石家庄西三庄商业市场调研及商业定位1
石家庄市商业市场调查分析报告1
一、石家庄城市概述——城市地图
一、石家庄城市概述——市区地图
万象东购商圈
北国商圈
万达板块
一、石家庄城市概述——城市名片
➢国家历史文化名城――正定 ➢“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北 重要商埠”、“北方特色农业区” ➢中国优秀旅游城 ➢沿海开放政策和金融对外开放的城市 。。。。。。
二、石家庄宏石观家经庄济市数城据市—经—济生发产展总值
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3、越是没有本领的就越加自命不凡。 20.10.1 501:20: 4101:2 0Oct-20 15-Oct-20
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4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 01:20:4 101:20: 4101:2 0Thursday, October 15, 2020
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5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.10.1 520.10. 1501:2 0:4101: 20:41October 15, 2020
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• 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。10/15/
谢 谢 大 家 2020 1:20 AM10/15/2020 1:20 AM20.10.1520.10.15
• 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。15-Oct-2015 October 202020.10.15
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二、石家庄宏石观家经庄济市数城据市—经—济社发会展消费零售总额
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二、石家庄宏石观家经庄济市数城据市—经—济人发均展纯收入
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三、房地产市场概述——成交量、均价走势图
2009-2010年上半年石家庄市房地产市场销售面积、成交价格走势图
600 500 400 300 200 100
石家庄市零售商业调研报告(讨论稿)1
石家庄市零售商业调研报告（讨论稿）目录前言…………………………………………………………………………………第一篇商业中心发展中存在的问题前言商业是城市的视窗，每个城市，都深深地印刻着商业发展的足迹。
如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后六十年尤其是改革开放以来的商贸流通业发展的历程中，迅速发展的零售业态为石家庄画下了一道不断上升的美丽曲线。
华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地区的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的重要组成部分。
华北地区商贸流通格局的多层次互补性从根本上决定了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸中心城市，而是将商贸中心职能分解到不同的重要商贸城市，形成各具特色的商贸流通中心。
根据这一功能分工，石家庄作为立足华北、辐射三北、连通海外的商贸流通产业发达城市，经过5—10年的持续建设和不懈努力，将发展成为具有现代市场体系、现代流通方式的华北地区重要商贸中心城市。
