房地产公司组织管理手册(终稿)

目录第一章手册说明 (2)一、手册基本内容 (2)二、手册发布 (2)三、手册的调整和修订 (2)第二章组织设计的基本思路 (3)一、组织管理基本原则 (3)二、组织管控模式选择 (3)三、项目组织形式选择 (3)第三章组织架构图 (4)一、总部组织架构图（xxxx房地产开发有限公司） (4)二、项目部组织架构图（本地项目） (5)三、各委员会职责 (6)第四章总部各部门职能 (9)一、各部门通用职能 (9)二、总部部门职责目录 (10)三、总部各部门主要职责 (11)1.开发报建部 (11)2.设计管理部 (12)3.项目部 (15)4.营销管理部 (17)5.成本管理部 (21)6.采购管理部 (22)7.人力行政部 (24)8.财务管理部 (27)第一章手册说明一、手册基本内容本手册用以说明永州日升房地产开发有限公司（以下简称日升地产）的公司与部门组织架构、部门职能描述、岗位设置，是公司组织管理的基本文件。

它一共包括三个部分内容：1.组织设计的基本思路：本部分阐明了公司现阶段组织设计的基本思想，包括运作模式、组织结构选择的思路，部门和岗位设置的原则等。

2.组织架构概述：本部分是公司组织结构图和相关委员会职能的概述，通过组织结构图阐述了部门之间关系。

3.公司各部门职能：本部阐述了公司各管理部门的使命、岗位设置，以及主要的职能。

注：1)公司各岗位（职位）的工作内容、上下级关系、主要的职权、内外沟通渠道、基础能力素质要求等，在公司《岗位说明书》中明确；2)对公司本部与下属项目部关键权责的分配，在公司《授权手册》和各业务流程描述中还将进一步明确。

二、手册发布本手册经董事长批准后发布实施。

三、手册的调整和修订第一章本手册是公司组织管理的基本文件，是公司组织结构建设必须遵循的依据，也是公司组织发展的重要保障之一。

第二章公司人力行政部应根据公司战略发展规划和组织内外部环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适宜性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。

组织结构确定后在一定阶段内应保持相对稳定的运作。

第三章当组织结构、权责分配、部门设置、部门职能或业务流程发生变化时，应及时修订本手册相关内容。

第四章组织管理手册的发布和更新由公司董事长批准，解释权归人力行政部。

第二章组织设计的基本思路一、组织管理基本原则1.反映企业战略的原则组织设计的基本出发点是为了实现公司的战略目标，并综合考虑公司现有经营管理问题、资源与能力状况等因素，以及公司内外部环境条件，充分体现公司专注房地产开发建设、稳健发展、以客户为导向，创立集团知名品牌的发展思路。

2.体现行业特点的原则房地产业是一个资源整合型的行业，在整个价值链上有大量的环节采用外包方式或借助专业公司的力量来完成，公司的业务运作是由一个个具体的项目组成，同时牵涉到大量资金和其它资源的管理，具有很高的风险，因此在组织设计时要充分考虑这些因素。

3.优化业务流程的原则组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅。

组织架构是部门职能的集合，在进行部门设置与职能分配时应优先考虑业务流程的顺畅与合理。

这一基本原则在项目可研和投资决策、项目策划、规划设计、施工管理、营销管理和客户服务等各流程中充分体现，应尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，需要多方协调的环节尽量减少，主导者和责任人需明确。

4.促进管理绩效的原则组织设计要能促进管理绩效，因此在组织结构的设计上尽可能的追求扁平化，授权充分，减少管理层级，提升管理的绩效，在公司机构设置时基本上采取两层的简单机构；在部门、岗位的职能与职责设计上，追求清晰化和明确化，减少责任重叠，减少多头负责，避免职责的缺失，使部门、岗位职责的划分既不重叠也无空白，最终提升整体管理绩效。

二、组织管控模式选择根据公司的总体战略规划并考虑到开发项目的实际情况和发展态势，公司总部目前定位为操作管控型。

公司总部对下属各部门、项目、子公司的日常运营进行全面控制和管理。

随着公司的发展，比如多项目跨地区时，可考虑采取价值链管控模式。

三、项目组织形式选择根据公司发展要求和资源状况，公司管理架构在未来3-5年内采取“公司本部+项目公司/项目部”的二级架构，公司对项目公司采用半项目制的组织形式。

第三章组织架构图一、总部组织架构图（XXXX房地产开发有限公司）备注：1、本架构适用于2019-2022年，后续根据项目进程状况适当调整。

2、架构编制原则为“强总部，弱项目”，便于总部有效管控。

二、 项目部组织架构图（本地项目）备注：1、 项目副经理原则上按开发占地面积超过10万平米配备，土建工程师按建筑面积5万平米/人标配，特殊情况除外。

2、 营销、设计、成本、报建等由公司指定部门对接人，配合项目部工作。

3、 根据土地需要，涉及拆迁、补偿等工作，由公司组成专业小组提供支持，报建业务专员只负责项目建设报建工作。

4、 项目部主要负责施工管理，以工程人员为主，采用弱矩阵的管理模式，装修工程师和园林工程师根据项目需要进行配置，若多项目时，可共用。

为了便于协调，其他部门的管理人员采取弱矩阵强职能的管理模式，在项目管理上接受项目经理的统一管理，同时也接受专业部门的管理，在专业上的决策走专业线。

项目经理园林工程师N/2资料员土建工程师装饰工程师N/2电气工程师 给排水工程师营销负责人 设计负责人 成本负责人 报建负责人项目副经理三、各委员会职责1.投资决策委员会1.1决策事项：1)公司长期发展战略规划2)新项目可行性研究报告3)新项目融资计划、土地储备计划4)新项目投资预算、公司年度预算1.2人员组成和机构设置：1)主任委员：董事长2)副主任委员：总经理、股东代表3)委员：公司高管。

