佛山市禅城区“三旧”改造专项规划
佛山三旧改造模式总结
佛山“三旧改造模式”总结模式一：政府主导、统一规划、市场运作案例1：祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。
政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。
2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。
拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。
按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。
佛山祖庙东华里片区定位为：融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。
案例2：澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。
该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。
澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。
案例3：佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰佛山（国际）家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。
“7090”政策与住房供应结构关系研究
“7090”政策与住房供应结构关系研究霍诗雅【摘要】According to the analysis of the relationship between ＂7090＂Policy and housing supply structure, the study reviews the development after the ＂7090＂ Policy was introduced, sums up the defects of the policy, concludes the regional balance principle is needed by taking the land market of Chancheng District of Foshan and the investment attraction development restrained by the ＂7090＂ Policy, eliminates the restraint of the ＂7090＂ Policy on the development of Chancheng District in Foshan according to the various housing supply structures in different programs, and concludes the positive effect of the newly Directive Suggestions for Optimizing Housing Supply Structure at Chancheng District in the future development of the district.%通过分析＂7090＂政策与住房供应结构的关系,回顾＂7090＂政策出台后的发展,总结出该项政策的弊端,并以＂7090＂政策制约佛山市禅城区土地市场及招商引资发展作为研究实例,得出需要以区域平衡为原则,针对不同的项目配置不同的住房供应结构的方式来破解＂7090＂政策对佛山市禅城区的发展,最终得出新出台的《关于优化禅城区住房供应结构的指导意见》对佛山市禅城区今后发展的积极作用。
《佛山市城市更新专项规划(20162035)》041019151003
《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》征求意见稿一、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛山市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（2012-2015）》已于2015年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。
同时，我市现状建设强度已高达38.2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》。
二、目标与基本原则1.远期目标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示范性的城市更新项目，为把佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2.近期目标：（1）2016至2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住用地、5.25km2的工业用地、3km2的商业服务业用地、以及3.75km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。
（2）2016至2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民生产总值累计约4500亿元。
（3）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。
