上海、杭州、美国、日本休闲旅游养老地产(太阳城)考察项目报告
美国太阳城养老社区的中国化
从美国太阳城看我国老地产发展美国太阳城老年社区，从偶然到顺势而为美国太阳城养老社区位于美国亚利桑那州，全年气候炎热，城市密布棕榈树和各种热带植物，城市街道公用交通主要依靠高尔夫球车保证顺畅，全城共拥有16万居民，是美国最大的养老社区。
太阳城养老社区实拍太阳城这座老年大型社区的兴建，在最初并不是由政府引导的，而完全是开发商的歪打正着才有了现在颇具规模的城区。
20世纪50年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔•韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。
亚利桑那州的气候非常适合老年人疗养各种慢性疾病，因此开发商将目标客户定位为老年群里。
太阳城能够成为老年群体的首选是个偶然，但这个偶然是立足于适宜养老的环境基础上发生的，而地产商能够清楚的认识到太阳城发展的趋势，并抓住时机科学规划也造就了太阳城养老社区的成功。
太阳城优势可嫁接与国内养老地产在太阳城养老社区中，为适合老年群体生活而设计的一系列原则值得养老地产开发借鉴。
一、养老地产专为老年人开设，老年人是主角太阳城明文规定：所有居民必须55岁以上，这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。
子女想护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
二、养老地产建筑规划完全适宜老人群体需要建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。
同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。
养老地产要适宜老年人的各项生活所需三、低密度、无拥挤，住宅类型多但适宜老年人生活太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。
房前屋后，常年绿茵如盖，鸟语花香，尤其是新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，独栋别墅位于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，出门还可以打球。
美国太阳城养老社区案例研究
美国太阳城养老社区案例研究美国太阳城养老社区案例研究1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的退休社区。
它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White T anks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。
它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陆地37.6 km2(14.5mi2)，水域0.2 km2 (0.1mi2)。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb 开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
杭州项目考察报告20240526
杭州项目考察报告20240526日期：2024年5月26日地点：杭州，中国一、背景介绍在杭州市的杰出发展和良好的投资环境吸引下，我公司计划在该市进行一项新项目的投资。
为了更好地了解当地的市场情况、政策和资源，我作为项目组的一员，与同事们一起进行了一次考察活动。
二、乌镇雅园考察我们首先前往了杭州市郊的乌镇雅园，该地是中国历史文化名镇，也是一个受欢迎的旅游景点。
通过参观乌镇雅园，我们对中国传统文化有了更深入的了解，并对当地的旅游产业也有了初步的认识。
乌镇雅园是一个独特的文化景区，以古建筑、水运体系和传统工艺三大特色闻名于世。
我们参观了许多精美的古建筑，如曙光亭、绘舍、竹屋等，这些建筑令人叹为观止，展现了中国传统建筑的魅力。
此外，我们还了解到乌镇雅园拥有一个完整的水运体系，包括运河、桥梁和码头等，这也是乌镇古镇得以繁荣的重要原因。
最后，我们还参观了传统工艺品展示区，这里展示了众多传统工艺品，如刺绣、剪纸、漆器等，让我们更加深入地了解中国传统文化和工艺。
通过乌镇雅园的参观，我们对中国传统文化有了更深入的了解，并认识到当地旅游产业的潜力和重要性。
这对于我们的项目考察和决策提供了有益的参考。
三、杭州城市考察在乌镇雅园的考察结束后，我们前往了杭州市区，对这座现代化城市进行了考察。
我们参观了西湖、灵隐寺和杭州博物馆等著名景点，欣赏到了杭州的自然美景和历史文化。
特别是西湖，在那里我们徜徉在湖边的美丽风景中，感受到了杭州的宜居氛围和休闲生活方式。
除了景区的考察，我们还与当地企业和政府官员进行了座谈会，了解了杭州市的发展规划、优势产业和政策支持等方面的信息。
通过与他们的交流，我们对于杭州市的投资环境和市场前景有了更全面的认识。
四、总结与建议通过这次考察活动，我们对于杭州市的投资前景和市场情况有了更深入的了解。
我们认识到该市有着良好的投资环境和丰富的资源，尤其是旅游产业具有巨大的潜力。
因此，我们决定对该市的投资计划进行进一步的研究和论证，并考虑将旅游产业作为重点发展方向。
上海老年地产会议和项目考察感想-61页
• 主要消费群体：周边小 区居民、附近工人、亲 和源内老人。
配餐中心
• 建筑面积：2574.6平米， 分为上下2层。
