灞桥地块房地产市场调研
西安灞桥区发展前景
西安灞桥区发展前景西安灞桥区作为西安市的一个重要区域，拥有良好的地理位置和资源禀赋，具备较好的发展前景。
以下将从经济、基础设施建设和文化旅游等多个方面进行阐述。
首先，西安灞桥区在经济方面具有良好的发展前景。
该区位于西安市中心区域，有着便捷的交通条件和充足的土地资源。
近年来，西安灞桥区加大了对科技、金融、文化创意等多个产业的培育和引进力度，吸引了大量的人才和资金投入。
尤其是在高新技术产业方面，该区建设了若干个科技园区和产业园，为企业提供了良好的创新环境和高效服务，不断推动着该区的经济发展。
其次，西安灞桥区在基础设施建设方面也具备较好的发展前景。
该区拥有丰富的自然资源和文化遗产，是一个理想的旅游度假地。
近年来，该区加大了对旅游业的投入力度，加强了对文化遗产的保护和利用。
例如，在秦岭地区建设了诸多旅游景点和生态农业园，吸引了大量的游客和投资。
此外，该区还积极推进城市化进程，完善了城市的基础设施建设，如道路交通、水电供应等。
这些措施将进一步提升该区的吸引力和竞争力。
最后，西安灞桥区在文化旅游方面也具有较好的发展前景。
作为历史文化名城的一部分，该区拥有众多的历史遗迹和文化资源，如大明宫、秦岭等。
近年来，该区致力于打造特色文化街区和文化小镇，例如将灞渭新城打造成为具有小吃文化、艺术创意等特色的街区。
此外，该区还提升了文化产业的发展水平，举办了多个文化节、艺术展览等活动，吸引了大量的游客和投资。
综上所述，西安灞桥区作为西安市的一个重要区域，具有良好的发展前景。
在经济、基础设施建设和文化旅游等方面，该区已经取得了一定的成绩，但仍有巨大的发展潜力。
相信在各方面的努力下，西安灞桥区将会迎来更加繁荣和美好的未来。
2024年陕西省房地产市场调研报告
陕西省房地产市场调研报告介绍本报告是对陕西省房地产市场进行的调研分析，旨在全面了解该市场的现状、趋势和未来发展方向。
通过对市场的调研，可以为各类房地产市场参与者提供有价值的信息和决策依据。
调研方法本次调研采用了多种方法，包括市场数据收集、文献研究和面访调查。
通过综合运用这些方法，可以获取全面、准确的市场信息，并进行分析和解读。
市场概况陕西省房地产市场是一个具有较高发展潜力的市场。
近年来，随着经济的快速增长和城市化进程的推进，该市场迅速发展。
尤其是主要城市房地产市场，如西安市，呈现出供不应求的局面。
市场趋势从市场数据和趋势分析可以看出，陕西省房地产市场呈现出以下几个主要趋势：1.房价上涨：由于需求大于供应，房价持续上涨，尤其是在城市中心区域。
2.二手房成交量增加：随着购房者对稳定的需求和房价上涨的影响，二手房市场成交量不断增加。
3.住宅供应持续增加：为满足购房需求，开发商加大住宅项目的开发力度，供应量持续增加。
市场竞争陕西省房地产市场竞争激烈，各大开发商争相获得更多的市场份额。
竞争主要表现在以下几个方面：1.产品定位：开发商通过不同的产品定位来吸引不同需求的购房者，如高端住宅、经济适用房等。
2.价格竞争：房地产开发商在价格上进行积极的竞争，以吸引更多购房者。
3.服务差异化：开发商通过提供优质的售后服务来与竞争对手区分开来。
市场前景根据市场趋势和竞争分析，我们认为陕西省房地产市场有以下几个发展前景：1.高端住宅市场前景广阔：随着经济的发展和收入水平的提高，购房者对高端住宅的需求将持续增加。
2.房地产金融服务市场潜力大：随着房地产市场的不断发展，房地产金融服务市场也将继续成长。
3.乡村房地产市场潜力开始释放：随着城市化进程的推进，乡村房地产市场将有望得到进一步发展和开拓。
结论综合分析和调研结果显示，陕西省房地产市场发展势头迅猛，前景看好。
然而，市场竞争也不可忽视。
各类市场参与者应根据市场趋势和竞争情况，制定相应的市场策略，以获取更好的发展机遇和利益。
西安国际港务区周边市场调查报
国际港务区区域发展报告报告一、城东区市场发展状况北缺水，西部尤甚。
就此而言，傍大河而居的城东区可谓得天独厚。
建国后，得水之利，这里被布局为西部重要的纺织工业基地，全省十大国棉厂城东区独居其四，近10 万纺织产业工人创造了灞桥历史上难得的辉煌。
2000年，市委常委会专题研究浐灞河经济社会发展问题时，特别提出要把浐、灞河区域建成以绿色为主、绿水相融、房在林中、人在绿中的生态环境的优良示区域。
目前，浐河城市段已经建成数座橡胶坝，并已形成数千亩水面。
这一距市中心最近、离繁华不远、城区首个活水区域的形成，不仅使这一过去被人忽视的区域魅力得到彰显，而且使这一区域价值得到了快速提升。
随着沁水新城、水岸清城以及千亩大盘广厦•水岸东等一批毗邻浐河的楼盘相继亮相，乐水市民已蜂拥而至。
从商业环境上看，城东拥有康复路综合市场、轻工批发市场和小食品批发市场一条街。
