房地产利率和资本化率
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第五章 房地产利率和资本化率
❖学习指导 重点掌握房地产利率和资本化率的基本概念和内涵，
掌握二者之间的区别和联系，熟悉两种不同利率在 房地产估价中的具体应用，并通过实例了解房地产 利率和资本化率对估价结果的影响。
重要性
净收益（万元） 5 5 5 5 5 5
资本化率（％） 4 5 6 8 10 12
Baidu Nhomakorabea
评估价值（万元） 125.00 100.00 83.33 62.50 50.00 41.67
❖ 需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，
一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。
❖ 累加法应用举例
2、市场提取法
市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比
实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公
式，反求出报酬率的方法。
（1）在V ＝
A r
A 的情况下，是通过r＝ V 来求取r，
➢ ③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要 求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高， 缺乏流动性。
➢ ④投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处， 如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投 资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
资本化率的影响因素
❖ 资本化率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿 ＋ 缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
➢ ①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房 地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。
➢ ②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就 会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产 要求的管理工作一般远远超过存款、证券。
即可将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。
Va r
r a V
可比实例
1 2 3 4 5 6
净收益a （万元/年）
12 23 10 65 90 32
价格（万元） V 102 190 88 542 720 250
还原利率（%）
11.8 12.1 11.4 12.0 12.5 12.8
r r1 r2 r3 r4 r5 r6 11.8% 12.1% 11.4% 12.2% 12.5% 12.8% 12.1%
❖ 贴现率变化对评估结果的敏感性
贴现率比较小时，其变动对评估结果带来的影响比较 显著。 贴现率比较大时，其变动对评估结果带来的影响比较 不那么敏感。
❖资本化率（capitalization rate）的概念
国外观点： 贴现率和资本返还率之和。 资本化率被定义为一种贴现率，用来发现一系列未来现 金收益的现在价值，也被称作贴现率。 争论焦点：资本化率是否应该包括资本返还率。
56页例题
❖ 国内观点:
1. 资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在 估价时点的价格的投资收益率。
2. 资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅 度的参数。
3. 资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的 过程，资本化率是这一转化过程的百分率。
❖ 本质
1. 资本化率实际上是一种资本投资的收益率。 2. 资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。
与收益处置相匹配。 3. 房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，
等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本 收益率。
4. 资本化率实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业 的基准收益率或最低期望收益率，对于任何投资行为，一 旦其所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为 就不会发生。
6
6
（2）在V＝
A r
[1-
1 (1+r)n
]的情况下，可通过下式求取r。
在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程 度后再采用线性内插法求取。
A r
[1 -
1 (1+r)n
]
–
V
=0
3、复合投资收益率法 （1）抵押贷款与自有资金的组合
购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷 款；另一部分为自有资金。
房地产价格×综合资本化率＝抵押贷款金额×抵押贷款常数 ＋自有资金额×自有资金资本化率
(2) 土地与建筑物的组合
❖ 土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风 险的资本投资收益率。
❖ 建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有 相同风险的资本投资收益率。
❖ 综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益 具有相同风险的资本投资收益率。
❖ 投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存 款的风险补偿；
❖ 管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款 管理负担的补偿；
❖ 缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存 款缺乏流动性的补偿；
❖ 投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存 款所带来的优惠。
RO
RLVL VL
RBVB VB
某宗房地产，土地价值占总价值的30％，土地资本 化率为7％，建筑物资本化率为9％，试求综合资 本化率。
❖ 观点之二——作为投资
1 延期消费补偿 2 通货膨胀补偿 3 风险补偿 4 投资回收补偿
➢ 资本化率的求取方法
1、累加法(安全利率加风险调整值法) 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部
分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选 用同一时期的国债利率或银行存款利率。 风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险 报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自 身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
5. 资本化率与最低期望收益率在性质上属同一范畴，但这并 不是说资本化率就是某项投资的期望收益率。
❖ 最低期望收益率
❖ 内部收益率 回收
数值上相同，但性质不同
回报
❖ 资本化率——与内部收益率在性质和数值上不同，不可类比
（是否包含资本回收）
❖观点之一