所以通过研究现状、分析问题，统筹谋划商贸流通领域未来发展方向，优化调整中心商业区和中心商务区现有布局结构，大力筹建和发展二级商业中心、商业街和大卖场，真正使石家庄在流通力提升中成为华北商贸重点。
中山路不仅是石家庄地理意义上的中轴线，更重要还是石家庄的商业中心。
桥西商圈：从上世纪六十年代开始，中山西路的商业区域逐步发展起来，中山西路是石家庄的大众商场、丽华商场、老万宝商场等是石家庄著名商场。
改革开放后以新华路（湾里庙）集贸市场为代表游离于计划经济之外的集贸市场兴起带来的桥西商圈人气的积聚。
八十年代后人民商场的建立，使得中山西路较早成为石家庄的市级商业中心，流通业的发展给改革开放初期的石家庄增添了生机和活力，提升了石家庄的流通和商业文化力，奠定了石家庄华北重要商埠的基础。
八十年代末开业的位居中山西路火车站对面的华联商厦，作为石家庄第一座现代化的商厦迎来了石家庄零售商业发展的第二次高峰，华联商厦的营业额达到创纪录的。
石家庄市场调研报告
虽然石家庄市的市场潜力较大，但投资风险也不容忽视， 企业应充分了解市场情况，制定合理的投资计划，规避投 资风险。
投资前景
总体来看，石家庄市的市场投资前景较为乐观，未来随着 消费者需求的不断增长和市场竞争格局的演变，市场发展 潜力将进一步释放。
THANKS
感谢观看
潜力。
消费者需求特点
石家庄市民对于高品质、健 康、环保的产品和服务需求 日益增长，同时对于个性化 、定制化的服务也有一定需
求。
市场竞争格局
石家庄市的市场竞争较为激 烈，各类企业都在努力提升 产品质量和服务水平，以吸 引消费者。
市场发展建议
1 2 3
提升产品质量和服务水平
企业应注重提升产品质量和服务水平，以满足消 费者对于高品质、健康、环保的需求。
05
CATALOGUE
石家庄市场发展机遇与挑战
市场发展机遇
政策支持
石家庄政府出台了一系列政策，鼓励市场发展，为市场提供了良好的 政策环境。
地理位置优势
石家庄地处华北地区，交通便利，是华北地区重要的物流中心和交通 枢纽，有利于市场的拓展和贸易往来。
产业基础雄厚
石家庄拥有完整的工业体系和产业集群，为市场提供了丰富的产品资 源和供应链优势。
法律风险
市场需要遵守相关法律法规 ，如知识产权保护、产品质 量标准等，违规行为可能面 临法律制裁和经济损失。
汇率风险
石家庄市场可能涉及国际贸 易，汇率波动可能对企业的 经营产生影响。
06
CATALOGUE
石家庄市场调研结论与建议
市场调研结论
石家庄市市场规模
石家庄市作为河北省的省会 城市，市场规模较大，消费 需求旺盛，具备较大的市场
河北石家庄市场调研报告
06
参考文献
参考文献
参考文献1
作者：张三
标题：石家庄市场调研报告
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THANKS
性别分布
在河北石家庄市场，男性消费者占比约为54%，女性消费者占比约为46%。这表明该市场对性别没有明显的偏好，男性与 女性的消费需求较为均衡。
年龄分布
消费者年龄主要集中在25-50岁之间，占总消费人数的60%以上。这表明河北石家庄市场的消费者主要以中青年为主，对家 庭消费和自我消费的需求较大。
收入水平
03
石家庄市场在华北地区具有较 高的代表性和影响力，对石家 庄市场进行深入调研有助于了 解整个华北地区的市场状况。
调研目的
分析石家庄市场的竞争格局和品牌影响力。 为企业制定市场策略、调整产品和服务提供 参考依据。
了解石家庄市场的消费者需求、消费习惯和 消费趋势。
探讨石家庄市场的商业机会和发展潜力。
消费者平均每季度购买1-2次产品， 其中部分消费者会选择在节假日或促 销活动期间增加购买次数。
03
购买产品类型
消费者更倾向于购买具有多种功能、 性价比高的产品，如智能家居、电动 车等。同时，对于一些快消品，如饮 料、零食等，消费者也具有较高的购 买需求。
产品反馈分析
产品品质
消费者对产品的品质评价较为分 散，部分消费者认为产品品质较 高，能够满足其需求；而部分消 费者则认为产品品质一般，还有 提升空间。
