第四章1_房地产开发项目可行性研究

现金流量表的分类2
2、资本金现金流量表。
– 该表从投资者整体的角度出发，以投 资者的出资额作为计算基础，把借款 本金偿还和利息支付视为现金流出，
– 作用：
• 计算资本金财务内部收益率、财务净现值 等评价指标
• 考察项目资本金的盈利能力。
现金流量表的分类3
3、投资者各方现金流量表。
– 该表以投资者各方的出资额作为计算 基础，
作用：
– 用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及 偿还计划。
基本报表（三）损益表
损益表反映房地产项目开发经营期 内各期的利润总额、所得税及各期 税后利润的分配情况
用以计算投资利润率、资本金利润 率等评价指标。
1、利润总额的计算
利润总额=经营收入一经营成本一管理费用一 销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地 增值税
200 220
净现金流量 -500 -50 130
累计净现金 -500 -550 -420 流量
400 400 250 250 150 150 -270 -120
400 400 250 250 150 150 30
Pt T1第（T1第 ）T年 的的 累净 计现 现金 金流 流对 量 量值 的绝
51 1204.8年 150
动态指标及其计算
考虑货币的时间价值对房地产投资项目 进行经济评价，主要是资金的等值计算
1、社会折现率：社会平均的折现率水平 2、部门基准折现率 （1）考虑基准的收益率 （2）风险收益率 （3）通货膨胀率
净现值法（1）
1） 将项目在有效期内的净现金流量， 按照预先规定的贴现率或基准收益率折 算到开发项目实施开始时的基准年的值 2） 计算公式
3、利润分配
房地产开发企业交纳所得税后的利润， 一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取法定盈余公积金。法定盈余公 积金按照税后利润扣除前项后的10％提 取，法定公积金已达到注册资本的50％ 时可不再提取。 （3）提取公益金。 （4）向投资者分配利润
投资利润率的运用
判断
– （1）投资利润率越高，项目的经济效益越好 （2）判断：投资利润率是否大于基准利润率
优点
– （1）易于理解（2）使用简单、方便，（3）考虑 了投资寿命期内所有年份内的收益
缺点
– （1）没有考虑时间价值（2）净利润指标是会计概 念，与先进流量存在差异，不能真正反映投资报酬 的高低
运用
优点： A．简单、方便 B． 易于理解 C．考虑了风险因素
缺点： A. 未考虑货币的时间价值 B. 不计算偿还投资后可能的获得的收益，不能 完全反映投资的盈利程度 C. 回收期的标准确定主要依赖决策者的对风险 的态度
举例（静态投资回收期）
年
01
2
34
567
投资
500
收入
150 350
费用
和选择，直到结果为
0时的折现率为内部
收益率。
内部收益率的简化计算方法
（3-2）
B． 插值法
– （1）试算两个贴现值
NP1V CtF(1r1)t 0 NPV1
NP2V CtF(1r2)t 0
r2
r1
– （2）计算内部收益率 NPV2
IRRr1(r2r1)NPN 1VP N 1 VP2 V
举例2-1：
年 0 1 2 3 4 5678
投资 500
收入
150 350 400 400 400 400 400 400
费用
200 220 250 250 250 250 250 250
净现 -500 -50 130 150 150 150 150 150 150 金流
量
NPV(Ct ICtO )1 (ic)t
第四章 房地产开发项 目经济评价
财务评价指标
静态指标（2-1）投资利润率
投资利润率——考察项目单位投资的盈利能力
– 达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润 总额与项目总投资的比率
计算公式： 投资利润率=项目年利润总额或年平均利润总 额/项目总投资 其中： 项目总投资=固定资产投资+投资方向调节税+ 建设期利息+流动资金投资 利润可以是税前或者是税后利润
年份
0 1 2 3 4 5 67 8
净现金流量 (500) (50) 130 150 150 150 150 150 150
折现系数 1.00 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56 0.51 0.47 折现值 (500.00) (45.45) 107.42 112.66 102.41 93.09 84.62 76.92 69.92
234 567 8 130 150 150 150 150 150 150
净现值NPV1 r1 净现值NPV2 r2
12% ￥50.63 15% ￥-15.94
IRR
r1
(r2
r1)
NPV1 NPV1 NPV2
12%(15%12%) 50.63 50.63 15.94
14.28%
内部收益率的简化计算方法（3-3）
NPV (CIt COt)(1ic)t CFt P/ F,i,t
其中P：/ F,i,t为折现系数
净现值指标的运用与判断
NPV>0.，项目是可行的，即项目的收益 大于基准的内部收益率
原始投资相等时，选择NPV最大的为最 优
当不同方案的初始投资不同时，则NPV 最大不能成为决策的选优的依据
举例（净现值2-1）
– 作用
• 计算投资者各方财务内部收益率、财务净 现值等评价指标
• 反映投资者各方投入资本的盈利能力。
现金流量表分析指标
（1）财务内部收益率(FIRR)。 （2）财务净现值(FNPV) （3）投资回收期(主要适用于出租和自
营的房地产项目)
基本报表（二）资金来源与运用表
资金来源与运用表反映房地产项目开发 经营期各期的资金盈余或短缺情况
举例：
– 某房地产公司开发一项目，总投资为500万 元，其年平均销售利润为146万元，则该项 目的年投资利润率为：
– 146/500*100%=29. 2%
静态指标（2-2）投资回收期
投资回收期——衡量投资项目初始投资 回收的速度的评估指标
– 1、项目的净收益抵偿全部初始投资所需的 时间，从建设年开始计算
其中 ic， 1% 0
举例（净现值2-2）
年份 净现金流量 折现系数 折现值 累计折现值
