第三讲房地产权属登记制度
房地产权属登记制度
3．统一登记效力。不动产登记法应当依实质主义登记的原则， 即登记要件主义，而不采纳登记的形式主义，即对抗主义；
4．统一登记程序。在不动产登记法中，应该统一全国各地的登 记程序，以满足建立统一大市场的需要；
5．统一权属证书。
一、土地权属登记概念
土地权属是指各种土地权利的归属，在我国是指是国有土地所有 权、国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项 权利的归属。所谓的土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以 外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登 记的其他土地权利。
《城市房地产管理法》第六十条规定以出让或者划拨发生取得土 地使用权的，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，房地产转 让或者变更的，房地产抵押的，应当申请房地产权属登记。
《城市房屋权属登记管理办法》（建设部1997年10月27日）规 定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、 使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”， “凡未按照本办法申请并 办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的 设定，均为无效。”
六种不同观点： 1．以房地产交易所办理交易受理登记时间为生效时间； 2．以交纳税费、领取契证时间为生效时间； 3．以房地产管理部门产权中心受理权属登记即登记收件时间为生效时间； 4．以房地产管理部门领导审批时间为生效时间； 5．以在制作完成的房地产权属证书上加盖房地产管理部门发证专用章时
间为生效时间； 6．以权利人领取房地产权属证书时间为为生效时间。
4．房地产权属登记从私权公示行为演变行政管理行为。多年来房地产权 属登记的管理功能被过分强调。
1．统一法律依据，即以物权法为基础统一中国的不动产登记法律 制度。建议在实现不动产物权法统一的同时，也应统一中国的不动产 登记法。与不动产物权法的统一相适应，中国只能制定一部统一的不 动产登记法（称为土地登记法或不动产登记法）；
论房地产权属登记制度
论房地产权属登记制度房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。
本文简单介绍了关于房地产权属登记制度的基本概述，点明我国现行房地产权属登记在制度存在的三大缺陷：发证主体不统一、赔偿机制不完善及法律效力较低，并针对缺陷提出了自己的建议对策，以此来完善我国现行房地产权属登记制度。
标签房地产权属；登记；统一房地产是我国特有的不动产定义，指用于开发经营服务目的的不动产，按我国的房地产相关法律规定，能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和依附于土地上的房产。
房地产登记是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。
1 房地产权属登记概述1.1 房地产权属登记基本内涵房地产登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。
房地产权属登记是房地产权属管理的重要组成部分。
从宏观角度看，目前我国房地产权属登记基本可以分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记。
从登记客体的角度划分，房地产权属登记又可以分为房产登记和地产登记。
从登记管理的角度划分，房地产权属登记还可以分为静态登记和动态登记。
在我国，因为登记是房地产行政管理机关依职权而实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。
它的目的在于为行政权力对房地产制度的监督管理和国家征税提供现实的依据，所以当前我国的房地产登记体现的是一种房地产行政管理部门与登记申请人之间的管理与被管理关系。
由于这种房地产登记制度在性质上所具有的浓重的行政干预色彩和在内容上所着重强调的管理与被管理的关系，学界一般认为，我国房地产登记制度具有公法性，它与民法物权意义上的登记制度稍有不同。
1.2 房地产权属登记的重要性1.2.1 对国家的意义通过对房地产进行登记，国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理，防止和避免房地产交易中的各种违法行为，且有利于收集和建立各种房地产档案资料，珍惜和合理利用每一寸土地。
第三章房地产登记法律制度ppt课件
三、房地产登记类型
首次登记：初始登记：国家所有的自然资源除外 变更登记：权利人姓名等信息错误、自然状况变更、权利期限等状况变化、
抵押担保状况发生变化等 转移登记：物权变动登记：买卖互换赠与、作价入股、继承、法人变更 注销登记：权利消灭：毁损灭失、放弃权利、依法没收征收、依生效的法律
3个月前，小李买了一套二手房，双方约定，房价为240万元，小李首付3成， 其余的通过贷款支付。合同签订后，小李如约支付了72万元的首付款，贷款 通过后，在中介的陪同下，小李和卖家王小姐一起到浦东房产交易中心顺利 的办理了房产过户手续，根据规定，新产证一般需要20个工作日才能办下来。 没想到的是，到第15天，小李忽然接到房产交易的电话，说房子已经被法院 冻结了，不能办理过户手续了。。
