养老地产经典案例分析
以房养老案例分析
以房养老案例分析随着我国人口老龄化问题日益凸显，老年人养老问题也日益受到社会的关注。
在这样的背景下，以房养老政策应运而生，成为一种备受关注的养老方式。
本文将以一个具体的案例来分析以房养老政策的运作情况，探讨其优势和不足之处。
某市的李老先生，年近八旬，拥有一套市中心的商品房，房屋估值较高。
李老先生有两个子女，子女们都已经成家立业，不再和父母同住。
李老先生希望能够通过房产来解决养老问题，于是听说了以房养老政策。
他通过银行了解到，可以将房屋抵押给银行，然后银行每月给他发放养老金，直到他去世，银行将房屋收回。
李老先生觉得这个政策符合自己的需求，于是便选择了以房养老。
首先，以房养老政策为像李老先生这样的老年人提供了一种新的养老选择。
对于那些子女已经独立的老年人来说，他们可以通过抵押房产来获取养老金，解决自己的养老问题，而不会给子女带来经济负担。
其次，以房养老政策也为房产所有者提供了一种变现的方式，让他们的房产不再“死资产”，而是可以通过抵押变成流动资金，为老年人的生活提供保障。
然而，以房养老政策也存在一些不足之处。
首先，养老金的发放标准并不是很明确，不同银行对于房产估值的标准也不尽相同，这就给老年人的养老金发放带来了一定的不确定性。
其次，一旦老年人去世，银行将收回房产，这就意味着老年人无法将房产留给子女，可能会引发一些家庭矛盾。
综上所述，以房养老政策作为一种新型的养老方式，为老年人提供了一种新的选择，解决了一部分老年人的养老问题。
但是，也需要政府和相关部门对这一政策进行更加细致的规划和监管，以确保老年人的权益不受损害，同时也要考虑到家庭的整体利益，避免因此产生矛盾。
希望以房养老政策能够不断完善，为我国老年人的养老问题提供更多的选择和保障。
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。
由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。
来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
养老地产北京东方太阳城案例研究分析
年人担当教师。
看护健身中心
农庄苗圃
老年大学
健康步道
北京东方太阳城
• 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求
– 客户群体来源多样
养老一族 准养老一族 养老族子女 地缘性客户
其中有退休教授、干部等，总体层次较高， 小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃 的老年人
很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为 自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、 七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住， 等自己退休后再搬过来住
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单 独布置了大量水系、绿化景观， 满足老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空间， 组团外部设置相对较大的活动场 所；
北京东方太阳城
– 针对老年人人性化的规划设计
无障碍设计： ✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性
✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；
业主自发的俱乐部：
✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自 己喜爱的活动.
北京东方太阳城
• 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功 的关键因素
完善的养老配套 优美的景观环境
大型公共建筑群
专业急救中心：与北京红十字 会紧急救援中心合作，在太 阳城内设立急救站。
养老院优秀案例分析
养老院优秀案例分析经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
国外养老社区世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。
这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。
山东医养结合地产成功案例
山东医养结合地产成功案例摘要：一、医养结合地产概述二、山东医养结合地产成功案例1.案例一：济南市某医养结合项目2.案例二：青岛市某医养结合项目3.案例三：烟台市某医养结合项目三、山东医养结合地产的成功经验1.政策支持2.模式创新3.市场需求四、对其他地区的启示正文：随着人口老龄化趋势的加剧，医养结合地产逐渐成为房地产市场的热门领域。