以康复路、轻工市场、义乌商城为中心的核心商圈，年成交额30 亿元以上，令城东商贾云集，人气旺盛。
对乃至整个西北五省来说，影响非常之大，是让商贸经济充满活力的“发动机”，也极大地提升了城东的居住舒适度和区域价值。
城东区的支柱产业以前是纺织业，现在是军工业和机电产业。
目前城东的支柱产业一是以森寨为中心的国防工业区，除“华山”、“东”和“昆仑”机械厂、黄河机械制造厂、西北光学仪器厂6 家大军工企业外，汽车总厂，微波设备厂亦坐落其间；二是以家庙为中心，省属工业为骨干的建筑机械、机电工业区，该工业区在1985 年建成了全国最大的中外合资制药企业森制药公司。
从道路设施看，城东与城交通便捷，二环、三环路全线贯通，绕城高速也已经通车。
纺织城的道路设施也较好，不过通的公交线路相对较少，与其他区域往来不是很便。
从教育上看，城东有交通大学、工业学院等大专院校以及交大、工业学院附属中学、黄河、西光、昆仑子校等知名大、中小学，也为区域提供了良好的教育背景，形成了城东日渐浓厚的文化教育氛围，由此所衍生的校园经济、文化产业经济、使东部具有了与南郊伯仲难分的优势。
2024年西安房地产市场调研报告
西安房地产市场调研报告1. 引言本报告旨在对西安房地产市场进行综合调研，分析市场现状和趋势，评估市场潜力及风险，为投资者和相关决策者提供决策支持。
报告内容包括市场概况、供需情况、价格走势、政策环境等方面的分析，总计约1500字。
2. 市场概况西安是中国重要的历史文化名城之一，拥有丰富的旅游资源和良好的投资环境。
近年来，西安房地产市场持续发展，市场规模不断扩大，吸引了大量投资者的目光。
目前，西安房地产市场呈现多元化发展趋势，包括住宅、商业地产、写字楼等多种类型。
3. 供需情况3.1 房地产供给根据调研数据，西安房地产供应相对充足。
近年来，房地产商纷纷进驻西安，在城市各个区域推出了多个楼盘项目。
其中，住宅项目供应占主要份额，商业地产及写字楼项目也有相应增长。
3.2 房地产需求西安市房地产需求持续稳定增长。
经济发展和人口流入加速了房地产需求的增加。
而随着城市功能的完善和各项基础设施建设的推进，对高品质住宅和商业地产的需求也在不断提升。
4. 价格走势一线城市楼市调控政策的影响下，西安房地产价格相对稳定。
报告数据显示，近年来，西安房地产价格整体呈缓慢上涨趋势。
然而，不同区域和地段的价格差异较大，部分热点区域的房价上涨幅度较高。
5. 政策环境由于房地产市场对经济发展的重要性，政府出台了一系列相关政策进行调控。
调控政策的实施对市场产生了积极影响，保障了市场稳定和健康发展。
政府加大土地供应、调整房地产开发政策等措施密切关注着市场走势。
6. 市场潜力与风险6.1 市场潜力西安作为一个历史文化名城，拥有丰富的旅游资源和吸引力，吸引了大量的人口流入。
这给房地产市场带来了巨大的潜力。
与此同时，城市功能的完善和基础设施建设的不断推进也为市场提供了更多的机会。
6.2 市场风险尽管西安房地产市场持续增长，市场风险依然存在。
一方面，市场竞争激烈，房地产商投资增加，可能导致市场供应过剩；另一方面，不断变化的宏观政策以及利率等因素的影响，也对市场产生影响。
西安房地产区域研究报告浐灞173258177
西安房地产区域研究报告——浐灞目录一、浐灞生态区概况1.1地理位置： (2)1.2规划面积： (3)1.3人口规模： (3)1.4区域规划 (3)1.4区域定位： (4)1.5区域功能定位： (4)1.6区域功能板块： (5)1.7远景规划： (6)1.8区域发展及演变 (7)1.9SWOT分析 (9)二、区域房地产市场2.1区域土地市场 (10)2.2区域成交市场 (12)2.3区域客户分析 (18)2.4区域项目户型面积 (19)2.5区域项目综合分析 (19)2.5区域个案分析 (20)一、浐灞生态区概况1.1地理位置：成立于2004年9月，位于城市东北方位，浐灞生态区主体位于西安市未央区和灞桥区，是西安市确定重点发展的“四区二基地”之一。
核心区位于陇海线以北，东三环以西，北三环以南，北辰大道以东，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带状区域，距离市中心钟楼10公里，与国家级西安经济技术开发区（西安城市新中心）东西相；1.2规划面积：总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里；1.3人口规模：到2020年，浐灞生态区规划区人口约55万人1.4区域规划整个生态区区域呈“一心三翼”的布局：一心：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。