产品价格
消费者对产品的价格评价也较为 分散，部分消费者认为产品价格 合理，能够承受；而部分消费者 则认为产品价格较高，希望能够 在价格上有所优惠。
产品服务
消费者对产品的服务评价普遍较 高，认为售后服务及时、周到， 能够解决其在使用过程中遇到的 问题。
石家庄商业项目市场调查与分析报告
石家庄商业项目市场调查与分析报告2010.8.24 18:40 作者：凡人策划创意目录第一部分市场调查概况一、调查前言二、小南海项目介绍三、本次市调目的四、本次市调范围与分析第二部分展环境分析一、宁晋县经济发展分析二、人口相关因素研究三、消费与需求因素分析四、消费人群分析五、政府商业政策支持分析六、宁晋县商业项目（批发市场）发展分析七、宁晋县地域服装批发零售状况第三部分异地（石家庄）市服装批发零售市场分析一、城市经济发展背景分析二、服饰批发零售市场形成与分析三、服饰批发向零售业转型分析第四部分石家庄商业发展研究一、商业结构分析二、商业项目分析三、商业分布现状分析四、消费结构分析五、消费人群消费心理分析六、本次市调结束语第一部分市场调查概况一、市场调查前言千百年来，在我国流行着这样一句话：“知己知彼，才能百战百胜”。
近来，随着我们国的经济改革开放程度不断深入，这句流传千古的军事名言逐渐被商界所采用。
市场调查报告也关系着商家在激烈竞争中最终胜败的结果，为此，商家在市场调查过程中，十分重视调查过程中的细节问题。
近期内，针对本地区域与异地商业发展和服饰专业发展趋势，我们不乏透过这层新意来重新观察宁晋和石家庄服饰专业批发市场的近况。
为了近一步了解石家庄、宁晋县城区的市场最新动向，做了一次具有针对性的市场调查。
这样有利于我们及时了解周边的环境，掌握第一手的市场信息。
为小南海市场的市场定位、市场的商铺招商、销售提供最新、准确的资料，为公司领导层作为参考！二、小南海项目介绍小南海市场项目位于河北省宁晋县城凤凰北路，首期投资1.2亿元，建筑面积12万平方米，总计划投资12亿元。
目标准备全力建造打造一座集商品批发、物流配送、仓储会展、电子商务、休闲观光为一体的大型现代化商贸城。
目前四座商贸城项目的构成，地上三层，地下一层，每层建筑面积3600平米，总建筑面积28800平米。
通过优良的策划、招商工作团队共同努力，将打造成一座华北地区标准化的商贸城。
石家庄西三庄商业市场调研及商业定位提报_112PPT_XXXX年
本案商业发展模式
公园广场
城
市
多
金融商务
星级酒店
元
城市多元体
体
模
式 休闲娱乐
大型会展
商业购物
1、城市多元体模式定义
城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。 所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局 部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的 经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配 合、协同发展。
因此，本项目重点考虑在整体地块当中最适宜商业形态的最佳位置——地块商业 价值的研判。
商业价值最大化的标准
优越的地理位置
前
硬件可塑性
期
规
档次定位
划
商业价值最大 化标准
业态组合
后
经营者实力
期
招
市场推广策略
商
经
商业管理服务素质
营
商业价值最大化体现在两方面：一方面依赖前期规划；一方面依赖后期的招商和经营管理。
教育：项目周边有西三庄学校，距离项目1公里处有石家庄市第十六中学在北 二环南侧，还有方正电脑培训学校、煤炭管理干部学校。另外，联盟路小学 也距离项目不远。
医疗：项目最近的是西三庄卫生院，但规模较小。周边医疗水平较高的的是 河北省人民医院，但离项目稍远。
银行、邮局：周边金融系统距离项目稍远，大多集中在水上公园附近。项目 最近的是汇融农村合作社。
省会西北商业第二极
——承载新华区商业复兴历史使命
商业之与项目整体开发及开发商品牌
利润的重要 来源
商业
为项目整体 增值
开发商品牌 实力的展示