在山东省，医养结合地产的发展已经取得了显著成果，本文将介绍几个山东医养结合地产的成功案例，并探讨其成功经验以及对其他地区的启示。
一、医养结合地产概述医养结合地产是指将医疗、养老、康复等功能融为一体的地产项目。
这种模式不仅可以满足老年人对医疗和养老的需求，还能够提高地产项目的附加值，为开发商带来经济效益。
二、山东医养结合地产成功案例1.案例一：济南市某医养结合项目该项目位于济南市某区，总建筑面积约50 万平方米，包括医疗、养老、康复、休闲等多种功能。
项目采用会员制模式，为老年人提供全方位的医养服务。
自开业以来，该项目受到了市场的高度认可，吸引了大量老年人入住。
2.案例二：青岛市某医养结合项目该项目位于青岛市某区，总建筑面积约30 万平方米，以康复医疗为主，结合养老、教育、娱乐等功能。
项目采用医养结合的模式，与多家三甲医院合作，为老年人提供专业化的医养服务。
该项目在青岛市具有较高的知名度，成为了医养结合地产的典范。
3.案例三：烟台市某医养结合项目该项目位于烟台市某区，总建筑面积约20 万平方米，以养老为主，结合康复、医疗、休闲等功能。
项目采用居家养老模式，为老年人提供便捷的医养服务。
该项目在烟台市具有良好的口碑，成为了当地老年人养老的首选之地。
三、山东医养结合地产的成功经验1.政策支持山东省政府高度重视医养结合地产的发展，出台了一系列优惠政策，如土地、税收等方面的支持，为医养结合地产的发展提供了良好的政策环境。
2.模式创新山东医养结合地产项目在模式上进行了创新，如会员制、医养结合等模式，这些模式有效地满足了市场需求，提高了项目的竞争力。
东方太阳城案例解析
北京东方太阳城养老地产项目调研报告东方太阳城全新退休生活的领跑者2012年10月中商产业研究院针对我国2013年之后的主要养老地产政策分别从土地、民营资本等方面进行了解读。
（1）土地方面 2014年4月国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中，对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范：养老服务设施用地范围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。
房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
养老服务设施土地供地政策。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。
有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。
解读：在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让或是直接划拨，对用地成本的影响是巨大的。
对于养老地产土地运作方面，开发商可以将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养老服务设施用地，积极争取划拨用地供给，如较难争取，可采用租用或先租后让的方式拿地（将养老服务设施建设要求作为出让条件），拿地规模建议小于5公顷。
（2）（2）民营资本方面 2015年3月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，意见主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范。
北京养老地产市场简述及案例
北京养老地产市场简述及案例2016年12月“9064”养老服务体系下的产品表现形式2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老，7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。
北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064居家养老社区养老机构养老⏹鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院等设施资源改造用于养老服务。
⏹居家养老的喘息服务上门服务为主要形式⏹对自理老人：提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务。
⏹对不自理、半自理老人：提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。
⏹以设施建设为重点，主要表现形式为供养型、护养型、医养型。
