2013杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报42P
养老地产的困境与对策研究— —基于新型房地产信托设计
IN RONG TIAN DI金融天地J- 60 -2017年，我国65岁以上人口比例已经到达11.4％，这标志着我国已进入老龄化社会。
面对严峻的老龄化形势，养老市场供需仍存在较大的矛盾。
目前，我国养老服务模式主要分三种，居家养老、机构养老和社区养老。
这三种养老模式均只能提供粗放型的养老服务，具体表现为，资源利用率低、养老服务结构单一、服务队伍专业化低等问题[1]。
面对未来老年人日益增长的精神关怀需求和品质生活追求，一种新型的养老模式亟待提出。
养老地产作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展出来的新兴地产业态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性[2]。
根据民政局发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，未来老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老的有90%，老年人通过购买社区照顾服务养老的有7%，老年人入住养老服务机构集中养老的有3%。
“9073”养老引导方针，表明“地产+养老”的模式在未来具有巨大的需求空间。
一、“地产+养老”模式的困境分析在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索，也暴露了一系列的问题。
本文选取杭州万科随园嘉树项目作为研究对象，研究发现，养老地产的开发和运营存在着严重的资金期限错配问题。
这些问题主要来自以下三个方面。
（一）前期开发资金压力大基于老人的特殊需求，养老地产比普通商品住宅需要更多的资金投入。
随园嘉树对现金流增速有着很大的诉求，其资金回流模式为：不依赖外部信托资金托底，依靠房屋租金一次性趸交回流资金。
其前期投入成本 （详见表1）。
表1 随园嘉树前期投入成本（单位：万元）年度 2013 2014 2015地价 6,035工程款支出 15,497 25,526 10,243现值（成本） 20,704 23,6009,106目前，随园嘉树房产实际租赁价格约为11000元/㎡，615套长者公寓入住率已达100%，而这也仅仅覆盖了随园嘉树项目前期投入成本。
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务业务，老年公寓管理咨询，物业管理，健康咨1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结 经典
多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈 为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心 等多个配套组团为中心，在其中设臵更全面的商业服务和公共娱乐 设施，便于个个村落广泛共享 生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要依据：各居住村落以配套组 团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设臵了完善而 丰富的城镇配套
18
【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对
项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现
2005年：酒店签约 2006年：动工 2008年3月：试营业
2009年11月：周末入住率约在95%
酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方 米，并拥有4万多平方米的水面及2万平方 米的道路与广场，临湖而建的庭院式建筑 主体分为连绵的10个区。 。
20km
3
4
良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有公寓、排屋、 别墅、洋房等多种类型产品，建设不同面积段、不同建筑类型、 不同产品特质的丰富产品体系 拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北(售罄)、竹径
概况 茶语(售罄)等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型， 白鹭郡东(售罄)、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、 白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸 (规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目 位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市 中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离 良渚遗址保护区2公里
小镇风情度 假区
10
【规划亮点】以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团 分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行 尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑 与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间
