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华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称" 华夏幸福基业 " ），成立于 1998 年，于 2011 年 9 月在 A 股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持" 以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展 " 的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 " 园区 +地产 " 的独特运营模式。

在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。

（二）业绩情况2014 年度销售目标为500 亿，截止2014 年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014 年 6 月 30 日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01 亿元，同比增长30.06%。

表 1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:营业收入净利润每股净每股收净资产销售毛截至日期资产收益收益率利率营业收入同比净利润同比（元）（元）（ %）（ %）（亿）（ %）（亿）（ %）2013 年210.60 74.38 27.15 52.21 5.03 2.05 44.30 33.812012 年120.77 55.03 17.84 31.34 4.89 2.02 51.42 39.652011 年77.90 76.22 13.58 225.46 4.74 3.28 66.49 41.932010 年44.21 37.75 4.17 -70.33 1.89 0.02 37.55 22.582009 年 1.83 -39.29 0.07 119.23 1.88 0.05 2.78 18.112008 年 3.02 -1.40 -0.39 -20.62 1.82 -0.27 -13.65 16.152007 年 3.06 31.83 -0.32 -555.88 2.09 -0.23 -10.00 18.992006 年 2.32 44.47 0.07 131.71 2.33 0.05 2.10 24.812005 年 1.61 -10.40 -0.22 -297.82 3.50 -0.22 -5.99 21.812004 年 1.80 2.68 0.11 -47.95 3.93 0.11 2.86 30.262003 年 1.75 7.62 0.22 -1.34 3.99 0.35 17.74 33.842002 年 1.62 23.26 0.22 1.56 1.72 0.37 23.68 38.152001 年 1.32 31.98 0.22 49.64 1.36 0.00 30.48 41.492000 年 1.00 - 0.14 - 1.73 0.00 26.16 40.87注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。

二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。

京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。

京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

图 1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。

目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊 50 公里范围内。

（2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合。

（3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达 50 年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。

（4）分块开发：华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资 4-5 亿元左右，其中征地和拆迁占 60％，基础设施建设占 40％。

（5）同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设。

其详细的园区开发运作模式如下图所示：图 2：园区开发运营模式（二）盈利模式1、主营业务结构华夏幸福基业营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。

土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据，故影响其当期收入变化因素主要是政府结算和交房。

其产业发展服务毛利率极高， 2013 年产业发展服务占公司整体收入的 11%，毛利率达 98%，这一定程度上确保了公司整体利润率水平，也是区别于其他产业地产商的重要标志之一，同时也让资本市场对其未来产业地产发展寄予和期待，是华夏幸福基业能在 2011 年房地产政策收紧背景下成功借壳上市的主要特色（多数产业地产均是“举产业之名，行地产之实” ）。

但从表 3 看出，园区配套住宅销售在2013 年占整体收入的62%，毛利率为 27%，支撑其规模快速增长的主要贡献来自于通过“产业园区 +地产”模式中配套住宅销售。

2、盈利模式表 2：华夏幸福基业盈利模式简表业务范围内容结算金额结算方式备注在委托区域进行道路、供水、供电、供一次性或分期不超基础设施建设暖、排水设施、公共实际投资 *10%项目等基础设施建设过三年管理土地整理对委托区域内进行土实际投资 *10%一次性或分期不超地整理过五年协议约定对委托区域内工业园新增落地投资额一次性或分期不超产业发展服务区进行宣传、推广并*45% 过三年进行招商引资对委托区域内进行物一次性或分期不超园区综合服务业管理、公共项目经实际投资 *10% 过三年营与维护等地产销售配套住宅、保障房开园区有 30%的发住宅用地，公司通过招拍挂拿地，进行大规模的宜居的商品房开发。

表三：华夏幸福基业2010 年-2013 年分行业营业收入结构情况华夏幸福基业2010 年-2013 年营业收入分行业结构情况2010 年2011 年2012 年2013 年分行业营业收入占比营业收入占比营业收入营业收入（万）（％）（万）（％）（万）占比（％）（万）占产业发展服务68,872.79 0.16 95,252.59 0.12 154,630.98 0.13 236,461.66 0. 基础设施建设- - 18,613.97 0.02 - - 99,013.19 0. 土地整理68,939.66 0.16 226,315.45 0.29 206,002.44 0.17 205,338.37 0. 综合服务470.65 0.00 3,232.59 0.00 3,618.20 0.00 4,367.45 0. 物业管理服务1,795.63 0.00 2,460.38 0.00 3,328.01 0.00 11,141.36 0. 园区住宅配套153,112.36 0.35 385,402.41 0.50 659,621.36 0.55 1,308,820.22 0. 城市地产开发141,225.52 0.32 41,574.10 0.05 171,339.54 0.14 233,850.61 0. 其他5,773.91 0.01 3,006.93 0.00 2,731.83 0.00 4,099.12 0. 合计440,190.52 1.00 775,858.41 1.00 1,201,272.37 1.00 2,103,091.97 1.注：①以上数据均来自华夏幸福基业年度报告整理。

②产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；③基础设施建设包括在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等。

④土地整理包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理。

⑤园区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等。

三、华夏幸福基业成功因素分析（一）宏观环境1、产业转移华夏幸福基业发迹于北京地区固安工业园，以北京周边为核心开展工业园区开发与运营，顺应了以北京为首的国际性大都市老工业区升级、转移大背景。

2、产业集聚与规模效应华夏幸福基业深入研究产业发展趋势，着力打造相关产业链聚集平台，符合全面深化改革和加快转变经济发展方式，逐步形成五大产业线，产业基地、产业港（制造业）、科技港（科技型企业）、商务港（商业贸易）、孵化港（高新技术企业）。

（二）政府方面1、地方政府着力发展经济，但专业能力、资金实力及商业资源整合能力等不足，需专业公司与其协同发展，实现政企共赢。

2、政策的肯定及支持：河北省政府下发鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子的相关文件，使得开发区“合法合规”采用该模式，其最开始的三个项目均局限在河北省；通过华夏幸福基业 2011 年成功借壳上市，其盈利模式已证监会、交易所及政府相关部门的严格审核并得到资本市场认可，保障了其模式在全国范围内快速扩张。

3、降低资金投入：一级土地市场开发的前期资金由政府投入变成华夏幸福投入，在审计完成阶段才予以结算支付，而届时政府已有了土地出让收入、产业税收收入及招商引资收入等，其资金的运作发生根本改变，并且10%的结算溢价较低。

4、专业全面的服务团队：华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、产业运营等各方面予以了承诺及保证，尤其是招商及产业运营（例如酒店建设等）方面具有的优势，解决了政府最棘手的问题，使园区价值最大化；5、成功案例，提高信任度，助其全国扩张。