如养老院、养老公寓、康复中心等；⏹公立以福利性质为主，提供基本养老服务，民营以盈利性质为主，开展中高端养老服务；⏹现有住宅的适老化改造服务⏹以老年为服务对象的宜居生态地产⏹日间照料中心、托老所等⏹老年活动中心、就餐点等⏹养老院、敬老院等（非盈利为主）⏹养老公寓（中高端民营，盈利性）产品服务内容养老产品实例---以北京太阳城为例（具备医养结合特点）居家式住宅/别墅产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。
用户可全家入驻，自理老人可单独居住。
房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专业家政提供上门服务。
租住式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要接收健康老人，提供食宿、护理、日常照料等服务。
有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。
安养式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
养老地产项目案例——乌镇雅园
养老地产项目案例——乌镇雅园中国养老人才联盟乌镇雅园作为蓝城养生养老首发之作，延续了绿城首屈一指的园区服务体系，被业界誉为国内养老地产的标杆。
首创学院式养老引领中国当代养老地产新模式乌镇雅园最大的特点是，首创了学院式颐乐养生养老模式，3.5万平方米的颐乐学院是全国规模最大的“老年大学”。
绿城·乌镇雅园颐乐学院鸟瞰全景效果图作为“学院式养老”的开山力作，同时也是蓝城中国养生养老的首席巨作——乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻地理解了当代老人养老需求的基础上打造的心灵作品。
蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点，关注老年人的精神需求。
这种模式不仅完全跳脱出了中国目前更多局限于物质打造的养老状况，更是将中国几千年的养老文化，与国际最前沿的养老视野相糅合，让当代中国的长者获得物质和精神双向价值兼备的养老之所。
颐乐学院体现着宋卫平“老有所学、老有所乐”的理念，学院实行教管分离的运作模式，学习的课程种类繁多，全面满足老年人的需求。
“我们特地和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了课程，有营养、社科、艺术、体育等。
”颐乐教育总经理葛婷婷认为，在颐乐学院，学习之外更大的乐趣还在于每个人都有机会当老师，“师资来源就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。
”乌镇雅园的颐乐学院建筑面积逾2万平方米，学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。
与其他的“走读式”颐乐学院不同，乌镇雅园的高端养老社区与之形成配套，就好像是一所全日制大学，老年人在这里可以完成吃、住、学、玩的全套生活需求。
这种“学院式养老”代表着更加人性化、细分化的养老模式。
圆梦之地“让老年生活成为新的开始”绿城乌镇雅园选址5A级旅游景区乌镇，打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅。
医养结合的产业模式，无疑是绿城乌镇雅园服务运营的价值重点。
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例题图为蜗牛养老产业俱乐部LOGO| 6个国外养老中心设计案例1、美国太阳城养老社区2、WoZoCo老年公寓——MVRDV作品3、葡萄牙奥埃拉什老年中心4、斯洛文尼亚Hodo?老年中心5、德劳丁老年公寓6、奥地利老年人公寓一、美国太阳城养老社区1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的养老社区，它位于亚利桑那洲，凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。
在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
社区于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。
这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。
社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。
太阳城占地37.8k㎡，其中陆地37.6 k㎡，水域0.2 k㎡。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活的一切设施和法规2、太阳城经历了20年的发展历史1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施，也成为了所有养老社区规划学习的对象。