4)列席成员：董事长、总经理认为需要参与的公司内外部人员亦可列席。

5)投资决策委员会下设“项目可研小组”，对新项目可行性研究报告准确性负专业责任：组长：总经理组员：各管理部门负责人。

投资决策委员会的日常事务工作由总经理执行，包括会议组织、会议纪要记录和发放、会议决策事项的组织执行等。

2.产品决策委员会2.1决策事项：1)产品定位策划报告2)建筑概念、规划方案、景观方案、示范区和样板房方案设计成果3)建筑单体方案、户型方案2.2人员组成和机构设置：1)主任委员：董事长2)副主任委员：总经理、股东代表3)委员：设计及营销部门负责人。

4)列席成员：各管理部门负责人，内外部专家根据需要列席参与。

5)产品决策委员会的日常事务工作（项目决策会议组织、会议纪要记录和发放、会议决策跟踪）的执行由决策发起部门进行。

3.招标采购委员会3.1决策事项1)采购事项（工程、材料设备、营销、设计）招标入围单位推荐；2)招标文件的确认；3)招标中标单位推荐；4)年度供方评估。

3.2招标采购委员会人员组成和机构设置：1)工程招标采购委员会a)主任委员：董事长b)副主任委员：总经理、股东代表c)委员：主任委员与副主任委员临时指定的公司内外部其它人员。

d)列席成员：采购管理部、成本管理部、项目部负责人、项目所在地的项目经理，设计管理部必要时参与。

2)材料设备招标采购委员会a)主任委员：董事长b)副主任委员：总经理、股东代表a)委员：主任委员与副主任委员临时指定的公司内外部其它人员。

b)列席成员：采购管理部、成本管理部、设计管理部部门负责人、项目所在地的项目经理，项目部必要时参与。

3)营销招标采购委员会（营销设施建造按工程招标采购委员会或材料设备招标采购委员会执行）a)主任委员：董事长b)副主任委员：总经理、股东代表c)委员：主任委员与副主任委员临时指定的公司内外部其它人员。

d)列席成员：营销管理部、成本管理部。

4)设计招标采购委员会a)主任委员：董事长b)副主任委员：总经理、股东代表c)委员：主任委员与副主任委员临时指定的公司内外部其它人员。

d)列席成员：设计管理部、成本管理部，项目部视需要参加。

3.3招标采购委员会下设“招标采购执行小组”，其人员组成和机构设置：1)工程招标采购执行小组：a)组长：采购管理部经理b)组员：成本管理部、项目经理，设计管理部必要时参与。

2)材料设备招标采购执行小组：a)组长：采购管理部经理b)组员：成本管理部、设计管理部负责人及项目经理，项目部其它人员必要时参与。

3)营销招标采购执行小组：a)组长：采购管理部经理b)组员：营销管理部、成本管理部负责人。

4)设计招标采购执行小组：a)组长：采购管理部经理b)组员：设计管理部、成本管理部负责人，项目部负责人视需要参与。

5)招标采购执行小组负责技术标和商务标的制订、评审，并对评标结果的准确性负专业责任。

3.4招标采购委员会的日常事务工作由各招标采购执行组长负责，包括招评标各阶段会议组织、会议纪要记录和发放、会议决策事项的组织执行等。

第四章总部各部门职能一、各部门通用职能1.规范化体系建设1.1健全、完善和修订与本部门职能相关的管理制度、管理流程、成果标准和使用模板等。

1.2建立本部门与其他对应部门的业务衔接和工作协调机制。

1.3配合人力行政部完成本部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善工作。

1.4培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。

2.战略配合2.1根据公司整体战略发展规划，分解、细化和制订本部门的专业职能规划和阶段性重点工作，为实现公司整体战略目标提供保障和战略决策依据。

2.2在本专业职能规划期内落实各项规划内容，并根据外部市场环境和内部管理环境的变化，滚动修订规划目标，确保公司整体战略目标的实现。

3.人力资源管理3.1配合人力行政部进行本部门的人力资源规划，根据规划和实际业务发展情况，提出本部门人力资源需求，并参与本部门相关人员的招聘面试和评估。

3.2提出部门培训需求，并积极参与相关培训，及时进行培训总结和转化。

3.3配合进行员工职业生涯规划，培养和提升本部门员工能力素质。

3.4辅导本部门员工有效完成绩效目标，并作出客观公正的评价。

3.5根据公司绩效管理制度及考核方案，开展本部门员工的绩效考核工作。

3.6及时了解本部门员工的思想动态，配合人力行政部进行员工关系管理和团队建设。

4.计划管理4.1根据公司年度经营目标，编制本部门年度和月度工作计划，并组织计划的执行及控制。

4.2根据公司业务开展的实际情况，对本部门工作计划目标进行有效分解，并指导、监督本部门相关人员落实。

4.3按照公司计划管理和绩效管理相关规定，配合公司计划评估工作。

5.知识管理5.1定期总结工作实践中的成功经验和失败教训，不断积累，逐步形成本专业知识库和教学案例，并将成功经验与其它部门分享。

5.2有计划的组织员工在专业知识方面进行深化学习。

5.3组织实施本专业系统的专业培训，编制专业培训计划和培训经费预算，组织公司内专业人员的交流、座谈和培训等，促进专业管理水平的提高。