0 1 2 3 4 5 67 8 (500) (50) 130 150 150 150 150 150 150 1.00 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56 0.51 0.47 (500.00) (45.45) 107.42 112.66 102.41 93.09 84.62 76.92 69.92 (500.00) (545.45) (438.03) (325.37) (222.96) (129.87) (45.25) 31.67 101.59
缺点
– A．不能直观地显示项目投资获利数额的大小 B． 计算较为复杂 C．现金流量不是常规模式，一个投资项目可能有 多个内部收益率
净现值与内部收益率的比较
1、经济意义不同：净现值表示投资增加的现 值，内部收益率表示内在利润率 2、计算净现值需要首先确定贴现率大小，内 部收益率不需要 3、在对多个互斥项目排序，有时会得出不同 的结论
动态的投资回收期计算公式：
Pt
CI COt 1 i t 0
t 1
第（T 1）的累计现金流量现值的绝对值
Pt T 1
第T年的净现金流量的现值
其中：
T为项目各年累积的净现金流量现值首次为正值的年份
基准期为P0,当回收期Pt小于基准回收期时， 说明项目能够在给定期限内收回投资；
动态的投资回收期举例
基本财务报表按照独立法人房地产项目 (项目公司)的要求进行科目设置；非独立 法人房地产项目基本财务报表的科目设 置，可参照独立法人项目进行，但应注 意费用与效益在项目上的合理分摊。
基本报表（一）现金流量表
现金流量表反映房地产项目开发经营期 的现金流人和现金流出，按期编制，用 以计算各项评价指标，进行房地产项目 财务盈利能力分析。
净现值为101.59万元
净现值指标的优点与缺点
优点 A．考虑了货币的时间价值 B． 反映投资房地产项目的赢利的大小
缺点： A．净现值的大小受到折现率大小的影响， B． 净现值指标不能用来直接比较不同 投资额的项目的效率的好坏，即不反映 投资收益率的高低。
内部收益率
1） 定义：使得投资方案各年现金流入量的总 现值与各年现金流量流出量的总现值相等的贴 现率 2） 计算公式：
按照投资计算基础的不同，现金流量表 一般分为：
– 全部投资现金流量表 – 资本金现金流量表 – 投资者各方现金流量表
现金流量表的分类1
1、全部投资现金流量表。
– 该表不分投资资金来源，以全部投资 作为计算基础
– 作用：
• 用以计算全部投资财务内部收益率、财务 净现值及投资回收期等评价指标，
• 考察房地产项目全部投资的盈利能力，为 各个投资方案(不论其资金来源及利息多 少)进行比较建立共同的基础。
年 0 1 2 3 4 5678
投资 500
收入
150 350 400 400 400 400 400 400
费用
200 220 250 250 250 250 250 250
净现 -500 -50 130 150 150 150 150 150 150 金流
量
举例Fra Baidu bibliotek-2：
年份
01
净现金流量 (500) (50)
NPV(CtICtO )1(r)t 0 NPVCtF (P/F,r,t)0 r?
其中r即为内部收益率IRR
内部收益率简化计算方法（3-1）
A．试算法
NPV
– 根据内部收益率的概 念，有净现值和折现
率之间成反比关系
– 任意选择一个内部收
益率代入公式进行计
算，然后，在根据所
计算的结果进行判断
r
C．查表法 或者直接运用EXCEL进行计算
年份
0 1 2 3 4 5678
净现金流量 (500.00) (50.00) 130.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00
IRR
14.23%
内部收益率的优缺点
优点
– A．考虑了资金的时间价值 B． 内部收益率不需要首先确定所要求的报酬率 C．表示投资项目内在收益率，反映投资效率高低
累计折现值 (500.00) (545.45) (438.03) (325.37) (222.96) (129.87) (45.25) 31.67 101.59
Pt T1第（ T第 1） T年的的累净计现现金金流流 的 量量 绝 的现 对 现值 值 值
71 45.256.59年 76.92
财务评价
– 2、偿还投资的来源包括净收益和折旧之和。 其中净收益可以是税前利润或者是税后利润， 有不同的结果。
计算公式：
Pt
CICOt 0
t0
Pt
T
1
第（T
1）的累计现金流量的对绝值 第T年的净现金流量
其中：T为项目各年累积的净金现流量首次为正值的份年
判断：基准投资回收为期Pc； 当Pt Pc，项目能够在规定的间时内收回，经济效果好
在房地产项目的经济评价中，房地产项 目财务评价是在房地产市场调查与预测， 项目策划，投资、成本与费用估算，收 入估算与资金筹措等基本资料和数据的 基础上，通过编制基本财务报表，计算 财务评价指标，对房地产项目的财务盈 利能力、清偿能力和资金平衡情况进行 分析。
应编制的基本财务报表主要 有：
现金流量表、资金来源与运用表、损益 表和资产负债表。
– （1）初始投资额不同，不可以直接比较 （2）初始投资相同，但当现金流量的形式不同时， 方案的效果也不一样； （3）具有总量现金流量相等的两个方案，可能具 有不同的投资回收值 （4）当选择的基准回报率不同时，互斥方案中的 最优方案可能有所不同
动态的投资回收期
含义：
– 考虑不同时点的现金流量的货币的时间价值， 根据不同时点的现金流量不具有可比性，因 此，可以将不同时点的现金流量折算成现值， 从而使得投资评价或投资的回收期的计算具 有可比性
其中：
–经营收入=销售收入+租金收入+自营收入 –销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设
施销售收入 –租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入 –经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费
附加 –经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设
施销售成本+出租房经营成本
2、弥补亏损
房地产开发企业发生的年度亏损， 可以用下一年度的所得税前利润弥 补，下一年度税前利润不足弥补的， 可以在五年内延续弥补；五年内不 足弥补的，用税后利润弥补。