土地一级开发模式及经验分享
关于区域土地一级开发的经验分享+
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特色小镇土地一级开发模式及盈利模式
特色小镇土地一级开发模式及盈利模式特色小镇是指在城乡统筹发展的背景下，利用城乡资源优势和特色产业发展，以满足人们对美好生活的需求为导向，构建起一座具有独特特色和鲜明个性的小镇，形成了独特的发展路径和经济模式。
土地一级开发是特色小镇建设的首要任务，是特色小镇的基本盈利模式。
本文将从土地一级开发模式和盈利模式两个方面进行探讨。
一、土地一级开发模式土地一级开发是特色小镇建设的起点和基础，主要涉及土地的供应、规划、开发和出让等工作。
在土地一级开发中，需要确定特色小镇的定位和发展方向，制定适应特色小镇发展的规划和政策，进行土地的整理和配置，以及招商引资等工作。
1.定位和规划特色小镇的定位是非常重要的，它直接决定了小镇的发展方向和发展内容。
定位需要根据本地的资源优势和特色产业，以及人文环境等因素进行分析和综合评判，确定了特色小镇的定位和发展目标。
在规划阶段，需要制定特色小镇的规划方案，明确土地的用途和功能分区，确定开发的重点和方向。
2.土地整理和配置土地整理是指对特色小镇区域内的土地进行研究和筹备，包括土地的调查、测量、评估和征收等工作。
土地整理的目的是为了优化土地资源的利用，提高土地的开发和使用效益。
土地配置是指将整理好的土地按照不同的用途进行分配和配置，包括商业用地、居住用地、工业用地等。
土地整理和配置工作需要根据规划方案和用地需求进行操作。
3.招商引资招商引资是土地一级开发的关键环节之一，通过吸引优质的企业进驻特色小镇，实现特色产业的发展和壮大。
招商引资需要根据特色小镇的定位和规划，明确招商的重点和方向，制定招商政策和措施，积极开展营销和推介活动，吸引资金和技术等资源。
二、盈利模式特色小镇的盈利模式是特色小镇建设的核心和保障，它决定了特色小镇的经济发展水平和可持续性。
特色小镇的盈利模式主要包括以下几个方面。
1.特色产业发展2.土地出让和租赁3.文化旅游和商业开发特色小镇可以举办各种文化旅游活动，吸引游客和消费者，创造经济价值。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。
新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。
【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。
此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。
该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。
2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。
但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。
“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。
这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。
政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
土地一级开发及其模式
土地一级开发及其模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。
土地一级开发的模式包括：(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。
公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。
1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。
2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。
3。
城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限^，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。
投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。
政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。
上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。
(二)以民间为主，政府辅助支持的模式了：，组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。
政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%寸，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8% ”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%勺最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
世联关于区域土地一级开发的经验分享
►联邦政府城市投资减少 原因 ►减税公决，使得不能提高税收和批准增发新债券，政府寻找新的资金来源 ►财政紧缩、土地增值，地方政府把开发视为战略资源，这种资源能够产生新市区、挖掘潜 在土地价值、为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会
本报告是严格保密的。
17
公私协议合作开发符合开发商的利益
本报告是严格保密的。
9
我们研究了国内类似土地出让的相关案例 进行经验借鉴
CASE 西安某产业基地土地开 发模式
政府与开发商之间 达成地价协议
操作过程图
挂牌前双方确定摘牌具 体附属要求,设置好门槛
市场挂牌
开发商获得 土地使用权
本报告是严格保密的。
10
世联经验
成立若干关联公司，是 成功获得所需地块的前 提
影响区域规划 权 能
掌握土地开发经 营权 土地一级开发(基 建) 土地开发 低成本获取土地 利 益 点 与政府分配土地 增值收益 一级开发的利润
土地转让权 招商引资
物业管理 和持久经营
土地二级开发(自 营、合资、股权转让 等)
项目开发 通过项目投资获得 土地增值收益 招商佣金和租金 二级开发利润回报 管理运营 持续现金 流回报
本报告是严格保密的。
2
根本原因在于我们没有把握此类区域一级 开发的基本规律（盈利模式）
这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级 开发的操作经验。
而世联的研究发现，这种大规模区域一级开发本身是 有一些规律可循的，它与开发商比较熟悉的二级开发 是有比较大的差异的。
本报告是严格保密的。
3
一 开发商在区域一级开发中的机会 与盈利模式
——基于战略层面的研究
本报告是严格保密的。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。
一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京采用这一模式。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
土地一级开发运作模式
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集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发 3、土地一级开发的特点
（2）融资困难 b、企业缺少固定资产或其它有效财产作为融资抵押。 一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不 能以此进行抵押融资； c、受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地 一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。央行 “121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的 发放”，使得银行贷款难度加大； d、缺少债券、股票上市等直接融资渠道。
这些公司的主要任务是在完成土地一级开发后，将土地 交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。
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集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发 2、土地一级开发的发展过程及方向