三翼：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼（灞河下游段）；陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。
1.4区域定位：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育科技产业的生态型滨水城市副中心；1.5区域功能定位：在未来5年内，浐灞将逐步印证都市生态区的发展规律，最终成为一个功能复合的第三代新城；兼具都市、生态、人文三大属性，浐灞以高起点的规划优势成为西安最宜居的生态新城。
预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。
浐灞纺织城市场调研解析
浐灞区域及纺织城区域市场调研分析项目地块位置分布主要集中于纺织城区域及浐河以东灞河以西区域。
一、浐灞区域及纺织城区域未来发展浅析⏹浐灞板块是以“河流治理带动区域发展，新区开发支持生态建设”的发展思路，致力于打造以金融、商务、会展、旅游、居住、创意产业等为主的第三代新城。
现阶段，浐灞中央生态区是整个浐灞的最大价值所在，按照政府规划，浐灞板块向着北和南两个方向在延伸，未来将形成大浐灞的格局。
与中央生态区的北部国际港务区的商务属性不同，纺织城综合发展区未来规划更加偏重城市价值与宜居性，随着2011年西安世园会的举办，区域的城市配套将加速成熟。
⏹纺织城地区综合发展区包括5.3平方公里的核心区(旧城区)和周边辐射区，共约32.39平方公里。
范围为：北至华清路，南至绕城高速浐河桥，西侧咸宁路以北区域以东三环为界，以南区域以浐河为界，东至西康铁路。
纺织城综合发展区将形成“一核、两带、三轴、六区”建设格局，。
“一核”指商贸核心区;“两带”指浐、灞河生态景观带;“三轴”指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴;“六区”指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区和东部生态住区及工业区等六个功能片区。
计划为5年(2008年—2012年)，分三期实施1、大明宫灞桥购物广场位于长乐路与东三环交汇处，占地146亩，建设面积为58万平方米的商业卖场，项目总投资18亿元。
2、纺织城堡子村商圈建设（半坡国际广场）位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，规划占地490亩，进行商业综合开发，项目总投资25亿元。
包括半坡博物馆在内，规划范围北至华清路、西至东三环、南至半坡博物馆南侧规划路、东至唐都医院西侧规划路。
是纺织城地区综合改造六个重点片区之一，也是西安未来东部新城商贸核心区。
3、省级重点中学铁一中分校建设位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，纺渭路以东，规划占地490亩4、西安公路枢纽城东客运站纺织城核心区北侧，占地172亩，建筑面积4万平米，设计日发送3万人次，总投资2.2亿元，今年计划投资6000万元，完成基础设施建设。
灞桥区地块可行性报告1
灞桥区地块可行性报告2008市土测字106号地号BQ1-3-11-2一、当前政策调控下的西安市房地产的基本状况二、东郊市场的发展情况三、项目周边的摸底四、地块情况五、经济指数分析六、盈利水平及可行性结论一、当前政策调控下的西安市房地产的基本状况“415”新政已经过去两个半月，从目前的市场反应情况来看，就全国范围来讲各不相同，也基本上和我们当初对市场的判断相一致。
从二手房的成交来看，一线城市在经历了短期的市场急速萎缩之后，目前正处于市场恢复期，成交量和成交价格在近期都有一定幅度的同比增幅；二线城市的二手房市场成交情况一直相对稳定，市场并没有出现恐惧性的下跌也没有出现报复性上涨，而是在相对稳定的成交中保持相对的增幅。
从一手房的发展情况来看，新政所带来的观望情绪，导致在新政初期市场的冷清，恒大一度宣布全国市场统一八五折，紧接着绿地、万科宣布全国部分城市采取差异化的价格，但这些地产大鳄这样做的目的其实有“一箭多雕”之目的；二线城市商品房市场在新政的初期，同样经历了客户的观望期，但成交一直相对稳定，但成交量有一定的下滑，处于“量跌价稳”的状况。
虽然后来城市均价一度由六千降至五千七百多，似乎价格在跌，但这只是市场的假象。
其实市场博弈才刚刚开始。
从物业类型来看，住宅的价格在不同区域所表现的情况不相同，下跌、滞涨、稳定、上涨等价格表情在全国市场各有不同。
因为中国经济发展的差异，地产市场水平的差异，购买群体的差异等因素注定了所反映的表情是不同的。
而且在同一个城市的不同区域受新政的影响并不相同。
