济南房地产研究资料共55页
济南2010年房地产市场资料整理综合(住宅类)
恒大名都项目市场调研表2010年12月17日
天鸿万象新天项目市场调研表2010年12月17日
翡翠东郡项目市场调研表2010年12月17日
中国诺贝尔城项目市场调研表
2010年12月17日
2010年12月17日
中海奥龙官邸项目市场调研表2010年12月17日
名士豪庭项目市场调研表2010年12月17日
黄金99项目市场调研表2010年12月17日
中建文化城项目市场调研表2010年12月17日
2010年12月17日
2010年12月17日
海尔绿城全运村项目市场调研表2010年12月17日
火炬东第项目市场调研表2010年12月17日
诚基中心三期项目市场调研表2010年12月17日
保利大名湖项目市场调研表2010年12月17日
万达广场项目市场调研表2010年12月17日。
济南房地产市场调查研究及地块分析(doc 62页)
济南房地产市场调查研究及地块分析(doc 62页)济南市房地产市场调查研究与地块分析目录第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1)济南经济状况分析 (1)济南市城市发展规划 (3)济南重大市政工程 (6)济南商圈分析 (7)第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)济南房地产发展演变 (15)济南市主要房产开发企业 (16)济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况 (16)广告分析及报价 (17)第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20)东北区调查报告 (25)中心城区及南区调查报告 (29)西南区调查报告 (33)北区调查报告 (37)第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42)市场分析 (43)产品定位 (44)项目开发初步分析 (45)（2）银行存款余额概况到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。
（3）济南市民收入概况据有关部门调查显示，2000年，济南市家庭月收入在500元以下的占 3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的仅占3%。
（摘自齐鲁晚报2000年3月27日，25版）（4）物价指数概况据《济南2000年年鉴》反映，1999年济南市场物价持续走低，全年商品零售价格指数为96.9%，居民消费价格指数为99.1%，与人民生活密切相关的食品类价格中，除饮食业同比上升外，粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。
济南房地产市场研究报告
济南房地产市场研究报告一、市场概述济南是山东省省会，也是重要的政治、文化和经济中心。
随着济南城市化进程的不断推进，房地产市场逐渐成为该地区的重要经济支柱。
本报告将对济南房地产市场进行详细研究，分析市场现状、发展趋势以及机遇与挑战。
二、市场现状1. 房地产市场规模：根据统计数据显示，济南房地产市场在过去几年中保持了稳定的增长。
房地产投资规模持续扩大，住宅、商用和写字楼等多个细分市场都在迅速发展。
2. 房价水平：济南房价水平相对较低，与一线城市相比有着明显的竞争优势。
然而，随着城市人口增加和土地供应减少，房价呈现稳步上涨的趋势。
3. 供需状况：住宅市场主要由刚需和改善需求主导，供需保持相对平衡。
商用地产市场供大于求，部分地区存在空置率过高的问题。
三、发展趋势1. 刚需市场持续增长：随着城市化进程的推进，对住宅的刚需需求将持续增长。
特别是随着年轻人购房能力的增强，对小户型、经济适用房等刚需产品的需求将进一步提升。
2. 二手房市场升温：相比于新建商品房，二手房市场存在较多的交易机会，特别是对于改善型需求的购房者来说。
同时，二手房市场的升温也将对新建商品房市场产生一定影响。
3. 商业地产市场分化：商用地产市场将呈现分化趋势。
高品质、中心地段的写字楼和商场将继续受到市场青睐，而偏远地区和低质量物业的竞争压力将增大。
四、机遇与挑战1. 城市化带来的机遇：随着济南城市化进程的不断推进，城市基础设施的改善将为房地产市场提供更多机遇。
城市轨道交通、公共服务设施等的建设将进一步改善居民居住环境，提升购房需求。
2. 土地供应压力：济南市土地资源有限，土地供应压力较大。
政府在土地出让上的政策调控将对市场价格和供需关系产生一定影响。
3. 金融政策调控：政府对房地产市场的金融政策调控将对市场产生较大的影响。
购房贷款政策的变化、利率的波动等都将直接影响购房者的决策。
五、总结济南房地产市场作为山东省重要的经济支柱之一，具有较大的发展潜力。
济南房地产市场调研报告
一、城市背景研究1、济南市概况⏹济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是全国十五个副省级城市之一。
⏹城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积3，257平方公里。
⏹济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。
济南的文化突出“泉城”特色.济南有四大泉群:趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。
⏹济南城市定位为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。
⏹在2011年全国城市综合实力排行榜中，济南排名第13位,综合实力排在前列。
⏹09年在济南举办的全运会极大的促进了城市的建设，作为全运会的主会场所在地，强有力的带动了济南东部新城区的经济发展。
2、行政区划济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：7个市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区;3个县：平阴、济阳、商河;1个县级市：章丘市。
3、城市区位省内地位:山东政治、文化、经济、金融、教育中心济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎目前山东省形成了“一群一圈一带”的空间结构，形成了三个不同资源、区位和发展基础条件的城市群体（带）,分别为：济南都市圈、半岛城市群、鲁南城市带。