（4）力争完成3-5个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。
【三旧改造】禅城区城市更新(“三旧”改造)专项规划(2018-2025)简本15页
城市战略更新地区
2、位于城市战略更新地区的项目，适用以下指引：
（1）鼓励集中连片更新，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区竞争力整体提升。
（2）强化片区统筹，对一个或多个连片更新项目涉及调整规划开发容量的，支持开展规划研究与调整，统筹安排公益用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公益设施建设，充分保障教育、医疗、养老、体育用地需求。
结合城市空间发展要求，对五大类城市战略地区加强更新统筹，主要包含空间结构控制地区、近期推进建设区域、轨道TOD地区、产业发展保护区、村级工业园整治提升区。积极开展更新规划试点，强化政府主导作用，探索建立片区统筹规划层次，坚持统筹规划、整体开发，鼓励集中连片实施更新，协调各方利益，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区竞争力整体提升。
禅城区城市更新（“三旧”改造）专项规划（2018-2025）
一、规划背景
为主动适应新时代佛山高质量、强中心的战略发展需要，贯彻落实《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）的精神与要求，全面推动禅城区城市形态提升与村级工业园整治提升等重要工作的开展，科学、合理、高效指导佛山市禅城区“三旧”改造工作，持续促进禅城区空间结构完型、城乡融合发展、城市品质提升、产业经济升级，制定本规划。
（二）明确城市服务提升片区，提升民生幸福水平
坚持发展为民、更新惠民，持续增加更新对民生的支持，加快以改善民生为重点的社会建设，在更新中努力加大公共服务配套供给、提高住房保障力度、推动社区微更新促进社区可持续发展，实现更新利益的普惠共享，夯实全面建成小康社会的各项民生基础。
佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划修编
《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划修编》深村东片区调整一、项目概况1、调整背景为贯彻佛山市委、市政府关于“三旧”改造的方针政策，根据禅城区委、区政府关于建设精品禅城、提升中心城区综合竞争力的工作部署，禅城区计划于近期对石湾镇街道深村东片区实施旧城改造。
为进一步增强整体改造的可操作性，由佛山市禅城区石湾镇街道办事处向佛山市禅城区人民政府提出规划调整申请。
2、调整范围此次控规调整的范围位于《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划（修编）》（下文简称《北片控规》）的编制范围之内。
用地北至绿景路、东至文华中路、西至岭南大道、南至深宁路，总面积约58公顷。
二、调整目标和原则贯彻佛山市、禅城区政府关于“三旧”改造的工作计划，传承深村历史文化特色，将深村东片区整体改造成为传统与现代相结合的具有鲜明地域特色的城市精品片区，同时实现物质形态景观与集体经济收入的双重提升，使深村东片区成为禅城区都市产业发展的良好承载空间之一，并将其打造成为禅城区三旧改造工作的又一亮点。
调整原则：合法、合乎规范原则、延续性原则、可操作性原则、文脉传承原则三、具体调整内容1、规划结构调整本次调整将深村东片区视作一个相对完整的社区对待，规划结构方面，总体呈现出一心、两轴、六组团的形态。
两轴：深村大道发展轴、港口路中央文化绿轴延续深村大道作为片区发展轴的功能，两侧利用底层商业设施承载主要的配套服务功能，并且向西与深村西片区进行衔接。
根据《北片控规》，港口路是连通文华公园与东平河的一条生活休闲的林荫大道，本次调整继续控制港口路作为片区的中央绿轴，结合现状祠堂以及具有景观价值的历史民居的迁建，向其中注入丰富的文化元素。
将片区内的港口路打造成融绿化景观与民俗文化于一体的特色景观轴线。
一心：公共服务中心深村大道发展轴与港口路中央文化绿轴的交汇处，结合现状的自然山体，规划设置片区的公共服务中心。
六组团：一个公共建筑组团，五个居住组团商业文化办公用地主要继续沿岭南大道设置，形成片区的公共建筑组团，少量沿绿景路设置。
佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法
佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法第一章总则第一条制定依据为贯彻落实《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国土资源部全面深化改革领导小组关于进一步统筹协调推进改革试点任务的函》（国土资函〔2016〕542号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）等文件精神，进一步推动佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作，创新土地管理制度，提高土地节约集约利用水平，支持实体经济持续健康发展，促进生态环境优化提升，制定本实施办法。
第二条基本原则实施城市更新，应按照“政府引导、市场运作，规划统筹、公共优先，明晰产权、保障权益，尊重历史、公开公平”的基本原则，采用多种方式，合理协调原土地及地上建（构）筑物权属— 1 —人、市场改造主体和政府的利益关系，推动南海区逐步实现产业结构升级、空间布局优化、公共配套完善、生态环境改善、城市形态提升的城乡建设新局面。