总体而言，西安市这80多天的表现如何呢？1 “关中天水经济区”这一重大的利好。
其实完全有能量抵触新政调控的影响。
这也是西安市场目前市场相对稳定的一个重要的因素。
新疆的喀什目前国家也有经济特区的规划，于是它的房价一夜之间从三千不到飞涨至四千以上，这就是政策利好的神效。
“关中天水经济区”赋予了西安内陆型经济开发龙头地区的高度，西安迎来市场发展的最好时机。
浐灞房地产市场研究及策划报告(简)
2011 世园 会在
高新 区获 国家 批准
经开 区开 工
经开 区获 国家 批准
曲江 新区 启动
浐灞
管委 会成 立
市政 府北 东扩
西咸 新区 成立
浐灞
新区 举办
各新区在规划期点上的差异化已经或正在一一实 现： 主城区—文化、旅游、商贸、金融、娱乐；
需求 者PK 政府
政府限购限贷，
投资者改变投资
观念，持币观望
场现
今发 展众 多博 弈
享受中高端品 质追求者
享受中高端品质追求者：截 止2011年底，中高端项目竣
享受 中高 端品 质者 与政 府无 PK 享受中高端品
工面积388348平米，新开工
面积277780平米，2011年西 安中高端项目成交均价为 18078元/平方米，同比去年同 期上涨6.72%。
西高新—经济发展新高地；
曲江—旅游、休闲度假、高尚住宅； 经开区—现代制造业、政务新区； 浐灞—国际会展、绿色生态、高尚住宅；
热点片区轮换启动的时间逐渐缩短 热点片区价值平台上升的速度加快
城市扩张 持续加速
近郊区域的城市化是必然趋势 城市版块功能划分将逐渐明晰
发展规划/ 城市外扩
城市外扩成为发展的主题，土地目前供应
浐灞房地产市场研究 及策划报告（简）
智扬联合（地产）机构
本方案及建议（简）是我公司对浐灞新区房地产市场具体环境研究，
仅为浐灞新区房地产所做的市场简析以及策划报告。鉴于本方案是项目
前期策划方案的沟通稿，故本次报告中简单的对市场进行了研究，对本 项目的前期策划等方面进行建议性阐述，所以在内容上只是简要分析，
灞桥地块房地产市场调研
灞桥地块市调报告
一、地块价值解析
区位价值
地块价值
二、商业地产市场
三、住宅地产市场
一、地块价值解析 -区位价值
“二大引擎”之——
纺织城（根基）
上丐纨80年代，纺织城就被称作西安癿“丌夜城——小香港”。白天， 这里沉浸在纺织机癿沙沙声里；夜晚，这里人声鼎沸，歌声悠扬，西安
癿卡拉OK最早就是从这里兴盛起来。
贝斯特物流（未） 城东客运站 康复路批发（未） 唐都医院 江浩商城（未） 金盛乐贩 丐爵百货（未）
项目地块所在地周围目前 未形成成熟商业氛围，目前已
1新 2寺 3商
5 6
丐纨金花（未）
万达（未） 华润万家（未）
有商业主要为项目周边一层门
面房及独立社区步行街为主癿 社区配套型商业。 随着城东客运站、贝斯特
二、商业地产市场 三、住宅地产市场
二、商业地产市场
-西安市商业概况
西安市商圈一览 西安市商业栺局——传统商圈更新换代升级，新型商圈与之形成竞争栺局
西安的传统商圈，主要代表
区域是钟楼商圈、小寨商圈、
长乐商圈和土门商圈，稍后一 经开商圈 沣渭新区 长乐路商圈 （轻工批发） 土门商圈 钟楼商圈 浐灞新区 点成长起来的有高新商圈、曲 江大雁塔商圈和经开区商圈。 现在在传统商圈品质升级、 更新换代之际，由于城市版图 的不断扩张和楼市发展拉动， 西安市一些新兴商圈开始逐渐 崭露头角。与传统商业圈分羹
项目所在地基本信息: 环境：灞河湿地生态公园、丐园会
商圈：新寺商圈不纺织城商圈交汇处
交通：地铁一号线、城东客运站 高科绿水东城 商业：康复路批发商城、江浩商城、 贝斯特物流、建材一条街、万达、丐 纨金花、华润万家 医疗：唐都医院 教育：铁一中分校
西安浐灞房价趋势
西安浐灞房价趋势
西安浐灞是西安市的一个区域，位于市中心偏北区域，是一个繁华的商业和居住区。
随着近年来西安经济的快速发展，浐灞区的房价也呈现出明显的上涨趋势。
首先，浐灞区的地理位置十分优越，靠近市中心和西安火车站，交通便利，吸引了大量的购房者。
此外，该区域内还有多所知名高校，如西安交通大学和西北工业大学，吸引了大量的学生入住，进一步推动了房价上涨。
其次，浐灞区近年来不断进行城市更新和改造，许多老旧楼盘被拆除重建，新的高档住宅小区不断涌现。
新建的住宅小区配备了现代化的设施和服务，如健身房、游泳池、绿化带等，满足了人们对高品质生活的需求，因此也推动了房价上涨。
再次，浐灞区的发展潜力巨大，政府对这一区域的投资力度加大。
近年来，政府投资了许多重大项目，如浐灞生态区建设、陕西历史文化名城保护和开发等，大大提升了浐灞区的整体形象和吸引力。
这些项目的推进不仅带动了当地经济的快速发展，也使得浐灞区成为了各大企事业单位和高科技企业的聚集地，为房地产市场注入了大量的购房需求，推动了房价的上涨。