综上所述，结合项目现状，项目周边商业虽然面临较大的同质化竞争，但对于一个有着丰富 商业运营实力和商家资源的的开发商来说——商业的运作成功，尤其是打造富有特色的、有 核心竞争力的、有一定规模的区域性商业中心，对于开发商住宅的成功和品牌的溢价，都有 着重要的意义。
某零售业态项目市场分析和初步定位建议(doc 47页)
某零售业态项目市场分析和初步定位建议(doc 47页)石家庄某零售业态项目市场分析和初步定位建议商业市场部分一、商业市场分析一）、总述石家庄市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特征，表现在两个方面，一是外县市和本地的集中消费带来的零售商业发达，二是以南三条和新华集贸两大传统批发市场为首的批发商业的发达。
从市场调研的情况看来，石家庄的传统批发商业正在逐渐衰落，但随着当地人消费水平的提高零售商业却正在蓬勃发展中，各种新的商业业态不断涌现。
石家庄的传统批发商业在全国竞争环境中还刚刚开始更新，但批发市场繁荣的年代形成的石家庄人的消费习惯依然影响了新出现的众多零售业态，这是石家庄商业市场的特殊性，不同于全国其他的城市。
由于本案的初步定位思路是零售业态，因此以下主要分析石家庄的零售商业情况。
二）、商业区分析通过市场调查，我们发现石家庄的零售商业市场主要是两大核心商业区和其他区域性商业区组成，两大核心商业区即东购商业区和北国商业区。
1、东购商业区分析：石家庄最大的综合型成熟的核心商业区1）总体情况东购商业区代表了石家庄最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成的一个零售商业区，有“火车站”、“服装批发市场”、“大型购物中心”三大特征。
东购商业区的范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。
2）、业态分析东购商圈业态表业态商业名称规模档次消费群体经营情况百货商场东购4.5万中高档衍射石家庄，主要集中在桥西中高收入人群。
先进管理模式，一流商场，省会零售业龙头王府井百货3.8万中高档中高收入群体。
引进新品牌。
超前定位，进而水土不服新百广场4万中高档桥西中产阶级消费群体按摩尔模式升级，不断改进，属省会三大巨头之末华联商厦4万中档工薪中等收入群体经营一般，暂时对此商圈不构成威胁主题商城天元名品4万中档石家庄年轻时尚群体南国时尚服饰广场，经营情况良好，有赶超福兴阁之势专业市场福兴阁2万低档低收入，及工薪阶层一度风靡省会，以低价取胜。
石家庄商圈调查报告
石家庄项目商圈调查报告——石家庄项目部石家庄是个火车拉来的城市，解放初期全国各地有很多人来到这里支援石家庄的建设，没有太多的历史和文化沉淀，因此也造就了这个城市融会贯通的特点，保留自身消费习惯的同时也能适应新事物。
目前石家庄正处于经济初步上升期，人均收入处于中等偏下水平，消费重心仍然在服装、饮食、娱乐等基本生活需求上，商业发展主要依赖此类业态。
石家庄电器广场项目位于石家庄火车站商圈，商圈内以银座商场、品汇广场、万象天成百盛广场、福星阁等商业广场为主。
本商圈位处火车站交通枢纽，客流量较大，由于批发零售占主导地位造成本商圈消费以中低端为主，餐饮、娱乐、零售等业态共存，中老年、孕婴童、年轻潮流等年龄阶段全覆盖，各商家定位各有特色，有稳定的客源。
石家庄项目部对项目周围商圈以及石家庄中山路沿线的主要百货购物广场，北国商城总店、新天地商场、北国东尚商场、新万宝地下商城、中心线地下商城、北国先天下广场、大洋百货、品汇广场、银座商场、以及两个商业综合体万达购物广场、万象天成百盛购物中心进行了市场调查。
调查项目主要为，业态分布、布局、品牌、营业状况、租金。
(一)主要商场、商圈、定位以及业态情况如下表：(二)重点商场情况介绍：一、大洋百货：距我司项目2公里、处于桥东北国商圈的边缘地带，中山路与休门街交叉口，距离北国商城500米，经营面积大约1万㎡，2011年下半年开业，经营状况不佳，客流量较少，主要是缺少能够吸引人气的业态，单独的传统百货无法与北国商城这样的百货巨头形成差异和自己的特色，很容易被北国的声音淹没。