在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主•住宅全是平房或别墅，不用爬楼•新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，更是出门就可以打球•房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。
案例+养老地产-北京东方太阳城
精彩纷呈的文娱活动：
社区文化、休闲、娱乐活 动
举办过3届国际风筝节 举行了3次新年音乐会
社区运动会、游园会、文
艺汇演、各种展览、讲座、 培训、交流活动数不胜数老年合唱
国际风筝文化节
乒乓球俱乐部、太极拳俱
乐部、棋牌俱乐部、钓鱼 俱乐部
业主发起的俱乐部：
音乐沙龙、民族舞俱乐部、
太极拳俱乐部、乒乓球俱 乐部、健身俱乐部；每个 老人都能找到自己喜爱的 活动
棋牌俱乐部活动
太极俱乐部活动
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是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设 多种课程，如芭蕾、形体、陶艺、书法、绘画、 摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学班 等，部分课程由社区中的老年人担当教师
大型公共建筑群
开敞空间：
定期体检提出保健计划：医院对每
位业主每年进行一次免费体检，并存入 个人健康档案，保健医生据此为业主量 身定做保健方案
社区内以及周边大量的绿 化保证了疗养级空气质量
社区绿化及水系
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北京东方太阳城 成功原因分析
无障碍设计： 针对老年人 的特殊设计
人性化规划设计:无障碍设计，户型、环境设 计，充分满足老年人生活便利、相互交流需求
户型设计各有侧重：
老年人渴望交流：有些别墅设了 双客厅 中国传统观念子女与父母同住： 大户型多卧室
海量资源等你来下载， 快上知识管理系统吧！
七月起，知识平台
主题案例+新知播报+相关报告
周主题分享正式启动： 每周1个主题 3种呈现方式
八月主题词：由你来定……
案例 养老地产-北京东方太阳城
【丰富主题等你参与】 滨江 滨海 滨湖 山地 高尔夫 温泉 湿地 酒店 马术 游艇 公园 轨道交通 平层•平墅 合院•联庭 综合体 MINI别墅 企业会馆 产业园区 LOFT SOHO 工业厂房 区域开发 创意园区 主题公园
养老地产开发模式与案例分析
（3）养老配套：老人与用活动设 施+提供介助和介护养老服务
（4）目标客群：摆脱了工作和家 庭的束缚、喜欢不其他老人群居活 动的健康老人；需要上门服务，或 日托、短期寄养服务，需要在社区 内得到与业护理的半自理、全自理 老人；希望一站式养老、不希望再 搬家；第二代、第三代周末来看望 或一起居住两天
（4）目标客群：健康活跃老人和 部分需要介助的老人，爱好旅游
（5）典型案例：今典·红树林（一 卡在手、全国度假）、悦榕庄
案例1：绿城蓝庭颐养公寓
项目位置：
平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店
西区 别墅
中区小高层+花园洋房
项目东区引入老年地 产概念，设置了老年 大学、老年公寓、老 年护理院等配套设施
是目前养老地产市场上的生力军， 截止2012年底投资超500亿元
中国石化和中国水电在四川、重庆两个养 老地产项目投资额已达到160亿元人民币
遍布区域
京津冀都市圈
北有太阳城
长三角都市圈
南有亲和源
购买人群
生在红旗下，恰逢改革开放， 当下社会的中坚力量、财富人群，
✓ 一部分人接受教育成为企业中高层 ✓ 一部分人下海从商生下了富二代 ✓ 一部分成为工人，最早享受福利分房
一方面
新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公 建配套实施方案。
另一方面 鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋 以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 于养老服务。
贴补助 16万/床位
< 一> 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准
养老地产：六大盈利模式及案例
养老地产：六大盈利模式及案例1、旅游度假型养老酒店这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。
刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。
我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。
