房地产价格基本构成要素

房地产价格基本构成要素

2006-08-14 01:06:43 作者：来源：浏览次数：90网友评论0条

文字大小：【大】【中】【小】评分等级：0 房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程

中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。房地产价格

的基本构成要素如下：

1．土地价格或使用费

土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。由于房地

产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不

同而存在很大差异。即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房

地产所处区位的不同而存在明显差异。

2．前期开发工程费

前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证

费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施

工用电、施工用水的配置和平整施工场地。

3．建筑安装工程费

建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。

它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。

4．开发管理费

开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。

5．房地产开发企业的利润和税金

由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业

的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在

5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。

目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的,房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是他们的主要内容是相同的。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容：

1 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费;

2 拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费;

3 其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费;

4 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价；

5 附属工程费：煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房、电贴费；

6 室外工程费：上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口；

7 公共配套工程费：幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、粮店、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、、居民委员会、派出所、粮油办公室、工商税务所、房管所、市政管理用房；

8 环卫绿化工程费、绿化费、绿地、公共厕所；

9 政府性收费及“四源”费：“四源”包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂；

10 土地出让金与市政费；

11 两税一费：营业税、城市建设维护税、教育费附加；

12 管理费；

13 利润。

如果房地产开发企业把房地产卖出去，在他的综合造价中还必须加上销售成本，以及流

通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来

房地产价格的概念

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

文章标题:从房地产的价格构成探讨房价过高的原因

摘要：近年来，全国房价一直持续增长。今年房地产价格更是一路攀升，绝对房价、平均房价都创历史最高记录。从房价的构成分析房价过高的原因是：土地价格的上涨、建筑材料价格的上涨及新建住宅品质的提升、房地产业的“暴利”和房地产业税制的不完善。针对以上原因控制房价的具体措施：土地调控、房地产市场的调控、对房地产税收政策进行改革和对房地产税的各个环节实施一体化管理。

一、房地产价格的发展趋势

近年来，全国商品房价格一直持续增长，2004年仍然处于增长趋势，1—10月全国商品房平均价格2758元／平方米，同比增长11.7％。今年以来，房地产价格一路攀升，绝对房价、平均房价都创历史最高记录，如北京、上海、杭州平均房价为5151元、7938元、6766元，每平方米最高价格分别为20000元、33000元、16000元，这都是历史最高记录，如此的房价，不仅让工薪阶层望房兴叹，就连当地有钱人也感慨房价确实太高。

图1－1 全国房地产销售价格变化图

二、从房地产的价格构成分析房价过高的原因

房地产的价格有以下部分构成，1）土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，这部分占到总房价的

20％左右；2）建筑安装工程费，这部分占到总房价的40％左右；3）市政公共设施配套费用，这部分占到总房价的20％－30％；4）各种税费，这部分占到总房价的10％－15％。另外，房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。从以上房地产的价格构成，房价过高的原因可以归纳如下：

1、土地价格的上涨

国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年35个城市中有9个城市地价涨幅超过10个百分点，2004年全国地价增长率最高的城市为成都，17.51％，最低的城市为乌鲁木齐，－5.41％，地价综合增长率排在前面的城市依次是：成都、沈阳、武汉、福州、南昌、贵阳、西安、长沙。所以地价上涨已成为当前房价上涨的主要因素。另外，我国土地一级市场一直沿用土地批租制度，这也提高了房价构成中的土地费用，从而提高了房价。

2、建筑材料价格的增长及新建住宅品质的提升

近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，2004年建筑钢材市场在经历了年初的短暂萎缩之后，随着施工季节的到来，建设工程全面展开，市场价格呈献了猛烈上涨的势头，在7月份，多数地区的螺纹钢价格达到4700元／吨。

从木材市场看，经济的持续快速发展是木材的需求量不断增长，并且随着生态环境保护意识的增强及有关政策措施的实施，木材产量大幅度下降，从而拉动木材市场价格的抬升。

从2003年开始，由于水泥产品需求增长而引发了其价格大幅度的上升，在2004年由于国民经济的快速发展，房地产市场的良好发展，对水泥的需求呈显出持续增长的趋势，因地水泥的价格也呈现出上涨的趋势。

另外，开发商所开发房地产的品质在不断的提高，如武汉市青山区绿景苑小区采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元，此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了名义房价的提高。

3、我国房地产业的“暴利”