房地产估价理论与方法
2023年房地产估价理论与方法真题及答案
《房地产估价理论与措施》试卷一、单项选择题(共35题,每题1分、每题旳备选答案中只有一种最符合题意,请在答题卡上涂黑其对应旳编号)1、评估征收房地产导致旳停产停业损失,属于()业务。
A.老式价值评估B.价值分派C.有关经济损失评估D.价值减损评估2、下列房地产估价原则中合用于房地产抵押估价,而不合用于都市房屋拆迁估价是()。
A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产旳价值,合用旳估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因()旳需要。
A.房地产作价入股B.法院强制拍卖C.房地产税收D.房地产征收赔偿4、某出租写字楼旳完全产权价值为万元,出租人权益价值为1600万元,则承租人权益价值为()万元。
A.-40 B.400 C.1800 D.36005、某地区各项基础设施开发旳正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元,则该地区"五通一平"旳正常费用为()元/㎡A.98 B.102 C.108 D.1166、某居民于1月购置了一套建筑面积为100㎡旳住宅,单价为5000元/㎡。
若当地同类住宅名义价格月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,则12月该套住宅旳自然增值额为()元。
A.4296.96 B.5560.86 C.5839.91 D.30838.917、房地产既与机器设备等动产不一样,又与商标等无形资产不一样,是()旳结合体。
A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置8、某期房年后建成入住,类似现房旳价格为5 000元/㎡,出租旳年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%,风险赔偿为现房价格旳3%。
该期房目前旳价格为()元/㎡。
A.4395 B.4486 C.4636 D.48509、某宗房地产未设置法定优先受偿权利下旳价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产旳抵押贷款额度为()万元。
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1.2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2.3房地产的供求与价格·供给量=存量-拆毁量—转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2.4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价:在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.·标定价格:政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价师 《理论与方法》重要公式(章节全覆盖)
估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用,包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额,包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用(修复工程费、搬迁费和临时安置费)和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价 楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价 容积率=土地面积建筑面积 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数 人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数- 人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务(剥离或还原)实物范围要相同。
二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。
三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1(记忆“牙买加”) 五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价=建筑面积下的单价×使用面积建筑面积 ·1公顷=10 000平方米=15亩·1亩=666.67平方米·1平方英尺=0.09290304平方米·1坪=3.30579平方米·平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格=亩下的价格÷666.67·平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正,一般公式为:可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格,即 可比实例成交价格×S%±11=可比实例正常价格(假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%) 上式中,S%±11是交易情况修正系数第六节 市场状况调整(交易日期调整)一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T %)=可比实例在价值时点时的价格(市场状况调整系数是(1±T%))(一)市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为:(尾首相比) 可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为:(连乘)可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格(二)市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数=可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)=可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。
A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。
房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。
见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。
参见教材P171。
2、[试题]采用修复成本法评估可修复的房地产价值减损额,其数额等于()。
A.修复后的价值额B.修复后的价值增加额C.修复的必要支出D.修复的必要支出及应得利润【答案】D【解析】本题考查的是修复成本法。
修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润,将其作为房地产价值减损额的方法。
该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。
参见教材P380。
3、[试题]下列对房地产价格的影响因素中,()属于房地产的实物因素。
A.建筑规模B.周围环境景观C.楼层、朝向D.层高。
E,通风、采光【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产实物因素。
房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素,土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度;建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。
参见教材P122〜126。
4、[试题]通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数设置为标准临街深度。
()【答案】X【解析】本题考查的是设定标准临街深度。
以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度,可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。
参见教材P365。
5、[试题]运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的数额大致相同,否则就不宜采用这种方法。
()【答案】V【解析】本题考查的是平均增减量法。
运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的数额大致相同,否则就不宜采用这种方法。
房地产估价理论与方法知识点整理笔记
房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环,它涉及到人们的财富和利益,必须具备精确性和权威性,因此需要一定的理论和方法支持。
接下来,我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记,以供初学者参考。
一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程,其中影响房地产估价的因素非常多,包括但不限于以下几个方面。