• 由专业餐饮管理公司管 理，管理公司按营业额 与亲和源分成。
• 餐厅只为护理和疗养人 员提供送餐服务，公寓 内老人需自行前往餐厅 吃。荤菜价格7元，素菜 2.5元-3.5元
• 2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。
• 3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、 健康吧、跳操房、医疗检测房、康 复理疗区、运动器械区、更衣室。
• 4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴。
• 5楼为多功能会议厅。
健康会所收费标准
商业街
• 建筑面积1450.3平米， 沿街商铺，对外开放， 商铺只租不卖，店面还 剩下中间位置2间小店 铺，其他均以出租。
亲和源会员卡缴费表
入院流程及收费情况
现医院之为亲和源内部老人 提供护理服务，外部人员暂 不接待。房型分为豪华房、 包房、3人房、4人房。 收费包括： 1.床位费及护理服务费 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证金 入住颐养院收医疗保证金 10000元，出院后退还。 亲和源会员入住可免收床位 费及医疗保证金。
• 绿地21城孝贤坊致力于提高业主的 居住品质，倡导“双居所两栖生 活”。
社区特色
• 孝贤坊是绿地精细 打造的尊老社区， 以多层，中高层住 宅为主，房型一房， 两房，三房，四房 都有。社区内绿化 超高，道路干净平 整，有多种文体设 施，满足您高层次 的居住需求
配套设施
医院：大型综合Leabharlann 疗设施，绿 地同济泰和医院网球场：在项目二期工程中规划建造一块国际标准网球 场地，常年提供热水淋浴及专业网球陪练，并面向 退休人士开设网球培训班。
调研报告
老年公寓市场调研分析报告七月一、二日两天，我们对杭州的“杭州市福利中心”、“金色年华”、萧山的“颐乐园”、嘉兴“江南太阳城”项目，进行了市场调研。
七月三日，又对四个项目进行了专题分析。
经分析，将四个项目分为两大类：一类是划拨用地，只可租赁。
“杭州市福利中心”是采取月租赁的模式，而“金色年华”、“萧山颐乐园”是在月租赁之外另与老人有生年限租赁相结合的运营模式。
另一类是出让用地，可买断产权。
嘉兴“江南太阳城”是采取此运营模式。
下面对所调查的四个项目进行比较分析：一、项目调查对照表二、别墅项目调研表三、四个项目的优劣分析1、“杭州福利中心”地处闹市，大配套好，老年外出、购物、就医、回家都较为方便。
中心内部老年生活、活动保健等设施齐全。
但管理体制落后，服务质量欠佳，导致老年客户流失较多。
2、“萧山颐乐园”项目地处城市新区，大配套齐全，有托老部和老年公寓（老年有生年限租赁用房），收费标准制定较早，定价偏低，房源紧俏。
但房屋楼层偏低，一方面显得人气不足，不能满足老年喜热闹的偏好，另一方面也造成绿地率减少，室外空间不大。
服务上也有国有单位的懒散。
3、“金色年华”，按中高档养老中心设计建造，设有老年大学，有系统的休闲活动室内外设施和医疗保健中心。
按市场化运作，收费也较高。
最大的制约有2点：一是土地是划拨的，不能出售产权。
二是地处郊外，前不着村后不着店，大配套缺乏，又紧靠320国道，噪音较大。
4、“江南太阳城”地处嘉兴新城区，配套较好，能出售，有产权。
一期限售上海老人，定位较准，全部售完。
二期放开限制，变成全龄化住宅。
老年性配套不足，也不是精装修，更缺乏回租经营，易造成空置率过高，人气不足，也为以后老年人服务带来困难。
四、成本分析1、老年公寓从建安成本分析，临安地质状况良好，若为小高层结构，采用框架结构，基础因地下室开挖后，基本已至中风化层甚至微风化层，基础成本相比杭州淤泥质土而言，可大大降低，预计总成本可控制在1100—1200元/㎡左右，若为多层，因老年公寓为精装修，建成后基本平面不会变动，如现有条件许可，满足外墙保温及墙改要求的情况下，可采用砌体结构，预计成本可控制在900元/㎡左右，如采用框架结构，可控制在1000元/㎡左右，考虑到老年人的传统观念及生活习性，应着重于建筑内部的功能，外墙材料不必过于追求现代高档，较之城市的大型幕墙等，外墙装饰一块成本不会太高，整体成本因牵涉到小区的整体规划和定位，难以进一步估算。
201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
04
03
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
总结：201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态 模板】
• 内容123
• 201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案 例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地 产【动态模板】201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体
关键词 关键词
关键词
关键词 关键词 单击添加标题 单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体 单击此处编辑内容，建议您在展 示时采用微软雅黑字体
单击添加您的标题
• 201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案 例考察总结报告-万通地产【动态模板】201812-养老地产-日本案例考察总结报告-万通地 产【动态模板】 990287
