郑州高新区

芙蓉路西 新龙路南
88000.47
39802.82
3.5
3.5
308001.65
139309.87
96133
22957
728
385
3121
1648
恒大
恒大
否
是
住宅用地
住宅用地
新龙路南 银杏路西 41214.1
3.1 127763.71
24218 392 1896 恒大 是
住宅用地
木荷路东 河阳路北 89055.27
2.5 222638.18 40494.00
303 1819 中建
是 住宅用地
创新大道东 河阳路北
药厂街北 西四环辅道西
75987.55
118926.95
2.5
3.5
189968.88
416244.33
34552.00
71754
303
402
1819
1724
中建
祝福置业
是
是
住宅用地
住宅用地
白桦街北 牡丹路北 33360.93
2016.12.28中建 创新大道东/河阳路北 成交价303万元/亩 楼面价1819 元/㎡
2016.12.28中建 木荷路东/河阳路北 成交价303万元/亩 楼面价1819 元/㎡
2017.2.6荣邦地产 白桦街北、牡丹路北 成交价393万元/亩 楼面价1903元/㎡
2016.6.18 恒大 芙蓉路西、新龙路南 成交价385万元/亩 楼面价1648 元/㎡
2000 1500 1000
500 0
0.9
656 707 2010
2010-2017年（1-2月）郑州市商品住宅供销量走势
1.8
1.3
1.1 0.9
1.1 0.9
659 360 2011
658 623
705 771
774 589
2012
2013
2014
供应量（万㎡）
成交量（万㎡）
1007 912 2015
限贷升级 首套比例30%，二套首付 比例调整为60%；二套房
定性改为认房又认贷
发改委支持郑州建设中心城市 国家发改委发布《关于支持郑州 建设国家中心城市的指导意见》， 从改革创新等五个方面做出安排
郑州将培育15个左右特色小镇 郑州市政府发布“关于开展特色 小镇培育工作的意见”，到2020 年,全市培育15个左右特色小镇
2016.12.23 恒大 新龙路南、银杏路西 成交价392万元/亩 楼面价1896 元/㎡
2015/1/16恒大 月季街南、垂柳路西 成交价728万元/亩 楼面价3121 元/㎡
2017.2.14郑报置业
本
玉兰街北、银屏路西
案
成交价529万元/亩
楼面价1984元/㎡
2017.1.18祝福置业 药厂街北/西四环辅道西 成交价402万元/亩 楼面价1724元/㎡
0.67 0.77 0.77 0.88 0.93 0.94 0.70 1.07 1.13
2 0.8 1
0.49
50
1
0
0
供应量(万㎡）
成交量(万㎡）
供求比
10
3.1.4 全市住宅价格分析
市场价格保持了稳定的增长态势，近年价格平均涨幅在8%左右；16年成交均价10644元/㎡，同比上涨达12%，突破 万元大关，在限购限贷政策之下，住宅成交价格保持维稳趋势；17年1月份和2月份成交价格相比2016年持续走高。
5%
11137 2017（1-2月）
25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2015.01-2017.02郑州市商品住宅销售价格走势
14%
10% 8%
3% 0 0%
1%
0%
-3% -5%
-7%
2% -1% -1% 0%
9.14
9.20
郑九条发布 扩大土地供应；严控地王、
控地价、竞房价； 杜绝无证销售、不得首付贷等
10.01 10.03
限购出台 对于已经拥有2套及以上住房的郑州 家庭，和拥有1套及以上住房的非郑
州市居民，限购180㎡以内住房
10.31
12.21
12.24
2016
土地竞买办法 针对郑州住宅建设用地、提出熔断 制，郑东新区和经开区以熔断价为 成交价，其它区域再一次性报价
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
14%
6133 2010
2010-2017年（1-2月）郑州市商品住宅成交价格走势
22%
20%
12% 8%
0%
-2%
7507 2011
7473 2012
7302
8742
2013
2014
成交价格（元/㎡）