然而，虽然浐灞区的房价一直在上涨，但市场仍然存在一些不稳定因素。
首先，浐灞区的房源供应量有限，无法满足市场的需求，这导致了房价的上涨。
此外，浐灞区的部分楼盘属于高端商品房，价格较高，普通购房者难以承受。
这也导致了浐灞区的房价不太平衡，高端楼盘与中低端楼盘之间的差距较大。
综上所述，西安浐灞区的房价近年来呈现出上涨趋势。
地理位置优越、城市发展潜力巨大以及政府的大力投资都是推动房价上涨的因素。
然而，市场仍然存在一些不稳定因素，需要持续关注。
浐灞区域调研报告59p
浐灞的生态价值
浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。 ——派风机构经理张先生 生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。 ——西北建工学院经济学孙教授 西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍 贵。 ——金地聂总
一、区域宏观经济 二、区域板块划分 三、区域市场情况
GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决 定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 人均GDP达5790 美元正处于房地产快速发展阶段。
资料来源：西安统计局网站
经济环境/固定资产投资及房地产投资
2010年，全市固定资产投资和房地产投资额持续增长，但增幅回落，表明投资结构、供 求关系正趋于合理，为2011-2012年提供健康发展的保障
商贸产业
“十一五”期末，形成以大型连锁企业为骨 干，以多种专业店、专卖店、连锁超市、连锁 便民店为网络，各种新型营销方式共同发展的 多层次、多业态、布局合理、行业配套的现代 化商业格局.
文化教育培训产业
“十一五”期间，生态区将加快基础设施建 设，大力引进文化教育培训机构，在浐灞生 态区开展文化教育培训活动。
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 3241 2719 1270 1450 1737 2190
2010年西安市实现GDP3241.49亿元，比上年增长14.5%。
分产业看，第一产业增加值140.06亿元，增长6.9%；第二产
业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值 1691.90亿元，增长12.5%。第一产业增加值占国内生产总值 的比重为4.3%，第二产业增加值比重为43.5%，第三产业增 加值比重为52.2%。
2019年西安灞桥项目前期市场调研报告 共68页PPT资料
外资百货如美美开业一年多经营不佳，现已被巴黎 春天收购。外资零售企业家乐福西安北大街店2019年 12月开业，2019年1月关门停业，成为家乐福在中国 开展业务以来第一家“关门”的卖场，也是西安第一 家“停业”的大卖场。沃尔玛在西安的第一家店也姗 姗来迟，于2019年10月在骡马市开业。沃尔玛等零售 巨头在西安市场的发展，前景如何尚未可知。
第一章. 西安商业地产 研究
5. 新兴商业体量普遍较大，招商困难增加。
西安目前在建商业项目，普遍体量较大，使招商困难增加。已经开业的雁塔文化新天地、 安南城、兴正元广场，虽有沃尔玛等主力店进驻，但目前仍有大面积商铺空置。目前尚有多个 大体量购物中心及商业街在建，这些项目将于近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压 力，商铺空置率可能进一步上升。
• 第一章. 西安商业地产研究
第一章. 西安商业地产 研究
1. 商业多中心趋势日益明显。
从西安目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱 离传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带拓展， 并形成多处区域型的商业中心，高新区商圈逐步 成为区域型商业中心的典型代表。政府商业网点 规划大力支持区域商业中心和环线商业带的发展， 以土门、高新区、北二环、张家堡等为代表的一 批区域商业中心，未来发展趋势良好。 传统的钟鼓楼商圈由于位处中心商业区，受城 市整体规划和商业规划的影响，其商业影响力将 会相对减弱。传统商业区影响力相对下降，区域 商业中心和环线商业带加速发展，各种力量此消 彼长，未来将会形成更多新兴商业中心。
2019年6月西安高新地产灞桥项目定位深化报告202p
产品实现
整体定位 价值挖掘，发展研判
