中海地产工程管理公司精装修管控工作指引

中海地产工程管理公司（济南）精装修工程管控指引二〇一七年二月目录总则...................................................... （一）编制目的 (2)（二）编制依据 (2)（三）适用范围 (2)（四）指引说明 (2)第一部分：精装修工程的进度管控...............................1、批量精装修住宅施工前期准备工作.....................................2、批量精装修施工全过程管理 ...........................................3、批量精装修住宅工程进度管理.........................................4、影响装修施工进度的因素分析.........................................第二部分：精装修工程的进度管控 ....................................一、工作面移交...................................................（一）移交毛坯工作面时应注意检查内容.........................（二）移交时工作面验收内容及标准.............................（三）交接管控要点示例.......................................附（成品验收标准） ...........................................二、精装修工程施工质量控制要求（同一流水段内）...................（一）各主要工序作业条件、注意事项及质量检查要求.............（二）三、精装修工程成品保护...........................................（一）保护原则...............................................（二）保护范围...............................................（三）具体保护措施...........................................第三部分精装修工程管理中的其他注意事项.........................一、样板先行.....................................................二、垂直运输的协调措施...........................................三、仓库管理.....................................................四、垃圾管理.....................................................五、封闭管理.....................................................第四部分整改销项及移交物业.......................................一、保洁及分户整改、移交.........................................（一）保洁工程...............................................（二）分户整改销项及移交物业.................................二、入伙前预验收管理.............................................（一）预验收工作分工.........................................（二）工作流程...............................................总则一、编制目的：2016 年，在集团倡导全面实行精装修交付的大背景下，如何通过专业化的探索，提升精装修交付的品质，是每个中海工程人需要面对的课题。

2017年，济南公司面精装修住宅交付项目体量巨增，全年在建精装修工程量万㎡（约2200套）。

聚焦客户关心的使用功能及观感质量，规范工作面交接、划分流水施工段，强化过程验收、注重质量风险控制点把控。

特编制济南公司精装修工程管控指引，以促进各项目精装修施工井然有序，稳步推进。

同时，此指引作为精装修施工及过程检查、考核的依据。

二、编制依据：结合工程公司总部组织梳理了大量精装修工程的操作指引及过程管理的交流培训，借鉴各兄弟公司精装修施工管理的宝贵经验，编制而成。

三、适用范围：济南在建所有精装修交付项目。

四、指引使用说明：本指引共分四大部分，第一部分主要从进度管理方面介绍批量精装修住宅工程进度管控，第二部分主要涉及精装修现场质量管控的要点，第三部分主要介绍精装修工程管理中的其他注意事项，第四部分涵盖入伙前的整改销项及移交物业。

第一部分：精装修工程的进度管控1、批量精装修住宅施工前期准备工作精装修设计精装修设计由设计部负责进行，设计部根据项目定位中建议的设计风格、材料、部品、设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修设计。

在装修设计过程中，项目部要随时跟进，充分考虑设计方案对现场施工的影响，比如装修设计方案对结构的影响（梁高及位置等），特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等等。

避免施工过程中造成大量返工，从而造成工期延误。

对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等。

工程施工的重要节点在设计过程中不要遗漏，必须在图纸中体现。

设计合约配合工期设计合约配合工期计划表样板房施工样板房包括销售样板房和工程样板房两种，样板房施工是大货施工的重要前提条件，样板房施工可以暴露出大货施工过程中很多问题，避免大货施工过程中出现大量返工，从而延误工期。

样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多，施工时间紧，需各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。

样板房施工过程中要严格按照大货施工的标准来进行施工，包括用材、工序搭接等等。

一定要通过样板房施工，提前解决装修过程中的图纸问题及其他技术问题，确定出所有材料样板及工艺样板，为大货装修施工创造前提条件。

施工计划编制大货装修单位进场后，根据现场实际情况，排布详细的总施工进度计划，包括材料进场计划、设备采购计划、劳动力进场计划、分包进场施工计划等等。

施工进度计划制定分成三个阶段，第一阶段确定主要进度计划；第二阶段确定主要节点，根据一级、二级节点要求，充分控制土建主包工作面的移交质量、甲供材料进场情况，在充分考虑环境、资源、风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑要求，编制节点计划，并把该计划落实到装修合同中；第三阶段确定详细的施工计划：详细施工计划由精装修主包进行制定，必须包括所有工序的施工计划，包含甲分包的计划、甲供材到场计划等，必须排布详细，计划细分到每道工序中每个分部分项工程。