登记的效力：
1.意思主义：对抗主义 登记公示主义 形式主义登记体制：法 日 意思表示-物权变动，没有依法登记前，不能对抗善意的第三人 理论基础是对抗要件主义：房地产产权的变更、他项权利的设定，只要当事人 订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，债的成立，房地产权利的 转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件
通知后，胡某未作答辩。法院还查明，胡某已于2001年10月24日赴澳大利 亚定居。
2009年5月中旬，赵康通过报纸及中介，了解到了下关区一套房产准备出售。 随后，赵康便和卖房人吴英取得联系并见了面。但房产证上是吴英丈夫李群 的名字，吴英拿出了一份在雨花台区公证处出具的公证书，上面写明了李群 委托她来出售此房。看到这份公证书，赵康方才打消疑虑，同意买下此房。 经过协商，赵康和吴英在当年8月份签订了房屋买卖合同，约定房屋价款共 计87万余元，赵康先给付15万元帮助其还清贷款，解押后双方办理房产过 户手续，赵康再付30万元，出件后付清余款。
第三讲房地产权属登记制度
第三讲房地产权属登记制度
• 2、更正登记
• 更正登记是指权利人、利害关系人认为不动 产登记簿记载的事项有错误时，依其申请， 经过权利人书面同意更正或者有证据证明登 记确有错误的，登记机关对错误事项进行更 正的登记。
• 更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正 权利不一致的状态，避免第三人依据不动产 登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
• 我国城市房地产管理法规定：
（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门 办理；
（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门 办理的体制。
• 我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登 记发证”、“两制分开，两证分开”的登记 管理体制。（不合理，不科学）
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制度
• 《城市房地产管理法》第63条规定，在分开 登记体制之外，允许各地经省级政府确定实 行统一登记体制。房地产权属统一登记管理 是比较科学、有效合理的体制。
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不 登记。
（2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书， 政府征收决定等）。
（3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村， 土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记 发生效力。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制度
我国土地使用权和房屋所有权 登记发证制度
• 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查 看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房 屋登记。
• 房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配 合。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制度
第6章房地产权属登记制度与政策36页
第五节 房屋产权登记制度
一、房地产权属登记的概念和功能
（一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记
机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公 示的行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度， 《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登 记发证制度。 （二） 房地产权属登记的功能
营权的规定。 理论界建议通过物权法予以法定化，并对其进行完善：
农地使用权：耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地 分类
农村建设用地使用权：宅基地、集体企业和公益用地
内容：对各种集体土地使用权应规定不同的权能（占有、使用、
四、土地他项权利
收益、处分）。
目前对土地他项权利尚无专门系统的规定，有待于民法、物权法完善
集体土地使用权 （承包经营权）
国家对某一具体土地使用权的土地利用权、出租权、 转让权、抵押权等有所限制
第二节 土地权属制度
三、土地使用权 1、概念和性质（续） 性质：是一种新型的物权，表现在：
独立物权—与土地所有权相并列，而不仅仅是所有权中单一的权能， 与所有权人属于物权法律关系。
用益物权—他人所有物上设定的以物的使用和收益为目的的他物权。 转让更为自由—与传统的他物权相比，不必取得所有权人的同意。 2、国有土地使用权
