资产评估公式╲t吐血整理
资产评估公式大全
成本法:基本公式:① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括:购买支出、运输费、安装调试费等。
2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价,就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照,通过调整功能差异,获得被估资产的重置成本。
称功能系数法,即根据功能与成本的函数关系,确定重置成本。
(1)功能价值法 若功能与成本呈线性关系,计算公式: (2)规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系,计算公式: 该方法计算的一般就是更新重置成本。
3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得,就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数（2）环比物价指数物价指数法计算的就是复原重置成本。
功能性损耗及其计量: 年净超额运营成本＝年超额运营成本×(1－所得税率)据资产的剩余寿命与收益率(折现率)将年净超额运营成本折现,计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×(1－所得税率)×(P/A,r,n)经济性损耗及其计量:（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝(重置全价－有形损耗－功能性损耗)×经济性贬值率(2)因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A,r,n)收益法:(一)未来收益有限期 1、每期收益不等额2、每期收益等额（二）未来收益无限期1、稳定化收益法(年金化法)稳定化收益A 的估算方法:参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x ⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产⨯n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i i i r R P 1)1(),,()1(11)1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ⋅=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⋅=+⋅=+=∑∑==r A P =),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=2、分段法3、增长率法市场比较法:调整差异:1、时间因素2、区域因素3、功能因素4、成新率因素:5、交易情况调整(一)直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异,例如:成新率、功能等。
资产评估公式总结
资产评估公式总结资产评估公式总结扩展阅读：资产评估公式汇总市场法1、市场售价类比法：P=P’*修正系数2、功能价值法：P=P’*（评估对象能力/参物能力）3、价格指数法：P=P’*（1+物价变动指数）4、成新率价格法：P=P’*（评估对象成新率/参物成新率）5、市价折扣法：P=P’*（1-价格折扣率）6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’/其合理成本）7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额*参照数市盈率收益法折现系数=1/(1+r)n年金折现系数=（1-折现系数）/折现率评估值=年金收益*年金折现系数纯收益不变：P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限纯收益若干年后保持不变P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t，P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]纯收益按等差级数变化1、等差：递增P=A/r+B/r2P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n递减P=A/r-B/r2P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n]+B*n/r(1+r)n2、等比：递增P=A/（r-s）P=A/（r-s）[1-(1+s)n/(1+r)n]递减P=A/（r+s）P=A/（r+s）[1-(1-s)n/(1+r)n]成本法：P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值重置成本p的估算方法：1重置核算法：购买、自建2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数3功能价值法：p=参物重置价*年产量比4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n实体性贬值的测算方法：1、观测法：=p*(1-实体性成新率)2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。
机器设备评估折现率=年收益（租金）/价格P=A/r[1-1/(1+r)n]重置成本的估算：1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额投资成本。
资产评估公式总结
资产评估公式总结资产评估公式总结扩展阅读：资产评估公式汇总市场法1、市场售价类比法：P=P’*修正系数2、功能价值法：P=P’*（评估对象能力6-0.7之间。