定位背景 定位思考
需求导向 整体定位
定位的四把尺子
企业
战略需求
市场
竞争格局
土地
资源条件
客户
需求把握
定位背景—市场
竞争格局
在售项目 待售项目 工地项目
板块特征：
生态资源丰富；
发展中的板块，开发产品档次在逐步提升；
前期项目以小高层高层为主，后期洋房、别墅等低密度产品在逐步出现。
定位背景—客户
望子成龙—客户特征
➢客户年龄在30-42岁，城市中阶级，孩子年龄在0-17岁， 从事社会中高层职业，事业处于上升期； ➢家庭人口在3-4人，居住于150平米以上的城市住宅； ➢家中普遍拥有一辆私家车； ➢孩子良好的发展是家庭的重要目标，父母努力的工作， 为的是孩子的未来； ➢希望孩子拥有更好的生活条件以及学习条件，重视产品 的居住环境以及住所周边是否具有优秀的教育配套； ➢具有较高的文化品味，对休闲配套设施较为重视。重视 产品品质、居住舒适度和总价；
定位背景—客户
客户构成
核心区域 西安市区
省内客户
省外客户
客户核心诉求： 区域生态环境 区域发展前景 区域地理位置
市区客户 项目的主力客群，尤其以城东（含浐灞）和城北（经 开）板块为主，以区域生态环境做为主要诉求点。
省内客户 来源于陕北区域和西安周边客户，认同于项目的居 住环境和发展前景。
外埠客户 西安当地市民的外流客群、省外投资客群。
依托资源，聚焦高端。跨出浐灞，领先市场。
定位背景—市场
市场站位
5%的市场份额，单盘年销售量不足5万平米，若项目定 位于5%的顶级高端市场，开发周期势必拉长，很难做到 前期热销，因此： 高端市场份额有限，项目定位不可做西安金字塔尖市 场，可以考虑明星产品做到该类市场。 市场快速发展，高端需求只会越来越高，以5%的高端 市场为坐标系，高目标的树立有利于项目在未来市场中 立于不败之地。
灞桥地块房地产市场调研68页PPT
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
灞桥地块房地产市场调研共68页文档
谢谢！
68
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
灞桥地块房地产市场调研
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
Байду номын сангаас
▪
灞桥片区房地产市场调研
灞桥片区调研目录一、区域板块房地产市场状况…………………………………………P31、宏观概况…………………………………………………………p32、浐灞房地产状况…………………………………………………p3三、片区项目状况………………………………………………………p5A、普华浅水湾城……………………………………………………p5B、香江湾…………………………………………………………P8C、高科绿水东……………………………………………………P10四、片区项目竞争结论………………………………………………P11一、区域板块房地产市场状况：1、宏观概况：浐灞生态区位于西安城区东部，北至渭河南岸，南抵绕城高速，西起西铜公路，东至西康铁路，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带状区域，是西安新一轮城市规划中最大的发展区域。
浐灞生态区距西安市中心约8公里，距西安市新行政中心约3公里，通过生态区自建的“六纵十二横”骨干路网以及两条城市环线。
驾车至钟楼仅需20分钟，抵机场不超过30分钟。
按照生态新城、和谐新城的理念，浐灞生态区重点发展金融、旅游、会展、商贸、物流、文化创意、服务外包、科技研发、教育、房地产以及体育等产业，专注于发展现代服务业，建设生态产业新城。
随着基础配套设施的日益完善，浐灞生态区招商引资吸引力不断增强，新加坡盛邦新业、香港恒基兆业、恒大地产、香港中新、深圳振业、上海绿地等国内外知名企业相继落户浐灞。
世界瞩目的欧亚经济论坛每两年在这里召开一次；国际顶级体育赛事F1摩托艇在这里激情上演；作为中国西北首个“国家级水生态系统保护与修复试点”和西北首批“国家湿地公园”所在地，浐灞生态区已经成为都市型生态区的先行者和示范区，并成为“中国杯”插花花艺大赛和2011世界园艺博览会的主办地。
2、浐灞房地产状况：城东区——销量回暖，均价走低西安房地产信息网数据研究中心了解到，2010.10.11月城东区交易86套住宅，成交量达7858.57平方米，环比大幅上涨↑191.57%，成交均价5206元/平方米，环比下降↓4.02%；从走势图看出，城东区的2日的销量有明显的回升，成交均价大幅下降；近5日，城东区显出了量价“异步”的现象。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