第二阶段，成长期（1999-2002年） 但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府 划拨等形式来取得土地，虽然针对性和专业性比较强， 但是缺少市场竞争。从全国范围来看，这一阶段的另一 个明显特点是：由于土地储备开发工作逐渐升温，有条 件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机 构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
（18）地价评估及一级开发成本审计
（19）确定出让方式 （20）编制出让文件，签订入市交易协议 （21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利 润
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集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（ 1 ）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城 市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而
集团市场开发部
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一、什么叫土地一级开发
3、土地一级开发的流程
（12）办理拆迁许可证
分享一级开发收益——城投土地开发模式
分享一级开发收益——城投土地开发模式
近年来，城投逐渐成为各地城市土地储备和一级开发的重要力量。
城投与土地储备中心等政府部门运作土地最大的区别就在于其融资功能。
由于政府部门自身不具备融资的地位和条件，而土地的一级开发又需要大量的前期资金投入，因此融资平台的身份使得城投在土地一级开发中的作用凸显出来。
但是在运作过程中，很多地方政府赋予了城投开发土地的任务，却没有赋予城投分享土地开发收益的权利，这种安排直接导致了两个问题：一是土地开发融资主体地位没有真正形成。
融资行为是建立在对投资回报的预期之上，如果城投没有拥有分享土地开发收益的权利，就会使得融资主体在对外实现回报的问题上缺乏法律保障，特别是在合作开发土地的情况下，会极大的影响外部投资者的合作信心。
二是限制了融资的手段和规模。
在没有收益权的情况下，城投只是成为资金流动的工具，而没有真正发挥融资平台的效用，单纯的项目融资使城投可利用的融资手段受到极大限制。
我们认为：首先应当明确，城投作为政府设立的融资平台，利用市场功能融资，不仅其收益权的取得符合市场经济要求，而且获取的资金依然是用于政府所指令的城市建设，完全可以合理地实现政府意图。
其次，在土地开发的问题上，政府应当从直接参与市场活动中退出，将建设、开发、融资等需要按照市场规律运作的事物交由具备资格的市场主体去完成。
第三，对于作为开发主体的城投匹配合理的经济收益政策，授予土地开发的收益权，使该主体具备造血功能，这样既解决了土地科学集约利用问题，也实现了城市建设的可持续发展。
土地一级开发模式及策略
土地一级开发模式及策略提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。
但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。
关键词：土地一级开发；模式；风险；策略土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。
一、土地一级开发模式由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。
目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式。
由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。
这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。
该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。
模式二：完全政府控制模式。
完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。
该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。
这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。
土地一级开发流程及收益模式
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土地一级开发流程及收益模式
土地一级开发流程及收益模式欢迎阅读土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。
地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。
它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。
二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。
⒉城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。
包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。
土地一级开发的运作模式分析
土地一级开发的运作模式分析土地一级开发正在逐步全面推向市场，房地产企业将面临更多的机会。
土地一级开发的业务特性及业务拓展，直接决定了土地一级开发的运营模式与开发主体，根据现在土地一级开发现状以及我国的政策规定，可以把土地一级开发运作模式分为政府主导型和市场运作型两种。
一、政府主导型土地一级开发的政府主导型包括四类：1.政府下属的土地储备作为土地一级开发的主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。
比如，北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2.是政府领导下的市场化运作，即政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备行使土地储备职能，如重庆市的九大国有控股集团，大部分的城市公司-云南城投、中天建设等。
比如，重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是若干国有控股集团。
土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易进行“招拍挂”出让。
出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10％，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。
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认知-权属
土地一级开发中涉及的权属关系
土地所有权
土
地
权
属 关
土地使用权
系
•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益 和处分的权利。 •我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有 制。
•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占 有、使用和收益的权利。
市 24 取 得 市 政 道 路 及 管 线 设 计
政
方案
实 施
26
取得规划意见书用地工程 许可证
阶 段
27 与 市 政 口 签 订 接 用 协 议
28 施 工 招 投 标
29 取 得 开 工 证
30 市 政 工 程 建 设
31 市 政 工 程 验 收
验 32 一 级 开 发 验 收
收 33 地 价 评 估 报 告
入 34 上 会 确 定 土 地 出 让 价 格
市 交
35 招 标 文 件 制 定
易 36 招 标 出 让 确 定 中 标 人
阶 37 各 方 签 订 合 同
房段地3产8 资智金 回库收
一期二期三期四期五期六期七期
报告框架
1.土地一级开发认知 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 4. 土地一级开发融资 5.土地一级开发模式 6.土地一级开发关注点
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用 权。目前尚无定论。
•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； •仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