增长率
9465 2015
10644 2016
4%
1% -2%
10%
5%
2% 0% 1%
0%
-7%
-7%
0.15 0.1 0.05 0 -0.05
-0.1
成交价格（元/㎡）
增长率（%）
11
3.1.5 全市住宅存量分析
截止17年2月份，全市商品住宅存量442万㎡，去库存效果明显，目前可供去化周期仅为4.3个月；“双限”调控及 “预售监管”力度的加大，使市场供需端同时受到政策性制约，预计未来短期内存量仍将保持在历史低位
高新区市场数据
1
二、土地市场分析
2
2.1 全市住宅土地供求分析
2016年郑州商品住宅土地市场火爆，地王频出，土地价格大幅度上涨，导致土拍新政紧急出台（郑九条、熔断制、复 垦券）。受6000亩土地供应影响，2017年1-2月土地成交呈井喷式增长，成交价格保持高位运行。
15000 12000
9000 6000 3000
出让使用权面积（万㎡）
成交使用权面积（万㎡）
成交均价（万元/亩）
3
2.2 区域住宅土地成交分析
2015-2016年高新区住宅土地成交量升价稳，16年成交住宅总建面228万㎡、同比上升56%，成交楼面价1794元/ ㎡，同比上涨1%，2017年1-2月，成交住宅总建面57万㎡，楼面价1779元/㎡。
442 10
8
6
4.3
4
2
0 2017年2月
12
3.1.6 高新区住宅供求分析
近年来高新区商品住宅呈现供过于求，2016年下半年起、随郑州房地产大势，区域成交面积激增，2016年全年备案 成交量达201万㎡，达到近年来高峰； 受供应量和可推货量的减少，2017年1-2月成交面积仅2.5万㎡。
2013-2017年（1-2月）高新区商品住宅供销量走势
项目隶属高新区，高新区已从新区概念上升为新城，功能定位逐渐完善，2016年至2017年2月销售均价为9771元/㎡， 去化量达203万㎡，以其较高性价比领跑郑州市场。
惠济区
181万㎡ 10334元/㎡
高新区
203万㎡
金水区
荥
9771元/㎡
159万㎡ 12158元/㎡
郑东新区
185万㎡
阳
中原区
14787元/㎡
2015.01-2017.02高新区住宅土地成交量价
180
3500
160
3040
3000
140
2500
120 2044
100
1779
2000
1693
80 1175
60
40
1008
1390
1500 1000
500 20
65
104
34
112
162
66
0
57 0
2014年上半年
2014年下半年
2015年上半年
中
237万㎡ 8992元/㎡
牟
经开区
二七区
269万㎡ 9523元/㎡
管城区
201万㎡ 10156元/㎡
104万㎡ 11251元/㎡
数据来源：郑州房管局（2016.1-2017.2备案）
9
3.1.3 全市住宅供求分析
2016年郑州住宅市场火爆，表现出强劲的增长势头，1-12月，郑州商品住宅成交1442万㎡，同比上涨58%；供求比 降至近年最低，呈供不应求态势；2017年1-2月份销售势头表现良好。
供求比
1361 1442 2016
2.0
1.5 1.1
1.0
0.5 104 96
0.0 2017（1-2月）
2015.01-2017.02郑州市商品住宅供销量走势
250 1.74
2
200 150 100
1.32
1.43 1.21 1.28
1.52 1.21
1.05
0.65
0.77
0.83
0.85
1.37 1.46 1.4
250
1.3
1.3
1.5
200
1.1
150
0.9
1
0.7
100
50 110 100
0 2013
172 133 2014
172 136 2015
188 201 2016
0.5
1.7 2.4 0
2017（1-2月）
供应量（万来自百度文库）
成交量（万㎡）
供求比
2015.01-2017.02高新区商品住宅成供销量走势
2.27
3.01
自贸区郑州综合服务中心运营 自贸区郑州片区综合服务中心27日 起进入试运营阶段，目前入驻了17
个政府部门，开设67个窗口
33.0.157
2017
补缴社保、个税无效 凡属补缴且补缴日期在2017年3 月17日之后的社保证明、个税完 税凭证,不再作为购房的有效凭
证。
8
3.1.2 市场格局分析