济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市,总面积约5。
3万平方公里,人口3219。
4万.济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时也面临着城镇体系不够完善、经济发展不平衡、对外经贸不发达等问题和不足。
国内地位：国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一,黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，全国城市综合实力50强和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
济南位于环渤海经济圈内，是黄河三角周最大的中心城市，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势：北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置;是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽.环渤海经济区目前已成为我国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益发展.4、交通分析济南作为山东省省会城市，具有完备的立体交通网络体系，境内航空、高铁、公路以及规划建设的城市地铁等，对城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
济南房地产研究资料
中建·凤栖第
重汽·翡翠外滩 奥体·天泰太阳树 幸福逸居 映月清水湾 中铁·逸都国际 力高国际 尚品燕园 中国铁建·国际城 中建锦绣城 百替御园华府 新里爱丽舍公馆 恒大雅苑 银丰唐郡 鲁商凤凰城
历城
历城 历下 天桥 天桥 高新 历下 历下 历下 槐荫 历城 槐荫 槐荫 历城 历城 市中 历下 历下 天桥 历下
回顾2012 2012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）
2012年全年项目销售金额十强表 2012年全年项目销售面积十强表 排名 1 2 3 4 5 项目名称 中海国际社区 绿地国际花都 鲁能领秀城 天鸿·万象新天 泉景天沅 成交面积(万平方米) 52.87 24.47 22.93 19.79 15.14
2012.1-2013.3济南市土地供应分析
地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区，
优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市 场又将是丰收的一年。
土地市场
土地价格
特征一：土地市场供需两旺，创历史新高
2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年 土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。 土地单价继续呈上扬态势。2012年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年 商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对 于整体市场有了一定的抬升作用。
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
中海国际社区 鲁能领秀城 绿地国际花都 海尔绿城·济南全运村 泉景天沅 中海·奥龙观邸 天鸿·万象新天 鑫苑名家 名士豪庭 南益·名泉春晓
济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告济南房地产市场调研报告作者：佚名时间：2008-4-7浏览量：济南房地产市场调研报告一、城市概况济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。
济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。
济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。
济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
00年前，济南曾经自开口岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。
自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。
2003年实现国内生产总值170亿美元，比上年增长%。
济南的产品已出口到140多个国家和地区。
截止到2003年，全市累计批准外商投资项目2926个，合同利用外资亿美元，实际利用外资亿美元。
共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。
济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。
德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。
新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求，积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。
今后一个时期，济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。
2011年济南房地产市场研究报告