工作面移交大货装修单位进场后，总包单位将楼栋内现场管理权交与装修单位，俗称“精装主包”。

但目前绝大部分现场，因工期紧张，精装主包进场时，现场土建主包尚有大量工作未完，尚不具备交场条件。

此时，应该逐步按楼层进行交场，交场内容包括土建工作（墙体垂直度、平整度、空鼓率等；天花的水平度；地面的平整度、空鼓率等）、机电施工（点位数量、位置；管道走向等等）、防水施工（卫生间及阳台带水交场）等等。

同时，可以带问题进行交场，精装主包接场后，土建单位进场整改，服从装修单位管理。

附：合约总承包与精装单位工作面划分（见下表）2、批量精装修施工全过程管理批量精装修工程包含了进场准备工作、隐蔽工程阶段、基础工程阶段、油漆基础工程阶段、活动家具安装阶段、油漆面层阶段、后期安装工程阶段、调试及验收阶段。

下面对批量精装修全过程进行拆解并进行工期分析。

进场准备工作进场准备工作包括进场排版放线、门窗的成品保护、瓷砖石材等主要材料的下料图绘制及批量下单、土建工序的检查及整改、机电点位的定位等等。

另外，进场准备工作还包括装修单位的后勤保障工作，比如项目管理团队的组建；办公室、库房的搭建等等。

隐蔽工程施工装修工程中的隐蔽工程包括砌筑包管、水电管线改造、天花基层龙骨安装、门框副套安装、厨卫回填及防水施工。

土建施工阶段预埋的水电管线与精装修图纸不一致，这就需要对水电点位进行改造。

在工作面交接过程中，卫生间带水移交，将卫生间的防水责任彻底转移至精装修单位。

面层施工阶段面层施工阶段包括天花造型制作及封板、油漆施工、墙地砖粘贴、墙面面层施工等。

在面层施工阶段，墙地砖、石材的供货极其关键，必须保证供货的及时性，同时施工过程中，要注意面层成品的保护。

安装工程阶段装修工程中的安装工作包括橱柜衣柜安装、淋浴房镜柜安装、门套踢脚线安装、天花灯具安装、洁具五金安装、门扇安装等等。

在安装阶段，各分包将同时进场，这就要求精装主包的管理必须全面到位，所有分包遵从精装主包的管理。

下面以 100 米的住宅楼精装修工程为例，将各工序进行拆分、工期分析详见工序分析图。

3、批量精装修住宅工程进度管理工程进度管控，必须要确定进度计划中的关键线路及关键工作。

关键线路所花费的时间代表完成这个项目的最短时间，关键线路上任何工作的延迟，将导致整个项目总进度计划的延误。

因此，进度管理的主要工作就是保证装修施工提前插入及确保关键工作的时间性。

以 100 米约 32 层的住宅楼为例（外架从三层开始起挑，主体分两次结构验收，15 层以下一次），进行精装修施工进度分析。

装修何时插入装修施工一般情况下，在该楼层室内抹灰作业完成后，且楼层外架拆除完成后，精装修施工即可以安排插入。

这就要求我们外架必须由下往上分段进行拆除，分楼层移交装修单位工作面。

对于需要整改的楼层，可以带问题进行移交，移交完成后，土建及时进行整改，不影响装修插入施工。

以 100 米楼栋为例，15 层以下先进行主体结构验收，砌筑及结构整改需要约两个月时间，抹灰施工一个月时间，所以一般在主体结构施工至 30 层时，15 层以下楼层具备移交精装修施工条件，精装修正式施工开始。

所以由此进行倒推，主体结构在 25 层时，第一次结构验收且同时精装修主包定判，进场施工准备时间一个月；主体结构 15 层时，精装修招标开始；主体结构 5 层时，大货精装修设计启动。

如何划分流水施工段精装修施工过程中，分部分项细部工作太多，可将批量精装修施工分为湿作业、木作业、木作安装、油作业、安装作业、开荒作业六个施工过程。