中国加强住房按揭贷款风险管理的对策

摘要：住房问题是当今社会重要的民生问题，也是重要的经济问题。

建立健全住房保障制度、解决好居民的住房困难问题，是政府公共服务的一项重要职责。

各级政府和有关部门要提高对住房金融工作重要性和健康发展的认识，进一步落实住房保障责任，增强住房金融市场的调控能力。

基于此，本文提出了针对我国的住房按揭贷款的风险管理措施，为改革之中的商业银行预防风险带来一些启示，对进一步推动我国金融体系建设有着积极和现实的意义。

关键词：住房按揭贷款风险管理作为我国的一个新生事物，住房按揭贷款业务既缺乏经验，而且在法律方面又没有明文的规定，从而导致银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。

中国在对房地产的宏观调控中担负着很艰巨的任务，住房按揭贷款问题在一定程度上制约着我国未来的经济能否顺利发展。

本文从健全住房按揭贷款的资信评估、解决住房贷款机构的流动性问题、严格内部审查，建立责任制、加强住房按揭贷款风险防范的制度环境建设、进一步推动我国住房抵押贷款证券化发展等方面提出我国住房按揭贷款风险的防范措施。

一、健全住房按揭贷款的资信评估1、健全个人资信评估建立个人资信评估体系是一个相当大的系统工程，许多发达国家都建立有属于自己的个人资信评估体系，该体系中的资料都由专业机构和专业人员提供。

商业银行在审查借款人的资信情况时，可以根据资信评估报告，对借款人的还款能力做出较为准确客观的评判。

因此，我国应该借鉴发达国家的经验，健全个人资信评估体系。

对于个人，要树立诚信观念，坚持自己的信用行为。

对于银行等相关机构，应该做到资源信息的共享，对于个人的信用状况要进行全面综合地掌握和分析，保证房贷部门能够充分了解借款人的消费、贷款、还款、付费、信用卡透支等情况，并作出据实判断，同时还建议参考由借款人本人作为负责人的企业的经营状况和信用状况。

2、健全房地产评估房地产评估是防范贷款风险中非常重要的措施。

借款人所购的房屋价值是其还贷的基本保障，如果对于房地产开发商的在建工程或期房没有做好评估工作，势必影响住房按揭贷款今后的还贷效果。

因为在漫长的偿还期限之内，由于银行已经承担了因为房地产市场动荡可能会导致房地产价格贬值的市场风险，所以在对贷款确认之时一定要尽可能减少房地产不实的评估。

这是房地产商首先应该做到的向银行的整体担保工作，同时银行也要对所抵押的房屋未来价值进行一个衡量。

二、解决住房贷款机构的流动性问题由于住房贷款业务所需的资金大，贷款期限长，所以一定要解决好贷款中所需要的长期资金问题，这是防范住房贷款风险的必须条件之一。

根据我我国情，要发展住房按揭贷款业务，保证贷款资金的安全性和流动性，使资金顺利稳定地进入住房贷款领域，可以加强以下两点：1、形成稳定的住房信贷资金来源我国可以借鉴发达国家的经验，运用多种金融工具，多渠道筹集资金，实现资金来源的多元化。

除了按照常规的利用活期储蓄的资金以外，还可以通过推动房地产证券化、建立房地产投资基金组织、引入保险资金、引入国外资金、鼓励发行公司债券、积极发展住房公积金贷款等方式吸收社会各个层面的闲散资金，保证提供贷款资金的来源稳定。

2、健全和完善公积金制度作为单位及其在职职工缴存的长期住房储金，住房公积金是住房货币分配的主要形式，也是社会保障制度的重要组成部分，集政策性、强制性、义务性为一体，肩负着为中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房条件提供帮助和保障的职责，为解决居民住房问题发挥了重要作用，同时也是处理住房按揭贷款流动性风险的有效手段。

但我国目前的公积金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制规范不健全、欠费、少缴、挪用资金等情况，这些都是当务之急需要解决的问题。

所以我们要加强公积金的管理工作，提高职工缴纳公积金的意识，可以结合市场进行运作，将公积金缴纳纳入证券化市场管理，设立公积金受益凭证。

三、严格内部审查，建立责任制1、严格银行审贷环节避免按揭贷款风险的首要环节是一定要做好银行的审贷工作，杜绝由此产生的不良后果。

比如避免审贷人员工作量过大导致审贷不严，避免无专业技能和经验的临时人员参与审贷，避免由开发商的售楼人员代为完成业务操作等等，还应该建立责任制，明确严格责任，奖罚分明，是贷款审查人员充分认识自己的工作在整个操作环节中的作用。

避免银行本身由于内部操作引起的风险。

2、严格中介机构的审查银行在与律师事务所签订的合作协议中首先要明确一点，按揭贷款过程中的律师审查银行不能单存地视作一种形式或流程，律师事务所一定要对经其审核的资料的真实性负责任。

比如，核实一个年薪400万元的购房者，绝不应该仅凭购房者单位的一纸证明来证明，律师必须到税务机关进行查实。

假如银行发放按揭贷款在支付了高额的咨询费之后，只要求具备律师审查报告，而没有明确一旦出现纠纷所聘律师事务所应该担负的责任，那么这样的律师审查报告有可能经不起推敲，从而达不到规避风险的作用。

如果能够做好这一点，银行的很多按揭贷款风险其实是可以避免的。

另外，房地产评估对按揭银行也有相当重要的作用，尤其是当房地产开发商的阶段性担保结束时，在购房者取得房屋所有权并办理完房地产抵押之后，房地产就成为了银行实现债权的基本保障。