杭州随园嘉树适老化设计探析
杭州随园嘉树适老化设计探析作者：隋萍代晓芳来源：《绿色科技》2018年第01期摘要：指出了养老问题随着老龄化进程的不断加快逐渐被重视，居家养老依然是我国最基本的养老方式，我国现有居住区的适老化水平普遍较低，在这种前提下，对现有居住区的适老化设计研究具有紧迫性和实践意义。
对杭州市随园嘉树的适老化设计进行了探析，旨在分析总结可借鉴的经验，引导对居家养老的居住区进行合理地适老化设计改造。
关键词：老龄化;居家养老;适老化设计;随园嘉树中图分类号：TU246.2文献标识码：A文章编号：1674-9944（2018）01-0107-031 现有居住区不能适应居住养老的需求1.1 中国老龄化现状及特点联合国对老龄化作出了定义，第一种是60岁以上的人口达到总人口的10%，第二种是65岁以上的人口达到总人口的7%。
中国已经步入老龄化社会，且老龄化形势十分严峻，无论是老年人口总数还是老龄化速度都是世界之最。
截至2014年底，据统计，中国60岁以上的人口达总人口的15.5%。
到21世纪中叶，中国60岁以上的老年人将多达5亿人，或超过美国人口总数。
1.2 现有居住区适老化水平较低居家养老是指老年人在已经居住习惯了的住宅和居住区中持续居住下去。
居家养老是目前最适应我国国情的养老模式，也是老年人接受度最高的一种养老模式。
我国现有居住区总体上适老化水平较低。
较早建成的居住区问题尤为突出，主要体现在：缺乏无障碍设计、公共活动空间不足或空间规划布局不合理、绿化景观环境设计缺失、缺少养老相关的服务配套、居住空间密集拥挤、机非混行等等。
新建居住区虽然在整体的空间规划和环境设计上有所改善，但是缺乏对老年人的关注，适老化水平仍然不容乐观。
我国现有居住区在适老化方面存在的主要问题有：公共空间和绿地的舒适性不足、缺少老年人活动交往场所、步行空间的安全性和系统性有待改善、景观环境和娱乐休闲设施的服务半径和可达性等适老化设计有待提高、无障碍设计系统性有待完善、物业管理水平落后、养老服务配套设施配置水平低、居住区周边城市服务配套体系有待完善等等。
养老产业“四大痛点”待破
养老产业“四大痛点”待破随着我国社会老龄化程度不断加深，养老产业发展日益被重视。
作为一项重要的服务业，未来必将成为国内需求的重要组成部分，养老产业发展空间十分巨大。
李克强总理近期也指出，到2020年要全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。
值得注意的是，虽然各级政府不断推动养老产业发展，但我国养老产业还停留在起步阶段，很多方面仍不尽完善。
诸如所谓的养老地产，目前更多的只是一个噱头。
由于缺乏服务内核，社会化养老的可持续经营还存在一定问题，真正激活养老产业还需破解一系列难题。
卖房子还是卖服务？在深圳以东几十公里的惠州大亚湾、巽寮湾沿岸，数十个以“养生、度假”为卖点的楼盘一字排开。
这些主要面向深圳需求的楼盘多依托滨海资源，一些楼盘甚至为购房者描绘了一幅将父母接来养老的愿景：在徐徐的海风吹拂下，一对对老年人在依山傍海的社区中穿行漫步，他们的子女在几十公里之外的深圳打拼奋斗。
然而现实相当残酷，深圳东区域的养生地产现状不容乐观。
夜色降临之后，一片片已经建成的高层住宅少见灯光，大面积空置，这片少有人烟的住宅区被当地媒体称为“鬼城”。
很显然，这些仅仅依托山海资源的养生地产难以引起深圳购房者的兴趣，“将父母送到这样荒无人烟的地方一定算不上孝顺，”一位深圳购房者表示。
这些楼盘开盘以来的销售成绩大多差强人意，一位深圳地产人士对中国证券报记者透露，这里的“养生楼盘”普遍销售不畅，“其中一个楼盘，17亿的货量，开盘快两年了只卖了1个亿”。
虽然目前有诸多开发商都提出拓展养老地产，但是似乎还没有开发商能够真正把“卖房子”和“卖服务”之间的关系厘清。
即使是自诩为行业领跑者的万科，在首个养老地产项目、位于杭州的万科随园嘉树售罄之际，总裁郁亮却表示售罄并不意味着这一项目的成功，因为买家多为40岁左右的“少壮派”。
2018年4月杭州良渚文化村随园嘉树项目调研报告_参考资料
150户
60户/116床
1、随园嘉树基本情况
1.5 项目产品设计
A户型(50%)建筑面积75平米 一房两厅一厨一卫 B户型(26%) 建筑面积100平米 两房两厅一厨一卫 C户型(24%) 建筑面积110平米 2+1房两厅一厨一卫
设计亮点：户型方正；大面宽双开间阳台设计（13平方米）
1、随园嘉树基本情况
1.5 项目产品设计：从规划设计、配套、精装修和服务四大标准打造品牌 规划设计
无障碍 风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线 日照采光 宽楼间距、全南朝向、大面积采光 景观设计 功能性、观赏性、社交性 颐养中心 提供连续性照护、专项配套 金十字配套 可近性、可通达性、动静分区的中央配套配套
配套
生活类 景观餐厅、咖啡角、卖品部、理发师 养生类 健康管理中心、养生足疗 娱乐类 健身、视听、棋牌
万科集团： 良渚文化村-随园嘉树项目调研报告
雨润太阳城项目，位于铜山区伊庄镇白塔村，吕梁风景区内白塔湖畔旁。东至白塔湖，南至环湖路，西至立炮山， 北至白塔湖。项目总占地面积120167㎡（约180亩），计容总建筑面积72099㎡。 项目距离徐州市中心约32公里，距离高铁东站约22公里，距离机场约15公里。
随 园 嘉 树 管 理 公 司
核 心 能 力 自 己 培 养
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险本文字数5467字。