1、内容的不可分性 2、主体的不可分性 3、客体的不可分性 （二）房地产的重心是房产
第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有 权
一、房地产相邻关系 房地产的各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利
义务关系，又称为相邻权。 二、建筑物区分所有权
是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时， 各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建 筑物共同部分享有的部分持分权（持分即份额，持分权即按份共有 权）以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。
房地产权属登记制度与政策
房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策是指国家针对房地产权属进行登记和管理的相关法律法规和政策措施。
房地产权属登记制度与政策的实施，旨在保障公民、法人和其他组织对房地产权属的合法性和真实性，维护社会稳定和正常的经济秩序。
下面从三个方面展开，分别是房地产权属登记制度的意义、房地产权属登记制度的主要内容以及房地产权属登记制度的未来发展趋势。
房地产权属登记制度的意义可以从以下几个方面来阐述。
首先，房地产权属登记制度是现代市场经济体制的基础，是保护市场主体合法权益的重要手段。
通过明确和登记房地产权属，可以确保各方在买卖、租赁等交易中的合法权益，避免发生纠纷和争议。
其次，房地产权属登记制度有助于促进房地产市场的规范和健康发展。
只有建立健全的房地产权属登记制度，才能提高房地产市场的透明度和公平性，防范和惩治各种违法违规行为，减少市场投机和泡沫的风险。
再次，房地产权属登记制度有助于维护社会稳定和正常的经济秩序。
通过房地产权属登记，可以及时掌握房地产资源的配置和使用情况，保障国家和社会的利益，防止房地产领域腐败和不良行为的发生。
房地产权属登记制度的主要内容包括登记主体、登记流程以及登记结果的公示和保护等方面。
首先，登记主体主要包括房地产权属人以及其他与房地产权属有关的主体，如购买房屋的买受人、房屋租赁的承租人等。
登记主体需要按照相关法律法规和政策要求，提供相应的材料和信息进行登记。
其次，登记流程包括申请、审核、登记和公告等环节。
申请人需要提交相关证明材料和申请书，登记机构进行审核后进行登记，并在一定范围内公示登记结果。
最后，登记结果需要进行公示和保护。
登记机构应当将登记结果及时公示，公示期满后，登记结果具有法律效力。
同时，登记结果的真实性和合法性受到法律保护，如果他人对登记结果有异议，可以提起诉讼进行处理。
房地产权属登记制度的未来发展趋势主要体现在以下几个方面。
首先，加强房地产权属登记的信息化和智能化建设。
房地产权属管理-房地产权属登记管理
法律法规是房地产权属登记管理的基石，完善相关法律法规有助于规范市场行为，保障各方权益。
详细描述
制定和完善房地产权属登记管理的相关法律法规，明确登记管理的权利义务、程序和责任，为登记管 理工作提供法律依据。同时，加强制度建设，完善登记管理制度和操作规范，确保登记管理工作有章 可循、有据可查。
推进信息化、标准化建设，提升服务水平
房地产权属登记的程序和要求
程序
申请、审查、记载于登记簿、发放权属证书等步骤。
要求
提交真实、准确、完整、合法的申请材料，遵守法定程序和时限，遵守登记机构 的规范和要求。
房地产权属登记的种类和内容
种类
总登记、初始登记、转移登记、变更 登记、注销登记等。
内容
土地权属、房屋所有权、土地他项权 利、地役权等。
房地产权属管理是房地产行政管理的重要组成部分，其目的 是保障房地产权利人的合法权益，维护房地产市场的秩序， 促进房地产市场的健康发展。
Байду номын сангаас
房地产权属管理的重要性
保障权利人合法权益
通过有效的房地产权属管理，可以确 保房地产权利人的合法权益得到保障， 避免因权属不清或权属争议而引发的 纠纷。
维护市场秩序
促进经济发展
03
房地产权属登记管理的现状 和问题
我国房地产权属登记管理的现状
登记制度逐步完善
我国已建立起较为完善的房地产 权属登记制度，包括土地、房屋、 林地、草原等各类不动产的登记。
信息化程度提高
随着信息技术的发展，房地产权 属登记管理逐步实现信息化，提 高了登记效率和准确性。
服务水平提升
各级政府加强了对房地产权属登 记管理的重视，提高了服务水平， 方便了群众办事。
房屋权属登记管理制度
房屋权属登记管理制度房屋权属登记管理制度是指国家对房屋产权进行统一的登记、管理和监管制度，目的是构建一个规范的房屋产权关系、维护公平正义和保障公民合法权益的机制。
一、登记管理制度的意义房屋权属登记管理制度的意义在于建立合理完善的房地产权属保护体系，规范房地产交易秩序，保护各方权益。
具体包括以下几方面：1、确权保障。
通过房屋权属登记制度，可以将房屋的产权确定下来，确保房屋产权的合法性，从而维护房屋所有权人的权益，并为所有权人提供合法、有效的证据。
2、拓宽信用渠道。
购房者在购买房屋时可以在登记机构查询房屋的产权情况，从而增强购房者的信心，提高购房者的认可度，为购房者提供更为便捷的购房渠道。
3、政府管理便捷。
通过房屋权属登记管理制度，可以建立起完善的房地产信息管理系统，从而实现政府对房地产市场的有效监管和管理。
二、登记管理制度的内容房屋权属登记管理制度主要包括以下几个方面：1、登记标准。