第三条适用范围本实施办法所指城市更新，是指符合省、市有关城市更新（“三旧”改造）政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施办法规定进行拆除重建、综合整治、功能改变、局部加建、局部拆建、生态修复、历史文化保护等改造行为。
（一）城市基础设施和公共设施亟需完善；（二）生态环境恶劣、环境污染严重或存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；（四）城市升级、产业提升、村级工业园改造提升等其他经区级或以上人民政府认定属城市更新的情形。
佛山市禅城区人民政府文件
佛山市禅城区人民政府文件佛禅府〔2009〕39号禅城区促进经济平稳较快发展的实施意见南庄镇政府，各街道办事处，区直副局以上单位，市驻禅单位：为贯彻落实国家、省、市促进经济平稳较快发展的工作部署，积极应对国际金融危机对经济的冲击，区政府决定推出9类32项措施，加大投资力度，进一步扩大内需，促进我区经济平稳较快发展和产业转型升级。
计划实施100项重点建设项目，通过政府推动、企业参与、市场运作的方式，带动全社会总投入约948亿元，其中2009-2010年投入约500亿元。
具体意见如下：一、加快产业结构优化升级全面落实科学发展观，深入推进“优二进三”、“精品发展”两大战略，以转变发展方式为主题，以改革、开放、创新为动力，以优化提升传统支柱产业、培育壮大新兴产业为主线，加快构建具有较强竞争力的现代产业体系，全力打造高端产业、现代服务业和文化产业核心区。
2009-2010年全区现代服务业、先进制造业产业计划投资约为135亿元。
（一）大力发展高端制造产业。
一是继续推进传统产业优化提升。
促进陶瓷产业优化升级工作全面完成，加快瓷海国际、陶瓷产业总部基地、华夏陶博城二期、陶瓷文化创意园等重大项目建设，全力打造国际陶都。
加快推动不锈钢、童服、针织等产业从制造领域向会展、物流、研发和商贸服务等高端环节延伸，进一步提高产业的整体竞争力和市场话语权。
二是实施“百企振兴工程”，加大政策引导和服务推动力度，鼓励和支持优质企业在本地增资扩产，做大做强。
三是加快发展先进制造业。
大力推进集约型工业园区建设，以产业关联链条为纽带，加快产业向园区集聚步伐。
积极发展无线射频（RFID）、光电子（LED）、精密制造、特种陶瓷、新医药制造等新兴产业，重点发展陶瓷机械、高端汽配、医疗器械、环保设备等装备制造产业，加快形成一批占地少、无污染、低能耗、高技术、高附加值的都市型产业。
（由区经贸局牵头，会同区发展和改革局、佛高禅管局、科技局、环保局等相关单位负责落实）（二）全面推动现代服务业发展。
《佛山市禅城区张槎中心区东片控制性详细规划》“三旧” …
《佛山市禅城区张槎中心区东片控制性详细规划》“三旧”改造项目局部规划调整（ZE-04-27、ZE-04-28、ZE-04-32地块）公
示文件
一、项目区位
目标地块位于佛山市禅城区张槎街道轻工二路北侧、东鄱路西侧，规划范围用地面积共约7公顷，分为两个地块，其中西侧地块约2.62公顷，东侧地块约4.41公顷。
在《佛山市禅城区张槎中心区东片控制性详细规划》中地块编号分别为ZE-04-27、ZE-04-28、ZE-04-32。
图1. 规划地块区位图
图2. ZE-04-27、ZE-04-28、ZE-04-32地块在《东片控规》中的位置
二、地块调整前后对比
地块规划调整后，轻工路线位依照最新改造方案向北偏移；地块建筑高度按新机场限高控制；ZE-04-27地块容积率维持原控规 5.0不变，ZE-04-28A与ZE-04-32地块容积率由原控规的2.5调整至2.7。
图3.调整前规划图
图4.调整后规划图。
《佛山市城市更新专项规划（2035）》
《佛⼭市城市更新专项规划（2035）》《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》征求意见稿⼀、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项⽬建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛⼭市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项⽬（20XX-20XX）》已于20XX年底到期，需要编制新⼀版城市更新专项规划指导我市城市更新⼯作。
同时，我市现状建设强度已⾼达38。
2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过⾼品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、⼈居环境改善、公共配套完善，着⼒推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》。
⼆、⽬标与基本原则1。
远期⽬标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和⽤地⾼效利⽤，全⾯改善旧城镇、旧村居的⼈居环境，均衡化布局公共服务设施，完成⼀批具有⽰范性的城市更新项⽬，为把佛⼭建设成为“先进制造基地、产业服务中⼼、岭南⽂化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2。
近期⽬标：（1）20XX⾄2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住⽤地、5。
25km2的⼯业⽤地、3km2的商业服务业⽤地、以及3。
75km2的市政公⽤设施、道路⼴场、绿地等其他⽤地。