租金情况：以扣点为主，一楼珠宝10元/月/平方，3楼服装纯扣点23%，无保底；一楼（化妆品、珠宝、手表、鞋、餐饮）：化妆品：L’OREAL、OLAY、自然堂、AQUA SPRINA、MAX FACTOR、美宝莲、ZA、PROYA、OPERA、YOYA悠雅、ANA Y韩雅；餐饮：世家咖啡；手表：Time2u表、Roamer表、SEIKO表；鞋子：千佰莉、雅卓、杜拉拉、AEE爱意、达芙妮、FBL、太阳舞、天美意、戈美其、百丽、巨日、珂卡芙、Kiss Kitty、伊斯曼、Faiccia色非、日顺皇、金蒂贝尔、Loveit、白领雅步、Rddina，Aerosoles、珠宝：欧阳明翠、正大福珠宝、千叶珠宝、通灵珠宝、周大生、明牌珠宝；二楼：（女装、女士内衣、女士皮包、孕妇装、配饰）女装：艾格、ME&CITY、PASTIME、vivada、黑与白、Roem、balala、淑女屋、花儿开了、川代、Trench coat、PRICH、兰雁、A\E、VELA DESN、CHABER、女包：Fit well、cassile、爱登堡、PAGE ONE、女士内衣：La Felino内衣、奇丽尔、纽方、法罗、ELLE、百利安孕装：添香防辐射服配饰：LAGOGOU三楼：（女装、女士皮包、配饰）女装：S.DEER、La chapelle、iimk、esons、ochirly、秀姿、艾格、ONLY、y-style伊格、FASHION FISH、gozo、ND、舞雅伊纯唐妍巫、花木马、ise、Teenie Weenie、VERO MODA 、basic house；女士皮包：糖果猫、retro romance、曼蕾；配饰：太阳城、俏金族、俏佳人袜子、zibao、伊蔓美甲；四楼：（男装、男士皮包、男鞋）男装：爱登堡、与狼共舞、波士王子、渡森、XVSDOY、KASHIBO、艾梵保罗、才子、柒牌、七匹狼、VIVADA、MCLEMAN、NAUTICA、雪貂衬衫、啄木鸟、志亿裤装、SCOFIELD、马克华菲、UNICO、VLOV、MENSEYE、MOGENBAOLUO、艾芙杰尼男鞋：骆驼鞋、APPLE、suabaolu、男士皮包：爱登堡、老人头、哈根德斯、fido dido、杰宝尼、delsey二、新天地商场：北国商圈，经营面积1.5万㎡，消费人群主要为年轻人，无论周中周末客流都比较大，一楼为壁柜设置包含化妆品娇兰佳人、床上用品多喜爱、服装三信、配饰谭木匠、蛋糕店精点味道以及水吧，其余楼层均为档口出租，主要经营女士服装、鞋帽、配饰、男士服装、鞋帽为辅，顶层五楼为美食城租金情况：三楼主通道核心区域租金7-8元/天/㎡，二楼主通道核心区域租金9-10元天/㎡，使用面积15至20平方。
石家庄市商业格局的市场调研概述
石市商业格局的市场调研概述（另附“必胜客”报告）『城市概况』石家庄市为河北省省会，位于河北省的西南部，是河北省政治、经济、文化、科技、金融、信息和国际交往的中心，是实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。
下辖六区十八县，总人口940万。
市区辖桥东区、桥西区、裕华区、长安区、新华区、矿区共六个区，常住人口230万人。
一、市场调研范围●商圈一：东方购物中心、新百、南花园步行街、天元名品●商圈二：北国商城、先天下、东尚MALL●商圈三：怀特国际商城、联邦东方明珠●商圈四：万象天城（百盛）●必胜客的经营状况及合作方式二、项目NASA的市场定位及业态组合「市场定位」新源NASA作为创新型的城市综合体项目经过深入的了解市场，深刻地体会百姓需求，深化研磨产品之后衍生出适应本土的剧场型、体验式新商业文化、LOFT 公寓国际品质的尚居文化，来打造石家庄新文化地标，力争成为“城市文化名片”，推动城市的发展，并以此验证新源控股提出的“升级市场从升级产品竞争力开始”，关注于区域的发展现状，实践“创意建筑、创新城市”的战略目标。
「业态组合」主力店+主题店+大型卖场+室内街区+餐饮+娱乐+写字楼+LOFT公寓等。
三、四大商圈的商业状况及基本商业数据【商圈一：东方购物中心、新百、南花园步行街、天元名品】东方购物中心：现隶属于济南银座商业集团，2009年集团总销售在全国零售业排名25位。