1. 地理环境因素。
地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。
2. 市场供需因素。
当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。
3. 科技因素。
现代科技的发展,如智能化、绿色化、安全化等因素,也会影响房地产估价。
4. 法律政策因素。
国家法律政策的变化,如热点城市的限购政策等,也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。
二、房地产估价的常用方法1. 成本法。
成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。
主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。
2. 市场比较法。
市场比较法是指通过市场的交易信息,推断出相似商品的价格和其他经济数据,进行比较,以确定物业的估价。
其中,市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。
3. 收益法。
收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。
主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。
三、注意事项1. 在房地产估价工作中,要认真收集、分析、评估各种调查资料,充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。
2. 应采用科学统计方法和现代价值理论,并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。
3. 在进行房地产估价过程中,需要注意遵守国家相关法律政策和规定,不得进行不合法的估价活动。
总结:房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程,需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。
可见,准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素,并且需要遵循一些指引,不可忽视也不能独断。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案版
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。
在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为( )年。
A. 45B. 50C. 52D. 552.(单项选择题)(每题 1.00 分)某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。
A. 4858B. 5200C. 2700D. 62643.(单项选择题)(每题 1.00 分) 计算利息的单位时间是()。
A. 计息周期B. 计息期C. 计息时间D. 计息规律4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中,属于影响房地产价格的经济因素的有()。
A. 经济发展B. 居民收入C. 利率D. 汇率E. 城市化5.(判断题)(每题 1.00 分)起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
()6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价是评估房地产的()。
A. 价格B. 环境C. 价值D. 地理位置7.(单项选择题)(每题 1.00 分)威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中,Pc表示()。
A. 单位面积土地上农产品的产量B. 市场上每单位农产品的价格C. 生产每单位农产品的成本D. 向市场运输每单位农产品的成本8.(多项选择题)(每题 1.00 分)运用路线价法对临街土地价值进行评估时,不需要做的项目有()。
A. 交易情况修正B. 市场状况调整C. 房地产状况调整D. 划分路线价区段E. 制作价格修正率表9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为()。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法随着时代的进步,房地产业已成为社会重要组成部分。
然而,对于房地产的估价理论和方法,很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍,以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估,确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法:市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说,市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠,但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法:收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说,收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等,计算出物业可以带来的收益后,再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况,但要考虑的因素较多,且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法:成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说,成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和,得出一个大致费用预估,再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本,缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用,其中,有以下意义。
首先,房地产估价能够评估房地产的价值,帮助买卖双方确定房屋价格,避免透支消费和低迷市场。
其次,房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据,有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征(包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等)以及市场供需情况等因素,运用一定的理论和方法,对其进行计算出来的评估价值。
在房地产市场中,估价是一个非常重要的环节,它直接关系到房屋的交易和投资价值,甚至会影响整个市场的运行。
本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。
一、房地产估价的理论1.机会成本法:机会成本法是估价理论的一种。
机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。
在经济学中,将用于某项投资的资金称作机会成本。
因此,机会成本法以估价对象的替代者作为基准,根据替代者的价值来判断估价对象的价值。
2.比较法:比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。
该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格,区分其与目标房地产的差异并加以计价。
它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况,进行详细的分析和比较。
3.收益法:针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品,在估价时,也可以采用收益法进行规律的探索和研究。
收益法也被称作直接资本化法,估价者可通过计算物品使用的每年收益,并将其除以市场顶级资本收率,即可得出物品的价值。
二、房地产估价的方法1.市场比较法:市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。
该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准,通过比较其已经成交的价格,以此推算出目标房屋的估价范围。
2.收益法:收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中,经常采用的一种方法。
该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。
3.直接比较法:直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较,以此得知目标物品的价值。
这种方法较为直观简单,因此,在一些小面积物品估价中,也经常会使用该方法。
总而言之,房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。