（2）20XX⾄2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费⽤和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民⽣产总值累计约4500亿元。
（3）全⾯启动中⼼城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要⽚区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇⽣活环境质量提升，初步实现宜居城市建设⽬标。
（4）⼒争完成3-5个重点产业⽚区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争⼒。
佛山“三旧”改造政策及典型案例
朱市长在国通 作调研工作指示
各种政策
三旧改造项目分类及其特点
“三旧”项目
旧城镇 旧村庄 旧厂房
私有商住地 （旧城镇）
村居用地 （旧村居）
集体工业地 （集体旧厂房）
国有工业地 （私有旧厂房）
权属关系复杂，周期长、变数较 多，难度较大
周期长、变数多、资源投入大， 虽然收益预期高，但难度较大
周期较长、变数较多，要和租户 及集体三方沟通，难度一般
总体来说，佛山市三旧改造的权属人货币返还比例在42.5%-50%之间，个别区域比例略有不同；旧 村居的改造返还条件一般较优，但整理人一般无法获得全部返还。
典型的旧厂改造项目工作流程和周期预估
旧厂改造主要以三旧认定-收储-摘牌为工
作主线，需重点推进规划问题，根据流程需要
做好厂房搬迁配合。计划模拟：
步骤 获取项目 完成三旧认定 完成控规调整 完成收储 实现挂牌 转让金返还
权属关系简单，周期较短，落实 难度相对较低
各类旧改各有特点，其中国有工业地（含集体）的可操作性最高，应广撒网、重点抓；旧村改 造周期长但效益高，应选好标的，集中力量推进；旧城镇改造在区域内成功案例不多，应大胆 创新，做第一个吃螃蟹的人。
“三旧”之前要落实的几张图——土规、控规、专规
土地利用总体规划俗称“土规”，土规的关注点是城镇建设用地指标；城乡规划按照级别可以分 为多个层次，我们一般用到的是片区控制性详细规划，俗称“控规”，其作用为规定区域路网、地 块用途等；三旧改造专项规划简称“专规”，专门针对三旧改造/城市更新，对应的是标图建库工作。 三张图是“三旧”的必要条件，需要重点关注，土规控规可调整但难度不同，专规主要看年限。
三旧项目认定的关键是区镇两级的三旧办，若各方面条件成 熟，认定时间较短。
佛山市禅城区旧村庄(居)、旧厂房(旧物业)改造流程梳理
南海区
更新单元计划先经区级城市更新机构联审或会审
后报区政府批准。涉及控规调整的，报市自然资 源局审查，后报区政府批准。
区政府批准并公告。涉及控规调整的，则报自然资 源局审查后报区人民政府批二）更新单元规划审查报批程序不同
三大主体 两份文件
五次表决 四项协议
Contents
目录
1 禅城区旧村庄（居）“协议出让”流程梳理
2 禅城区旧村庄（居）“协议出让” 与南海区差异对比
3 禅城区旧厂房旧物业协议出让操作规程要点
2.1行政审批流程
行政审批流程 （一）更新单元计划审批层级不同
禅城区
规定旧村居更新单元计划应先经镇（街道）初审
后期动迁：
改造过程涉及收回集体土地，村集体经 济组织可提起宅基地使用权纠纷民事诉讼 ，主张收回宅基地使用权。
履约保证金：
数额： 1、确定市场改造主体资格后，缴纳第一笔 履约保证金（金额：人民币贰仟万元） 2、区政府批准之日起30日内，市场改造主 体按约定缴纳第二笔履约保证金（金额：人 民币壹亿元） 退回：未在4+2年内签完拆迁补偿协议，不 予退回。
禅城区
60%
招商文件经公示后，由评选小组选定市场主体
项目实施方案须在3个月内（通过预审后）达到 90%以上（含90%）的表决通过率
项目实施方案经人民政府审批通过后2年内，市场 主体应与90%以上（含90%）被拆迁人签订拆迁 补偿协议，后经区人民政府批准确定为实施主体
南海区
旧村居改造公开招商选定意向企业
若意向企业为2或3家的，由村集体经济组织召开 成员大会表决，票数最多且超过一半同意的，则意
向企业获得市场改造主体资格
佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）
佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）文章属性•【制定机关】佛山市人民政府办公室•【公布日期】2018.08.20•【字号】•【施行日期】2018.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）为贯彻落实党的十九大精神，践行习近平新时代中国特色社会主义思想，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）《广东省人民政府关于提升“三旧” 改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）《佛山市人民政府关于印发佛山市城市治理三年行动计划的通知》（佛府〔2017〕27号）等有关文件要求，以城市更新为抓手，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、利益共享、公平公开”的基本原则，逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化，经市人民政府同意，提出如下实施意见。
一、明确更新范围，界定更新类型（一）本实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施意见规定进行拆除重建、综合整治、功能改变等活动：1.城市基础设施和公共设施亟需完善；2.人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；4.其它经市或区级人民政府认定属于城市更新的情形。