东购于1996年开业，最初是中外合资股份制企业。
面积5万平米，共8层，百货业态年销售2009年11亿元。
超市部分（负1层）面积2500平米，2009年销售约7000万。
地下停车位（负2、3层）200个，广场停车位100个，合计300个。
新百：现隶属于北人集团，集团去年销售116亿，排名前50名。
新百于1947年开业，最初是国有企业（人民商场）。
面积5万平米，共7层，百货业态年销售2009年12.5亿元。
超市部分（负１、２层）面积7000平米，2009年销售1.4亿元。
赢商共享石家庄商业地产专业市场调研报告
赢商共享石家庄商业地产专业市场调研报告关于石家庄商业项目和专业市场调研报告二零一二年十一月目录第一章前言————————————————————3第二章石家庄商业现状——————————————3第三章商业市场发展及现状—————————————3第四章石家庄专业市场概述分析———————————5第五章家具建材项的分析——————————————6一. 建筑情况分析—————————————————6二. 装饰家居——————————————————— 7三. 建材—————————————————————10第六章工业园和仓储物流——————————————11一.工业园————————————————— 12二.仓储物流———————————————————13第七章商业项目分析———————————————15一.租赁和售价——————————————————15二. 融资项目———————————————————15三. 市场分析———————————————————17前言为了更加准确掌握市场行情，使公司在今后项目定位更贴近实际，拿出更好的建筑、设计和招商运营的方案，由招商部牵头，策划配合，从10月8日至11月中旬，对石家庄专业市场、商业项目进行了摸底排查,走访了二手市场,服装鞋帽箱包, 家居建材装饰, 钢材铝材石材,农副产品，汽车汽配, 日用百货, 数码, 圈书, 五金机电, 医药烟酒食品, 艺术古玩等近150多家专业市场和近50多家产业园物流中心。
第二章石家庄商业现状商业是城市的窗口，每个城市都印刻着商业的足迹。
如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后的六十年间，特别是改革开放以来的商贸流通业发展历程中，迅速发展的零售业为石家庄划下了一道不断上升的美丽曲线。
华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的一重要组成部分。
华北地区商贸流通格局的多层次互补性，从根本上解决了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸城市，而是将商贸中心职能分解到不同重要商贸市形成各具特色的商贸流通中心。
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市级商业中心
14 2 3 5 6
7 10 11
89
12
1、新百广场 2、东购 3、品汇时代 4、民族路商业步行街 5、胜北国际商城 6、南花园步行街 7、勒泰中心 8、北国商城 9、新天地 10、东尚MALL 11、中心线 12、先天下
根据石家庄商业发展状况，槐安路沿线不断涌现新的商业项目、滨 河区也在规划中，未来将形成怀特-万达商圈与滨河区商圈两个新的
网吧 银行、邮政
项目人流动线分析
住宅区
住宅区
本
案
住宅区
住宅区 住宅区
住宅区
益 元 商 圈
➢项目所处区位一般，位于主城区西 北角，紧邻西北二环，车流量较大 ➢项目周边居住小区较多，交通方便 ➢商业临街面大，更容易吸引、聚集 人气 ➢项目近可辐射周边居民，远可辐射 周边县市
各地块与周边商业联动便利性
综合以上各种因素，对商业规划而言，在克服无明显地缘和规模优势指导下，项目应借势周 边大型商业，形成联动及聚集效应；同时，发挥地块连接商业核心区及住宅区的优势，形成 较好的社区内部商业人流动线，使得商业向周边住宅区进行延伸。
专卖店 美容 餐饮 便利店
建材 通讯 化妆品