在进行估价时,需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法,使估价更加准确、可靠,从而更好地满足市场需求。
房地产估价理论与方法重要公式整理
房地产估价理论与方法重要公式整理房地产估价理论与方法是指针对房地产市场,通过具体的理论、方法和技术手段,进行对房地产市场价值的评估与计算。
估价理论和方法主要是基于市场价值理念和财务分析法,旨在规避市场波动风险,为市场参与者提供可信的并严密的房地产市场分析与决策依据。
本篇文档将对房地产估价理论和方法中的重要公式进行整理,帮助读者更好地了解房地产估价。
一、净现值(NPV)公式:NPV = SUM (CFt / (1 + r)t) -C0其中,CFt代表第t期现金流;r代表收益率;C0代表投入成本。
NPV公式主要是用于确定房地产投资的可行性,即在资金投入的前提下,是否能够通过现金流回收成本,以及能否实现收益。
二、收益贴现率(Yield)公式:Yield = (Annual Rent / Price) x 100 %其中,Annual Rent代表年租金;Price代表购买价格。
收益贴现率是一种经济学概念,是指在未来一段时间内,对预计的未来收益进行折现计算,从而得到当前市场价格。
收益贴现率公式可以用于计算不同房产的收益贴现率,以便于市场参与者做出更好的投资决策。
三、房产周转率公式:Turnover Ratio= (Total Value of Sales / Average Investment Value) x 100%其中,Total Value of Sales代表房产总销售额,Average Investment Value代表房产平均投资价值。
房产周转率公式用于计算房地产市场的周转情况,即衡量房地产市场销售速度和活跃度的重要指标。
四、资本化率公式Capitalization Rate = Net Operating Income (NOI) / Current Market Value其中,Net Operating Income (NOI)代表净经营收入,是指扣除各类支出后,所获得的经营收入。
《房地产估价理论与方法》复习题一1(本科)
《房地产估价理论与方法》复习题—1一、单项选择题1.成本法概念中的“成本“,并不是通常意义上的成本,而是(D )。
A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2.运用成本法估价,需要懂得( D )。
A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3.对价格的定义,第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说,主要是从( B )上把握房地产价格的“数量”。
A、货币支付C、现象B、价值D、本质4.某房地产现房价格为4000元/平方米,开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米,预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米,风险补偿200元/平方米,该房地产期房价格为( B )元。
A、3800 C、3300B、3500 D、31005.重建价格,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点的价格水平,重新建造与估价对象建筑物( B )的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、类似6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按照其( A )所排列出的先后进行次序。
A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性7.房地产估价的核心是为( C ),对特定房地产在特点时点的价值作出估计。
A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,应选用(B)作为其中的一种估价方法。
A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法9.假设开发法在形式上是( B )。
A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法10.在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法第1讲:房地产和房地产估价(2004)第一章房地产和房地产估价第一节引言一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。
房地产价格从某种意义上讲是客观存在的,不以个别人的主观意志为转移,是由市场决定,即是由市场参与者集体的价值判断所形成。
因此,房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。
二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面:第一、房地产估价成为国家法定制度。
房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。
第二、房地产估价师实行了国家统一考试。
从1995年起,取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。
第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。
1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,自1999年6月1日起施行,其内容包括:总则、术语、估价原则、估价程序:、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。
第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。
1994年8月成立了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。
例题:从某种意义上讲,房地产价格是:A、个别人的价值判断B、估价人员的主观定价C、由市场力量决定D、市场参与者集体竟拍的结果E、由交易双方委托经纪人确定答案:C、D第二节房地产的概念一、房地产的整体概念(一)房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
其中:土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草,埋设在地下的管线、设施,在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题3.估价对象为一栋复式住宅,其中“复式”一词表示的是估价对象的()。
A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例,其有形的实体,就该房屋的建筑结构而言,是指它是砖木结构的,还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量,假如该房屋是砖木结构的,则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的,或者其施工质量如何;组合完成的功能,假如该房屋是砖木结构,采用的砖和木材的质量也相同,并且施工质量也是相同的,则是指它的空间布局如何,如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型,即该组合完成的功能。
参见教材P50。
4.下列经分类后的房地产中,不属于按实物形态分类的是()。
A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产『正确答案』C『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。
选项C,部分产权的房地产,属于按权益状况划分的种类。
参见教材P70。
5.下列对某宗房地产状况的描述中,不属于位置描述的是()。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对位置的描述,主要说明以下方面:坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B,属于区位状况描述中对交通状况的描述。
参见教材P79~80。
6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米,分摊的共有建筑面积为1000平方米,建筑面积单价为8000元/平方米,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元,则该房地产的土地单价为()元/平方米。
A.7000B.8750C.11000D.13750『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
房地产估价理论与方法重要公式
房地产估价理论与方法重要公式房地产估价是指通过一系列的理论和方法来评估房地产的市场价值。
在进行房地产估价时,常会用到一些重要的公式和计算方法。
本文将介绍房地产估价中常用的一些公式和计算方法,以便读者更好地理解和应用。
1. 单位面积价格 = 总价值 / 总建筑面积这是最基本的房地产估价公式之一。
通过将房地产的总价值除以总建筑面积,可以计算得到单位面积的价格。
这个公式通常用于评估住宅或商业地产的市场价格。
需要注意的是,总价值和总建筑面积应分别按照相同的货币单位和面积单位进行计算。