郑州定位国际性综合交通枢纽《“十三 五”现代综合交通运输体系发展规划》 明确提出，将郑州建设成为国际性综合
交通枢纽
1.04
1.26
未来三年计划供应土地3.6万亩 郑州市国土资源局发布，未来 3年，郑州市区计划供应住宅 用地2400公顷，约合3.6万亩
2.10
2.23
限购政策微调 允许补缴社保：对本市非限购区域 的社保证明及补缴后符合购房前三 年内连续24个月条件的予以认可
4.7
50
5.0
40 3.2
4.0
30 20 10
1.4
0.8
1.4
0.7
1.5
1.5
0.0
1.0
2.1
1.6
0.3
0.8
2.0
0.4
0.7
0.2
1.2
1.0
1.0
0.9
1.3
1.0
0.0
1.0
3.0 2.0 1.0
0
0.0
供应量(万㎡）
地王 6
三、竞争市场分析
7
3.1.1 全市政策分析
2016年下半年以来，随着房地产市场持续火爆、房价阶梯式暴涨，郑州先后推出“郑九条” 、限购限贷等一系列抑 制政策，其调控决心和力度均为历年罕见。2017年起限购政策微调、中心城市确立、自贸区运营为楼市注入新鲜动力。 3月17日关闭社保个税补交渠道。
800
700
600
500
400
300
200 135
100
2.1
0 2010
2010-2017年2月郑州市商品住宅预售存量走势及去化
16 434
468 7.5
403 4.9
683 588
456 10.5
6.66 4.5
2011
2012
2013
2014
2015
存量（万㎡）
去化周期
2016
18
16
14
12
2015年下半年
2016年上半年
2016年下半年
2017年1-2月份
总建面（万㎡）
楼面价（元/㎡）
4
2.2 区域土地成交分析
2015年至2017年3月份本案附近成交商品住宅土地8宗，成交面积748亩，成交金额31.96亿，平均地价400万元/亩 左右。房企为恒大、中建、祝福等，容积率集中2.5-4.0之间，土地多为城改用地。
成交时间
2015/1/16
2016/6/8
2016/12/23
2016/12/28 2016/12/28
2017/1/18
2017/2/6
2017/2/14
位置
使用权面积 （㎡）
容积率
总建 （㎡） 成交总价 （万元） 成交单价 （万/亩） 楼面地价 （元/㎡）
拿地企业
是否 城改用地
用地性质
月季街南、垂柳 路西
300 3932
250
200
北龙湖地王
2922
150
100
50
501
488
548
713
1110
890
542
6000亩供应计划
460
548
5000
4000
3000
2000
604
1000
0
0
2016.01 2016.02 2016.03 2016.04 2016.05 2016.06 2016.07 2016.08 2016.09 2016.10 2016.11 2016.12 2017.01 2017.02
6000亩供应计划 2016年底之前，郑州市主城区 （含市内8区）集中供应6000
亩商品住宅用地
限贷出台 限购区域内首套房商业贷款最 低首付比例30%；贷款未结清 的二套房最低首付比例40%
限购升级 180平以上住房纳入限购范围；非郑州家 庭，在购买住房时需提供在本市连续缴纳2
年以上个人所得税或社会保险证明
3.1 103418.88
19682 393 1903
荣邦地产 是
住宅用地
玉兰街北 银屏路西 12312.06
4.0 49248.24
9770 529 1984 郑报置业 是 住宅用地
高新区地王 5
2.2 区域土地成交分析
距离本案较近的中建置业和祝福红城项目，中建地块于2016年12月28号成交，单价303万元/亩，楼面价1819元/ ㎡。祝福红城地块于2017年1.18日成交，单价402万元/亩，楼面价1724元/㎡。
0
257 2011年
2011-2017.02郑州市商品住宅用地供求量价走势
712 480 373 310 246
2012年
2013年 供应面积（亩）
2014年 成交面积（亩）
2015年
2016年
成交均价（万元/亩）
577 2017年1-2月
1000 800 600 400 200 0
2016-2017.02郑州市商品住宅用地供求量价走势