单击添加您的标题
B
1
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
01
02
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
03
04
单击添加标题
单击此处编辑内容，建议您在 展示时采用微软雅黑字体
05
单击添加标题
养老地产日本考察报告
SECOM——成城 居室内设计
公共走廊
小露台
介护居室
30
ORIX——千叶
ORIX千叶项目
项目接待人员 养老地产运营事业部 部长 国仲伸浩
31
ORIX——千叶
项目开发背景
•ORIX千叶项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，婚纱市 场倒闭，ORIX不动产以很低的价格获得这块土地。 •ORIX千叶项目与2006年开始营业 •项目地处距离千叶繁华区2公里的位置，距离轻轨站约10分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前 期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观， 周边五公里范围内人口 约6-7万。
一次性入住金
0 315,000日元 （25,200元）
月金（人/月）
收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。
年龄 一次性入住金增长比例 偿还期计算 65~69岁 增长40% 84个月 70~74岁 增长20% 72个月 75岁以上 0% 60个月
12
SunCity——银座太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置
•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费） 餐饮费
102,900日元（8,232元）/月/人
150,150日元（12,012元）/月/两人 66,150日元（5,292元）/月/人
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析随着全球老龄化趋势的加剧，养老社区的发展成为了社会关注的焦点。
不同国家和地区根据自身的文化、经济和社会背景，发展出了各具特色的养老社区模式。
以下将对国内外一些具有代表性的养老社区案例进行分析。
一、国外养老社区案例1、美国太阳城养老社区太阳城位于美国亚利桑那州，是世界知名的养老社区之一。
其成功的关键在于完善的配套设施和多样化的服务。
社区内配备了大量的娱乐、健身和医疗设施，包括高尔夫球场、游泳池、健身房、医院和康复中心等。
为满足不同年龄段和健康状况的老年人需求，提供了多种居住选择，如独立式住宅、公寓和护理型住宅。
在服务方面，太阳城拥有专业的物业管理团队，提供24 小时安保、家政服务和紧急救援等。
同时，社区还组织丰富多样的社交活动，如舞蹈班、绘画课和旅行团，让老年人能够积极参与社交，享受丰富多彩的晚年生活。
2、日本港北新城养老社区日本由于老龄化问题严重，在养老社区建设方面积累了丰富的经验。
港北新城养老社区就是其中的典范。
港北新城注重适老化设计，从建筑布局到室内设施，都充分考虑了老年人的行动不便和特殊需求。
例如，房屋内部设置了无障碍通道、扶手和紧急呼叫按钮，公共区域设有缓坡和休息座椅。
此外，社区与周边医疗机构建立了紧密的合作关系，为老年人提供便捷的医疗服务。
同时，还鼓励老年人参与社区的志愿活动和互助服务，增强他们的社会归属感和自我价值感。
二、国内养老社区案例1、泰康之家养老社区泰康之家是国内较为知名的高端养老社区品牌。
其特点之一是“医养结合”的模式。
社区内设有康复医院，配备专业的医疗团队和先进的医疗设备，为老年人提供疾病预防、诊断、治疗和康复护理等全方位的医疗服务。
同时，与外部知名医院建立了转诊和远程医疗合作，确保老年人能够得到及时有效的治疗。
在居住环境方面，泰康之家注重营造温馨舒适的氛围，房间装修精致，公共区域宽敞明亮。
此外，还为老年人提供丰富的文化娱乐活动，如合唱团、书法班和手工课等，满足他们的精神文化需求。
上海养老项目考察报告
考察项目列表
尚未正式开盘， 有户型图， 营销方式未定 香树湾 原有养老模式， 陈旧、单调 日月星
亲和源
模式接近台湾长庚村，环 境优美，具亲和力
项目之一：日月星养老院
日月星养老院
• 三家连锁——上海杨浦区日月星养老院、上海徐
汇区日月星养老院、浦东新区日月星养老院
• 建筑面积二万余平方米，开放床位一千余张。
• 按功能分生活区、娱乐区、医疗康复区。房内空
调、呼叫器、衣柜、电话、电视、卫生洗浴间等
• 依托大城市，民政局组建的福利机构；其中两家 养老院居位于中心城区，交通便利。
日月星养老院：位置分布
日月星养老院（杨浦区）
• 重点寄养生活不能自理的特护老人
• 共7层，下面为社区医院，上面为护理中心，约有
100多间，分为3人间、六人间
亲和源养老社区
主要印象——真正的“亲和”！
• 对外开放参观，在社区内部碰到工作人员，均会报以微笑，需要时
会亲切地提供信息。拍照一般不 加以阻止。参观样板房不在旁监视。 询问时，有问必答，不特意推销，不索要联系方式和老人信息。 • 工作人员碰到每位老人，都会亲切的打招呼。 • 比起长庚村的参观收费、乐成中心的质疑和拒绝、九华养生会馆和 将府庄园的谢绝拍照，这里少了一份商业运营气息，多了一份如家 庭般的温暖、如邻里般的友好，居住的老人看上去都很平和快乐。