2011年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2012年1月16日目录前言 (4)一、土地市场分析 (4)1、土地市场年度变化分析 (5)2、土地市场月度变化分析 (5)3、区域土地市场分析 (6)4、土地供应结构分析 (7)5、土地价格年度分析 (7)6、土地单价和楼面地价 (8)附：2011年土地成交八宗“最“ (9)二、济南整体市场概况 (9)（一）普通住宅 (9)1、市场供应情况 (10)2、市场成交情况 (11)3、价格走势 (13)附：各板块重点项目供销价情况 (14)（二）别墅 (15)1、别墅市场概述 (15)2、济南别墅项目分布情况 (15)3、济南别墅项目基本信息 (16)4、销售情况 (17)5、别墅市场走势分析 (19)（三）公寓 (21)1、市场概述 (21)2、供应量 (22)3、销售情况 (22)4、价格趋势 (24)5、重点楼盘监测 (24)（四）写字楼 (25)1、市场概述 (25)2、供应情况 (26)3、销售情况 (26)4、价格趋势 (27)5、重点楼盘监测 (27)（五）商业 (28)1、市场概述 (29)2、供应情况 (29)3、销售情况 (30)4、重点楼盘监测 (30)三、2012年市场预测 (31)前言2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。
受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。
按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。
根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。
济南房地产市场调研分析报告30页
2019年济南房地产市场调研分析报告一、投资环境研究1.济南市总体社会经济情况济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。
●济南市经济逐年增长注：数据来源《济南统计年鉴》均GDP总值逐年增长。
尤其是2000增长12.1 % ；完成人均国内生产总值年，在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。
金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。
至2019年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。
金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。
中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。
而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。
●城市化进程步伐加快按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。
在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。
济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。
济南近年人口变化情况注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》●人民生活得到改善在2000年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长18.3 % ；农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。
全市在岗职工平均工资10475元，增长15.3 % 。
2000年恩格尔系数为34.6 % 。
随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。
全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。
济南市近年城市居民生活水平指标注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》至2019年1-5月份，在市场和物价方面，济南市实现消费品零售总额161.9亿元，增长12.3 % 。
济南城市及房地产研究 终稿
济南城市及房地产市场研究核心结论：1、城市层面：济南是山东省会城市，经济实力在全省靠前，也具有较强的吸引力，但知名度和吸引力仍不如青岛强；2、城市房地产层面：近几年济南市场表现较好，量价齐升，多个新区同时开发，导致土地大量释放，市场需求得到有效缓解，但从14年市场“以价换量”的表现看，供应量开始超过需求量，市场健康程度急转直下；3、城市区域房地产层面：虽然济南整体市场表现尚可，但在细分区域市场有较大的差异，济南东西两翼共同发展的策略导致东部的高新区和奥体新区以及西部的西客运站新区供应量存在明显过剩，而南北部属于老旧城区，市场表现较好，但拆迁难度大导致土地获取成本较高，开发利润率低；4、分物业市场：济南住宅市场相对健康，存量去化时间不足1年，但后续供应很大，市场风险加大，商办市场明显过剩，存量去化时间达到3-4年；5、市场机会点分析：物业上优先考虑住宅，商办需很谨慎，在区域上优先考虑南部和北部旧城改造项目，以100亩以内为佳，其次为东部新城区，有合适规模和价格的地块可以考虑获取，西部存量和潜在供应量太高，竞争过于激烈，暂不考虑；一、城市宏观层面如何？总体判断：济南区位优势明显，城市首位度高；交通集散功能强大；都市圈人口和经济规模庞大；城市人口吸纳能力较强；经济增长速度一般，房地产投资拉动明显。
分析如下：1、行政区划：济南辖6个市辖区、3个县、1个县级市。
总面积8177.21平方公里。
➢市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；县：平阴县、济阳县、商河县；县级市：章丘市.➢济南市区为历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区。
长清区为远郊区。
2、城市区位：济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。
3、城市交通：济南铁路和航空较为发达，市内有完善的公交系统，受限于地下泉眼因素，济南市区无法开建地铁。
济南房地产研究资料
第一部分市场分析与定位一、地段分析（一）、宏观地段分析1、城市印象分析区域地理位置介绍济南地理位置优越，交通便捷。
济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。
济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。
湖泊有大明湖、白云湖等。