（二）对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。
佛山市“三旧改造优惠政策及审批流程
佛山市“三旧"改造优惠政策及审批流程[2010-05-29]佛山市根据广东省人民政府《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)的有关规定，结合本市实际，本着有利于经济社会可持续发展的原则，制定了三旧改造一系列政策文件，健全了政策体系，有力地保证了“三旧”改造工作顺利进行。
一、土地产权政策一是允许土地置换。
为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。
集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地均可置换。
二是允许集体建设用地直接转为国有建设用地。
纳入开发利用规划的具有合法用地手续的集体建设用地，在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划的，土地权属清楚、无争议的，农村集体可向市国土资源管理部门申请转为国有建设用地。
对申请的宗地，农民集体经济组织成员全部同意转为国有的，县级以上国土资源管理部门可以直接登记为国有建设用地。
三是开展城乡建设用地增减挂钩。
“三旧”改造中涉及的拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市县的情况安排周转指标。
周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。
二、土地供应政策一是公开出让。
对政府依法征收或者收回、收购存量建设用地后改造的经营性用地，必须通过招标拍卖挂牌方式统一公开供应。
农民集体存量建设用地开发利用，用于经营性房地产开发建设项目的，必须转为国有土地并按规定一次性缴纳全部土地出让金；该房地产用地转让时(包括联建合建、入股参股)，按规定公开交易。
二是协议出让。
土地使用权人自行或者联合成立项目公司开发利用建设用地，或者市场主体自行收购后进行集中开发利用的，涉及划拨土用权和改变土地用途(包括经营性用途)以及延长土地使用年限的可免于土地收购储备和公开交易，可以采取协议出让方式出让。
禅城区城市更新单元计划申报指引
禅城区城市更新单元计划申报指引一、基本条件城市更新单元计划申报以城市更新单元为基本单位。
城市更新单元是指城乡建成区中满足《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号，以下简称市府27号文）所规定城市更新情形，在保证公益性城镇建设用地相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的城市更新区域。
一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。
城市更新项目于2018年9月1日前已向城市更新部门递交项目认定申请，可按原政策执行。
2018年9月1日及之后提出申请，或城市更新（“三旧”改造）认定已失效的“拆除重建类”城市更新项目，严格按照市府27号文规定实行城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、实施监管四个阶段的全流程管理（详见附件1、附件2）。
二、申报主体城市更新单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或镇（街道）委托的相关部门申报。
申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。
申报城市更新单元内存在多个权利主体的，统一申报的相关权利主体需共同委托单一主体代为申报。
城市更新单元计划由权利主体、权利主体委托的单一市场主体申报，属村（居）集体所属土地的，须经农村集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意；其他情形的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意。
通过政府组织实施（含土地整理后交由政府储备并公开出让）的方式实施城市更新的，可由镇（街道）委托的相关部门进行申报。
三、申报依据城市更新单元计划的审定原则上应以已批或正在编制的控制性详细规划（以下简称“控规”）作为依据。
正在编制的控规指的是已通过专家评审、经区人民政府审查同意并已上报市规划主管部门审批的控制性详细规划。
四、申报条件申报城市更新单元计划，应符合以下条件：1、用地权属清晰，无争议，已纳入年度实施计划。
佛山三旧改造模式总结
佛山三旧改造模式总结佛山“三旧改造模式”总结模式一: 政府主导、统一规划、市场运作案例1:祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。
政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌;通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。
2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。
拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。
按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。