• 每月收费3000-3600元，含床位、护理、普食
日月星养老院（杨浦区）
依托社区医院
日月星养老院（杨浦区）
日月星养老院（杨浦区）
日月星养老院（杨浦区）
项目之二：亲和源养老社区
亲和源养老社区
背景简介
• 亲和源股份有限公司前身为上海康桥公共事业投资有限公司，由上海 新建桥企业集团有限公司和南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资 组建。2007年9月公司增资扩股，增加上海日扬房地产有限公司、上 海亲和源投资有限公司两家股东单位。 • 周星增出任亲和源股份有限公司名誉董事长；奚志勇任董事长，为公 司法定代表人。 • 亲和源股份有限公司注册地址：上海市南汇区康桥镇康桥东路1号内退出按比例退还
美国日本中国养老社区案例
案例（美国）
Sun City West 西太阳城
发展历史 20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商 德尔•韦布觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在 这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度 假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目 标定在老年人身上。 通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者， 没想到一下来了10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不 应求。1960年，太阳城开始销售，第一个周末销售237套，至 第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很 快就推出了。公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到了 1960年底，2000套房子销售一空。
案例（日本）
SUNCITY 银座（EAST）
文化活动
充分利用公共空间开办各种教育、兴趣、艺术、 体育等团体活动、文化活动，展现新的活力生活。 如佛学会、折纸会、交谊舞、围棋会、朗诵会、 瑜伽、唱歌会等
案例（日本）
SUNCITY 银座（EAST）
营收模式
吸纳老人类型：有自理能力的老人，项 目内介护单元仅为入住老人提供过渡期服 务。 入住费用包括入住金和生活费两部分 经营状况 自理型住宅单元的入住率为68% 介护型住宅单元的入住率为53% 居住情况 生活费 入住金
包括健康诊断，健康咨询，居室内的紧急通报 和专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作， 提供每年一次的体检和医疗救治服务。
提供日常健康管理诊察的西崎诊所常驻于此， 可以便利地与护理人员约定制定日常的健康管理、 用药等计划。
医护人员24小时轮班，因此不用担心急病的时 候和夜间突发疾病。 居室内的紧急通报系统可以让工作人员迅速作 出反应，给予及时的帮助。
美国日本国外老年社区考察报告(老年公寓、养老院)优秀课件
4/12/2020
7
抚养系数提高，加重年轻人负担
抚养系数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比 。
我国自1978年实行的计划生育政策，使得大部分家庭模式为‘421’家庭， 即一对独生子女结婚生子后的一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个 小孩。
据调查显示，中国现有35%的家庭要供养4位老人；49％的城市家庭要供养2 至3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年 轻夫妇最多供养12位老人的局面。
年均100万的增长速度，对
(万人)
人)
人)
(%) 老年人尤其是高龄老人的生
2000
12975
7554 58.22 4125 31.79 1296 9.99 活照料、康复护理、医疗保
2010
16411
9492 57.84 5219 31.8 1700 10.36 健、精神文化等需求日益凸
2020
22815
据调查目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到38%。由于子女异地工 作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。
4/12/2020
10
我国老龄事业现状
老年产业发展滞后 养老服务业发展滞后
4/12/2020
11
老年产业发展滞后
老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、 老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。
资料来源:首届全国青年学者老龄问题报告
4/12/2020
6
老龄化与经济发展不协调“未富先老”
据预测我国在1999年进入老龄社会时的人均GDP大约在800-1000美元，只在 中等收入国家中处于中等水平。预估到2050年人口老龄化达到峰值时，人均 GDP也仅达到中等发达国家水平。发达国家社会进入老龄化时，人均GDP一 般在5000美元以上，有的甚至达到8000美元，具备一定的经济实力，有能力 解决老龄化带来的一些社会问题。
国内典型养老项目分析-北京太阳城
太阳城公寓装修