编制市政方案 组织市政建设 完成市政验收
土地一级开发验收
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土地供应
获取土地一级开发权的方式：招标委托、直接授权、收购
• 招标委托：土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体；如在一级开发成熟城市较 多使用，北京大望京地块等
• 直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后， 区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城 市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。
房地产智库
认知-工作内容
一
8.土地一级开发项目验收
政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
级
开
9.土地一级开发项目的招商推广交易
发
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等
跟
10.二级开发项目建设的后续服务
进
与二级企业做好土地交接工作
阶
11.一级开发项目完成后的经营管理服务
① 拆迁服务费<1.5%拆迁总额
② 拆迁评估费<1.5%拆迁总额 4.拆除工程费用、耕地复垦费
5.古树保护及文物古建修护、还建费
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（三）公共区域市政基础设施建设费用 1.开发范围内的“三通一平”费用
2.道路、桥梁建设费用
3.各种市政管线建设费用
4.市场场站建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）公共配套设施建设费用
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认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府
熟 地 出
生 地
让
协 助
一级开发主体
服 务 二级开发单位
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权属 土地所有权
收 回 土地一级开发权 （受限土地使用权）
土地使用权
认知
前期投入资金巨大
难
区域认知度一般较低
房地产智库
认知-权属
土地一级开发流程
联 席 会 审议
办 理 规划 条件
明确具 体范围
办 理 授权 批复
明确开 发主体
用地预审（国土分局） 项目核准（市发改委） 交通评价（市交通委） 规划许可证（市规划委）
签订征地协议 办理征地批复 办理征地结案
办理拆迁许可证 组织实施拆迁 办理拆迁结案
1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用
（十） 应缴纳的税费
（十一）项目后评价费用
（十二）不可预见费
房地产智库
分类 序号
（一） 1 .1 1 .2 1 .3 1 .4 1 .5
1 .6
直 1 .7
接
1 .8
Байду номын сангаас
1 .9
投
1 .1 0
（二）
资
2 .1
深耕城市
项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
经营城市
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
整合最具有效价值的资源
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报告框架
1.土地一级开发认知 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 4. 土地一级开发融资 5.土地一级开发模式 6.土地一级开发关注点
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（二）征地拆迁费用
1.征地补偿费用
①土地补偿
主要三部分 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费
③地上物麦苗补偿费 相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 2.拆迁补偿费用
① 住宅拆迁补偿费：
② 非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业） 3.房屋拆迁服务费、评估费用
5246 31343 142884 84106
农民拆迁补偿 集体企业拆迁补偿 国有企业拆迁补偿
其它费用 征地、拆迁不可预见费
市政基础设施费用
财务费用 小计 土地一级开发企业收益
两税一费
合计
成本总额 （万元）
4067 148 297 200 311 311 200
2000
200 200
200
1786054 624143 1161911 779699 345623
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
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认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析
工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等
10 项 目 核 准
11 建 设 用 地 预 审
12 签 订 征 地 补 偿 安 置 协 议
征 13 交 费 、 取 得 用 地 批 复
地 阶
14 安 置 补 偿
段 15 征 地 结 案
16 建 设 用 地 批 准 书
17 拆 迁 许 可
拆 18 入 户 调 查
迁 阶
19 拆 迁 补 偿
段 20 拆 迁 结 案
房地产智库
认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和 社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土 地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方 式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法， 组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划 设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。
（六）工程建设其他费用 1.工程监理费 2.竣工图编制费 3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用
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（七）管理费
政府投资、市、区储备中心实施取2%
自筹资金委托实施 自筹资金招投标
取5% 取8%
（八）财务费用
（九）上市交易费用
阶
段
4.组织土地一级开发团队
一级开发企业组织架构——
职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部
工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
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认知-工作内容
5.土地一级开发的融资
（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
• 收购：对一级开发企业的股权收购。
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思源对一级开发流程的解读与服务模块
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阶序 段号
项目
1 区局初审
2 市国土局审核
3 委办局联席会 前 4 授权确定一级开发主体
期 5 地质灾害危险性评估
6 初步设计 阶 7 规划意见书
段 8 办理环境评价批复 9 办理交通评价批复
工作成果——编制可行性报告
一
2.获取土地一级开发权
级
两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。
开
3.编制（细化）土地一级开发实施方案
发
介
工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
入
工作成果——一级开发实施方案
21 拆 除 及 土 地 平 整
22 市 政 工 程 方 案 咨 询
23 市 政 方 案 综 合 及 纪 要
24 委 托 市 政 施 工 图 设 计
2008
2009
2010
2011
2012
12341234123412341234
一期 二期
三期 四