佛山祖庙东华里片区定位为:融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。
案例2:澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。
该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。
澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。
案例3:佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰佛山(国际)家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。
佛山“三旧”改造有七大秘诀 改造多方共赢惠及民生
产 业 结构 调 整升 级 、城 市和 环 境再 造 、城 乡统 筹发展、建设宜居城市 的
出 路所 在 ， 也 是 佛 山社 会 经 济 实 现 持 续 快速 发 展 的重 要推 动 力 。 截 至 目前 ， 佛 山 已启 动 “ 旧 ” 三
改造市级先进示范点工作计划诞生 。
从 ２０ ￣ ２ １年 ，共 建 设 ３个 市 ０９ ０１ ０ 级 先进 示 范 的典 型 项 目，如 祖 庙 东 华 里 片 区 、佛 山 国 际家 居 博 览城 等 ， 旨 在 通 过 集 中力 量 重 点 突 破 ，树 立 起 一 批 先进 典 型 ，带 动 一 大 批 “ 旧 ” 改 三
核。
佛 山首先在 市委 、市政府层面成
立 了 由分 管 市长 任 组 长 、 各 区 以及 市 相 关 职 能部 门领 导组 成 的 市 “ 旧 ” 三 改 造 工作 领 导小 组 ， 并设 立 市 “ 三
性 ，以解决 “ 旧”改造所需大量 资 三
金 的来源 问题 。 目前 ， 全 市 已启 动 改 造 项 目成 功 引入 社 会 资金 ３ ７ 元 。在 ２０ 年 佛 山 ５亿 ０９
出 、 土 地 利 用 效 益 低 下 的 大 量 旧 城 镇 、 旧 厂房 、 旧 村 居 用 地 。对 它 们 进 行 二 次 开 发 ， 是 佛 山节 约 集 约 用 地 、。 人 们 三
开 “ 旧”改 造 初期 采 取 了典 型 引 三
七大 “ 秘诀 ”。
时 ，大力推广 “ 政府 出政 策、所有者 （ 使用 者 ）出土地、开发商 出资金” 的市场 化改造模式 ，在具体项 目建设 中实行 “ 谁投资谁收益 ”，充 分调动
佛山“三旧”项目拓展经验交流_2010年_龙光地产_旧改_城市更新_交流分析
1）不改变土地权属、在集体经济组织所属土地上的建设项目 按照拆旧部分占整个建设规模的比例（以建筑面积计算）计 算相应的扶持资金； 2）通过合法手续审批，并改变土地权属，在集体经济组织所 属土地上(包含后来转为国有的土地)的建设项目，按照集体 安置部分（包括村民住宅和集体物业）占整个建设规模的比 例计算相应的扶持资金； 3）通过合法手续审批，在国有土地上进行旧城镇改造项目的， 按照拆迁补偿安置部分在整个建设规模所占比例计算相应的 扶持资金。
土地增值税
在符合城市规划和土地权属 不发生转移前提下的农村居 民集体历史建设遗留用地、
征地划拨的留用地
土地 出让金
通过合法手续审批进行城中 村、旧物业改造的建设项目
旧城区搬迁企业的职工安置 符合国家有关规定
超出原出让合同规定的产权 属开发商的地下车库面积需
补缴的土地出让金
‹日期/时间›
扶持办法
已及时足额申报纳税，所征税额按政策属于我区留成部分经核 准同意后，按区与镇（街道）税收分成比例拨出专款，全额用
符合安全生产和环保要求的工业用地； 的用地；
产业“退二进三”企业的工业用地； •因城市基础设施和公共设施建设需要或
• 国家产业目录规定的禁止类、淘汰 实施城市规划要求，进行旧城镇改造的
类产业转为鼓励类产业或以现代服务 用地；
业和先进制造业为核心的现代产业的 • 须按产业调整、城市规划、消防、环
原厂房用地；
扶持条件
通过合法手续审批，在集体经济组织 所属土地上(包含后来转为国有的土地) 合作开发建设房屋的，属拆迁安置部 分，以及村集体自筹资金自行建设的
农民公寓
对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆 迁管理办法规定的标准取得的拆迁补
偿款 凡属经县级以上政府批准，国土局及 有关房地产管理部门发出公告，限期 拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁 户取得的拆迁补偿收入（包括货币、
2平方公里,何以成核
2平方公里,何以成核佛山市禅城区石湾镇街道的奇槎片区，过去，我对其是很熟悉的；但现在，却增添了很多陌生感。
以前，这里是一个具有典型珠三角特色的区域，偏居城市一角，临近河流，交通不便，村庄老旧。
也因此，它曾一度被人称为禅城区的“西伯利亚”。
这里过去集中了400多家不锈钢、五金加工企业，是典型的高污染、低产出的落后工业区。
但在区域一体化新时期来临后，佛山变身为除广州、深圳外，促使珠三角形成功能融合的网络化城市体系的最重要节点，禅城区作为佛山市“中心组团”的核心部分，在“强中心”战略的实施下再次迎?砹朔⒄沟拇蠡?遇。
在精准捕捉到这一突破口后，奇槎片区以“三旧”改造为契机，成功进行了基础设施建设，传统企业的搬迁与升级以及创新产业的引进。
如今的奇槎，市容市貌干净整治，国际化社区逐渐成型，而其也被民间冠以佛山“第三个豪宅区”的称号。
禅城区石湾镇街道党委书记毛伟锋在与记者谈到奇槎片区的发展时，并不满足于现有的成就。
在他眼里，虽然已有保利、碧桂园、时代地产等房地产巨头进驻，“但是这个地方不能全部建住宅，不然，就变成一个超级小区，这样没多大意义”。