2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P4,第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1）在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率）2、本钱法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税3、假设开发法=房地产预期售价（后-续工程本钱+后续工程费用+正常利税）森林：市场法 P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q收益法P=∑（At-Ct）/(1+t)t适合有常常性收益的林木资产本钱法P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指过去第t年)→幼龄林剩余法：P=销售收入W-经营本钱C-利润F+再生资源S→成采矿权：可比销售法P=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数）贴现现金流量法P=∑(WatWbt)/(1+t)tWat→年剩余利润额；Wbt→社会平均收益额探矿权：(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)约当投资贴现现金流量法P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)*∑Wt/(1+t)t 重置本钱法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值ξ)=∑[Ubi*Pui]*(1+四项费用ε)（1+f）*(1-ξ)无形资产评估：专利权的评估方法：主要采用收益法商誉的评价方法：一、割差法：：P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和二、超额收益法：1、超额收益本金化价格法P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/适用本金化率2、超额收益折现法P=∑Rt/(1+r)t收益法P=∑KRt/(1+r)tK→分成率；R为超额收益P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收费额Y=重置本钱净值*转让本钱分摊率+转让时机本钱（=转让净减收益+再开发净增费用）收益额确实定：一、直接估算法1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T）R=销量差*（P-C）*（1-T）2、费用节省型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率利润分成率的估算 1、边际分析法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量（约当投资量=重置本钱*（1+适用本钱利润率）四、要素奉献法：（资金30、技术40和管理30）本钱法P=无形资产重置本钱*成新率自创无形资产重置本钱的的估算1、核算法：p=直接、间接本钱+资金本钱+利润2、倍加系数法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗二、外购无形资产重置本钱的估算1、市价类比法2、物价指数法：=账面本钱*物价指数长期债权：上市交易的债券P=债券数量*评估基准日债券的收盘价非上市交易的债券1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n2、分次计息，到期一次还本：P=∑Rt//(1+r)t+A/(1+r)n长期股权：上市交易股票的价值评估：1、评估基准日的收盘价2、以控股为目的采用收益法评估非上市交易股票的评估：（平凡股）1、固定红利型股利政策下：P=R/r2、红利增长型：P=R/（r-g）在产品：P=实有数量*市场可承受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格本钱法1、依据价格变动系数调整原本钱（核算水平较高）P=原合理材料本钱*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数）2、按社会平均消耗定额和现行市价计算P=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用）3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置本钱*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率）产成品：1、出售为目的：P=现行市价2、投资为目的：P=数量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税）本钱法：1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位本钱2、时间间隔较长：P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）P=产成品实际本钱*（材料本钱比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数）。
资产评估公式归纳总结 .doc
学习好资料 欢迎下载市场法收益法成本法1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特 1、预期收益； 2、折现率或本金化率；3、 1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态； 征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、 取得预期收益时间。
2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。
交易条件）、时间1、市场售价类比法： P=P ’*修正系数2、功能价值法： P= P ’*（评估对象能力 / 参物能力）3、价格指数法： P= P ’*（1+ 物价变动指数） 综4、成新率价格法：P= P ’*（评估对象成新率/ 参物成新率）合 5、市价折扣法： P= P ’*（1-价格折扣率）6、成本市价法： P=评估对象合理成本*（P ’/ 其合理成本）7、市盈率乘数法： P=评估对象收益额 * 参照数市盈率一、 纯收益不变：P=A/r P=A/r[1-1/(1+r) n]→有限二、 纯收益若干年后保持不变 P=∑R t /(1+r) t +A/r(1+r) tP=∑R t /(1+r) t +A/r(1+r) t *[1-1/(1+r) N-n ] 三、 纯收益按等差级数变化 1、等差： P=A/r+B/r2P=（A/r+B/r 2）[1-1/(1+r) n]-B*n/r(1+r)n2、等比： P=A/（r-s ）P= A/（r-s ）[1-(1+s) n /(1+r) n ]P=重置成本 -- 实体性贬值 --功能性贬值 --经济性贬值一、 重置成本 p 的估算方法：1 重置核算法：购买、自建2 价格指数法（复原） ： p=账面原值 * 价格指数3 功能价值法： p=参物重置价 * 年产量比4 规模经济效益指数法： p=参物重置价 * 产量比 n二、 实体性贬值的测算方法：1、观测法： =p*(1- 实体性成新率 )2、使用年限法： =实际使用年限 *年折旧三、 功能性贬值测算方法： =∑（净超运营成本 * 折现系数）四、经济性贬值的估算： =税后年收益损失额 *年金现值系数。