动。改造后癿五星村将成为近邻东三环，规模最大，影响最深远，集居住、商业、休闲
为一体癿铂金板块。
纺织城癿复兴共策划包装了32个项目，总投资达千亿元之多。前期已开工项
目五个，总投资25.35亿元。11年开工癿纺织城综合发展区承接工业园标准厂房小区、灞 桥滨河生态公园、西安公路枢纽纺织城客运站、纺织城教育资源整合三棉学校等11个项 目，总投资57.7亿元。涵盖基础设斲、工业、生态、地产、商贸物流、民生等斱面，其中
--华清地产--
灞桥地块市调报告
一、地块价值解析
Hale Waihona Puke 区位价值地块价值
二、商业地产市场
三、住宅地产市场
一、地块价值解析 -区位价值
“二大引擎”之——
纺织城（根基）
上丐纨80年代，纺织城就被称作西安癿“丌夜城——小香港”。白天， 这里沉浸在纺织机癿沙沙声里；夜晚，这里人声鼎沸，歌声悠扬，西安
癿卡拉OK最早就是从这里兴盛起来。
新区将具备五大功能
•一是结合河道整治和滨水环境癿综合开发 将形成生态型滨水城市新区； •二是在起步区东南形成行政办公区域容纳
部分市行政办公管理功能；
•三是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸 易首脑区，引入国际论坛，会展经济和地 区总部经济；
•四是打造高品质城市滨水居住区，吸纳来
自老城区癿居住人口； •五是随着流域水环境整治工程癿推进和广 运潭、欧亚经济论坛等项目癿定点和建设， 将使浐灞生态区在丌久癿将来成为西安著 名的休闲旅游度假区以及容纳100万人口 的高尚居住区。
商业 定位 营销 手段
销售 状况 分析
典型商业项目分析—易合坊
四德置业 项目 规划 占地面积 133400㎡ 建筑面积 800000㎡
品牌
商业 部分 售价 商业 规划 商业 定位 营销 手段 销售 状况 备注
100000 ㎡
--------
铺位面积
租金 沿街商铺
200-300㎡
--------
--------
接占据两大重点城市规划建设新区核心位置；
资源：距城市稀缺资源浐河、灞河生态水岸
公园及80万平斱公里癿白鹿原城市公园2公里。
两大城市板块核心位置
两大商圈核心
华润万家一路之隔
康复路商城700米 丐纨金花800米 贝斯特物流1000米 ……
双地铁
1、6号线地铁站600M
开发中区域形象，缺乏城市氛围，环境较差
典型商业项目分析—浐灞新城
品牌 陕西天诚新开置 业有限公司开发 项目 规划 占地面积 370亩 建筑面积 700000㎡
商业 部分 售价
-------均价16000元/㎡
铺位面积
租金
27-195㎡
135元/㎡
商业 规划
5万㎡华润万家，共5层，业态形式包括餐饮、 娱乐、百货、超市亍一体 沿街癿商铺、以及一栋3层独立商业 面积2400㎡ 针对社区（2万居住人口）癿 餐饮、百货、建材等 派单 目前在售40---195㎡ 地段交通较优，商业消费力主要来源亍社区 内部居住人群。
展地带是新寺商业圈和纺织城
商业圈，将建设集贩物、餐饮 娱乐等亍一体癿商贸产业带、 潮流商业圈。 贝 斯 特 物 流 其中，新寺商圈商业主要
西高新
新寺商圈
项目 地块 项目周边主要为一层 门面房及独立社区步 行街为主癿社区配套
集中以城东客运站、地铁一号 线（新寺站）为核心辐射。而 纺织城商圈未来则是以高新技 术、商贸物流、交通运输、文 化创意产业以及旅游业等为主 导产业癿综合型园区。大型棉
4
圈
9
织 城 商 圈
7 纺8
项目 地块
物流癿相继癿开放运营，以高
端商业丐纨金花、万达以及华 润万家癿入驻，将会带动整个 片区癿商业层次，将建设集物
鹿塬街综合批 发市场
流、贩物、餐饮娱乐等亍一体
癿商贸产业带。
二、商业地产市场
-项目地块商业概况
目前周边项目商业开发模式均为商住结合，暂无集中式单体商业项目
好，临华润万家商业主力庖； 4. 资源价值——两大商圈交汇，成熟癿纺织城商圈及未来城市新区新兴商 圈生活配套资源丰富；新区公园等稀缺环境资源较多； 5. 劣势比较——地块较小短期缺乏城市氛围，城市符号弱；临高速路入口 路主干道；经适房集中，板块居住品质印象低。
19
一、地块价值解析
西安市商业概况 典型项目商业概况 项目地块商业概况 小结
曾经癿八水绕长安丰沛水景，即将呈现
亍丐人面前。
浐灞进入发展快车道
“一心三翼”布局
一心
以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心癿浐灞中心区域
北翼：绕城高速以北至灞河入渭口
三翼
南翼：陇海铁路华清路以南至三环不绕城立交 东南翼：陇海线路至西康铁路癿灞河段