他的理想是，瞄准生产性服务业，汇聚高端人才和优质企业，发展大数据、大健康和科技服务业等产业，建设成为禅城的“中关村”。
佛山市打造“三龙湾”，给了奇槎片区千载难逢的机遇。
“举全市之力，给了奇槎巨大的支持，这样在资金、人才以及项目的引进上，奇槎就会迎来一个爆发式的发展阶段。
”毛伟锋说。
2平方公里的奇槎片区，是佛山创新、人才、产业与城市发展的“核”。
整个三龙湾的发展势头下，奇槎是一个新区，为整个禅城乃至佛山的城市化发展打开了无限想象空间。
这里将以粤港澳大湾区开放、发展的理念与国际化城市群的标准，打造和完善整个片区环境配套。
因此，在整个三龙湾，奇槎不仅是地理中心，还是“大脑”。
是对接广深走廊的重要节点，也是撬动高端人才、产业等资源流入的排头兵，也是撬动中心城区创新发展的重要支点。
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佛山市禅城区“三旧”改造专项规划佛山市禅城区“三旧”改造专项规划（评审稿）佛山市禅城区“三大改造”办公室佛山市城市规划勘测设计研究院2008年3月项目名称：佛山市禅城区“三旧”改造专项规划委托单位：佛山市禅城区“三大改造”办公室编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院资格证书：城规证甲级1200079号院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师）审定：冯萍（高级规划师、注册规划师）审核：李汉飞（城市规划师、注册规划师）校对：彭建德（城市规划师、注册规划师）项目负责：孔凡娥（城市规划师、硕士）参加人员：孔凡娥（城市规划师、硕士）袁媛（城市规划师、硕士）佛山市禅城区“三旧”改造专项规划佛山市城市规划勘测设计研究院表格19 南庄镇“三旧”改造项目列表 (25)目录第一章前言 (1)一、项目背景............................................................................ 1 二、编制过程............................................................................ 1 三、成果说明 . (1)第二章现状分析 (2)一、土地利用现状 .................................................................... 2 二、土地开发需求分析............................................................ 2 三、土地改造（二次开发）的潜力分析 ................................ 2 四、政府三旧改造决策、目标、任务 (3)第三章规划依据、原则与目标 (4)一、规划依据............................................................................ 4 二、规划原则............................................................................ 4 三、规划期限和规划范围........................................................ 4 四、规划目标............................................................................ 4 五、规划基本思路 .. (4)第四章“三旧”改造规划 (5)一、改造范围 ............................................................................ 5 二、改造模式与改造策略........................................................ 7 三、对上层次规划的修正和调整指导意见 ............................ 9 四、“三旧”改造区域的控制性要求 . (9)五、“三旧”改造实施时序 (16)第五章各镇街“三旧”改造规划指引 (18)一、祖庙街道.......................................................................... 18 二、石湾镇街道...................................................................... 18 三、张槎街道.......................................................................... 19 四、南庄镇 (19)第六章规划实施保障 (26)一、规划实施的机制保障 ...................................................... 26 二、规划实施的技术保障...................................................... 26 三、规划实施的政策保障 (26)表格目录表格1 禅城区“旧城镇”改造项目列表 .................................. 5 表格2 禅城区“旧厂房”改造项目列表 .................................. 5 表格3 禅城区“旧村居”改造项目列表.................................. 6 表格 4 禅城区拟整体拆建改造项目列表.................................. 