房屋权属登记管理制度应该确立房屋产权定义和登记标准，重点是建立与房屋所有权人和购买者权益一致的登记标准。
2、登记程序。
房屋权属登记管理制度应该确立房屋登记的程序,使登记程序简单透明、便捷高效。
3、登记机构。
房屋权属登记管理制度应该建立房屋登记机构，由政府颁发授权，对房屋所有权人和购买者提供一系列公证服务，从而保证登记机构的公正性和合法性。
4、登记信息公示。
房屋权属登记管理制度应该将登记信息向社会公开，使登记信息公示属于公众信息资源，为真实信息提供透明、可追溯和公正的标准。
三、登记管理制度的弊端1、管理费用高昂。
房屋权属登记管理制度需要耗费一定的人力、物力和财力，因此可能会在注册费用及其他相应的管理费用上增加负担。
2、复杂繁琐。
登记制度中的许多细节要求可能会导致文件方面的繁琐，需要花费大量的时间和精力。
3、突出服务问题。
在房地产市场不稳定时期内，登记机关可能对一些纠纷案件处理的不当，可能引发社会不满情绪。
四、总结房屋权属登记管理制度是房地产市场中的一项重要制度，其主要目的是保护房产投资者的合法权益。
房地产登记法律制度
房地产登记法律制度房地产登记法律制度引言房地产是人们生活中不可或缺的一部分，而房地产登记法律制度的建立和完善对于保障房地产交易的公平、有序进行具有重要意义。
本文将介绍房地产登记法律制度的概念和作用，并分析其中的主要内容和相关法律法规。
概述房地产登记法律制度是指国家为了确保房地产交易的合法性、权益的保护，设立并实施的登记制度。
这一制度不仅涉及房地产的买卖、转让、抵押等交易活动，还涉及到房地产权属的确定与变更、利益分配以及相关争议解决等方面。
房地产登记法律制度的作用1. 确立房地产权属房地产登记法律制度可以帮助确认房地产的权属，避免不同人之间因为房地产权属的争议而产生纠纷。
它为购房者提供了一个可以查证房屋是否有效拥有权的途径，为购房者提供安全感。
2. 维护购房者的合法权益房地产登记法律制度保护购房者的合法权益，确保其在房地产交易中享有相应的权利和利益。
这包括保护购房者的购房款安全、严禁违规收取费用以及规范房地产经纪等行业的行为准则。
3. 促进房地产市场的健康发展房地产登记法律制度的完善可以规范房地产市场的交易行为，防范和打击各种违法违规行为，维护市场秩序，促进房地产市场的健康发展。
房地产登记法律制度的主要内容1. 房地产买卖合同登记房地产买卖合同登记是房地产登记法律制度的核心内容之一。
它要求房地产交易双方在签订买卖合同后，向相关房地产登记机构进行登记，以确认买卖双方的权益和义务。
2. 房地产权属登记房地产权属登记是房地产登记法律制度中非常重要的一环。
它通过登记记录房地产权属的变更和转移，确保房地产的权益归属得到明确和保护。
3. 抵押登记抵押登记是指在房地产交易过程中，购房者将房产作为抵押物向银行等金融机构融资的登记。
通过抵押登记，确保房地产交易的资金流畅，提供了购房者和金融机构之间的信任和保障。
4. 产权纠纷解决房地产登记法律制度还包括房地产产权纠纷的解决机制。
在房地产交易过程中，如果涉及到权益纠纷，相关法律机关将介入，通过调解、仲裁或诉讼等方式解决争议。
第三章房地产权属登记制度
第一节房地登记概述
一、房地产登记概念和特点
（一）房地产登记的概念 不动产登记：是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法 定事项记载于不动产登记薄的行为。
房地产登记：不动产登记机构依法将房地产的所有权、他物权等 权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。 （二）特点 1、房产与地产的统一登记。不动产登记机构、登记簿册、登记 依据和信息平台“四统一”。——国务院国土资源主管部门。 2、房产与地产一体登记。
房地产登记的类型
（一)首次登记-初始登记 房地产权利的第一次登记。 自然资源、国家所有权可以不登记。 （二）变更登记 房地产权利的要素发生变动时所进行的登记。 （三）转移登记——物权变动登记 房地产权利转移时所进行的登记。 （四）注销登记 又称为涂销登记，是指对消灭的房地产权利所进行的登记。
（2）预告登记的效力是使经登记的请求权具备物权的效力， 未经预告登记权利人同意，不得处分房地产，否则不发生物权 的效力。 （3）预告登记的期限性。债权消灭或者自能够进行不动产登 记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（4）预告登记的作用——只是保障债权目的的实现。
4、预告登记的权利类型 （一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买卖、抵押的； （三）以预购商品房设定抵押权的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。
二、房地产登记的性质和功能 （一）性质 1、行政行为说 2、民事行为说 3、双重行为说 （二）功能 1、物权变动功能——首要功能 房地产登记是物权变动的要件，原则上非经登记，不能发生物 权的变动。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属 于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、物权确认功能 房地产登记具有的确认房地产权属状态的功能。 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 注意：不动产登记薄与不动产权证书的关系
房地产 权属登记法律制度
７-２ 土地登记
一、土地登记的含义
