我国房地产指数的差异及完善

ＭＡＲＫＥＴ・市场经纬引言随着国民经济的高速发展，房地产业也得以迅猛发展，而房地产指数作为房地产行业发展的“晴雨表”，正日益受到各界的关注，但由于信息源头多元、统计标准等方面的差异，使得运用两大房地产指数预测得到的结果出现了不一致的情况。

因此，完善两大房地产指数势在必行。

一、中房指数与国房指数的比较分析房地产指数是用来衡量一定时期内房地产市场变化的指标。

目前国内房地产指数主要有两种，即“中房指数”系统和“国房指数”系统。

二者从不同的角度反映房地产市场走势，在某种程度上可以相互补充。

然而，二者在内容、数据来源以及指数使用三个方面又有较大差异，本文拟从以下三方面对二者进行比较分析。

１．内容。

“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。

它由中国房地产开发集团、中国房地产协会和国务院发展研究中心联合研究，通过每季度对全国及各重要城市房地产形势及走势进行系统分析，揭示每季度各城市房地产分物业、分档次、分区位的价格变化情况、销售情况、供给情况、成本效益情况、投资环境情况等，并分析其走势。

中房指数是一种修正的拉氏定基指数，实际操作中以１９９４年１１月为基期，以基期商品房平均价格为基期数值，基期指数定为１０００点，计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。

基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，再调整基期与权数。

由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况，使不同时期的指数具有较强的可比性。

“国房指数”是国家发展计划委员会和国家统计局于１９９８年研制建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称。

是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等８个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以１９９５年３月为基期对比计算出的综合指数体系。

国房指数属于拉氏年距同比指数，指数以上年同期为１００点，各部分的权重由专家打分确定，一经确定后固定不变。

由于国房指数属于合成指数，指数的变动实际上反映了房地产市场的综合情况。

２．数据来源。

中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。

由于房地产的特殊性，中房指数系统设计了与股票指数不同的样本替换方案。

另外，还设计了标准价格调整体系，以消除非市场因素对价格的影响。

中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。

国房指数系统采样由各级统计部门采用统计报表制度，对注册房地产公司等进行统计监督。

数据来源有统计面广，来源稳定等优点，数据全面，具有较好的代表性，但环节多，数据质量控制难度较大。

３．指数使用。

中房指数属于定基指数，不同城市指数计算时都与北京基期值进行了换算。

表现不同地区房地产市场历史状况的同时，不同城市也具有一定可比性，即中房指数具有横向与纵向可比性。

利用中房指数可以了解不同时期同一城市房价变化状况，也可以了解不同城市在同一时段房价状况。

国房指数由于是环比指数，缺少直接纵横比较的能力（当然，经过逐级换算我国房地产指数的差异及完善文／赵蓓蕾王恩茂!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!"!!!!!!!!!!"!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!"!!!!!!!!!!"２００６・１９经济论坛４１市场经纬・ＭＡＲＫＥＴ也可以达到纵向比较目的），但由于其覆盖了多种指标，是对房地产市场状况的综合反映，可以较全面地反映房地产市场的目前景气状态。

４．两大房地产指数的优缺点。

中房指数具有对价格的反映灵敏性高，及时性好以及可以纵横比较等优点。

然而由于它采用固定权数的拉氏指数编制方法，在市场发展迅速、结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。

这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。

因此就要求计算指数用的权数必须在经过一定时间后进行调整，以重新适应新的市场结构。

另外，中房指数主要采用价格来反映市场状况，在简单清晰的同时，也降低了信息含量。

国房指数一方面由于计算的权数经专家打分后固定不变，各指数对市场的影响程度不会随市场结构变化而产生较大变化，但由于方法限制，其清晰性与可比性受到限制。

另外，由于其综合了多种信息资料，虽然可以综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化对指数造成的影响却不能清晰反映，而且对指数的横向与纵向的可比性考虑得不够充分。

