区中信泰富商办住宅项目立项报告_38p_前期策划

以住宅为主，商办极其欠缺。
保利家园
保利大剧院
妇幼保健院
龙湖蔚蓝香醍
新城金郡
华师大二附中
泰国盘古
合景泰富
远香湖
总部配套区 总部商务区
常发地产 龙湖郦城
中信 泰富
瑞金医院 绿地秋霞坊
1.3 项目规划指标
地块 名称
总占地面积㎡ 容积率
第一部分 项目地块概况
总建面 ㎡
商业总建面 办公酒店总 转让楼板价
㎡
建面㎡
（元/㎡）
可计入成本 （元/㎡）
预估转让金额 (亿）
中信泰富 又一城
50,778
4.1
209,000 132,500
76,500
4000
1000
8.4
已开发住宅
未开发地块
转让部分
云谷路
胜辛路
嘉定新城站
8
1.5 项目宗地现状
第一部分 项目地块概况
• 301目标地块土地已平整，零星桩基为了证明项目已开工。 • 轨交站南侧为中信泰富又一城住宅部分，目前已基本售罄，底部沿路商业已开业。 • 地块西侧及南侧201、101、402地块均为中信泰富又一城未建住宅部分。
目录
总结部分 项目价值 第一部分 项目地块概况 第二部分 市场分析 第三部分 项目产品定位和经济效益分析 第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
5
1.1 项目区位
第二部分 项目地块概况
• 嘉定中信泰富项目位于嘉定新城板块，11号线嘉定新城站地铁上盖，20分钟直达市中心。 • 距离嘉定老城5公里，虹桥枢纽16公里，为上海西北门户，是上海政府规划5大新城之一。
商办年度成交均价(元/㎡)
环比涨幅
年度上海办公供求走势图
年度上海商业供求走势图
11
2.1 上海市宏观市场分析
第二部分 市场分析
2.1.2 全市商办市场月度供求走势
ห้องสมุดไป่ตู้
• 从商业和办公的供求图可看出，由于入市门槛较高投资者不急于出手使得商铺供稍大于求。今
年较多办公整购且soho产品不限购因素导致办公产品需求大于供应。
SOHO 2.55万方
20F 5F商业
甲级写字楼 2.55万方
2.55万方
3,4,5层可售 小商铺，娱 乐，餐饮 2层品牌主力 店+简餐（自 持） 1层品牌主力 店（自持）
中信泰富又一城，06 年1月由香港中信泰富获取 的地铁上盖商住项目，一 期地铁西侧住宅已全部售 罄，此次转让部分为地铁 站东侧商办用地，占地 5.08万方，地上建面20,9 万方，包含3栋20层办公及 酒店公寓和5层大型商场。
25000 20000 15000 10000
5000
2006-2012年上海商办年度成交均价一览表 2180326.132%1830
40%
11788 12496 14184 16221 16016
30% 20%
13.50% 14.36% 6.00%
10%
-1.20%
0.10%0%
0
-10%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
今商品住宅总销售套数36150套，占全版块70%的住 宅已售，按全市平均3.4人/套的标准，潜在人口 12.3万，未来整个家定城区版块规划80~100万人口
项目定位： 嘉定新城核心区连续2年成为全市住宅成交量最
高的新区。住宅市场竞争激烈，目前该区域缺乏标 杆性一站式集中商业，已街铺和住宅群楼商业为主 ，以高档甲级写字楼、高性价比轨交上盖soho、以 及大型高端商业为一体的项目再该区域有极高的潜 力和价值。
• 办公市场：随着近年来核心区的办公租金逐渐走高，区域版块较好的非核心区办公成为投资者
新的投资机遇，由于不限购自10年起办公物业供求持续走高。
• 商业市场：由于非核心区域商业用房供应量不足且商铺市场的稳定性使投资者不着急出手，12
年商业用房成交量较10,11年有明显下降，但核心区域及轨交站附近的商铺租售依旧很热。
3
总结部分 项目价值
最为上海十二五计划中九大新城中发展最成熟的嘉 定新城，此项目处于交通位置优越的联通嘉定主城区的 轨交11号线嘉定新城站的地铁上盖商办项目。在以住宅 为主，缺乏大型标杆性商业的新城核心片区，此项目将 直接辐射周围15万人口住户和轨交引入的流动客群。
4
版块价值： 嘉定新城核心区总规划面积17.23平方，06年至
上海市嘉定区中信泰富商办项目 立项报告（集团汇报稿）
上海公司 2013年2月
目录
总结部分 项目价值 第一部分 项目地块概况 第二部分 市场分析 第三部分 项目产品定位和经济效益分析 第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
2
SOHO 2.55万方
商业13.25万 方
中心广场
嘉定新城站
总结部分 项目简述
国际赛车 场
中信泰富项目
中信泰富项目
云谷路
转让部分
陆家 嘴
胜辛路
嘉定新城站
已建部分
太湖
6
1.2 项目周边配套及四至
第一部分 项目地块概况
作为上海西部最大的经济带，政府重点打造的嘉定新城区域，总规划面积220平米公里，规划
人口80万。目前核心片区18平方公里，规划人口15万。目前已有多家开发商进驻，并已 配建瑞金医院，华师大二附中，妇幼保健院。13年底区政府也将迁至片区，目前核心区
周边地价水平： 嘉定目前出让住宅用地底价在7500元/㎡，商办
在3500~5000元/㎡，近年成交最高溢价住宅高达 12000元/㎡，商办9000元/㎡，而且轨交沿线住宅和 商办用地已全部出让。
项目价值： 总地价8.36亿，总投资额28.75亿，总销售收入 51.98亿，50%持有商业细税前年利润1.6亿，开发周 期2年，销售周期2年半。
35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0
5.0
14.05.92732.3153.06155600.63044.68104268.98149.2695999.308223.20013912617.08年120.816188月808.261-572.5804917722.7440年2.731638239.月7003.上97729海78.1361商0.45业09638.月79612.1度9008供84.9881求8.596面6931.54积305.8一614154览1.53063表.8911247.32107.1412161.12146.70128462.84056.88156835.5519.63249354.49187.25940112219.....50505420000093314
总项目概况说明： 1:政府文件未规定持有比 例，可全部销售，此次报 告按商业50%持有，办公酒 店全售作为测算依据。 2：项目有独立项目公司， 此次以全部股权转让或者 合作开发方式来操作。 3：转让价格4000元/㎡， 1098万/亩，总地价8.36亿 （其中可计入成本1000元/ ㎡） 4：目前土地平整，四证全
地块现状
目前地块处于平整状态
地块现状
地块连接嘉定新城站
一期住宅已 基本售罄
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已建完住宅
目录
总结部分 项目价值 第一部分 项目地块概况 第二部分 市场分析 第三部分 项目产品定位和经济效益分析 第四部分 总体一级节点开发计划和付款节奏
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2.1 上海市宏观市场分析
第二部分 市场分析
2.1.1 全市商办市场年度均价走势