土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所 有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。国有土地 所有权无须以登记发证形式确认，不属土地登记范围。国 有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地 他项权利者，必须依照规定，申请土地登记。申请土地登 记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载 明委托事项和权限。依法登记的土地使用权、所有权和土 地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
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７-２ 土地登记
四、土地登记的程序
土地登记按照土地登记申请、地籍调查、权属审核、公 告、注册登记、颁发土地证书的程序进行。 １.土地登记申请
登记申请是指土地使用者或所有者、他项权利拥有者在 规定的期限以内，以书面的形式向有关土地登记部门提出进 行土地登记的要求。 ２.地籍调查
为土地登记和房屋登记两种。
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７-１ 房地产权属登记概述
二、房地产权属登记的任务
房地产是一种通过登记才能表征其权属的财产，房地产权属登 记主要任务如下： （１）做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权 属的转让、变更，他项权利等的登记、核实、确权和发证工作， 以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销 工作。 （２）做好房地产权属登记信息化工作。 （３）做好现有权属档案资料的管理，根据对资料的收集、整理、 鉴定、立卷、归档，制订目录索引，以便科学地管理档案和方便 查阅利用。 （４）房地产权属登记管理工作还要为征地、房屋拆迁、落实私 房政策的房产审查和权属纠纷处理提供依据。
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７-２ 土地登记
（三）权利变更土地登记 １.土地所有权变更登记
房地产法PPT[2].房地产权属法律制度.ppt资料
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房地产法PPT[2].房地产权属法律制度.ppt资料房地产权属法律制度引言房地产法是指规范和保护房地产市场秩序、确保房地产交易合法、维护房地产权益的法律体系。
房地产权属法律制度是房地产法中的核心内容，它包括了房地产所有权的建立、变更和终止的规定，以及对房地产权益的保护措施。
房地产所有权的建立房地产所有权的建立是指个人或者组织依法取得房地产的所有权。
在房地产所有权的建立过程中，需要满足下列条件：合法来源：房地产所有权的建立必须依法进行，不能以违法手段获取房地产。
权属登记：房地产的所有权需要通过权属登记机构进行登记，登记后方可确立所有权。
房地产所有权的变更房地产所有权的变更是指房地产权属关系的变动，主要包括房地产所有权的转让、继承、赠与等行为。
房地产所有权的转让：房地产所有权可以通过出卖、交换、出资等方式进行转让，转让行为需要通过合同或其他合法形式来确认。
房地产所有权的继承：继承是指房地产所有权在继承人之间进行转移，继承关系需要依法进行确认。
房地产所有权的赠与：房地产所有权可以通过赠与的方式进行变更，赠与需要取得受赠人的同意，并经过权属登记机构的登记确认。
房地产所有权的终止房地产所有权的终止是指房地产所有权关系的消除，主要包括房地产的销售、征收、灭失等情况。
房地产的销售：房地产所有权可以通过卖出的方式终止，销售行为需要经过合同的确认，并进行权属登记的变更。
房地产的征收：根据国家法律规定，房地产可以因公共利益需要进行征收，征收需要经过相应的程序，并进行权属登记的变更。
房地产的灭失：房地产的灭失是指由于自然灾害、战争等原因导致房地产无法继续存在的情况。
房地产权益的保护措施房地产权益的保护是房地产法所关注的重点，为了保护房地产的权益，制定了相应的保护措施。
法律保护：房地产权益受到房地产法的保护，当房地产权益受到侵害时，可以依法维护自身的权益。
诉讼维权：当房地产权益受到损害时，可以通过诉讼等法律手段来维护自己的权益。
房地产权属法律制度
房地产权属法律制度房地产权属法律制度是指规范房地产所有权关系的一系列法律制度和规定。
在现代社会中，随着房地产市场的快速发展和房地产交易的增多，房地产权属法律制度的健全和规范成为保障房地产交易、维护社会稳定的重要基础。
本文将从产权的概念、房地产权属法律制度的构建、房地产交易中的法律保护等方面进行探讨。
一、产权的概念产权是指在法律上对某种财产享有所有权的权利。
它是市场经济条件下私有制经济的重要组成部分，是财产所有者依法行使支配和处分自己财产的权利。
在房地产领域，产权包括土地使用权和房屋所有权。
土地使用权是指土地使用、收益等权利，具体受到土地管理法等法律的保护；房屋所有权是指个人或者组织对房屋依法享有支配、占有、使用、收益和处分的权利。
二、房地产权属法律制度的构建房地产权属法律制度的构建是为了保障产权的稳定和交易的安全。
首先，我国通过土地管理法、不动产登记法等一系列法律规定土地使用权和房屋所有权的获取方式和范围。
其次，我国建立了不动产登记制度，实现了权属登记的便捷和安全。