D、南北阳台： 地砖： 300×300mm 罗马牌(或同等档次) ； 墙面： 涂料 立邦美得丽(或同等档次)；
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
太阳城公寓装修
E、主客卫生间： 墙砖： 250×300（主、客卫） 罗马牌(或同等档次) ； 地砖： 300×300（主、客卫） 罗马牌(或同等档次) ； 顶面： 铝扣板吊顶； 浴霸： 2个（主、客卫各1个）； 浴缸： 限主卫 金牌(或同等档次) ； 座便： 2个（主、客卫各1个）金牌(或同等档次) ； 淋浴房： 限客卫； 镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玻璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(或同等档次)；
本报告是严格保密的。
太阳城公寓装修
B、主次卧室： 地面： 复合地板 克诺森华地板(或同等档次)； 墙顶面： 涂料 立邦美得丽；(或同等档次)； 窗户： 包套(清、混工艺)大理石台面； 剔脚板： 复合踢脚板 克诺森华 (或同等档次) ； 门及门套： 本报告是严格保密的。 清、混工艺，实木复合门；
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
太阳城公寓畅销户型
本报告是严格保密的。ຫໍສະໝຸດ 一居室太阳城外部装修标准
本报告是严格保密的。
结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户
太阳城公寓装修
C、厨房： 地砖： 300×300mm 罗马牌 (或同等档次)； 墙砖： 250×300mm 罗马牌(或同等档次)； 顶面： 铝扣板吊顶； 门及门套： 清、混工艺，实木复合门； 吸油烟机： 中式 欧帝牌(或同等档次)； 灶台： 欧帝牌(或同等档次)； 洗菜盆： 欧帝牌(或同等档次)； 整体橱柜： 理家(或同等档次)；
日本、美国、欧洲养老产业经营模式及特点
日本、美国、欧洲养老产业经营模式及特点人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
1.日本养老产业——银发经济1.1 日本老龄化率最高且发展速度快日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。
目前，日本65岁以上老人约为3000万人，占总人口比例达23.1%，集每5个人中就有一名老人。
日本于2007年迈入“超老龄化社会”，2014年，日本总人口1.27亿，其中65岁以上老年人占比达到26%，已成为全球老龄化率最高的国家，预计到2030年，这一比例将超过30%。
因此，日本社会逐渐形成了与之相呼应的医疗看护、养老居住、老年旅游等产业。
日本政府已经将其中部分产业定为日本经济未来的增长点，并希望通过抢占先机，将养老产业发展为具有国际竞争优势日本的特色项目。
1.2 日本养老产业发展特点——以“养老服务业”为核心的银发经济随着日本人口老龄化的快速增长，传统的依靠家庭养老或国家养老的模式已经不能满足老年人日益增长的多层次需求。
因此，日本政府通过一系列的养老政策与制度建设，促进养老产业的社会化、市场化和产业化发展，并逐渐形成以养老服务为核心的银发产业。
1.2.1 日本政策力推养老服务业发展日本养老服务业快速发展的重要原因之一是国家的大力扶持。
太阳城可行性研究报告3
太阳城可行性研究报告(3)近年来，房地产市场出现了一定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。
Ø 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。
Ø 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的住宅区。
Ø 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。
Ø 随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。
二. 区域市场分析(一) 区域市场概述**太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河东区。
这两个区的整体发展水平落后于和平、河西、南开三区，但好于红桥区，在**市属中游水平。
河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。
从2000年起，河东区商品房销售量已经由过去的**市第二位跃居第一位。
近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了河东临近市区地域的房地产开发，形成了东站后广场、十一经路、六纬路沿线地区房地产的开发热潮。
河东区距离市中心较远区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。
河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。
河北区虽然经济发展水平一般，但其购买力不容小视，从1997年—2001年这5年的发展情况来看，河北区的市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区的市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。
世界养生名城退休疗养之都美国太阳城SunCity的建设经验与借鉴