济南属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温13.6℃，1月最冷，平均气温-1.9℃，7月气温最高，平均气温27℃。
年平均降雨量614毫米。
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。
全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。
济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。
历史文化介绍济南是中华文明的重要发祥地之一，中国有一位原始部落的首领——舜（约公元前22世纪）就诞生与生活在济南一带。
济南东郊的城子崖是中国新石器时代晚期以黑陶为标志的龙山文化（距今4600—4000年）的发现地，这里发现了中国最古老的城址约20万平方米。
作为城市，济南已有4000多年的历史。
济南文物古迹众多，有舜文化遗址（公元前22世纪）舜耕山，有先于秦长城的齐长城（公元前3世纪），中国最古老的地面房屋建筑——汉代孝堂山郭氏墓石祠（公元前1世纪），中国最古老的石塔——隋代柳埠四门塔（公元7世纪）和被誉为“海内第一名塑”的灵岩寺宋代彩塑罗汉（公元11世纪）等。
济南诞生了许多中国历史上的著名人物，像中医科学的奠基人扁鹊，阴阳五行学派大师邹衍，唐代（公元618-907年）开国元勋房玄龄、秦琼，中国著名文学家李清照、辛弃疾、张养浩、李开先，中国公共图书馆的首倡周永年，著名建筑师魏祥等。
2019年济南房地产市场研究28p 共29页
奥体文博片区 行政新区，高端住宅聚集区 景观；政务；规划利好
逸都国际、国际城、海尔绿城
整体板块格局
价格平台——高端住宅项目在中心城区、南部和东部区域均有分布，整 体向东南发展，本项目处于北部区域，属于城市住宅价格洼地，刚需属 性明显
济南市房地产现状及发展课件
• 3、政府服务效率的竞争 目前珠三角、长三角的城市以及 省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走 在全国的前面。济南市亟需改变目前投资审批时间长的问 题，以便提高招商引资和经济运行的效率。
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•
济 南 房 四地 个产 阶市 段场 竞 争 的
济南居民对住宅的需求
济南居民对户型的需求
（3）济南未来房地产业发展面临的机遇
• 1、区域经济一体化，济南地处以京津塘为中心的环渤海经济区南翼， 成为承东启西、连接南北的重要节点城市。而山东半岛城市群建设和济 南都市圈规划的逐步实施，将促进并加强济南与经济区内其他城市的联 系。
将地理发产第 是产模商品三 未企式都模阶 来业。基式段 几的可本和： 年竞以确管模 内争预立理式 房格见了模竞 地局，自式争 产将随己。阶 市发着的当段 场生房产前。 竞巨地品，房 争大产模处地 的的市式于产 主变场，“企 要化的并第业 特，宏在一发 点“观积梯展 。模调极队模
式控探”式 竞，索的包 争房管开括 ”
西方经济学课程调研报告
济南市房地产现状及发展
By 张冰，张源， 杨春胜，余九九
管理学院电子商务0502
（1）济南房地产现状
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、 服务的行业，具有基础性、
先导性、带动性和风险性等特点。
主要矛盾：①城市开发用地与保护耕地的矛盾；② 开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；③ 政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳 定房价的矛盾；④未来预期引发炒房及投资置业者 增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速
济南房地产研究资料
济南房地产研究资料济南市是中国的历史文化名城之一，也是山东省的省会城市，具有着重要的战略地位。
自改革开放以来，济南市的经济发展迅速，其城市房地产业也呈现出了强劲的增长态势。
为帮助房地产投资者更好地了解济南市的房地产市场，本文将提供一些济南房地产研究资料，为读者提供更为全面和客观的信息。
一、济南市的地理位置和概况济南市位于山东省中部沿海地区的南部，地处黄河下游，东经116°17'26''-117°22'02''，北纬35°14'35''- 37°27'20''之间，总面积为8,177.56平方公里。
济南市交通便利，有京沪铁路、济南机场、京福、济青、济邯等高速公路和济南港等重点交通枢纽，成为了山东省经济发展的重要支撑地区之一。
二、济南市的房地产市场概况济南市的房地产市场规模庞大，截至2021年1月，济南市在售房源数量达到145,451套，同比增长23.2%，其中住宅套数增长了23.3%，非住宅套数则增长了22.9%。
同时，从市场成交数据来看，济南市2020年的全年成交套数达到了69,042套，成交面积为9,443,100平方米，同比增长了8.1%。
在房价方面，截至2021年1月，济南市各区域的均价情况为：历下区为23,465元/平方米，市中区为23,971元/平方米，天桥区为18,148元/平方米，历城区为18,126元/平方米，槐荫区为20,452元/平方米，高新区为22,720元/平方米，章丘区为9,291元/平方米。
三、济南市的房地产政策自2016年起，为严格控制房价上涨和推动市场回归合理价值，济南市实施了一系列房地产政策，包括限制购房签约数、规范压减新建商品房用地等措施。
随着时间的推移，市场逐渐趋于平稳，其中新供应产品多样化、总量逐步缩减、价格合理的房源备受青睐，也为市场注入了新活力。
济南东部房地产研究
济南东部片区整体房地产市场分析
东部片区的供应量11865套，占济南全市供应量的28.6%。
从图中可以看出，济南住宅的成交量主要集中在济南的东西两部， 东西两部是济南住宅市场的热点区域。
2013年土地供应计划
东部片区的土地供应占到济南总体供应的41.02%，济南东部住宅产业在保持快速发展的同时竞争也将 日益加剧。
配套
概况
周围有山东省立医院东院，武警医 院。教育：项目配建有独一无二的 36班九年义务教育中小学，一路之 隔即为已建成的建大幼儿园。将来 配备鲁商大型商业综合体。配套车 位数2127（车位比1:0.8）
户型
周围有山东省立医院东院，武警医院。 教育：项目配建有独一无二的36班九 年义务教育中小学，一路之隔即为已 建成的建大幼儿园。将来配备鲁商大 型商业综合体。配套车位数2127（车 位比1:0.8）