再次，我国制定了房地产交易法，明确了房地产交易的主体、过程和保护措施。
此外，还有相关法律法规对房地产开发、租赁、拍卖等环节进行了细化和规范。
三、房地产交易中的法律保护房地产交易是指以货币为交换手段，通过买卖、租赁、转让等方式，将房地产产权从一方转移给另一方的行为。
在房地产交易中，法律的保护是至关重要的。
首先，房地产交易需要依法签订合同。
房地产交易合同必须符合我国的合同法规定，明确各方的权益、交易的标的和价格等要素，并在交易过程中支付合理的定金或保证金，以确保交易的安全和有效进行。
其次，房地产交易需要符合不动产登记法的规定。
在买卖房屋或土地使用权时，买受人应该及时向相关机构进行登记，确保权属的转移能够得到法律认可和保护。
再次，房地产交易需要注意合法合规。
买卖双方应该按照合同的约定履行义务，不得擅自变更房屋用途或违规建筑，以确保交易的合法性和稳定性。
第三章房地产权属登记制度
权属的真实性状况停止调查，对房地产权益的 变化状况停止合法性审查，以取缔或制止违法 买卖的发作。
三、房地产权属注销的分类
• 〔一)一切权注销与他项权益注销 • １、一切权注销是指对房地产上所存在的一切权停止的注销
。包括房屋一切权、团体土地一切权 • ２、他项权益注销是指对房地产一切权之外的其他房地产权
•
关于触及房屋权益归属和内容的房屋注销簿的记载
错误，房屋注销机构应当书面通知有关权益人在规则期
限内操持更正注销；操持更正注销时期，权益人因奖励
其房屋权益央求注销的，房屋注销机构应当暂缓操持。
• 异议注销应留意一下几点： • 〔1〕异议注销的前提条件是利害关系人
央求更正注销后，不动产注销簿记载的权 益人不赞同更正。 • 〔2〕存续时期为异议注销之日起15日。 逾期不起诉，异议注销失效。 • 〔3〕异议注销不当的法律结果是发生央 求人赔偿责任。
注销的权益。 • «物权法»第十八条 权益人、利害关系人可以央求查询
、复制注销资料，注销机构应当提供。
权属管理功用
• 是指房地产权属注销所具有的经过注销完成国 度对房地产停止监视、管理的功用。
• 表达两方面： • 〔1〕产籍管理功用 • 经过房地产权属注销树立户籍资料，为房地产
税收、规划提供依据。 • 〔2〕审查监视功用 • 经过房地产审查顺序，对房地产的自然状况及
• 2、依法以出让、国有土地租赁、作价出资或 许入股方式取得的国有树立用地运用权转让的 。
• 3、因法人或许其他组织兼并、分立、兼并、 破产等缘由致使土地运用权发作转移的。
房地产法课件：房地产权属登记基本原理
房地产权取得和变动登记
（一）房地权取得与登记
主要有新建、继承、买卖、赠与、置换或交换、
时效取得等。
在实行自愿登记制度国家，合同一成立或已届履 行期，即发生所有权移转效力；
在实行登记生效国家，合同等行为仅仅是所有权 移转的原因，不动产物权变动还须登记，即将原 所有权人的权利注销、变更、将新权利人登记为 所有权人并颁发权属证书。
登记机关颁发房地产权属证书。权属证书与不动 产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。
登记机关颁发证书之前须严格审查，登记机关只 作出登记或不登记决定。登记具有公信力。
权属证书是登记机关颁发的，在被证明是虚假伪 造之前也应当推定与登记簿一致。
交易时应查阅登记簿，而不应仅审查权属证书。
二、登记的公信力
（一）不动产物权对外表征手段及公信力
物权--对世权，对世性要通过一定的事实体现出 来，而世人也正是通过某种权利表征手段，来判 断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。
物权表征形式有两种：一种是占有，另一种是登 记。
动产--占有人一般被推定为所有权人；（占有对 动产的公信力）
不动产--登记簿或登记权属证书记载的权利人被 推定为所有权人（登记簿对不动产的公信力）。
强制登记以德国为代表，我国亦采此制。
2、自愿登记，法律并不要求所有的不动产取得 和变动均得登记，而由当事人自愿选择登记。合 同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动 的效力；物权的取得并不以登记为要件，登记只 产生对抗第三人的效力（排斥第三人取得所有 权）。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取 得优越于其他证明自己取得物权手段，而不能得 出没有登记即不享有物权的结论。登记对抗主义。
登记机关为行政机关。通过权属登记为房地产规 划、税收提供依据；另一方面，审查房地产权取 得、变更真实性、合法性、干预交易，维护房地 产交易秩序。
房地产法PPT3第三章 房地产权属登记法律制度
房地产法
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（3）变更 变更：有广义和狭义之分。 变更 广义的变更：包括权利主体、客体和内容的变更； 狭义的变更：仅指权利客体和内容的部分变化，物权法上 通常所称的不动产物权变更一般指后者。 （4）消灭 消灭：又称不动产物权的丧失，是指某一物权因一定 消灭 的法律事实而不复存在，可以分为绝对的消灭和相对的消 灭； 绝对的消灭：指由于不动产物权客体灭失而导致的不动产 物权消灭，例如房屋因拆迁而拆毁，土地因灾害而消失等 ； 相对的消灭：指原权利主体丧失某一不动产物权而由新的 权利主体取得，这实质上是不动产物权主体的变更，例如 房屋买卖和赠与等。