2. 租金收益率 = 年租金收入 / 房地产市值租金收益率是房地产估价中非常重要的一个指标,它反映了房地产投资的回报情况。
通过将年租金收入除以房地产市值,可以计算得到租金收益率。
租金收益率越高,说明投资回报越高。
不同类型的房产租金收益率一般有所差异。
3. 毛利率 = 毛利润 / 销售收入毛利率是用来衡量销售活动所创造的利润的一个重要指标。
在房地产行业中,通过将毛利润除以销售收入,可以计算得到毛利率。
毛利率的高低可以反映企业的盈利能力和健康状况。
4. 投资回收期 = 资本回收 / 年净现金流量投资回收期是评估投资回报时间的一个重要指标。
在房地产估价中,可以通过将资本回收除以年净现金流量,计算得到投资回收期。
投资回收期越短,说明投资回报越快。
5. 土地估价 = (建筑物估价 - 建筑物折旧) / 建筑物占地面积土地估价是房地产估价中的一个重要环节。
通过将建筑物估价减去建筑物折旧,再除以建筑物占地面积,可以计算得到土地估价。
这个公式通常应用于分析土地和建筑物的价值,帮助投资者做出决策。
6. 折现现值 = 未来现金流量 / (1 + 折现率) ^ 年数折现现值是用来衡量未来现金流量的现值的一个重要计算方法。
在房地产估价中,根据未来现金流量和折现率,可以计算得到未来现金流量的折现现值。
折现率通常根据市场情况和风险评估来确定。
通过计算折现现值,可以评估房地产的长期投资价值。
房地产估价理论与方法教学大纲
《房地产估价理论与方法》课程教学大纲课程编号:一、课程说明1. 课程类别学科专业类课程2. 适应专业及课程性质房地产开发与管理必修3.课程目的(1)掌握房地产估价的原理及意义(2)掌握房地产估价的方法4. 学时与学分学时为64,学分为3.5.5. 建议先修课程房地产经济学、房地产开发与经营二、课程教学基本内容及要求)第一章房地产估价概论计划学时:4基本要求:(1)了解房地产估价的含义、本质(2)了解房地产估价要素(3)了解房地产估价的现实需要(4)了解房地产估价师的职业道德及我国房地产估价行业发展概况教学重点及难点:(1)房地产估价要素基本内容:(1)对房地产估价的基本认识(2)房地产估价要素(3)对房地产估价的现实需要(4)房地产估价师职业道德(5)中国房地产估价行业发展概况思考题:(1)什么是专业房地产估价?(2)什么事估价目的?目前有哪些估价目的?(3)搞清楚估价目的有哪些重要意义?(4)什么事估价对象?目前的估价对象主要有哪些?第二章房地产及其描述计划学时:4基本要求:(1)了解房地产估价的含义(2)掌握房地产的特性(3)掌握房地产的种类(4)理解房地产状况描述教学重点及难点:(1)房地产特性(2)房地产状况描述基本内容:(1)房地产的含义(2)房地产的特性(3)房地产的种类(4)房地产状况描述思考题:(1)如何判定一物是否为房地产定着物?(2) 房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么?(3)房地产有哪些基本存在形态?(4)如何分析一宗房地产的变现能力?第三章房地产价格和价值计划学时:4基本要求:(1)了解房地产价格的形成条件(2)掌握房地产价格的特征(3)掌握房地产供求和价格的关系(4)理解房地产价格和价值的种类教学重点及难点:(1)房地产价格和价值的种类(2)房地产估价的本质基本内容:(1)房地产价格的含义和形成条件(2)房地产价格的特征(3)房地产供求与价格(4)房地产价格和价值的种类思考题:(1)什么是房地产价格?(2)成交价格是如何形成的?(3)正常成交价格与非正常成交价格如何区分?(4)什么是比准价格、积算价格和收益价格?第四章房地产价格影响因素计划学时:4基本要求:(1)了解房地产价格影响因素(2)掌握房地产自身因素(3)了解人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
( )【答案】×【解析】本题考查的是保存估价资料。
保管期限从出具之日起,不少于15年。
法定评估业务为不少于30年。
超过15年或30年,估价服务行为尚未结束的,估价资料应该保存到估价服务行为结束。
参见教材P424。
2、[试题]下列房地产因素中,不属于土地实物因素的是( )。
A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物因素。
土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度,选项B属于权益因素。
参见教材P123。
3、[试题]预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为16万元,运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A.32B.34C.36D.38【答案】C【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。
该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16-8×(1+2%)n-1=0,n=36(年)。
参见教材P232。
4、[试题]估价报告应用有效期的长短,应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过( )。
A.三个月B.半年C.一年D.两年【答案】C【解析】本题考查的是估价报告使用限制。
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期,是指自估价报告出具之日起计算,使用估价报告不得超过的时间。
估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,不宜超过一年。
参见教材P420。
5、[试题]关于收益法求取净收益的说法,错误的是()。
A.在计算无形收益时,难以货币化B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外,应用客观收益值C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】C【解析】无形收益通常难以货币化,可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时,应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额),通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法《房地产估价理论与方法》复习提纲第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力,实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点:由专业人员完成;是一种专业意见;具有社会公信力;实行有偿服务;承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
房地产估价师根据估价目的,遵守估价原则,运用估价方法,按照估价程序,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。
其中,分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。
房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
22、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。
估价师在模拟市场定价时,不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证,估价专业意见的作用有:咨询性或参与性;鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识,采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性,并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人,所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法,但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法,还必须有依靠实践经验。
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07年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试真题及答案一、单项选择题(共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)1、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为( )。
A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中,错误的是( )。
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后,内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格,则较合理的估价结果是( )。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价5、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费6、判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产( )。
