小商品市场定位及经营管理提案报告

前言
本策划招商及经营管理服务建议书乃是建立在我司对题述项目所处地理位置的商业布局、以及本项目基础情 况了解之上而制定的。通过互联网及其它业内渠道的了解，“融富百货”在市场已初步建立起原“襄阳路市场” 替代的形象。基于这些情况，在尽可能考虑维持现有商场经营业态的前提下，在本建议书中我们的论述将围绕以 下几个方面：
五年内经济收益分析
融富百货
假 设 自 2008年 1月 1日 开 始
平均租金 一层 二层 三层 四层 五层 入住率
建筑面积 620
2848.21 2848.21 2634.08 2646.27
使用率 46% 46% 46% 46% 46%
2008
16.17 12.13 9.70 6.47 4.85 75%
消费群体及主要需求分析
融富百货
消费人群类型
人群数量
周边上班人群（主核心商 约2.8万人 圈，附近周边写字楼）
附近（稍远）上班人群 约20万人 （次核心商圈，辐射至小 陆家嘴写字楼群）
附近（稍远）居住人群 约15万人 （潍坊街道）
上海其它地区
N/A
游客（小陆家嘴吸引游 日均1万人 客）
人群特点
人员素质较高，收 入较高，对生活品 质有较高要求
在本案的 消费程度
重度
中度
主要消费内容
在本案消 费理由
普通中西餐、高档中西餐、各类外 就近消费； 国餐饮、休闲餐饮；品牌服饰、礼 在集中商圈
品、奢侈品、数码电子产品、书籍 休闲购物顺
音像制品、情趣家居用品；娱乐、 道；特色 健身、美容美发SPA、摄影、其他服 务类型。
中度
人员来源及类型复 杂，随机性较强
2009
16.98 12.73 10.19 6.79 5.09 80%
2010
17.83 13.37 10.70 7.13 5.35 85%
2011
18.72 14.04 11.23 7.49 5.62 90%
2012
19.65 14.74 11.79 7.86 5.90 95%
年租金收益
经营管理成本 人力成本及办公室开支（10%） 广告推广成本（10%） 管理费及设施维护费（5%） 房地产税（12%） 营业税（5%） 不可预计费用（2%）
5,848,210 6,549,995 7,307,338 8,124,041 9,004,145
6,865,290 7,689,124 8,578,179 9,536,917 10,570,083
假设：
自2008年开始，在整体经济稳 定发展的前提下，租金年增长 率为5%。
总结
融富百货
本着长期持续稳定向上的盈利预期，我们根据周边市场租金行情制定了未来五年的租金盈利计划，并通过对市场上类似 小商品市场（七浦路市场）的研究分析后，我司不建议采用惯常的租金低开高走的经营策略，其原因在于：
总成本支出
经营利润
12,713,499 14,239,119 15,885,518 17,660,958 19,574,228
1,525,620 1,271,350 635,675 1,525,620 635,675 254,270
1,708,694 1,423,912 711,956 1,708,694 711,956 284,782
1,906,262 1,588,552 794,276 1,906,262 794,276 317,710
2,119,315 1,766,096 883,048 2,119,315 883,048 353,219
2,348,907 1,957,423 978,711 2,348,907 978,711 391,485
商者无域 相融共生 定位即需竞争也要竞和
经营管理及推广策略
融富百货
在招商及经营管理策略方面，商铺不同于其它类型物业，在强调收益的同时更要重视风险，为了进行有效的控制成本，预见可 收益情况，我司依据现有融富百货现状，以务实的角度确定整个招商思路及操作步骤，由此贯穿整个策划招商和经营管理始终。
1、充分利用原襄阳路小商品市场品牌概念，结合现有经营策略加强品牌宣导 2、重新审视现有租赁合同，采用租期及租金相结合的调整策略；招商初期以市场现有水平为租金定位起点 3、采用有效的广告策略、渠道及招商推广说明会，拓展目标消费群体受众面 4、联合各大具有国内外资质的旅行社资源，烘托人气，提升商户入住率 5、加强经营及管理力度，订立明确的经营目标，规范经营管理制度，提升市场服务品质，注重品牌管理
❖ 从项目所处地理位置和周边商业经营形态,来审视目前的主题定位是否最理想； ❖ 我们从整个商业合理经营定位来确定商场主要的客源; ❖ 如何从既有的功能布局上调整,使其更完善商场业态,提高商户入住率; ❖ 如何有效地从广告包装及推广上提升本商场对外受众面; ❖ 如何有效经营管理; ❖ 依据现有市场制定短中期租金及经济收益;
-4%
10%
-2%
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-6%