退休疗养之都： 美国太阳城
位于佛罗里达西海岸，是美国较大的专 供退休老人居住和疗养的城市。常住养 老客群14万人，有老年会所、学校、医 院等完善养老配套。
退休疗养之都——美国太阳城（Sun City）
• 功能定位：
– 大型退休疗养城市
• 发展概况：
– 太阳城是美国较大的专供退休老人居住和疗养的城市。始建于1961年， 坐落在佛罗里达西海岸。这里的居民必须是50岁以上的老人，18岁以 下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
– 到1996年时，这里的居民已达万，现在估计有14万。有关专家说，太 阳城是美国发展速度最快的城市。
2
退休疗养之都——美国太阳城（Sun City）
3
退休疗养之都——美国太阳城（Sun City）
• 配套设施：
– 126洞高尔夫球场 – 室内和室外游泳池 – 网球场 – 推圆盘游戏场 – 草地保龄球场 – 健身和娱乐中心 – 会议室 – 10000平方英尺的剧场 – 80多个俱乐部
功
关
交通网络
▪ 便捷的交通网络，很好的交通可达性。
键
因 素
人
养生度假配套 ▪ 完善的多样化的养生度假配套设施会成为吸引客户的主要因素
（
为
经营管理
▪ 全球性的养生度假酒店经营公司（除了能提高项目知名度、保证
KPI
因
）
素
体
优质的服务外，还能在淡季提供全球的营销网络支持，承办众多 会议会展服务，维持度假区的经营）。
拉动就业
农村城市化 劳动力输出 人力资源开发
美化生态
山地生态 景区生态 城市生态 海滨生态
创造市场
日本养老地产考察报告优秀文档
入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。 •三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。
横滨市
横滨太阳城
项目位置 ➢位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分 钟车程。 ➢周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 ➢地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗 时可俯瞰整个横滨市。
SunCity——横滨太阳城
项目造价 ➢ 总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元 ➢ 建筑设计：Perkins Eastman ➢ 景观设计：SW景观设计公司
SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
➢ 一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。
➢ 老人入住后可直至终老。
➢ 一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。
➢ 月金：
管理费
172,200日元（13,776元）/月/人
（公共空间水电费+物业管理费+行政费） 258,300日元（20,664元）/月/两人
2019年7月上海新天地、孝贤坊等休闲养老项目考察报告(41
1注 资料来源：
别墅区
护理 中心
小高层
12
2.3 保利西塘越——开发时序
Title Unit of measure
1注 资料来源：
小高层与 联排先期 开发
护理中心 尚在建设 过程中
13
2.4 项目优势
Title Unit of measure
1
区位 距离申嘉湖高速较近，距离江南古镇西塘仅十 五分钟步行路程。享有较好的旅游度假资源。
8
1.5 绿地21城孝贤坊-劣势分析
受T区it位le条件及配套所限， 房 50产00增U年n值i到t缓14慢o年f；均m从e价a0s达5u年到re开盘
11000元，房价增长仅达到 200%，而上海地区房价从 05至14年，房价上涨至少在 500%左右，即使以苏州地 区为例，苏州市区房价自05 年至14年房价增值也达到 360%。如果项目主打吸引 上海客户或苏州客户，相对 较低的房产增值对后期开发 显然有不利影响。
不足，目前能看 便捷交通。
到的就是康复理
疗中心，尚未开
始运营。
区域能级较低
➢桐乡属嘉兴，为 县级市，嘉兴经 济发展水平在长 三角各城市中本 属低下。 ➢经济总量、区域 能级以及人口数 量都制约了本地 的消费能力，也 减弱了对外来投 资者的吸引力。
1注
资料来源：
15
2.6项目借鉴
Title
定位Un基it准of measure
➢通过考察来看，保利
西塘越准确的定位应当
是养生养老地产，保利
官网对西塘越的定位是
“长三角首席人文养生
社区。”
➢从客户群体来看，既
有老年人也有中青年作
太阳城可行性研究报告7
太阳城可行性研究报告(7) Ø 供水：不设热水、中水、直饮水系统Ø 供热：集中供热，铝合金散热器。
Ø 楼栋入口：可视对讲防盗门Ø 楼梯间：地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆7. 精装修成品房设计在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，太阳城2期应继续对成品房设计进行深化，在推行统一交工标准成品房基础的同时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如下：Ø 充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设计与材料选择。