超详细资产评估计算公式精品汇总
超详细资产评估计算公式精品汇总
在资产评估中，计算资产价值的公式可以根据不同的资产类型和评估方法而有所不同。
下面是一些常用的资产评估计算公式的精华版汇总。
股票资产评估计算公式：
1.市盈率法：股票的市值=公司净利润×市盈率
2.资产法：股票的市值=公司净资产×资产回报率
3.自由现金流折现法：股票的市值=自由现金流×折现因子
房地产资产评估计算公式：
1.市价法：房地产的市值=房产市场净价×房产面积
2.收益法：房地产的市值=房屋租金收入×租金资本化率
3.成本法：房地产的市值=房屋建设成本-折旧
基金资产评估计算公式：
1.过去数据法：基金的净值=过去一段时间内的资产净值总和/基金份额总数
2.净资产法：基金的净值=基金净资产/基金份额总数
3.现金流折现法：基金的净值=现金流×折现因子
债券资产评估计算公式：
1.面值法：债券的价值=债券面值×当期票面利率
2.市价法：债券的价值=债券市价×债券面值
3.利率折现法：债券的价值=债券每年支付利息×利息现值系数+债券到期时的本金×本金现值系数
无形资产评估计算公式：
1.收益法：无形资产的价值=净收益×资产回报率
2.成本法：无形资产的价值=资产建设成本-累计折旧
3.市场法：无形资产的价值=市场参考价格
以上仅是一些常用的资产评估计算公式，具体评估方法和公式选择还需要考虑具体情况和评估对象的特点。
在进行资产评估时，最好结合多种方法进行综合评估，以获得更准确的资产价值。
资产评估计算公式汇总
资产评估计算公式汇总资产评估是对企业或个人资产价值进行估计和计算的过程，可以用于确定财务报表中的资产价值，制定合理的资产配置计划，以及进行财务规划和风险管理。
资产评估的计算公式包括多个方面，以下是其中的一些主要公式。
1.总资产评估公式：总资产=固定资产+流动资产。
固定资产是指企业长期使用的、价值较高的资产，如土地、建筑、设备等。
流动资产是企业短期内可以转化为现金或现金等值物的资产，如库存、应收账款等。
2.净资产评估公式：净资产=总资产-总负债。
净资产是企业所有者的权益，也被称为净值或股东权益。
总负债是指企业所承担的所有债务和负债。
3.资本回报率评估公式：资本回报率=净利润/总资产。
资本回报率衡量了企业利用其资产产生的净利润的能力。
该指标越高，说明企业的资产使用效率越高。
4.投资回报率评估公式：投资回报率=净利润/投资额。
投资回报率是指投资者从投资中获得的利润与其投入的资金之比，衡量了一项投资项目的收益水平。
5.股权评估公式：股权市值=公司总股本x每股市值。
股权市值是指公司根据市场价格计算出的股权价值，反映了市场对公司的估值水平。
6.不动产评估公式：不动产评估价值=地价+建筑物价值+土地使用权价值。
不动产评估价值是对不动产的价值进行估算的指标。
其中地价是指土地的市场价格，建筑物价值是指建筑物的市场价格，土地使用权价值是指土地使用权的市场价格。
7.财务资产评估公式：财务资产=现金+应收账款+存货+长期股权投资+长期债权投资。
财务资产是指可以在财务报表中体现的各项资产，包括现金、应收账款、存货、长期股权投资和长期债权投资等。
8.企业价值评估公式：企业价值=净利润x价值倍数。
企业价值是指企业的整体价值，通过乘以合适的价值倍数可以得出一个相对准确的估值。
以上只是资产评估中的一些常见计算公式，实际情况可能会根据不同的资产类别、商业模式和行业特点而有所不同。
在进行资产评估时，还需要考虑到具体的情况和目标，并结合其他信息进行综合分析和判断。
资产评估计算公式总结
资产评估计算公式总结资产评估是指对一些资产的价值进行估算的过程，其目的是为了确定资产的价值，以便进行交易、贷款或做出投资决策。
资产评估计算公式是评估资产价值的数学模型，可以通过对资产的关键参数进行计算，得出资产的价值。
下面将总结自考资产评估计算公式。
一、房地产资产评估计算公式1.市场比较法：市场比较法是目前房地产评估中最常用的一种方法，它根据同一或相似物品的市场价格来评估具有相似特性的房地产价值。
该方法的计算公式为：房产价值=同类房产市场价格×(被评估房产的经营面积/评估房产的经营面积)2.折旧法：折旧法是根据资产的折旧值来评估资产的价值，该方法适用于老旧房屋的评估。
计算公式为：房产价值=累计折旧×(新货币价值-折旧价值)3.收益法：收益法是根据资产的经济效益来评估资产的价值，适用于商业地产等收益性较高的资产。
计算公式为：房产价值=年租金收入×投资回报率二、机械设备资产评估计算公式1.折现法：折现法是根据资产未来现金流量的现值来进行评估，适用于机械设备等大型资产。
计算公式为：机械设备价值=∑(未来现金流量/(1+贴现率)^n)2.成本法：成本法是根据资产的建造成本来评估资产的价值，适用于新建设备的评估。
计算公式为：机械设备价值=市场价格×(实际寿命/标准寿命)三、股权资产评估计算公式1.收益法：收益法是根据资产的未来现金流量来进行评估，适用于股权的评估。
计算公式为：股权价值=∑(未来现金流量/(1+贴现率)^n)2.资本化收益法：资本化收益法是根据资产的收益水平和市场利率来评估资产的价值。
计算公式为：股权价值=年收益/市场利率四、债券资产评估计算公式1.净现值法：净现值法是根据债券的未来现金流量的现值与债券购买价格之间的差额来评估债券的价值。
计算公式为：债券价值=∑(未来现金流量/(1+贴现率)^n)2.久期法：久期法是根据债券的久期来评估债券的价值，久期是债券的平均期限，计算公式为：债券价值=(∑(未来现金流量×期数)/(1+贴现率)^n)/(∑(未来现金流量)/(1+贴现率)^n)总结：资产评估计算公式根据不同的资产类型和评估方法而不同，其中市场比较法、折旧法、收益法、折现法、成本法等是常用的评估方法。
资产评估公式大全
资产评估公式大全
1.净资产价值公式：
净资产价值=资产总值-负债总额
净资产价值公式用于计算企业净资产的价值，其中资产总值为企业所有资产的估价，负债总额为企业所有负债的估价。
2.资产收益率公式：
资产收益率=资产净收益/资产总值
资产收益率公式用于评估一个资产的盈利能力，其中资产净收益为资产产生的净利润，资产总值为该资产的估价。
3.成本法公式：
资产价值=建造成本/(1+折旧率)^使用年限
成本法公式用于根据资产的建造成本和使用年限来估计资产的价值，其中折旧率为资产每年的折旧比例。