周边商业业态
家电维修
药房
棋牌室
➢业态——种类丰富，分散不均，整齐氛围差 ➢经营层数——多数为一层经营 ➢租金水平——50—120元平米/月不等，水平偏低
5、项目周边主 要车流动线分析
地块商业价值分析要素梳理
商业选址影响因素
易达原则 聚集原则 最短时间原则 商圈原则
香港商业成功借鉴
依赖各种交通工具， 尤其是轨道交通和 公交巴士
地块与周边商业联动便利性 地块在片区车流易达性 绿化对地块商业影响最小化 地块与公交人流易达性（规划）
项目周边商业环境分析
商圈
城市中 心区域
城乡结 合处、 郊区、
新区
地区中 心
居民区 附近
郊区
居民区 附近
郊区
富人区 适应性 适应性
聚集区 广
广
城市主 城市主 区域中
干道旁 干道旁、 心主干
高速路
道
出口
社区主 城市主 区域中 城市主 区域、
干道 干道旁、 心主干 干道旁、 社区中
高速路
道 高速路 心主干
出口
出口
道
城市、 区域中 心主干
➢ 教育：项目周边有西三庄学校，距离项目1公里处有石家庄市第十六中学在北 二环南侧，还有方正电脑培训学校、煤炭管理干部学校。另外，联盟路小学 也距离项目不远。
➢ 医疗：项目最近的是西三庄卫生院，但规模较小。周边医疗水平较高的的是 河北省人民医院，但离项目稍远。
➢ 银行、邮局：周边金融系统距离项目稍远，大多集中在水上公园附近。项目 最近的是汇融农村合作社。
满足最高消费需求； H、有助于城市的现代化与国际化；
3、城市多元体的特征与效应
“城市多元体”因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”。
A、有机综合体——规模聚集效应 a)有机整体：“城市多元体”的关键是内部的功能互相发生化学反应成 为一个有机的整体，而不只是物理的放在一起。
b)“城中城”经营：自我调节能力是“城市多元体”的优势所在。建筑 综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，各种功能互为补充， 整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；
北二环
西
西 二
本
三 庄
环
案
大 街
联盟路
景秀路
友
泰
谊
华
大
街
街
西北二环： 快速路，车流量大，需要让车停下来
西三庄大街： 出入市口，车流量大，路况较差
项目商业分级
一级 二级 三级
类型
城市中 超级区 区域中 邻里中 购物公 社区中 功能中 LS中心 美食娱 专业中
心 域中心 心
心
园
心
心
乐中心 心
地址 交通 面积
A、节约利用土地，提高土地的使 用率。开发通常是从地上到地 下，在三维空间进行；
B、波及性与互赖性降低投资风险。 使得人与人、活动与活动之间 互动需求为彼此提供利益；
C、达到聚集规模的效应；
D、合理的交通规划，区域的通达 性较好；
E、信息化程度较高，信息传递较快 F、是树立城市形象的标志性建筑 G、起到高级消费职能的作用，
上
可覆盖 3公里
可覆盖 10 公 里或以
上
可覆盖 30 公 里或以
上
地块因素 商业环境 地块利用性 地块临街面 车流易达性 人流易达性
得分
一级 5 5 5 5 4 24
二级 4 3 4 3 2 16
三级 3 2 1 1 1 8
商业发展方向上，一级商业地块可以考虑打造较大体量集中式商业中心；二级地块 可作为主题商业步行街来开发，三级商业地块可作为住宅基本生活配套来开发，使 三个级别的商业形成互动互补。
省会西北商业第二极
——承载新华区商业复兴历史使命
商业之与项目整体开发及开发商品牌
利润的重要 来源
商业
为项目整体 增值
开发商品牌 实力的展示
综上所述，结合项目现状，项目周边商业虽然面临较大的同质化竞争，但对于一个有着丰富 商业运营实力和商家资源的的开发商来说——商业的运作成功，尤其是打造富有特色的、有 核心竞争力的、有一定规模的区域性商业中心，对于开发商住宅的成功和品牌的溢价，都有 着重要的意义。
道
适应性 广
6—10 万㎡
超过8 万㎡
5—8万 0.5—4 超过10 0.5—2
㎡
万㎡ 万㎡ 万㎡
4—10 万㎡
