产品基础知识培训教材

---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------产品基础知识培训教材易居中国房地产学院沈阳分校培训教材（产品基础知识类）二〇一〇年十一月产品基础知识住宅规划一住宅规划基本概念1 居住区2 居住小区3 居住组团4 城市规划用地：4.1 居住区用地（R ）：R=R01+R02+R03+R044.2 住宅用地（R01 ）：指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）4.3 公共服务设施用地（R02 ）：指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等4.4 道路用地（R03 ）：指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场 4.5 公共绿地（R04 ）：指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带其他用地：指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等5 规划常用术语及指标5.1 用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

5.2 容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

总建面积包括：住宅、商业、高于地面 1.5 米的半地下室、公共配套服务设施（居1/ 18委会、物业用房、配电房、垃圾转运站..）不包括露台、地下室、层高低于 2.2 米的架空层、向公共开放的层高高于 2.2米的架空层，净用地面积指居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地5.3 建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多。

正常情况下，居住区建筑密度一般在 12%~30%5.4 道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。

5.5 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。

又称建筑控制线。

5.6 城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。

5.7 绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在 3 米以上的绿化才算在绿化面积中）。

各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算，不包括：---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 屋顶、露台的人工绿地。

5.8 房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

７０％至８０％的使用率比较合理。

5.9 集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的 10％。

居住小区的绿地率不少于总用地面积的 35%。

居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400 平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。

5.10 公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

公共绿地名称最小规模居住区公园 10000 平米小游园 4000 平米组团绿地 400 平米块状带状绿地 400 平米，宽度不小于 8 米5.11 日照间距：为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。

（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于 1h。

3/ 18（2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0 倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于 1.2 倍。

（3）朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南 45 度以内（不含 45 度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的 0.9 倍，在其他地区不小于 1.0 倍，且其最小值为6 米。

6 停车设施规划设计停车设施规划设计：单建式、附建式、混合式7 住宅群体组合基本要求满足功能、经济、美观要求，日照/通风/安静/舒适/方便/安全/交往8 住宅群体组合基本形式行列式、点群式、混合式二住宅规划基地特点 1 滨水滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。

2 坡地山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题。

3 高尔夫高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。

4 平地三住宅规划规划图分类1 鸟瞰图鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。

实景、模型或者电脑模型。

2 总平面图总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图。

3 各类分析图分析图就是对总平面图的道路交通、规划进行分析，图中虚线表示该小区的道路系统。

---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 从规划小区路组团空间院落空间，其中组团就是组成小区的基本单元。

4 组团平面组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。

产品基础知识住宅景观一、住宅景观景观风格景观风格：1. 中式风格：中国传统园林是表现自然，赞美自然，是自然美景的艺术再现，从理水可以看出：中国园林中水的表现形式是描写自然界的河，湖，潭，瀑，溪，涧等。

2. 日式风格：日式流行的枯山水园常体现的是在沙上铺设石径，然后沿着枯水河岸散置山石，并配置石灯笼和一些枝条体态优美的小树、石灯笼、石水钵，在植物配置上，樱花、墨松等修剪成别具一格的观赏树木也是日式园林风格的特色之一。

3. 东南亚风格；在东南亚园林里，运用的是精致细刻的景观墙和婀娜多姿的热带植物，而且东南亚园林对建筑材料的运用也很有代表性，如黄木纹理，青石板、鹅卵石、麻石等，很接近真正的大自然。

4. 地中海风格：地中海风格的庭园总能在人们的脑海中唤起些鲜明的意象。

如雪白的墙壁、陶罐中摇曳生姿的粉红色九重葛和深红色天竺葵、5/ 18内院和油橄榄树、铺满瓷砖的庭院、喷泉、从棚架和梯级平台上悬垂下来的葡萄藤等。

5. 欧洲风格；西方传统园林通常都是以人工修剪的几何图形状形来表现园林的人工美。

6. 美式风格特点：大气、浪漫、充满自然的纯真与朴实。

二、住宅景观景观区域1.入口景观；2.中心景观；3.广场景观；4.宅间景观；5.滨水景观；6.庭院景观；7.架空层景观；8.空中花园；9.其它三、住宅景观景观区域绿化种植：1. 组合形式；孤植主要显示树木的个体美，常作为园林空间的主景。

对植即对称地种植大致相等数量的树木，多应用于园门，建筑物入口，广场或桥头的两旁。

列植也称带植，是成行成带栽植树木，多应用于街道、公路的两旁，或规则式广场的周围。

丛植，三株以上不同树种的组合，是园林中普遍应用的方式2. 植物外观；3. 植物习性；4. 植物形态；四、住宅景观绿化种植1 、植物外观（赏花植物）春夏常见植物（先花后叶、先叶后花） 2 、植物外观（赏花植物）春夏常见植物（先花后叶、先叶后花） 3 、植物外观（观叶植物）4 、植物外观（盆栽植物）5 、植物外观（其它）观果、观干等6 、植物形态（乔木）笼统的说，有明显的主干，可分为常绿和落叶两种7 、植物形态（灌木）主干不明显，---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 常从基部发出多个枝条。

8 、植物形态（藤本）茎长而不能直立，依靠其他附属物。

9 、植物形态（草本）地上部分容易萎蔫和死亡。

常分为一年生、二年生和多年生等。

五、住宅景观道路系统1.车行道；2.人行道；3.园路4.滨水道路；5.消防车道 6.消防登高面7.地面停车场8.地下车库9.其它六、住宅景观景观照明1. 庭院灯；2. 水下射灯； 3. 其它七、住宅景观游乐场地1.儿童游乐场；2.老年游乐场；3.休闲健身场地；4.其它八、住宅景观标识系统标示系统1.小区入口标示；2.道路交叉口标示；3.组团入口标示；4.门牌号码；5.特色景观标示；6.其它九、住宅景观园林小品1.围墙、围栏、栏杆；2.树坛、树穴、花坛；3.建筑小品4.平台、木筏道；5.汀步、景观桥；6.雕塑小品（雕塑小品形式、雕塑小品材质）；7.音箱、置石、驳岸；8.休闲设施、台阶；9.景墙、挡土墙产品基础知识住宅建筑一、住宅建筑住宅分类住宅按层数划分：1、低层住宅为一层至三层；2、多层住宅为四层至六层；3、中高层住宅为七层至九层；4、高层住宅为十层及以上。

独栋别墅：独门独院，私密性极强的单体别墅。

双拼式：一般由两户住宅并靠组成。

7/ 18双拼式住宅一般每个单元楼上楼下为一户。

联排式：一般由多个独门独户的居住单元拼联组成。

各户在房前房后有专用的院子。

叠加式：一般四层，一、二层为一户，三、四层为一户，上下叠加而成。

花园洋房：为多层的一个特殊形式， 6 层以下多层住宅，层层退台，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。

多层公寓：指四层至六层的住宅小高层住宅：指七层至十八层的住宅高层住宅：指十九层以上的住宅酒店式公寓：提供酒店式服务的住宅，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。

二、住宅建筑小区配套1、小区会所 2、社区商业的服务对象主要以小区居民为主。

3、幼儿园。

小区内的配套设施．多数会所在前期兼具售楼处的功能，后期售楼完毕即撤消售楼处。

也有部分售楼处与楼盘不在一起。

三、住宅建筑单元组合形式楼层平面图：---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 1.多层单元拼接；2.小高层单元拼接；3.高层单元拼接平面形式： 1.点式住宅；点式住宅一般为一梯多户，此种住宅在进深和面阔方向尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，它四面临空，故体型可以比较自由活泼，朝向多。

点式住宅与板式住宅的结合，提高容积率的方法。