但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。
它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、CCC持续照料亲情社区CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。
在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析随着全球老龄化趋势的加剧，养老社区的发展成为了社会关注的焦点。
不同国家和地区根据自身的文化、经济和社会背景，发展出了各具特色的养老社区模式。
以下将对国内外一些具有代表性的养老社区案例进行分析。
一、国外养老社区案例1、美国太阳城养老社区太阳城位于美国亚利桑那州，是世界知名的养老社区之一。
其成功的关键在于完善的配套设施和多样化的服务。
社区内配备了大量的娱乐、健身和医疗设施，包括高尔夫球场、游泳池、健身房、医院和康复中心等。
为满足不同年龄段和健康状况的老年人需求，提供了多种居住选择，如独立式住宅、公寓和护理型住宅。
在服务方面，太阳城拥有专业的物业管理团队，提供24 小时安保、家政服务和紧急救援等。
同时，社区还组织丰富多样的社交活动，如舞蹈班、绘画课和旅行团，让老年人能够积极参与社交，享受丰富多彩的晚年生活。
2、日本港北新城养老社区日本由于老龄化问题严重，在养老社区建设方面积累了丰富的经验。
港北新城养老社区就是其中的典范。
港北新城注重适老化设计，从建筑布局到室内设施，都充分考虑了老年人的行动不便和特殊需求。
例如，房屋内部设置了无障碍通道、扶手和紧急呼叫按钮，公共区域设有缓坡和休息座椅。
此外，社区与周边医疗机构建立了紧密的合作关系，为老年人提供便捷的医疗服务。
同时，还鼓励老年人参与社区的志愿活动和互助服务，增强他们的社会归属感和自我价值感。
二、国内养老社区案例1、泰康之家养老社区泰康之家是国内较为知名的高端养老社区品牌。
其特点之一是“医养结合”的模式。
社区内设有康复医院，配备专业的医疗团队和先进的医疗设备，为老年人提供疾病预防、诊断、治疗和康复护理等全方位的医疗服务。
同时，与外部知名医院建立了转诊和远程医疗合作，确保老年人能够得到及时有效的治疗。
在居住环境方面，泰康之家注重营造温馨舒适的氛围，房间装修精致，公共区域宽敞明亮。
此外，还为老年人提供丰富的文化娱乐活动，如合唱团、书法班和手工课等，满足他们的精神文化需求。
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
上海亲和源养老地产项目案例分析
项目评价
商业模式设计
亲和源是地产+服务+生产的模式。 亲和源的收入主要来自两块，一块 是每年的会费和各种服务费用，即 养老服务；另一块则是房屋的循环 销售，持续增值，即养老地产。
法律风险
亲和源为了降低拿地成本，与政府合作， 所拿地块为不可分割销售的地块，这样 就决定了亲和源无法出售产权，因此亲 和源采用了变通的手法，出售使用权的 方式。实际上，这就相当于长租50年。 但是实际上，从法律来看，超过20年的 租约并不受到法律保护，一旦亲和源倒 闭，房屋使用权如何保证？
2014年8月
谢谢
1项目概况
2项目功能分区
3 项目评价
成功的运营及服务
亲和源是众多项目中运营服务最好 的一个，社区内随处可见运营服务 人员，给老人的生活提供保障；动 线设计合理，且转折点都有路标指 示；安保措施完善；为老人提供包 括清洗衣物、护理、康复理疗多全 方位服务。Fra bibliotek完善的配套
硬件方面。无障碍化设计，老人需要的 配套设施高标准全配置，护理医院和颐 养院、健康会所、配餐中心、老年大学、 图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、 门球场、迷你高尔夫一应俱全；专业软 件方面，则有专业对口、训练有素的管 家“代子女尽孝”
4 对亲和源商业模式的疑问
➢许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在2009年之前，亲和源 的运营一直处于亏损状态，一直到2008年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。 ➢直到09年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房 价从1万元飙升至2万元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，而从 09-14年以来，浦东房价一直以15%左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以 体现，一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响 ➢从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环 销售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多，实 际上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市 整体房价升值的背景下带动的。 ➢一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题 、