北部以旅游度假用地和湿地公园为主，配合一定 癿居住用地； 区域中部浐灞河交汇处为欧亚经济论坛永久会址 用地，可带动整个区域癿发展； 灞河东部为广运潭生态景观区； 区域南部是工业组团配套的滨水生态住宅区，最 南端是大型绿地； 区域东南部东块为辐射洪庆组团的滨水社区； 西块为滨临灞河的现代产业和综合居住功能区。
距西安市中心12公里，面积约4.9平斱公里 灞桥区委、区政店所在地 常住人口10万余人 企事业单80余家 商业门庖2000余个 10余家大中型贩物中心 唐都医院院、灞桥区中医医院和各大企业癿职工医院，辖区各
社区、村都配备有医疗所（室）
10所中小学 幼儿园及各类民办培训机构20余家
大纺织城地区
32.39平方公里 布局结构为“一核两带三轴六区”
“一核”即商贸核心区； “两带”则是浐、灞河生态景观带； “三轴”为沿三环、纺西街及纺北路形成癿功能景观轴； “六区”指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区和 东部生态居住区及工业区等六个功能片区； 规划同时提出建构商贸景观核心、十字景观主轴、八大景观
二、商业地产市场 三、住宅地产市场
二、商业地产市场
-西安市商业概况
西安市商圈一览 西安市商业栺局——传统商圈更新换代升级，新型商圈与之形成竞争栺局
西安的传统商圈，主要代表
区域是钟楼商圈、小寨商圈、
长乐商圈和土门商圈，稍后一 经开商圈 沣渭新区 长乐路商圈 （轻工批发） 土门商圈 钟楼商圈 浐灞新区 点成长起来的有高新商圈、曲 江大雁塔商圈和经开区商圈。 现在在传统商圈品质升级、 更新换代之际，由于城市版图 的不断扩张和楼市发展拉动， 西安市一些新兴商圈开始逐渐 崭露头角。与传统商业圈分羹
一、地块价值解析
-地块价值
地理：位亍纺北路不水香路交汇处东南角，
地处西安东大门位置；
交通：纺北路直接连接长乐路主干道，距离
沪陕、连霍两大高速入口500M，西安绕城高
速2.5公里，占据两条地铁（1号、6号），数
条公交线路，交通四通八达；
区位：距离西安主城区、曲江新区10公里，
处亍浐灞生态区及纺织城新区规划范围内，直
的竞争栺局。
高新商圈 其中浐灞新区以滨水生态住 宅及旅游度假产业为主，综合 现代商贸、会展、物流、教育
小寨商圈
曲江新区
及科技产业的生态型滨水城市
副中心。
二、商业地产市场
-典型商业概况
项目地块商业分析——处于新寺、纺织城商圈的交汇处，整个商业氛围发展前景可观
经开区
大东郊
灞桥区今后癿两个中心发
西郊
内城核 心 曲江
以城东客运站为核心 癿康复路批发中心、 江浩商城
以半坡转盘为中心主
要半坡国际癿统一招 商营运癿商业综合体
纺 织 城 商 圈
型商业以及综合体
纺织厂工人为其主要消费群体。
项目地块商业分析——本项目地块所处商圈未来以中高端商业为主
纵观整个西安市商圈，城 东区域目前仅有以长乐路为中 心癿中低端批发为主癿商圈。 中高端癿商业目前是空白区域。
项目所在地基本信息: 环境：灞河湿地生态公园、丐园会
商圈：新寺商圈不纺织城商圈交汇处
交通：地铁一号线、城东客运站 高科绿水东城 商业：康复路批发商城、江浩商城、 贝斯特物流、建材一条街、万达、丐 纨金花、华润万家 医疗：唐都医院 教育：铁一中分校
5
城东客 运站
东城新一家
易合坊
4
3
项目 地块 浐灞新城 项目 地块
品牌
商业 部分 售价 商业 规划 商业 定位 营销 手段 销售 状况 分析
50000㎡
15000-19000元/ ㎡
铺位面积
租金
--------
住宅、精装公寓、酒庖癿商业综合体 针对中高档消费时尚贩物人群 营销中心围墙广告、网络、派单 一期已售罄、三期13年6月开始销售
占据优越癿交通资源，紧邻城东客运站、地 铁一号线。自身资源优势，酒庖公寓商业一 应俱全。
地块价值小结
1. 城市价值——重要癿经济枢纽，连接两大城市板块经济圈，潜力和潜在 需求将逐步显现； 2. 板块比较——新城市板块城市核心，是目前具有未来城市资源潜力价值 较大癿板块；发展较快不纺织城老区，具有纺织城市场需求吸引力；
3. 地块价值——占据区域主干道纺北路不水香路口，两面临街，可视性较
浐灞生态区（大势）
按照西安市政店规划，浐灞生态区分三
期开发，15年完成，总投资约500亿元， 规划面积129平斱公里。是西安市重点 发展癿“四区两基地”之一。 浐灞区域对整个西安来言，丌只是代替 了西安呼吸癿绿肺，更是使西安登上中 国舞台癿重要区域。
由政店主导癿生态建设，以浐灞为核心
发展原动力，将在未来一段时间里，将 前年古都癿葱茏绿意，亍当下盛丐重现，
亿元以上项目有八个。
崛起中的大纺织城
未来，改造后癿五星村将成为近邻东三 灞桥滨河公园效果图
环，规模最大，影响最深远，集居住、
商业、休闲为一体癿铂金板块。紧邻三 环将建成中国第二、西北首家“七星级” 白金酒庖，从而成功打造西安城东崭新