7 表格 5 禅城区拟局部拆建改造项目列表.................................. 9 表格 6 禅城区拟保留整治改造项目列表 .................................. 9 表格7 禅城区旧城镇改造项目实施计划表 ............................11 表格8 禅城区旧厂房改造项目实施计划表 ............................ 12 表格9 禅城区旧村居改造项目实施计划表 ............................ 14 表格10 禅城区拟近期“三旧“改造项目列表...................... 16 表格11 禅城区拟中期“三旧“改造项目列表 .................... 16 表格12 禅城区拟远期“三旧“改造项目列表 . (17)表格13 分街道“三旧”改造项目改造类型统计表 .............. 20 表格14 分街道“三旧”改造项目改造模式统计表 .............. 20 表格15 分街道“三旧”改造项目改造时序统计表................ 20 表格16 张槎街道“三旧”改造项目列表................................ 21 表格17 祖庙街道“三旧”改造项目列表................................ 22 表格18 石湾镇街道“三旧”改造项目列表 . (23)图纸目录图1 区位图图2 分期改造计划图图3 改造类型指引图图4 改造策略分区图图5 土地利用规划示意图（张槎）图6 土地利用规划示意图（祖庙）图7 土地利用规划示意图（石湾）图8 土地利用规划示意图（南庄）i佛山市禅城区“三旧”改造专项规划佛山市城市规划勘测设计研究院第一章前言一、项目背景为进一步贯彻落实科学发展观，满足我市经济社会发展对建设用地日益增大的需求，改善城市面貌，不断提升城市品位，提高城乡居民生活质量，佛山市人民政府制定并印发了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定个区，分别是张槎街道（A）、祖庙街道（B）、石湾镇街道（C）、和南庄镇（D）。
本项目所依据的上层次规划是《禅城区城市总体规划(2007-2020)》专家评审后对相关意见修改完善后的成果。
本规划自批准之日起生效。
在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项“三旧”改造建设活动，应符合本规划；“三旧”改造相关的各项政策、计划应与本规划协调。
本规划由禅城区人民政府负责解释，并组织实施。
及3个相关指导意见的通知》（佛府[2007]68号），要求并指导各区推进旧城镇旧厂房旧村居的改造工作。
禅城区是佛山市的中心城区，总面积154.68平方公里，未利用土地仅占土地总面积的7.89％，城市发展的空间非常有限。
同时，禅城区辖区范围内存在数量和用地规模庞大的城中村、旧厂房和旧物业，土地利用效率普遍低下。
推进旧城镇旧村居旧厂房改造，已成为禅城区整合存量土地资源、充分挖掘土地资源价值，解决土地资源匮乏、加快提升中心城区综合竞争力的重要途径。
为贯彻落实市政府68号文件，全面推进旧城镇旧厂房旧村居改造，加快禅城区土地资源整合力度，拓宽城市发展空间，禅城区“三大改造”办公室（三改办）委托佛山市城市规划勘测设计研究院，按照《佛山市“三旧”改造规划编制要求》，启动禅城区旧城镇旧厂房旧村居改造专项规划的规划编制工作。
二、编制过程佛山市规划局禅城分局此次共委托编制下属四个行政辖区，（即祖庙街道、张槎街道、石湾镇街道、南庄镇）的“三旧”改造专项规划。
2007年9月7日项目组开始进行基础资料的收集和整理工作，9月17日在禅城分局及有关街镇的大力支持和协助下，进行了细致的现场勘察、调研和座谈走访，并与有关村委交换了初步意见，并于10月中旬提交初步成果。
2007年11月到2008年1月，根据各街、镇关于《佛山市禅城区“三旧”改造专项规划》（初步成果）的修改意见，对规划方案进行修改，后又根据禅城区“三大改造”办公室意见与建议，对规划方案进行修改，形成本次规划评审稿。
三、成果说明本次专项规划采用佛山市规划局禅城分局提供的1：5000现状地形图、《禅城区城市总体规划(2007-2020)》中的土地利用现状图和土地利用规划图作为基础图。
为便于禅城规划分局和各街、镇实施管理，本规划确定的改造项目按禅城区行政区划进行分区编号，共分为四1佛山市禅城区“三旧”改造专项规划佛山市城市规划勘测设计研究院第二章现状分析一、土地利用现状禅城区是佛山市的中心城区，总面积154.68平方公里，三街一镇的闲置地合计仅剩12.2平方公里，约占土地总面积7.89％（主要是河流水面和滩涂地），存量资源十分有限。
从利用情况来看，祖庙街道、石湾镇街道以居住用地为主，张槎街道、南庄镇以村居用地和工业用地为主。
从余量土地看，南庄镇、张槎街道尚有少部分未利用土地可开发，而祖庙、石湾镇街道存量土地较少，后期发展必须以改造提升现有旧城镇旧厂房旧村居为主。
二、土地开发需求分析1、人口发展规模对未来土地需求量的分析依据《禅城区城市总体规划（2007-2020）》，禅城区2010年人口规模达到120万人左右，2020年达到155万人左右。
预测2010年城镇建设用地规模114平方公里，人均建设用地95平方米；2020年城镇建设用地规模达到140平方公里，人均建设用地90平方米。
规划期内，禅城区城镇建设用地的增量为72.25平方公里。
禅城区现有土地存量远远少于未来的土地开发要求，因此，通过推动旧城、旧村、旧物业改造的方式，整合土地资源，加速土地集约利用，可以有效地满足城市发展对土地的需求。