5、功能 权利确认功能，指确认房地产的权属状态，赋予房地 （１）权利确认功能 权利确认功能 产权利以相应的法律效力，保护房地产与其权利人之间的 法律支配关系的职能。经登记确认的房地产权利具有正确 性推定效力，产生物权的效力，可以对抗任何人。 登记确权的房地产须颁发权属证书。 权利公示功能， （２）权利公示功能，指将房地产权利得丧变更的事实向社 权利公示功能 会公开，以标示房地产流转的职能。 公示功能旨在维护房地产交易“动的安全”，通过标示房 地产的流转过程和结果，发挥风险警示的效力，从而保护 房地产权利人及善意第三人的合法权益。 权属管理功能 管理功能，指房地产登记所具有的实施管理意图 （３）权属管理功能 的功能。一方面通过房地产登记管理机关对房地产的登记 档案、图纸、卡片等材料产籍管理，以对申请登记的房地 产权利的真实性和合法性进行审查监督，也为城市规划、 房地产税收等提供依据；另一方面通过登记审查相关权利 设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。
第三章 房地产权属登记法律制度
学习目的 了解房地产权属登记的特点和功能 土地权属登记和房屋权属登记
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（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门 办理的体制。
我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登 记发证”、“两制分开，两证分开”的登记 管理体制。（不合理，不科学）
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《城市房地产管理法》第63条规定，在分开 登记体制之外，允许各地经省级政府确定实 行统一登记体制。房地产权属统一登记管理 是比较科学、有效合理的体制。
登记的作用：主要在于公示财产权利归属 状态和权利范围，以使之产生物权的对世 效力。
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（二）房地产权属登记的功能
1、权利确认功能。通过登记以确认房地产权 利归属状态，经登记的房地产权利受国家强 制力保护，可以对抗权利人以外任何人。
2、权利公示功能。房地产权属登记公开房地 产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公 众，保障房地产交易的安全。
3、管理功能。房地产权属登记能实现国家的 管理意图：一方面通过登记建立产籍资料， 进行产籍管理；另一方面通过登记，来审查 相关权利设立、变更、终止的合法性，进而 取缔或处罚违法行为。
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（三）我国房地产权属登记体制
房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权 属登记。
我国城市房地产管理法规定：
更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正 权利不一致的状态，避免第三人依据不动产 登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
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3、异议登记
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记 载的物权归属等事项有异议的，将其异议记 载在不动产登记簿。
异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载 的权利失去正确性推定的效力，第三人也不 得主张依据登记的公信力而受到保护。
办理预告登记后，预告登记具有排他效力， 开发商违背预告登记的内容进行的处分行为 不能发生法律效力。
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二、土地登记
1、概念
土地登记，是指将国有土地使用权、集体土 地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、 地役权以及依照法律法规规定需要登记的其 他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
宅基地使用权 集体农用地使用权 （不含土地承包经营权）
土地他项权利 （《土地他项权利证明书》）
土地抵押权
地役权 其他土地权利
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2、土地登记的属地登记原则 申请人向土地所在地的县级以上人民政府国 土资源行政主管部门提出土地登记申请，依 法报县级以上人民政府登记造册，核发土地 权利证书。 但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府 国土资源行政主管部门登记，核发土地他项 权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所 跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登 记。 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地 权属界线封闭的地块或者空间。