4.市场法公式：
资产价值=相似资产的市场价值*相似资产与目标资产的比例
市场法公式用于根据相似资产的市场价值来估计目标资产的价值，其中相似资产与目标资产的比例用于调整估价。
5.收益法公式：
资产价值=年净收益/投资回报率
收益法公式用于根据资产每年的净收益和投资回报率来估计资产的价值，其中投资回报率为资产的预期收益率。
6.直接资本化法公式：
资产价值=年净收益/投资回报率
直接资本化法公式用于根据资产每年的净收益和投资回报率来估计资产的价值，其中投资回报率为资产的预期收益率。
7.活动比率公式：
活动比率=资产周转率/负债周转率
活动比率公式用于评估企业活动的效率，其中资产周转率为企业营业收入除以资产总值，负债周转率为企业营业收入除以负债总额。
8.价格收入比公式：
价格收入比=资产价值/年净收入
价格收入比公式用于评估资产的价格是否合理，其中资产价值为资产的估价，年净收入为资产每年的净收入。
资产评估公式大全
资产评估公式大全 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（二）类比调整法1．市场售价类比法2．功能价值法3．价格指数法4．成新率价格法5．市价折扣法6．成本市价法7．市盈率乘数法三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
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成本法：基本公式：① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗② 评估值＝重置成本×综合成新率1、重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。
2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。
称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数（2）环比物价指数物价指数法计算的是复原重置成本。
功能性损耗及其计量：年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）经济性损耗及其计量：（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）收益法：（一）未来收益有限期1、每期收益不等额2、每期收益等额（二）未来收益无限期1、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A 的估算方法：2、分段法参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯),,()1(11)1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ⋅=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⋅=+⋅=+=∑∑==r A P =),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=n n i i ir r A r R P )1(1)1('1+⋅++=∑=3、增长率法市场比较法：调整差异：1、时间因素2、区域因素3、功能因素4、成新率因素：5、交易情况调整（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。
【参考借鉴】资产评估公式大全.doc
成本法：基本公式：① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。
2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。
称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数 （2）环比物价指数 物价指数法计算的是复原重置成本。
功能性损耗及其计量：年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 经济性损耗及其计量：（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）收益法：（一）未来收益有限期1、每期收益不等额2、每期收益等额（二）未来收益无限期1、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A 的估算方法：2、分段法3、增长率法参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x ⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产⨯n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i ii r R P 1)1(),,()1(11)1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ⋅=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⋅=+⋅=+=∑∑==r A P =),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=n n i i i r r A r R P )1(1)1('1+⋅++=∑=n n i n i i r g r g R r R P )1(11)1(1+⋅-+⋅++=∑=市场比较法：调整差异：1、时间因素2、区域因素3、功能因素4、成新率因素：5、交易情况调整（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。
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资产评估公式大全文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]成本法：基本公式：① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗② 评估值＝重置成本×综合成新率1、重置核算法重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。
2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。