Ø 在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对某些房型进行必要的更改，其中包括某些平面结构的处理和对电路、上下水、暖气的安排与布置等。
Ø 减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑80%以上的工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果的目的。
Ø 整体风格定位为“时尚、实用”，倡导“轻装修，重装饰”的装修理念。
Ø 抓住重点，注重厨房、卫生间的装修效果。
在整体预算的控制下突出几个亮点，如某些材质的使用，洁具、淋浴房采取定制等。
Ø 注重细节处理，例如淋浴房地面的处理、地面不同材质交接处的处理等。
Ø 注意用装修弥补某些房型设计中的缺陷。
Ø 强调成品房样板间的装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸的家具，增强室内空间感受。
Ø 与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。
第七部分经济可行性分析一. 经济技术指标估算规划总用地 30.59公顷红线内占地 25.93公顷居住区用地 20.7(按红线内用地的80%计算)容积率 1.3(估算)住宅建筑面积 27万平方米(估算)二. 成本估算(一) 估算范围根据估算的居住区用地25.93公顷，按容积率1.3计算，太阳城2期住宅建筑面积约为27万平方米。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
上海、杭州、美国、日本休闲旅游养老地产（太阳城）考察项目报告休闲旅游养老地产已考察项目报告（上海、杭州）一、杭州金色年华金色年华由浙江省马寅初人口福利基金会立项、浙江银发事业发展中心建设并经营，位于杭州之江国家旅游度假区转塘金家岭，午潮山国家森林公园南麓。
项目总占地约250亩，分两期开发，目前一期已经开发完毕，二期处于筹建阶段。
金色年华一期占地约120亩，总建筑面积约5.4万平方米，容积率约0.68。
目前主要配套有度假酒店（老人子女探望可住宿）居家服务式公寓、医疗室、老年活动中心、餐饮中心、门球场、超市、山体公园、种植区等。
金色年华的所有公寓产品采取只租不售的模式，开放商整体持有所有物业，统一运营管理。
由于物业的产权归开发商所有，老年社区的管理相对更容易把控。
社区对入住老人的年龄有严格要求：男性不得低于60岁，女性不得低于50岁，从而保证社区资源可以完全为老人所用。
由于项目投入了大量资金用于公建、配套设施建设，金色年华项目一期总投入已超过3亿元，而2008年开业至今，租金总收益仅为3000多万元，项目目前处于亏损状态。
但随着2期项目的开发建设，以及项目租金的逐步提高，该项目将逐步改变亏损的状态，实现可持续经营。
项目从“医、食、住、行、乐”五大体系着手打造一个“全天候亲情呵护服务”的退休服务中心。
“医”：金色年华与浙江省人民医院合作，设立社区医疗保健中心，并开设快速便捷医疗“绿色通道”，专为老人安排的无障碍一条龙通道，方便老人突发病情的就医。
此外，中心注重医疗，以康复训练为主，安排定期健康检测、便利的医疗服务、紧急医疗急救和快速反应设施等，确保中心所有老人得到妥善的医疗照护。
“食”：金色年华建设有近400平方米面积的餐厅，其膳食人员定期深入老人生活，征求老人意见，每周对食谱进行调整。
“住”：金色年华主力产品为养老公寓，公寓产品分类及租金如下：（1）、居家服务式公寓：在该类公寓中生活的老人有独立生活能力，无需任何护理，老人仅需要一个环境优美的住所享受退休后的生活。
这类产品的户型大小在60-70平方木左右，开发商完成硬装修和空调、厨卫设备等装修，家具、电器等需租户自行采购，也可委托开放商采购。
短租客户的租期可以为1-3年，月租金在3000元/平方米左右；长租客户可一次性租50年（解决两代人养老问题），一次性支付租金40-50万元不等。
（2）、介护式养老公寓：在该类公寓中生活的老人需要简单的介入护理和服务，如老人需要定期的室内保洁服务、定时吃药及测量血压等。
这类产品按床位收费，一个床位的月租金为2500元/平方米，护理费用按不同需求收取。
（3）、护理式托老公寓：老人身体状况欠佳，需全天候陪护。
费用按老人不同的身体情况收取。
“行”：金色年华对外，专设独立班车，定时进出市区；对内，风雨连廊在各单元间通行均无风雨之虞，无障碍通道畅通园区内各个区域。
“乐”：金色年华让老人们乐起来，动起来，增加文化娱乐设施和精力的投入，开设老年大学，丰富老年人的精神文化生活。
二、上海亲和源项目简介上海亲和源由亲和源股份有限公司开发建设，位于上海市浦东康桥镇，占地面积83680㎡（约125亩），总建筑面积近10万㎡，共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
亲和源设置了三种户型，分别为大套（108㎡）、中套（70 ㎡）、小套（58 ㎡），共834套公寓，全部精装修交付使用。
亲和源所有物业均由开发公司持有，整体经营。
客户通过会员入会的方式租用内部公寓并享受服务。
亲和源中的住户，需要支付三笔费用：会员卡费、居住年费、日常生活费。
会员卡费为入住门槛，开发商用以补贴开发成本；居住年费，按户型大小不同收取，用以维持社区日常运营支出；日常生活费为客户日常的水、电、煤气等消耗支出须由客户自己承担。
亲和源的会员分为A卡客户和B卡客户两种模式。
A卡客户在缴纳会费后，享有永久租用的权利，且会员身份可继承、可转让；B卡客户的会员身份不可转让。