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调整后租金 (RMB/平米/天)
15 17 17 16 16
权重% 25% 25% 25% 25%
注：依据以上相邻百货商厦的租金比较，我司建议本项目的预估平均租金为：16RMB/平米/天；按该租金定位水平，商厦首年在 满租的情况下，租金收益状况如下：
从融富百货的商业形态和未来发展出发，我们建议在项目营业初期采用固定租金的方法，对于个别的业态 及租户（如租用大面积租户），可以考虑采用按销售额抽成的租金计算方式。以在确保业主稳定收益的情况下， 允许特定租户的成本考量，共同促进营业效益的提升。
租金定位
融富百货
融富百货相邻商厦现行租金水平比较及租金定价
1F:精致礼品\工艺品等 2F:中档服饰等 3F:流行百货等 4F:文化娱乐其它等 5F:暂定特色餐饮等
整体商品层级
低 精致礼品
时尚 中
低
融富百货
暂定特色餐饮
文化娱乐其它
流行百货
中
价格
中档服饰
商场定位建议
融富百货
总结以上分析，我司认为在竞争如此激烈的商业环境中，针对融富百货的现状无法与八百伴、华润时代中 心等这样中大型高档商业竞争的情况，只有以差异化的商场主题定位、充分利用市场给予的契机，才能体现其 商业价值和经济效益。我司建议：在原有经营主题不变的情况下，丰富商品种类、提升商品品质、完善商场辅 助休憩功能；在商场主题定位及招商方面以小面积、多元化、价廉物美的礼品商贸城为前提，提高整体商场的 装修档次；在考虑租户结构以原个体经营户为主的情况下，努力争取一部分礼品、工艺品、特色针织品商贸单 位入驻，尽量整体提升商场租户层次；合理划分业态布局，向着“特色化、大众化、时尚化”小商品的方向转 型，以购物休闲为主，休闲娱乐为辅的综合性场所，为就近商务区域、本地年轻消费群体、以及境内外旅游人 士提供又一个“襄阳路特色商品街”。因此，特将此项目的商场主题定位为：
策略篇
融富百货
地理位置
从地理位置上来看，按政府规划“融富百货”属于 “新上海商业城商圈”（一般称谓“浦东八百伴商业 圈”）。该商业圈坐落在浦东新区陆家嘴金融贸易区内， 是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发 展规划直接组织建设的上海新的市级商贸中心之一。在 “新上海商业城”商圈内坐落的主要百货及商业包括第 一八佰伴（新世纪商厦）、新梅联合广场、华润百货、 中融国际商城、上海湾、三鑫世界商厦、新大陆广场等。 经不断调整，目前该区域经营内容已形成百货、电脑、 家电、建材等四大主要市场。新上海商业城每天的客流 量达到10万人次，双休日高达20万人次。 “新上海商 业城”已形成集“吃、住、玩、购物、办公、休闲”多 功能于一体的综合性商业圈。
60%
9.70
4,589,011
2634.08 46%
40%
6.47
2,829,338
2646.27 46%
30%
4.85
2,131,823
11596.77
16,951,333
依据平均租金，以最乐观招商情况估计，在满租的情况下， 融富百货商厦第一年租金年收益可达到：16,951,333 RMB（此租金总额不含前期装修准备期15-30天）
楼层
Level 1 Level 2 Level 3 Level 4 Level 5
可租面积
平均租金
年租金收入
（平方米） 使用率 租金比例 （RMB/平米/天） （RMB)
620 46% 100%
16.17
1,664,898
2848.21 46%
75%
12.13
5,736,263
2848.21 46%
融富百货
地理位置示意图
本项目SWOT分析
融富百货
优势（Strength）： ❖ 地处新上海商业城（八百伴商圈）繁华地段。 ❖ 根据网络媒体及业内了解，融富百货的小商品经营定位已在一定程度上 受到认同。
❖ 区域交通较为便利，连接浦西及浦东的市政交通网已成规模。 ❖ 商业辐射半径较大，区域立体交通体系的成熟完善，使得更远距离的人 口能够利用更短的时间到达该区域。
❖ 周边道路宽阔，浦东南路为双向6车道，不利人流穿行，凝聚商业人 气。
❖ 停车设施严重不足，此为商业设施较为致命缺陷。 ❖ 底层非产权面积范围较大，导致出入口设置无法完满。
机会（Opportunity）： ❖ 淮海路上原襄阳路市场拆迁，从号召力及知名度来看，目前市场上尚未 出现成功替代物业。 ❖ 周边商业业态功能齐全，但尚不存在与本项目目前商业主题定位冲突之 商场。 ❖ 早年上海浦西市政动迁人口散布于周边地区较多，加之近年来新发展的 浦东地区新兴住宅板块（如花木、联阳等），导致辐射范围内居住人口较 多。 ❖ 地属小陆家嘴金融贸易区，区域内白领数量巨大。 ❖ 周边立体交通网络成型，极大缩短上海各地区达到本区域的时间距离。