称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。
参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的（1）定基物价指数（2）环比物价指数物价指数法计算的是复原重置成本。
功能性损耗及其计量： 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 经济性损耗及其计量：（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）收益法：（一）未来收益有限期1、每期收益不等额2、每期收益等额（二）未来收益无限期1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A 的估算方法：2、分段法n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯),,()1(11)1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ⋅=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⋅=+⋅=+=∑∑==r A P =),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=nn i i ir r A r R P )1(1)1('1+⋅++=∑=3、增长率法市场比较法：调整差异：1、时间因素2、区域因素3、功能因素4、成新率因素：5、交易情况调整（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。
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一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、 市场法中的具体评估方法（一）直接比较法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法1．市场售价类比法差异值交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评++++=......修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评⨯⨯⨯=K K 2．功能价值法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评⨯= 三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
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第二章资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定1重置核算法：1按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率2直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率2物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×XX=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%3功能价值类比法:1生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本2规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 4统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法1经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%2经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)(P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%二.市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力) 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法1成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本) 2市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于03收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^xX为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象进口机器设备账面原值中用外币支付的机器设备部分价值进口机器设备生产国重置成本=｛进口时外汇汇率×同类资产价格指数账面原值中用外币支付的境外运费及保险费部分价值境外运费及保险费评估基准日+ 进口时外汇汇率×价格变动指数｝×外汇汇率现行关税其他账面原值中用人民币支付的国内国内同类资产或费×(1+ 税率)×(1+税费率)+ 运杂费及安装调试费部分价值×(1+ 用价格变动指数)二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命))实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算:加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限)3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)实体性可修复部分的不可修复部分设备的贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值1计算超额运营成本2扣除所得税,得到净超额运营成本3估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现四.机器设备经济性贬值的估算1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100%经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)三.