1.5—5 万㎡
1—6万 ㎡
市区 0.4—2 万㎡ 5—8万
㎡
郊区
可覆盖 40公里
可覆盖 30 公 里或以
上
可覆盖 10公里
可覆盖 30公里
可覆盖 50 公 里或以
上
可覆盖 1.5公
里
可覆盖 30 公 里或以
➢ 人文环境：项目区域原住居民规模较大，每隔5天有贸易集会在西三庄主干道 举行，但无特色人文环境。
周边市政配套设施——
➢ 购物：周边购物较为方便。友谊北大街上的华润万家超市和泰华街的北国益 元超市，都是大规模的购物中心。
➢ 餐饮：餐饮以西三庄街联盟路附近和友谊大街与联盟路附近为主，知名的餐 饮场所如豆捞坊、七彩湘江。
0—机会
➢三年大变样加快城市化进程 ➢区政府的迁移给西三庄带来这政务氛围 ➢新华区整体经济发展起步晚，给本案以率 先突围的机会 ➢退二进三，商业为工业让路 ➢滨河区的建设将城市发展重心北移
T—威胁
➢北国益元入主水上公园区域，给本案的发 展带来一定的竞争压力
➢石家庄商业圈时代来临，成型商圈以及城 中村改造涉及的众多商业项目，压缩了本案 的发展空间
北二环
西
西 二
本
三 庄
环
案
大 街
联盟路
益 元 商 圈
➢项目位于现有的已有益元商圈西侧， 项目发展需要依靠益元对区域的商 业带动。
➢项目北侧与西侧为二环快速路，对 商业的隔离影响较大，其余两面为 干道，应该对商业进行重点布局。
➢联盟路作为连接本案与益元百货的 主干道，商业环境需要进一步加强
项目周边主要车流动线分析
市级商业副中心。
市级商业副中心
1、怀特国际商城 2、怀特装饰城 3、万达广场 4、韩城百货 5、正定国际小商品城 6、拉美国际风情城 7、正定北方国际商贸物 流基地
同样，石家庄各个区域内不断涌现新的商业项目，与原有区域商业组成区 域商圈，以满足区域内居民购物、休闲、餐饮、娱乐等需求
中山路 裕华路 槐安路
本案
益元商圈
S—优势
➢自然环境优越——上风口/水资源 ➢土地资源丰富——开发晚，地块方正 ➢土地集体持有——开发成本低 ➢交通方便——二环/西三庄街出入市口
W—劣势
➢项目启动较晚，市场空隙狭小，面临的竞 争较大
➢工业氛围浓于商业氛围
➢城乡结合部，周边环境较差
➢二环高架桥将二环内外严重分离，带来融 合上的不便
➢ 文体：周边文体设施及场所短缺，这跟周边居民的人文环境较差有关。
➢ 其他：在友谊大街联盟路附近有石家庄知名的水上公园，距离项目不远。
竞争激烈的商业市场是西三庄商业的第一关 目前本区域疲软的商业现状是西三庄商业的第二关 在未来——我们要么整合对手，要么被对手整合。。。。。。
我们要做的就是——
代表区域特色的个性化商业
本案
水上公园-益元商圈 东购尔玛
中环国际
新客站
建华商圈 北国-先天下商圈
剑桥春雨
怀特-万达商圈
N
东方明珠-卓 达商圈
众美凤凰城
分析总结
1、三年大变样促使商业的圈时代到来。 2、商业将代表区域乃至城市的形象。 3、未来商业将有零散化向集约化发展。 4、对商业的定位、创新提出更高的要求。
的机遇，西北区域迎来房地产发展的春天，同时也给商业地产留下了较大的上升空间。
水上公园附近的商业氛围逐渐浓厚，伴随着一些列新的住宅项目的推进，项目周 边的生活配套将逐渐完善和加强，人文环境将也会有质的飞跃。
➢ 生态环境：项目周边以原住居民区为主，并有一定的工业区，绿化面积较少， 但由于近几年工厂纷纷停产搬迁，所以环境污染并不严重。该区域的居住人 口较多，外来人口比例较高，治安环境一般。
本案商业发展模式
公园广场
城
市
多
金融商务
星级酒店
元
城市多元体
体
模
式 休闲娱乐
大型会展
商业购物
1、城市多元体模式定义
城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。 所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局 部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的 经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配 合、协同发展。