（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向 同级人民政府土地管理部门申请土地使用权 变更登记；
（3）经同级人民政府土地管理部门核实；
（4）由同级人民政府更换或更改土地使用 权证书。
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2、更正登记
更正登记是指权利人、利害关系人认为不动 产登记簿记载的事项有错误时，依其申请， 经过权利人书面同意更正或者有证据证明登 记确有错误的，登记机关对错误事项进行更 正的登记。
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不 登记。
（2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书， 政府征收决定等）。
（3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村， 土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记 发生效力。
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我国土地使用权和房屋所有权 登记发证制度
（1）土地使用权登记发证
土地权利证书由国务院国土资源行政主管 部门统一监制。
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国有土地所有权（不属于登记范围，不需要发证）
我国目前土地权属及证书种类
国有土地使用权 （《国有土地使用证》）
国有建设用地使用权 国有农用地使用权
集体土地所有权 （《集体土地所有证》）
集体土地使用权 （《集体土地使用证》）
集体建设用地使用权
（注意：我国《物权法》确立了不动产统一登 记制度，即由一个登记机关统一负责有关不 动产的登记事务，并在登记范围、登记规则 和登记程序等方面实现统一。）
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（三）登记效力
1、房地产权属登记的效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另 有规定的除外，例如：p86
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土地使用权登记发证：
县级以上地方人民政府土地管理部门 申请登记
核实
房屋所有权登记发证：
同级人民政府 颁发证书
凭土地使用权证书 向县级以上地方人民政府
核实
颁发证书
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房地产转让或变更的登记制度
（1）首先，向县级以上地方人民政府房产 管理部门申请变更登记；
以出让或划拨方式取得土地使用权，应当 向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登 记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用 权证书。
（2）房屋所有权登记发证
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋 的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁 发房屋所有权证书。
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但异议登记的效力是临时性的，申请人在异 议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失 效。
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4、预告登记
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不 动产登记，该项请求权所要达到的目的，是 在将来发生的不动产物权的变动。
预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不 动产物权（案例：一房二卖。注意：购房人 购买预售的房屋，购房人依据预售合同只有 合同法上的请求权，没有排他的效力）。
第三讲 房地产权属登记制度
本讲教学内容
一、房地产权属登记概述 二、土地登记 三、房屋登记
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一、房地产权属登记概述
（一）房地产权属登记的概念
房地产权属登记，又称房地产登记，指房 地产管理部门对土地所有权、土地使用权、 房屋所有权和房地产他项权利的登记。
房地产是需要登记才能表征其权利的一种 财产。
国有土地使用权，包括国有建设用地使用权 和国有农用地使用权；
集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、 宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土 地承包经营权）。
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土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （二）集体土地所有证； （三）集体土地使用证； （四）土地他项权利证明书。