配套
概况
周边学校有高新区第二实验小学，新 建小学三所初中三所高中两所，周边 配套有省立医院东院，喜来登大酒店。 社区自身将会打造专属会所，生活广 场，精品步行街，电影院等
户型
项目总户数是1440，目前剩余套数 160套，79—99的两室剩余65套， 110—160的三室剩余50套，170的四 室剩余35套，复式剩余10套
户型
总户数是686户，目前处于一期的尾 期，主推四号楼跟五号楼的132平米 和156平米的大户型，大约剩余20多套
价格
项目第一次开盘时间是2012.12.28， 开盘均价是9800元每平方米，第二 次开盘是2013.4.20开盘价格均价是 10500每平方米，商业贷款99折， 一次性付款98折，项目每天会推出 五套特价房，每平米减500元
优势
项目位于济南最具代表性的地段之一花园路。项目的定位是：70、80、90的城市梦 想，户型多样化，一室为58平米，二室是78—92平米，三室为109—126平米多元化 满足了各个阶段城市精英的不同职业需求。另外万科、保利等知名房企的入住对这 一区域有很强的带动作用
济南商业房地产市场调查研究报告
济南商业房地产市场调查研究报告12020年4月19日济南商业房地产市场调研报告二ОО四年四月十五日A.前言本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研,主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平,同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平,并进行了全面的实地调查。
一、调研目的全面深入调研,以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征,并以此为基础,结合当前济南商业地产发展状况,从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间3月12日～4月2日22020年4月19日三、信息来源主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站;济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司;齐鲁晚报、济南时报等媒体,以及相关文字资料。
四、调研区域济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体,并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结,并做进一步提炼,在此基础上进行项目总体功能定位及市场定32020年4月19日位的研究。
注:本报告所述商业物业及相关数据、分析文字,若无特别说明,均指所述地段地面一层商业物业。
42020年4月19日前言2第一部分宏观环境研究9一、济南市经济总量分析 (9)二、济南市产业结构对比分析 (12)三、商品房销售情况 (13)四、经济发展展望 (15)第二部分济南市市区商业调研17一、济南市商业物业综述 (17)二、各类商业物业主要特征 (28)第三部分济南市主要商业物业调查31第四部分济南市商业物业租售价格32一、泉城路周边商业物业租售价格 (32)52020年4月19日二、经四路沿线商业物业租售价格 (33)三、文化西路商业街租售价格 (34)四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 (35)第五部分济南市主要商圈人流、车流调查37一、经四路路段 (37)二、经二路路段 (37)三、泉城广场周边及花园路路段 (38)附表39附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) (39)附表2 住房买卖分类情况表 (41)附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 (43)附表4 经四路商业街租金价格一览表 (45)附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 (46)62020年4月19日附表6 文化西路商业街租金价格一览表 (48)附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 (50)附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 (52)附表9 银座商城 (54)附表10 银座购物广场 (56)附表11 万达沃尔玛商业广场 (57)附表12 贵和购物中心 (59)附表13 贵和商厦 (61)附表14 人民商场 (63)附表15 洪楼大润发超市 (64)附表16 济南华联商厦 (66)附表17 嘉华购物广场 (68)表18 经四路路段人流、车流统计 (69)表19 经二路部分路段人流、车流统计 (70)7 2020年4月19日表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 (71)附表21 泉城路业态分布情况表 (75)附图商铺调查价格铺位(部分) (77)8 2020年4月19日B.第一部分宏观环境研究一、济南市经济总量分析济南市完成国内生产总值1367.8亿元,比上年增长14.5%,提高1.3个百分点,为1997年以来7年间增速最高的年份,人均国内生产总值23632元,增长13.2%。
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全年成交均价为7514元/ ㎡
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）
2019年全年销售金额十强开发企业表
2019年全年销售面积十强开发企业表
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）
2019年全年项目销售金额十强表
2019年-2019年3月济南市经营性用地供应属性
2009-2019年3月年济南市经营性用地容积率走势
土地市场 特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机
土地属性
2019年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展 期。