因此，商业银行想要避免由于房产评估不实造的风险，一定要选择有责任感和有信用的评估机构，并与之建立长期的合作关系。

还有，评估机构的收费标准也应该所改变，评估费用不应该与评估价值构成比例，因为这样有可能会造成房地产评估价值虚高的现象。

四、加强住房按揭贷款风险防范的制度环境建设良好的环境建设是保障住房贷款业务顺利健康发展的前提和保证，在住房按揭贷款的风险防范中，是至关重要的一项工作。

当前，我国有必要对以下几个方面的工作进行加强：1、建立和完善住房按揭贷款运作的法律法规住房按揭贷款业务在整个银行信贷业务中是牵涉面最广也最复杂的一种业务，与国家的金融整体息息相关，包括房地产产权、房地产抵押、房地产交易、资金融资、违约拍卖等各个方面，这些方面涉及了各个层面的法律问题。

但我国目前还没有统一的法律来加以规范，所以在一定程度上造成房地产市场的混乱局面，而且也带来或将带来很多难以解决的纠纷，极不利于国家对房地产市场的发展。

所以，国家政府有必要出台相关措施，比如《产权法》、《贷款法》、《房地产交易法》等等，在法律层面上充分保障按揭贷款业务的顺利发展。

2、建立相应的社会住房保障机制在整个按揭贷款过程中，如果出现停止还贷，那么在一定情况下银行可以对借款人的抵押物及所购住房进行拍卖。

但是我国在社会住房保障机制方面做得不够，一旦抵押物被拍卖，那么借款人有可能面临无家可归的问题，这肯定会给社会稳定带来隐患。

所以我国应该对抵押物被拍卖之后借款人的居住问题有所考虑，制定出相应的实施办法，保障借款人丧失抵押房屋之后的基本生活，在维护商业银行债权的同时也要兼顾人权和人性化。

3、加强政府住房按揭贷款的监管力度我国的住房按揭贷款业务主要是遵循单一的中央银行监管模式，由央行出台相关的政策、法律法规，进行宏观调控管理。

作为一种特殊复杂的金融业务，国外发达国家在对住房按揭贷款监管业务上一般都是设立有专门的金融监管机构。

我国的住房按揭贷款业务刚起步不久，门槛低，经验不足，各方面的管理机制都不健全，银行、房地产商和借款人的风险防范意识不强，如果仅依靠单一的央行监管模式有可能难以适应住房贷款业务发展的需要。

由此可见，我国可以考虑建立多元化的监管模式，集央行、审计、评估等为一体的多方位监管模式。

4、建立科学的住房按揭贷款评估制度在国外发达国家，无一例外地都具备完善的房地产评估部门和评估制度，完善的而住房贷款评估制度是银行正确评估房地产的市场价值与贷款价值的最基本依据，也是防范贷款风险的最基本内容。

根据联邦德国等发达国家的经验来看，对于个人住房按揭贷款的评估方式可以通过判断和信贷记分两种方法进行。

判断法主要是对贷款对象的五个方面进行评估，即“5c评估”：资产、品德、能力、条件、担保品等等。

这些信息的原始来源由信贷人员对所调查到的数据加以分析后得出，当然依赖信贷人员的主观直觉因素比较强，有可能会出现不够客观的情况。

所以，我国在住房按揭贷款的评估制度中，可以根据我国国情，把判断法和信贷记分法相结合，汲取两种方法的优点，创建更为科学的住房按揭贷款评估制度。

五、进一步推动我国住房抵押贷款证券化的发展1、采取鼓励政策，大力推动住房抵押贷款证券化的发展。

银行对资产流动性的要求是证券化的基本原因，也就是说当抵押贷款在银行信贷资产中所占比例达到一定程度时才会产生证券化的要求。

我国商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务。

同时政府要出台相应的鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的保险公司和担保机构为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。

2、加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供有效的法律保障。

住房抵押贷款证券化交易包括有资产出售和以融资为目的的不同程序和各种交易，专业化程度高，技术性强，程序复杂，必须要有健全有效地法律规范才能操作。

应该尽快出台相关的法律法规，解决对于是否允许银行信贷资产通过证券化的形式向投资者出售，在交易过程中出现的税收问题应该如何处理，在财务报表中如何体现证券化的资产等问题。

3、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。

我国在的市场方面的缺陷显而易见。

例如：我国住房抵押贷款一级市场规模相对较小，在住房抵押贷款的积累上没有达到相当规模，缺乏证券化存在的基础；我国银行发放个人住房贷款正处于发展阶段，目前还没有统一的贷款标准和贷款格式，而贷款条件等却是形成抵押贷款组群的必要前提；机构投资者的准入资格有待认定。

从发达国家的开展情况来看，住房抵押贷款证券化的主要投资者是机构投资者，包括商业银行、保险公司、养老基金、共同基金等。

而我国在这方面的机构投资者不仅数量少，其投资领域也受到限制。

4、加快培养相关人才，着力于住房金融产品创新。

作为一种新型而且复杂的融资工具，住房抵押贷款证券化涉及经济、金融、房地产、法律等各个方面，需要大量掌握这些综合知识的技术人才和管理人才。

因此，可以采取“走出去，请进来”的交流方式，对现有的从业人员进行强化培训，也可以选派优秀人员到高校深造进修。

同时还要普及有关证券化知识，提高市民的参与意识。

尽管面临许多问题和困难，我国大规模开展抵押贷款证券化业务还需要一定时间，但对于发展证券化的必要性在理论界和各金融机构已经历了多年探讨并形成了共识，我国的证券化试点也在积极的实施当中。

可以预计的是，住房抵押贷款证券化作为一项复杂的金融工程，将成为我国房地产金融市场和资本市场的重要业务，具有广阔的发展前景。