具体收费情况如下：亲和源项目推崇三大特色：健康：亲和源老年社区内部设置有医院，医保联网。
医院配置有私人医生，为老人定期体检，并出具健康绿皮书及养生建议。
亲和源已与周边的三甲医院签订了合作协议，当老人病情严重时，社区内专车15分钟可将老人送达。
同时，医院方面也会开启绿色通道，及时救治。
快乐：亲和源配套设施完善，老人有独立的书法、绘画、阅读、网上等活动空间。
社区组织建立了形式多样的兴趣小组，丰富老人晚年生活。
生活：亲和源专门设置了秘书台，随时提供家政、家电维修等服务；每天社区都有班车接送老人至大型超市、商场购物。
社区内还提供健康教练、私人厨师等特色服务。
三、上海佘山世茂纳米魔幻城项目简介总占地约32万方（约480亩），总建筑面积2.85万方。
项目原址自然深坑旧有矿场，深达80米，世茂将其建造成全球罕见的“超星级深坑酒店”。
内集“1000席魔幻主题城堡”、“沪上最大的室内儿童主题乐园”、“全球首个超五星级深坑酒店”为一体的亲子旅居综合体。
上海佘山世茂纳米魔幻城坐拥于整个大佘山稀缺自然环境之间——天马山、佘山、横山、辰山环抱其中；辰山植物园、广富林水下博物馆、天马山森林公园、佘山国家森公园、月湖雕塑公园五大生态公园相继环绕；更有世茂爱美酒店、佘山高尔夫等五星级休闲娱乐配套。
上海佘山世茂纳米魔幻城土地性质为旅游用地，产权40年，商业用水、用电价格。
目前精装修联排销售价格约为2.5万元/平方米。
休闲旅游养老地产待考察项目报告（美国、日本）一、美国凤凰城太阳城1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区凤凰城郊区的太阳城是美国最著名的退休社区，它位于凤凰城西北12英里。
凤凰城是马里科帕郡的郡政府所在地，也是马里科帕郡所在的亚利桑那州的首府。
那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant 地区公园，White Tanks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
凤凰城郊区的太阳城项目实际上分为两个项目：“太阳城”和“西太阳城”。
两个项目先后建成，地理位置相邻，配套齐全，整个建造周期将近40年，在国际上有较大影响力。
“太阳城”项目于1960年开始建造，70年代末竣工，占地37.8平方公里（约5.67万亩），有五种户型，一个购物中心，一个休闲中心和一个高尔夫球场。
根据2000年的人口普查数据，太阳城人口约为3.83万人。
由于“太阳城”养老社区模式在美国取得巨大成功，该项目开发商决定在当地再造一个太阳城，即“西太阳城”。
“西太阳城”与“太阳城”仅一河之隔，自80年代开始建造，建成于1998年，占地28.7平方公里（约4.31万亩）,根据2000年的人口普查，西太阳城人口为2.63万人。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在2000年后开始建造Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
在开盘之前，Del Webb做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont, Fairway以及New Mountain View Center。
60年代，Webb公司开始在Grand大道以北进行开发。
1970年“Lakeview娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了Sundial and Bell娱乐中心，以及1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心”。
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。
表1：房屋类型所占套数4、太阳城休闲设施成为社区特色太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。
用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。
表2：太阳城内部设施5、关于美国太阳城养老社区的开发商Del Webb公司是“老年社区”行业的领导者，它由Del Webb 先生创建。
在2004年的一次调查中，美国西部三分之一的成年人认可Del Webb或者“太阳城”这个品牌。
到2000年1月，Del Webb开发了13个太阳城社区，销售了超过80000套住宅，公司年收入达到了20亿美元。
2001年7月，Del Webb 与Pulte公司合并，成立了全美最大的住宅建筑公司。
现在，Del Webb的产品遍布全美超过16个州，而且将来可能会更多。
对55岁以上的活跃长者来说，Del Webb的产品代表了一种独一无二的生活方式。
（1）产品布局从太阳带向全美境内辐射1998年之前，Del Webb的产品主要分布在内华达、亚利桑那、佛罗里达等位于太阳带区域的州，1998年，随着Sun City Huntley 在伊利诺斯州开盘，标志着Del Webb正式走出这一区域，开始全国布局。
Del Webb从90年代开始进入有霜带（Frost belt）开发成人社区，例如康涅狄格、马萨诸塞、新泽西、纽约、宾夕法尼亚等州。
迄今为止，Pulte/Del Webb已经在全国建造了22个专供退了休的老人居住的居民小区，有一半是建在气候偏冷的州的，比如伊利诺斯州、密歇根州、新泽西州和俄亥俄州，这与其他房地产公司只盯着佛罗里达州这样的南方暖和区域的策略有所不同。