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
中国养老项目10个最成功的案例(附开发模式)
中国养老项目10个最成功的案例（附开发模式）01、中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族提供设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
（6）宗教活动场所规划，尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
中国养老模式创新的10个典型案例
中国养老模式创新的10个典型案例武汉蔡甸建中国健康之谷，筑生态养老之都入选评语：武汉市蔡甸区始终将养老事业作为德政、惠民工程来抓，依托区内独有的自然生态环境，结合自身条件，全局规划，产业互动，着力打造华中地区健康养老之都。
现在已经建成一个集休闲游憩、商务度假、时尚居住、产业服务于一体的生态型滨湖新城。
同时，该区以生态城建设为引领，放开土地政策，放宽投资渠道，共吸纳了300亿元资金，吸引了中国健康谷、侨亚社区、合众人寿健康社区、同济健康社区等养老机构入驻，形成了集生态、科学、便捷等养老必需的完整的生态养老产业链。
2、江苏如皋“公建民营”走出公办养老新路子入选评语：江苏省如皋市民政局在如皋市社会福利院大胆探索，试点推进公建民营模式，改建为医养结合型的博爱康复护理院，并取得了成功的试点经验，收到了较好的社会效益。
博爱康复护理院的建成有力推动了如皋市养老产业的快速发展，为盘活公办养老机构闲置资产探索了一条成功的新路子。
3、浙江金华“统分结合”构建居家养老服务新模式入选评语：浙江省金华市金东区以“保基本、广覆盖、可持续”为主要思路，采用统分结合模式推行农村居家养老服务中心建设：一是在服务中心的服务功能上，采取“日间统一照料、夜间分散居住”相结合的统分模式；二是在服务中心的布局运营上，实行“中心较大村统一布点、边缘较小村分餐配送”相结合的运营模式。
目前已建成养老照料中心288家，服务老年人4万余人，覆盖全区2/3老年人口。
在“家庭养老”面临巨大现实压力，浙江金华市以及机构养老模式难以广泛覆盖的现实情况下，统分结合模式符合国情实际，较好地实现了“保基本、广覆盖、可持续”，具有普适性和可操作性。
4、河北卓达“三加三”全龄化健康享老智慧社区模式入选评语：河北卓达集团致力打造“卓达养老”模式核心竞争力及“卓达养老”银发族养生照护系统标杆。
经过10年探索，独创了由“健康、养生、享老”软服务和“居家、社区、机构”硬体系构成的“三加三”全龄化健康养生享老智慧社区模式，并成功导入了相对成熟的台湾“智慧化照护”模式，让老人获得更好的照顾，得到社会各界广泛赞誉。
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案例三：上海亲和源
亲和源-项目概况
有，厨房配置 专门设计，厨房操作 弱电点位符合双人床和分床 丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳 有，客厅、卧室配置 适老专门设计，卫生间配置 室内无障碍设计，全屋地面无高差 双地漏，解决地面积水湿滑问题
有，主卧配置 高度符合老人生活习惯
大于1.2米 智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫
有，标准配置 有，低位伸缩晾衣架 高度适合无障碍，饰面饭有提醒文字
一期户型及分布 每单元均带电梯，每单元以的一梯四户为主，少量一梯三户；56 ㎡户 型有边套和中间套，置于地块最南端，72㎡为中间套户型，90 ㎡为边 套户型，120 ㎡为边套景观朝向好的户型，140 ㎡为楼王户型。
56㎡一室一厅一卫一厨
56㎡一室一厅一卫一厨
72㎡一室两厅一卫一厨
90㎡两室两厅一卫一厨
89㎡
89㎡
75㎡ 75㎡
111㎡
111㎡
75㎡ 75㎡
111㎡
(89㎡) 75㎡ 75㎡
89㎡
89㎡
111㎡ 75㎡ 75㎡ (89㎡)
室内配置
顶目
普通住宅
随园嘉树
1
门口搁物板
无
有，标准配置
2
玄关感应灯
非标配
有，标准配置
3
卡式数码锁
非标配
刷卡进入
4
插卡取电
无
插卡取电，显示老人在家状态;拨卡断电，显示老人离家状态
案例二：万科随园嘉树
万科随园嘉树-项目概况
产品
公寓，多层（5-6层）
土地
40年产权，其他出让方式
经营模式
销售