A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用7、某套住宅总价30万元,套内建筑面积125平米,套内墙体面积20平米,分摊的共有建筑面积25平米,则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
A.1765B. 2000C. 2069D. 24008、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是( )。
A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值10、某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似在现房价格为4500元每平米,出租的年末净收益为500元每平米。
假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为( )元每平米。
A.3473B.4365C.4500D.463511、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。
A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12、引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理13、下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。
A.上调贷款利率建设工程教育网信息B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应14、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( )应按服装店用途进行估价。
A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则15、下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格16、下列关于房地产估价原则的表述中,错误的是( )。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则17、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日18、甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
A.0~50B.50~75C.50~10OD.100~15019、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格,选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日,合同交易价格为4000元每平米,约定建筑面积为95每平米,合同约定面积误差在6%以内不增加付款,实际产权登记面积为100每平米。
自2007年1月1日起至2007年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元每平米。
A.3868.92B.4000.00D.4286.8920、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120平米,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为( )元每平米。
A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.5721、为估算某建筑物的重新购建价格,经测算其土建工程真接费为780元每平米,安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米),装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米),又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为3 5%,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元每平米。
A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.6422、某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
A.1838.00B.1844.55C. 1845.87D. 1850.0023、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场,建设期为2年,该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续,土地使用期限为40年,土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零,采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%24、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得,当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期,判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元,报酬率为8%。
用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.35B.85B.360.49D.365.2925、某商品住宅总价为98万元,首付款为30%,其余为抵押贷款,贷款期限为15年,按月等额还本利息,贷款年利率为7.5%,自有资金资本化率为8%。
则其综合资本化率为( )。
A.7.65%B.B.75%C.9.42%D.10.19%26、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。
A.85.45B.87.16C.88.50D.88.9027、某在建工程规划建筑面积为12400平米,土地使用期限为40年,从升工之日起计算。
项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元每平米,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。
A.2281.83B.2474.60C.379B.30D.4119.1828、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是( )。
A.估算后续开发经营期建设工程教育网整理B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润29、通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为( ) 元每平米。
A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.530、某幢大厦的总建筑面积为10000平米,房地产总价值为7000万元。
其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分,该部分的建筑面积为250平米,房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊,则王某占有的±地份额为( )。
A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%31、设临街深度价格修正率见下表。
另设,旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距,旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%,则下图的宗地B的单价为( )元/m2。
A.6400B.6800C.6960D.760032、某房地产开发用地,其土地面积为10000平米,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元每平米。
后经规划调整,容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。
A.375B.450C.500D.60033、暂定期内的三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务有( )。
A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务34、下列关于实地查看估价对象的表述中,错误的是( )。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场,对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场,拍摄反映估价对象外观状况的影像资料,内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场,感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产,房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象,估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。