作者：叶明筠【一】美国会员制养老项目运营分析■美国养老社区——CCRC简介美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。
CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。
入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。
所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。
第一，独立生活服务。
接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。
CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。
第二，辅助生活服务。
当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。
除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。
第三，护理生活服务。
当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的２４小时专业护士进行照料和监护。
通常接受护理生活服务的老人年龄在８０岁以上，并居住在特殊的２４小时单元或护理中心。
■CCRC会员制收费模式养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。
在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从２万~１００万美元不等，平均２５万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。
养老地产开发模式与案例分析
（3）养老配套：老人与用活动设 施+提供介助和介护养老服务
（4）目标客群：摆脱了工作和家 庭的束缚、喜欢不其他老人群居活 动的健康老人；需要上门服务，或 日托、短期寄养服务，需要在社区 内得到与业护理的半自理、全自理 老人；希望一站式养老、不希望再 搬家；第二代、第三代周末来看望 或一起居住两天
（4）目标客群：健康活跃老人和 部分需要介助的老人，爱好旅游
（5）典型案例：今典·红树林（一 卡在手、全国度假）、悦榕庄
案例1：绿城蓝庭颐养公寓
项目位置：
平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店
西区 别墅
中区小高层+花园洋房
项目东区引入老年地 产概念，设置了老年 大学、老年公寓、老 年护理院等配套设施
是目前养老地产市场上的生力军， 截止2012年底投资超500亿元
中国石化和中国水电在四川、重庆两个养 老地产项目投资额已达到160亿元人民币
遍布区域
京津冀都市圈
北有太阳城
长三角都市圈
南有亲和源
购买人群
生在红旗下，恰逢改革开放， 当下社会的中坚力量、财富人群，
✓ 一部分人接受教育成为企业中高层 ✓ 一部分人下海从商生下了富二代 ✓ 一部分成为工人，最早享受福利分房
一方面
新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公 建配套实施方案。
另一方面 鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋 以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 于养老服务。
贴补助 16万/床位
< 一> 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
万科养老地产6年研究成果
六年时光的叠加，似乎并未完全消除杭州万科当初试水养老的盈利模式尴尬。
处在“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。
杭州万科养老地产六年发展轨迹图中，踏出的每一步都有“随园”的印记。
2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013年首次开盘。
众人叫好的“售罄”局面，却遭郁亮“当头一棒”，认为是一桩“失败”的试点案例。
“市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。
房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。
”郁亮口中的“失败”，原因无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色。
此后三年时间，杭州万科养老探索逐步加大“服务”元素。
比如，2014年推出嘉木养生公寓及里仁日照中心，以及在2015及2016年先后面市的“随园护理院”及“随园之家”。
然而，六年时光的叠加，似乎并未完全消除杭州万科当初试水养老的盈利模式尴尬。
处在“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。
但是万科在养老地产的研究成果却是一笔不小的财富，分享给大家，希望对大家有用，感谢中国养老咨询团队的整理。
1.养老地产建筑设计的特点空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。
设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。
体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。