风格
现代风格
装修情况
精装修
开盘时间
2014年5月
用地面积
63853㎡
建筑面积
63853㎡
容积率
1.0
户数
615户
户型面积
75㎡，89㎡，111㎡，其中主力 户型75㎡。
均价
16000元/㎡
万科随园嘉树鸟瞰
万科随园嘉树分析示意图
门诊中心
颐养中心 康复中心
金十字娱乐中心 电梯住宅
户型比例信息
产品类型 户型类别
健康楼层
A户型 B户型 C户型 小计
颐养中心
-
总面积
套数
305 160 150 615
96个床位
建筑面积（㎡） 总面积（㎡）
75
22875
89
14240
111
16650
-
53765
5
大开间双阳台
一个阳台
双开间超大阳台
6
一键紧急呼叫
无
客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮
7
不活动监测
无
有，卫生问感应装置
8
温差探测仪
在公共空间、走道配置
室内配置
9
新风系统
非标配
标准配置
10
暖足机
无
有，卫生间配置
11
卫浴暖气片
无
有，卫生间配置
12
马桶带卫洗丽
非标配
有，卫生间配置
13
沐浴坐凳
无
有，卫生间配置
14
防滑地砖
无
有，卫生间配置
15
台盆
坐轮椅不方便操作
台盆下方可入轮椅，方便操作
16
直饮水系统
17
高照明系统
18
分床设计
19
收纳体系
20
夜灯体系
21
安全扶手
22
地面无高差
23
地漏排水
24
主卧应急灯
25
下拉式储物柜
26
主过道
27
电话
28
中央空调
29
阳台晾衣架
30
开关系统
非标配 无专门设计
无 较少 无 无 无 单地漏 非际配 非标配 无特殊要求 普通电话 非际配 非际配 普通
详注
每户门口均有置物搁板，供业主放置小物件 刷卡开门，免去对钥匙孔的繁琐，安全便携 净宽达到1米的入户尺寸，方便轮椅担架及大件家饰进出 门边预留40公分轮椅开门空间 下厨柜底部抬高25cm，并设可拆卸门板，方便轮椅使用者 上吊柜相比常规吊柜略低 上层橱柜带下拉式储物篮，方便存取物品 插座带开关，省去电器待机以及经常拔取插头的安全隐患 橱柜增设柔和光源，操作台面明亮清晰 油烟机设置低位电源开关 15mm的过度高差进行斜面处理 淋浴房无高差处理 充足储物空间 下橱柜底部抬高25cm，并设可拆卸门板，方便轮椅使用者 淋雨区、马桶边设置安全扶手 卫生间设置可晾挂小件衣物的电暖气片 淋浴区设置浴霸 铺设地暖 卧室及过道设起夜灯，光纤柔和 户内预留充足轮椅通行尺度，厨房、卫生间保证轮椅回转半径 开关高度设为110cm，低于常规高度20cm 全屋安装隐形纱窗 墙角阳面做圆弧处理，避免锐角伤人 夜间入户未开灯的间隙，感应灯通过感应进行自动亮灯提供补充光源 在卫生间门口处安装红外探测器，室内人员若干小时不通过探测区域，则向服务中心报警 户内各区域安装一键紧急呼叫按钮
养老地产案例分析
案例一：绿城·乌镇雅园
绿城·乌镇雅园-项目概况
产品
住宅，公寓，单层，多层，高层
土地
70年产权，其他出让方式
经营模式
销售
风格
新民国建筑风格
装修情况
精装修
开盘时间
2013年月
用地面积
433333㎡
建筑面积
600000㎡
容积率
1.16
户数
5300户
户型面积
56㎡，72㎡，90㎡，128㎡及140 ㎡，其中主力户型72㎡，90㎡。
128㎡三室两厅两卫一厨
㎡三室两厅两卫一厨
区块 入户
厨房
户
内
区 域
卫生间
设
计
室内设 施
智能化
名称
入户置物架 卡式数码锁 无障碍入户门 放大入户空间 无障碍下厨柜设计 低位吊柜 下拉式储物篮 带开关安全插座 高照明度操作台 油烟机低位电源 高差斜面处理 无高差淋浴房 储物镜柜 无障碍台盆柜 安全扶手 暖气片 浴霸 地暖 起夜灯 无障碍通行尺度 低位开关 隐形纱窗 墙面阳角圆弧处理 入户感应灯 不活动通知 一键紧急求助按钮
养老配套
玉鸟幼儿园、安吉路良渚实验学校； 良渚门诊部；4500方金十字中央 配套，邮局、良渚邮政所、玉鸟菜 市场，华数有线电视良渚营业厅等
运营管理
万科随园嘉树老年公寓管理有限公 司
良渚文化村规划图
竹径茶语
金色水岸
白鹭郡北
随园嘉树
白鹭郡西
绿野花语
阳光天际
白鹭郡东 白鹭郡南
公园类 会所类 共建商业类
万科随园嘉树总图
均价
13000元/㎡
小区内设有绿城幼儿园、休闲商业、 养老配套 医疗公园、颐乐学院、养老示范区
等养老宜居设施
运营管理
绿城物业服务集团有限公司
乌镇雅园总体规划
绿城·乌镇雅园分区示意图
一期开盘
绿城雅园占地面积650亩，总建筑面积约60万平方米，包括3.5万平方米颐 乐学院，物业类型包括中式单层别墅、多层电梯公寓和高层公寓。
4571
58336
面积占比
42.55% 26.49% 30.97%
-
户型
75㎡一室两厅一卫一厨
89㎡两室两厅一卫一厨
111㎡三室两厅一卫一厨
户型拼接方式
每个单元为一梯四户，带电梯的通廊式住宅。中间两套为75㎡的 户型，剩下两套为边套户型；单元拼接时，89㎡可作为拼接户型。
111㎡
89㎡
75㎡ 75㎡