资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（recapture rate）和房地产利息率（interest rate）。投资者期望投 入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资 本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率 和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。
❖学习指导 重点掌握房地产利率和资本化率的基本概念和内涵，
掌握二者之间的区别和联系，熟悉两种不同利率在 房地产估价中的具体应用，并通过实例了解房地产 利率和资本化率对估价结果的影响。
重要性
净收益（万元） 5 5 5 5 5 5
资本化率（％） 4 5 6 8 10 12
Baidu Nhomakorabea
评估价值（万元） 125.00 100.00 83.33 62.50 50.00 41.67
❖ 需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，
一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。
❖ 累加法应用举例
2、市场提取法
市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比
实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公
式，反求出报酬率的方法。
（1）在V ＝
A r
A 的情况下，是通过r＝ V 来求取r，
➢ ③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要 求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高， 缺乏流动性。
➢ ④投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处， 如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投 资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
资本化率的影响因素
❖ 资本化率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿 ＋ 缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
➢ ①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房 地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。
➢ ②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就 会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产 要求的管理工作一般远远超过存款、证券。
即可将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。
Va r
r a V
可比实例
1 2 3 4 5 6
净收益a （万元/年）
12 23 10 65 90 32
价格（万元） V 102 190 88 542 720 250
还原利率（%）
11.8 12.1 11.4 12.0 12.5 12.8
r r1 r2 r3 r4 r5 r6 11.8% 12.1% 11.4% 12.2% 12.5% 12.8% 12.1%
❖ 贴现率变化对评估结果的敏感性
贴现率比较小时，其变动对评估结果带来的影响比较 显著。 贴现率比较大时，其变动对评估结果带来的影响比较 不那么敏感。
❖资本化率（capitalization rate）的概念
国外观点： 贴现率和资本返还率之和。 资本化率被定义为一种贴现率，用来发现一系列未来现 金收益的现在价值，也被称作贴现率。 争论焦点：资本化率是否应该包括资本返还率。
56页例题
❖ 国内观点:
1. 资本化率是将一项投资的净收益折现以确定该投资在 估价时点的价格的投资收益率。
2. 资本化率是反映资本价值随时间变化而产生的变化幅 度的参数。
3. 资本化是将房地产未来年净现金流转化为现在价值的 过程，资本化率是这一转化过程的百分率。
❖ 本质
1. 资本化率实际上是一种资本投资的收益率。 2. 资本化率的本质不能简单地界定为资本投资的收益。
与收益处置相匹配。 3. 房地产估价中的资本化率就是投资房地产的收益率，
等同于投资房地产具有相同风险水平的行业的资本 收益率。
4. 资本化率实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业 的基准收益率或最低期望收益率，对于任何投资行为，一 旦其所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为 就不会发生。
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（2）在V＝
A r
[1-
1 (1+r)n
]的情况下，可通过下式求取r。
在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程 度后再采用线性内插法求取。
A r
[1 -
1 (1+r)n
]
–
V
=0
3、复合投资收益率法 （1）抵押贷款与自有资金的组合
购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷 款；另一部分为自有资金。
房地产价格×综合资本化率＝抵押贷款金额×抵押贷款常数 ＋自有资金额×自有资金资本化率
(2) 土地与建筑物的组合
❖ 土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风 险的资本投资收益率。
❖ 建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有 相同风险的资本投资收益率。
❖ 综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益 具有相同风险的资本投资收益率。
❖ 投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存 款的风险补偿；
❖ 管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款 管理负担的补偿；
❖ 缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存 款缺乏流动性的补偿；
❖ 投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存 款所带来的优惠。
RO
RLVL VL
RBVB VB
某宗房地产，土地价值占总价值的30％，土地资本 化率为7％，建筑物资本化率为9％，试求综合资 本化率。
❖ 观点之二——作为投资
1 延期消费补偿 2 通货膨胀补偿 3 风险补偿 4 投资回收补偿
➢ 资本化率的求取方法
1、累加法(安全利率加风险调整值法) 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部
分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选 用同一时期的国债利率或银行存款利率。 风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险 报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自 身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
5. 资本化率与最低期望收益率在性质上属同一范畴，但这并 不是说资本化率就是某项投资的期望收益率。
❖ 最低期望收益率
❖ 内部收益率 回收
数值上相同，但性质不同
回报
❖ 资本化率——与内部收益率在性质和数值上不同，不可类比
（是否包含资本回收）
❖观点之一
资本化率的两个基本组成部分是资本返还率（recapture rate）和房地产利息率（interest rate）。投资者期望投 入的资本能全部得到返还，并得到报酬。因此，收益资 本化法中应明确区分资本返还和资本报酬。资本返还率 和房地产利息率则是分别衡量这两个部分的指标。