二、改进和完善两大房地产指数的方法以上我们介绍了目前国内两大房地产指数之间的差异，在高速发展的房地产市场中，中房指数和国房指数这两种数据分别存在着各自无法掩盖的缺陷。

正是由于这些缺陷，在一定程度上导致了目前全国房价数据难以满足各方需求的状况。

几乎所有的企业、专家、研究院都无法完全信赖这两套数据，而是有自己的一套数据分析。

现在很多房地产企业、代理机构也都有自己的房价指数，但企业本身的统计，没有一套科学方法，比较混乱，不成体系。

因此，这类数据只能反映一个面，与市场的真实有所偏差。

（一）中房指数系统的改进与完善１．中房指数的修正改进。

主要通过对区位变量、环境变量、结构变量、装修变量等因素进行修正，去除原先可能混淆统计数据的因素，使之回归还原到市场本来的面目上来，增加样本城市，对重要城市实现全覆盖，以最大限度地符合市场快速发展的需要，符合国内外行业发展趋势的需要，使大部分买房人对披露信息的不信任状况得到改观。

２．加强统计信息。

由于房地产市场趋向多元，产品多样化和各区域板块差异化，加强信息统计从四个方面来分析。

首先是平均价格，一个区域的房地产价格统计数据由多种元素组成，不同地块的房价反映出的平均价格需要调整，还有经济适用房、全装修房等各种因素都会导致价格的变化，这些都应该在信息统计披露中加以区别；其次是不同价位段的涨幅分析；再次是典型楼盘的投资比较；最后是价格指数。

对于不同地区、不同城市的房地产价格信息应该从更多角度及时体现出来。

（二）国房指数的改进与完善１．国家统计局的改革。

现阶段房地产价格统计体系已不能满足国家调控决策、国民经济核算和企业及社会公众的需求，在统计的时效性、代表性以及调查频率和调查内容等方面急需改革。

２００５年７月，国家统计局开始对全国房地产价格统计进行改革。

（１）完善房地产价格统计方法制度和统计指标。

主要是新增了物业管理价格调查和项目的个体平均价格指标。

（２）面对目前房地产数据难以满足各方需要的情况，国家统计局对全国房地产价格统计进行改革，增加调查城市，扩大调查样本的代表性。

在原有３５个大中城市的基础上，又新增３５个调查城市，共计达到７０个调查城市。

为了增加房地产价格统计信息的时效性，自７月份开始，全国７０个城市将按照新方案的要求，按月编制房屋销售价格指数，测算各类房屋销售价格，并上报有关资料到国家统计局汇总。

（３）原有指标老化也是要改革的一个重要原因，例如现有统计指标中还包括公房交易等，这种房改房性质，在很多城市已经销声匿迹了。

而与此同时，廉租房的崛起势必要纳入新的元素，这就要调整和改革原有体系。

２．数据共享。

尽管国家统计局对数据的收集和掌控能力是比较强的，但地方统计局在这一方面相对弱一些。

作为区域性极强的房地产行业，价格波动无处不在，要弥补房价统计中的缺陷，各地房地局交易数据共享是关键所在。

因此，只有各城市房地局的数据完全共享，统计局提供的数据才可能满足各界的需求。

而且，只有房地产交易中心的数据才是最准确的，一旦脱离了交易中心的数据，无论是统计局还是企业自报，都不可能真实反映市场状况。

所以，房地产交易中心的数据就必不可少，统计局必须与其共享这一资源。

三、结束语眼下政府公布的房地产市场信息不仅过于笼统，而且随意性很大，常常出现“不同版本”。

要加强市场监测，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，使得房地产指数真正成为房地产行业发展的“晴雨表”，为国内外房地产业、政府部门、开发商、投资者、消费者服务。

指数必须首先在国家统计局内部得到统一，才能在外部统一。

但是，统计部门内部的统计标准协调只是一方面，关键是需要与税务部门、建设部门、国土部门、央行等合作，才能得到更加全面完整的信息。

（作者单位：兰州交通大学土木学院）４２经济论坛２００６・１９。