2.养老地产公共空间的设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。
在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。
坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。
3.单元入口公共空间设计•设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。
•设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。
•设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐•铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。
康养项目案例
VANKE SUIYUAN JIASHU NURSING CENTER万科集团浙江省杭州市4500平方米已运营宾馆旅游业用地营利性护理机构万科自建团队澳大利亚管理模式租金模式良渚文化村120个床位业主项目地点建筑面积项目状态用地性质运营方式运营单位盈利模式外部资源优势规模项目简介本案为万科·随园嘉树社区的养老配套项目。
护理院以长者的行为模式特点和人体工学研究为基础，进行一系列针对性、合理性、系统化的设计，为介护长者创造优质的生活及护理需求。
项目特别为老人们提供的多样化健康管理、餐饮、交流、活动、休闲及生活服务空间，创造居家生活氛围和邻里交往乐趣，让老人在其中体验交友和自我实现的快乐，实现高品质晚年生活带来的尊严人生。
万科随园嘉树护理院项目养老地产SENIOR HOUSING室内设计万科集团首个护理型养老机构景观设计保利银滩养老配套及公寓精装设计项目HAILINGDAO BAOLI YINTANHEXI YANGSHENGGONGYU F11-13DONG广东省阳江市海陵岛5000平方米已运营住宅+商业用地养老公寓+度假设施保利安平养老管理有限公司1.产权销售+管理费2.租金+管理费5A 级银滩景区+大型社区项目地点室内设计面积项目状态用地性质运营方式运营单位盈利模式外部资源优势项目简介保利银滩是保利地产集团首个滨海旅游项目，位于广东省5A 级旅游景区海陵岛，总占地约3000亩，规划容积率0.42，建筑面积约80万㎡。
规划建设内容包括：养生公寓、皇冠假日五星级酒店、海王星公寓式酒店、大型生态体育公园及会所配套、海景高层住宅和低密度住宅等。
依托银滩项目自然环境优势，围绕“大健康”主题，从“身、心、灵”三个层次分别对软性服务和硬件配套进行规划设计。
为活力长者提供养生调理、海滨度假服务。
和熹养生公寓一层设楼宇服务站、公共休闲区；二层以上适老住宅。
养老地产SENIOR HOUSING室内设计保利集团首个度假型养老社区室室内设计保集富椿佘山保集集团上海市77620平方米已建成宾馆旅游业用地自主运营押金+管理费4A 景区、高档社区、高尔夫球场、五星酒店、大学城业主项目地点建筑面积项目状态用地性质运营单位盈利模式外部资源优势 项目简介保集富椿佘山是保集集团投资开发的重点旅游度假式养老项目，位于上海市松江区佘山风景区，项目地理位置优越。
万科随园嘉树
【内部设施定位】户型图
位于万科良渚文化村内随园嘉树为老年 养老公寓，房源分购买使用权以及租赁权两 种，其中购房使用权房源均价16000元/平方
米，租赁权需购买者年满65周岁，价格约为
使用权的60%，15年起租，户型面积有三种 75、100和110方，项目现场有样板房。项目 无独立产权，具体细节请详询售楼处。 社区配备有4500方养生休闲区，老年人 生活所需的各类设施一应俱全，老年人每个 月可根据需求定制个性化服务，服务费用每 月2500-3200元不等。随园嘉树预计2015年 交付。
万科〃随园嘉树是基于对中国当代长者生理、心理特征和行为特点所进行的深入研究，为他们特别定制的养生 住品。项目以专业的适老型产品、完善的园区配套、配合四大服务管理体系及“六心”级服务，构建项目亮点 ，成功吸引长三角老年客群。
良渚5000亩绿海中央，随园嘉树专为长者健康而来
良渚，浸润于自然山水中的五千年华夏居住文明，世代相承、生生不息。漫步于5000亩良渚绿海深处，古木参 天、飞鸟徜徉，蓝天、白云、湖泊、流水……自然气息无处不在，而国家AAAA级旅游景区、1条河流、5片湖 泊、6个郊野公园、25座山脉更连缀成美丽生活最浪漫的天际。万科潜心研究多年，将首个能读懂年龄的房子 轻轻安放在良渚的绿海深处，在这里，让岁月与5000年的华夏居住文明共生息，让生活与5000亩原生山水相 依偎，让房子习惯年龄，让房子成为知己，让房子服务于生活。
中央空调： 采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统也
减少老人自己使用的不便。
门窗系统： 采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜 静的特性；
新风系统：针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解
决室内空气流通问题
【产品细节】产品驱动——入户转换细节
杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报PPT43页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团 听证汇报
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
地产天天见（第42期）：养老产业有什么更好的盈利模式吗？
养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。