2019年全年项目销售面积十强表
展望2019
空间•未来
城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好
济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑 与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力 会进一步提升。
土地单价继续呈上扬态势。2019年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年 商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对 于整体市场有了一定的抬升作用。
2019年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格
2019.1-2需两旺，创历史新高
土地价格
2019年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年 土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
住宅供应： 供应规模放量，首破500万平方米！
2019年济南商品住宅总供应量为555万㎡，共52180套； 全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万㎡。
住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五万套！
2019年济南商品住宅总成交量为540.4万㎡，共成交50424套； 从3月份开始，各月成交量基本维持在40万㎡以上；
2009-2019.3年济南市土地市场概况
进入2019年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20 日，济南市经营性用地供应面积达222.11万㎡，成交 面积为69.9万㎡，与去年同期基本持平。其中多宗土 地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区， 优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市 场又将是丰收的一年。
企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位 2019年进入济南的大型企业预计会增加至15家 大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右
PART 2 济南房地产市场分析
土地市场
供求总量
特征一：市场供需两旺，创历史新高
2019年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成 交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2019年济南 市经营性用地供应面积为636.53万㎡，成交面积为 623万㎡，供地计划基本完成。本年度供应面积较 2019年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长， 增幅为20.55%。
2019年济南房地产市场分析与空间展望
山东财经大学 山东省房地产业发展研究中心 副主任 孙大海
2019年3月
目录
Part 1
回顾与展望
Part 2
济南房地产市场分析
Part 3
济南房地产市场发展空间
PART 1 回顾与展望
回顾2019
土地市场： 市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！
市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势
2019年济南商品住宅成交量预计增加100万㎡，突破600万大关 2019年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿 2019年济南商品住宅成交价格预计稳中有升
商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力
济南市“十二五”规划中提到，未来五年重点建设16个综合体，可供开发面积为40平方千米，预计建筑面积 达到7000万㎡，中长期来看商业市场存在风险（去化风险、经营风险）。
商业用地集中分布与西客站片区，共成交120万㎡，按照平均容积率6.0计算，未来西客站或将有720万㎡商 业项目（物业类型可包含商业、办公、商务公寓）。
2019-2019.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万㎡）
土地市场 特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”
容积率
2019年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容 积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下， 未来城市将不断“长高”。 2019年共有16幅商业用地容积率已超过8.0，全部分布在西客站片区。不难预见未来西客站将有多个超高 层面世，城市不断长高已成大势。 2019年1-3月份公告的商业用地中，除加油站和农贸市场用地外，其他商业用地平均容积率为5，依然较 高。
略高。
2009-2019.3年经营性用地平均楼板价走势
2009-2019年济南土地成交单价分析
土地市场 特征一：土地市场供需两旺，创历史新高
区域供地结构
土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万㎡和305.8万㎡，占全市供应总量的62%。 历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块 供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。 2019年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难 预见，2019年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。