地产需求有所放缓
相对于前十年高速发展的房 地产市场，目前支撑房地产 市场高速增长的因素正在逐 步减弱，房地产行业需求放 缓。
2. 房地产投资增速下降 ，但库存依然高企
目前中国楼市高库存在二三 线城市和中西部地区广泛存 在，三四线城市尤其突出， 但一线城市和东部地区仍然 存在供不应求。
3. 行业竞争激烈，区域 分化严重
中国房地产区域分化严重， 从近年来各区域房地产销售 情况来看，一、二线城市房 地产市场活跃，销售金额持 续领跑；三四线城市销售额 规模远低于一二线城市，且 销售额增长幅度远低于一、 二线城市。
4. 房地产企业盈利能力 收窄、资产负债率高
房地产企业的资产负债率高 达70%—80%，资产负债率 极高。同时从住宅平均价格 和土地供应价格角度来看, 整体行业的利润空间收窄。
2.1 股权结构分析
2013年万科A股大股东
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 股东名称 华润股份有限公司 刘元生 中国人寿保险股份有限公司-分红-个人 分红-005L-FH002深 中国民生银行-银华深证100指数分级证 券投资基金 南方东英资产管理有限公司-南方富时 中国A50ETF 博时价值增长证券投资基金 新华人寿保险股份有限公司-分红-个人 分红-018L-FH002深 中国工商银行-融通深证100指数证券投 资基金 中国银行-易方达深证100交易型开放式 指数证券投资基金 占总股本比例 (%) 14.7 1.21 0.97 0.93 0.74 0.73 0.71 0.68 0.68 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9
万科资本结构分析
企业并购与重组
一、背景
目录
Contents
二、万科资本结构分析 三、结论
0 1
背景
1.1 公司背景
公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发 展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司 聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以
数据来源：Wind
2015：来者何人？
“宝能系”系深圳市宝能投资集团有限公司，及其麾下深圳钜盛华、前海人寿等诸多子 公司的统称。本次交易，正是由后二者分次大举买入，并借道收益互换、资产管理计划， 大手笔增持万科A。
2015年12月 安邦系杀出，持股5%，之 后又增持至7.01% 宝能系继续增持万科，停 牌前持股比例达23.52% 2015年8月26日 宝能系三次举牌，持股比 例15.04%，成为第一大股 东 2015年12月18日 因万科企业股份有限公司 正在筹划股份发行，用于 重大资产重组及收购资产 ，自下午13：00起停牌， 最晚于2016年1月18日恢 复交易