早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。
但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。
2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。
2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。
2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。
根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。
2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。
图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
潜在客户渠道 老年大学 离退休机构 成熟社区空巢 现有养老机构 地缘性客户群体 总计
市场容量 24100 45000 14450 1924 1504 86978
调访客户数 抽样调访购 量 买需求比例 217 400 168 82 183 1050 9% 7% 3.5% 17% 12% 8.4%
影响客户购买 养老公寓因素排序 1 专业服务
第9页
5381平方米
4571平方米 11073平方米 1.0 22.73% 230个 35% 675户 305户 160户 150户 60户
产品呈现
总平图
第10页
产品呈现
第11页
如园效果图
产品呈现
容园及南立面效果图
第12页
产品呈现
容园效果图
第13页
产风雨连廊效果图
产品方案
配套服务设施
配套
面积（平米）
670 大堂 887（含厨房） 餐厅 236 健康管理中心 182 便利店+咖啡座 棋牌室（动区、 168 静区） 112 健身房 466 多功能厅 198 阅览室 260 老年大学教室 123 视听室 133 浴室 33 理发厅 199 办公及后台区域 904 公共区域及走道 合计 4571
全项目使用权转让销售金额72764万元
套内面积 75 89 111 / 4571 / 总可售面积 22,755 14,240 16,650 53,645 4571 58,216
26 27
28 29 30
第21页
主过道 电话
中央空调 阳台晾衣架 开关系统
无特殊要求 普通电话
非标配 非标配 普通
大于1.2米 智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫
有，标准配置 有，低位伸缩晾衣架 高度适合无障碍，饰面板有提醒文字
营销方式
用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心
内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务 可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统
第8页
产品呈现
用地面积 健康公寓面积（占比93%） 63853平方米 58937平方米
公共配套面积（不计容）
颐养中心面积（占比7%） 地下车库面积 容积率 建筑密度 地下车位 绿地率 总户数 其中：A（75平米） 一房两厅一卫 B(89平米) 两房两厅一卫 C（111平米） 三房两厅一卫 颐养中心
58936.51 4571.46 53645.00 4571.46 58838.75 5014.05 6468.03 2639.79 33.56 204.76
12068.86 1010.90 17140.18 2560.02 10942.27 4712.94 365.56
345.05 11287.32 建筑面积
122万人，占比17.53%。老年人口增长速度大于平均人口增长速度，比重迅猛上升。
7012亿 5099亿 5946亿 30035 34065
• 2011年，杭州全市生产总值约为7012亿 元，人均可支配收入34065元。接近富裕国 家水平。
24104
• 社会财富的增加和购买力的上升使得对舒
适型老年公寓产品的关注增强。
总成本（万元）
多层 护理楼 合计 74580.92 66266.46 63852.80 6501.59 2844.55 建筑面积 13677.76 19700.20 直接归属 5078.51 59089.92 142.32 0.00 建筑面积 59089.92 分摊标准 说明
建筑面积 可售面积/持有物业 占地面积 一 二 三 四 五 六 土地及政府规费 配套及地下室费 基建及管网费 装饰及环保费 环境提升费 开发管理费 开发成本 七 期间费用 项目总投资
户型呈现
B户型样板房实景照片
第19页
室内配置
项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
第20页
装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处
普通住宅 无 非标配 非标配 无 一个阳台 无 无 在公共空间、走道配置 非标配 无 无 非标配 无 无 坐轮椅不方便操作 随园嘉树 有，标准配置 有，标准配置 刷卡进入 插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示 老人离家状态 双开间超大阳台 客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮 有，卫生间感应装置 室内配置 标准配置 有，卫生间配置 有，卫生间配置 有，卫生间配置 有，卫生间配置 有，卫生间配置 台盆下方可入轮椅，方便操作