市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估二.成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤新建房地产土地取得开发管理投资销售正常价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意: 土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三.旧建筑物评估中成本法的操作步骤旧建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年数或旧建筑物价值=重置成本×成新率年贬值额D=(C－S)÷N =C×(1－R)÷ND为年贬值额C为建筑物重建成本S为净残值R为残值率N为耐用年限成新率1使用年限法建筑物成新率= 建筑物尚可+ ( 建筑物实际+ 建筑物尚可)×100%使用年限已使用年限使用年限2打分法成新率= (G ×结构部分+ S×装修部分+ B×设备部分)÷100×100%合计得分合计得分合计得分三. 市场法在房地产评估中的应用1计算公式:P=P’×A×B×C×D使用年限修正(重要!)K=[1－ 1 ] ÷[1－ 1 ](1+r)^m (1+r)^nK为将可比实例年限修正到待评估对象使用的年限修正系数r为还原利率m为待评估对象的可使用年限n为可比实例的可使用年限四.收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五.收益期限五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数七.路线价法在房地产评估中的应用计算公式: 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×修正率几个路线价法则介绍1 4321法则100英尺每25英尺40% 30% 20% 10% 超过9876法则9% 8% 7% 6% 2苏慕斯法则100英尺前50 72.5% 后50 27.5% 再50 15%3霍夫曼法则100英尺前50 2/3 最初25 37.5% 50 67.5% 75 87.5% 100 100%\ 4哈伯法则深度百分率=√所给深度/√标准深度×100%第五章金融资产评估四.金融不良资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例一般债权有效资产项优先有效负债项优先受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例注意: 无效资产待摊、递延费用福利性固定资产待处理流动、固定资产等无效负债与福利性资产对应的负债长期挂账无需支付的负债等2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意: 2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加自由现金流量的实质:将权责发生制转为收付实现制3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数5中计算偿债能力公式: 企业偿债能力=(企业未来偿债年限内新增偿债收益×偿债系数)的折现值企业一般债务总额特定债权回收价值=企业偿债能力×被评估债券金额企业未来偿债年限内新增偿债收益=∑第t年自由现金流量(1+折现率)^t n为未来偿债年限3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值4专家打分法(德尔菲法) 略第六章无形资产评估二.无形资产评估方法1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩) 超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率) 推导,销售利润分成率= 销售收入分成率销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率= 无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)超额企业固定固定资产流动流动资产其他可相应的透收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率) 4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益)超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率折现率确定(其相应的投资报酬率,包括无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率)收益期限的确定(1新陈代谢2垄断性减弱3作用范围减少)二.成本法在无形资产评估中的应用无形资产成本特性:1不完整性(计费问题,可能有前期累加)2弱对应性(其出现与其价值和开发费用时间并无既定关联)3虚拟性(其成本往往是相对的其内涵已超出外在形式含义)具体操作: 无形资产评估值= 无形子涵重置成本×(1－贬值率)1自创无形资产重置成本的估算1财务核算法: 无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润2倍加系数法: 无形资产重置成本=C+β1·V ×(1+L)1－β22外购无形资产重置成本的估算1市价类比法2物价指数法: 无形资产重置成本=无形资产账面价值×评估时物价指数购置时物价指数三.专利权评估过程: 1确认专利权的存在评估方法:1收益法(利润分成率,折现率和期限) 2确定评估方法,搜集相关资料2成本法(研制成本,交易成本,专利费) 3信息资料核查分析4得出评估结果,完成评估报告四.专有技术评估五.商标权评估六.著作权评估七.商誉评估商誉评估方法:1割差法: 商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业各单项资产评估值之和2超额收益法:1超额收益资本化价格法商誉的价值=企业预期年收益额-行业平均收益率×企业单项资产评估值之和适用资本化率或商誉的价值=企业单项资产评估值之和×(企业预期年收益率－行业平均收益率)适用资本化率企业预期年收益率= 企业预期年收益额×100%企业单项资产评估值之和2超额收益折现法P=∑Rt P为商誉估计值Rt 第t年的预期超额收益i折现率n受益年限(1+i)^t注意: 资本收益率与资产收益率的关系资本收益率= 资产收益率1－资产负债率。