2 3
4 5
硬件配置 居住面积
居住氛围 房屋总价
舒适型养老产品客群来源相对比较集中，目前已探明的市场容量比较丰富，100200万区间内具有专业服务的舒适型适老型住宅市场需求旺盛，后期销售有支撑。
第5页
产品定位
产品定位
活力长者 自理老人
面向活跃长者的舒适型老年住宅,提供连续性照护 经营模式
使用权转让 销售模式 预售模式：开 工半年后现金 流一直为正
辅助生活社区
1栋 4571平方米
活力长者 •健康自力，活动自如，年龄在60-75之间 • 专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、 健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等 日常娱乐设施 •有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加
辅助生活社区（颐养中心） •健康但是衰老老人，年龄较大（80+） •每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、 阅览室、活动室等功能）
杭州万科随园嘉树养老公寓项目 集团听证汇报
杭州公司 2013年1月
目录
PART
1：
定位与产品
市场定位
杭州进入老年型时期，舒适型养老机构市场空缺较大
1982-2012杭州老龄人口发展趋势
1982-2012杭州老龄人口占比
杭州人口比例结构完全进入老年型时期。2012年杭州户籍总人口(八区)695万人，60岁以上老龄人口
二
配 套 模 块
多样化 的社 交、活 动、休 闲空间
三
服 务 模 块
“六 心” 级多 样化 服务
（一）“六心”服务标准-四大模块86项服务内容 （二）健康管理-“治未病”，未病先防，欲病早治 （三）智慧小区-快速响应，检测入微 （四）舒适生活-子女家人般体贴周到 （五）尊荣享受-社团活动，学习进阶
第25页
PART
2：
开发运营
运营模式及成本测算
项目全期分产品类型成本汇总表
可售面积单位成本
序号 成本项目 车位 * * * 0.00 0.00 742.86 0.00 0.00 0.00 742.86 0.00 742.86 多层 * * * 1205.71 492.08 2249.76 3195.11 2039.76 878.54 10060.97 0.00 10060.97 护理楼 * * * 73.41 447.90 2211.33 5600.00 754.78 799.66 9887.09 0.00 9887.09 整体单方 * * * 981.13 429.26 2064.05 2972.88 1703.32 766.38 产品单方 * * * 1116.80 488.62 2349.47 3383.96 1938.85 872.35 车位 11072.95 8050.00 0.00 0.00 0.00 598.00 0.00 0.00 0.00 598.00 0.00 598.00
• 需要日常生活照料服务
•每层12个房间作为一个管理单元
第7页 日常生活照料服务一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、行走等。
区位选择
• 公建商业类： 博物院 度假酒店 浙一良渚门诊部 安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园 玉鸟流苏商业街 良渚教堂、大雄寺 菜场、食街、公交总站 春漫里商业街、联华超市 心语茶室，亲子农庄 • 公园类： 茶语公园 美丽洲公园 白北悠园 竹径登山步道 阳光登山步道 • 会所类： 竹径会所 阳光二期会所 白北会所 公望会良渚会所
门口搁物板 玄关感应灯 卡式数码锁 插卡取电 大开间双阳台 一键紧急呼叫 不活动监测 温差探测仪 新风系统 暖足机 卫浴暖气片 马桶带卫洗丽 沐浴坐凳 防滑地砖 台盆
室内配置
项目 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 直饮水系统 高照明系统 分床设计 收纳体系 夜灯体系 安全扶手 地面无高差 地漏排水 主卧应急灯 下拉式储物柜
健康楼
护理楼 （颐养中心）
全生命周期的 连续性照护
阶段性持有 租赁模式
阶段性持有， 变现能力强
配套集约化
小区内部中央集中配套 共享大良渚完善配套 借势外部资源解决医疗配套 培育自主服务能力 建立养老服务标准 医疗护理类服务借助社会化资源
服务统筹化
第6页
客户定位
活力长者社区
16栋 58937平方米
活力长者+辅助生活社区
8917.02 10150.04 0.00 0.00
53972.07 4519.84 0.00 0.00
8917.02 10150.04
53972.07 4519.84
第27页
销售计划
健康楼层 颐养中心 可售资源 A户型 B户型 C户型 小计 总计 套数 305 160 150 615 1 616
装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处
普通住宅 非标配 无专门设计 无 较少 无 无 无 单地漏 非标配 非标配 随园嘉树 有，厨房配置 专门设计，厨房操作 弱电点位符合双人床和分床 丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳 有，客厅、卧室配置 适老专门设计，卫生间配置 室内无障碍设计，全屋地面无高差 双地漏，解决地面积水湿滑问题 有，主卧配置 高度符合老人生活习惯
随园嘉树可共享公望会恒温泳池
户型呈现
A户型(50%)建筑面积75平米 一房两厅一厨一卫