郑州市二七区房地产市场研究

2000
商品住宅供应面积
商品住宅销售面积
商品住宅成交均价
销售市场
商品住宅——住宅市场中，八大区差异化逐步弱化，高新、二七、中原、管城刚需族旺盛区域供需双旺。
万㎡
90.00 80.00 70.00
2015.01-2015.07月郑州八大区商品住宅量价走势
700
元/㎡
600 16000 14000 12000 10000 8000 300 200 100 0 500 400
万人；远期，2030年，人口规模约1300
万人。
战略格局： “一主、三区、四组团、26个 新市镇、若干新型农村社区”的新型城镇 体系。 “一主”：主城区； “三区”：东部、南部、西部三个新城区； “四组团”：巩义、登封、新密、新郑四 个外围组团。
郑州未来发展规划——2012年02月，郑州明确“两核六城十组团”规划版图，2014年6月《郑州市2014年组团新区 建设专项工作方案》将郑州都市区的组团变成了12个。
二七新城已先后引进河南煤业化工集团、上海世茂、上海绿地 等世界和国内500强企业10家，重大项目15个，总投资925亿 元。未来二七新区的发展将直接带动本项目区域的发展。
二七新区规划——二七新区定位高品质滨水生态居住区
二七新区的功能定位：
1.策动中原城市群南翼发展的桥头堡——
现代服务集聚区
2.引领郑州城市可持续发展的先导区——
郑州规划——2014年3月《郑州都市区总体规划2012-2030年》通过郑州市政府审批，按照规划，未来15年，郑州将定 位为：一区三城，国家中心城市、国际航空大都市、世界文化旅游名城、中原经济区核心增长区。
规划目标：活力郑州、幸福都市。涵盖田 园都市、畅通都市、宜业都市、宜居都市、 魅力都市、创新都市六个方面。 规划人口：2015年，郑州人口规模约950
2015年1-7月 月均去化66.54万㎡
8000
6000 40
4000
0 10月 11月 12月 10月 11月 12月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
7月
郑东新
0
销售市场
商品住宅——2015年郑州住宅市场量价齐升，达到近四年来最高值。住宅均价更是在5月份连续两月破万，房价上涨势 头较猛。
160 万㎡
2012.01—2015.07郑州商品住宅量价走势图
9468
10596 10201
元/ ㎡
12000
9460
120
7563 7599 7731 7967 7562 7846 7401 7802 8067 8134 8290
【名门橙邦市场动态监控】
易居中国〃河南区域公司〃执行二区〃橙邦项目组
——2015-08-10——
目
Part1：区域城市背景
录
Part2：区域销售指数研究 Part3：市场整体概况
Part4：案例欣赏
PART
1
城市背景
城市发展 区域规划
区域特征
【城市背景——】
十二组团的提出再次给予老城区二七区带来新的机遇和挑战。在新的城市规划促进下，二七区房地产逐步扩围，由 传统的内二环逐步向三环四环扩围。同时伴随着万达商圈的成型和二七老商圈的升级改造，及优质学校的引进等， 区域地位逐步提升。
两核：郑州新区和中心城区；六城：巩义新城、新密新城、登封新城、中牟新城、航空城、新郑新城； 旧十组团：宜居教育城、宜居健康城、宜居职教城、新商城、中原宜居商贸城、金水科教新城、惠济高端服务业新城、二七生态文化新城、先进制造业新城、高新城。十二组团： 中牟新区、荥阳健康园区、新密新区、新郑新区、新郑教育园区、登封新区、中原新区、二七新区、商都新区、金水科教园区、上街职教园区、惠济新区。
里将成为二七区行政文化中心、郑州休闲体育中心和高品质生态新区。
• 生态景观带-南三环以南约400米，大学路以南约400米，嵩山路以南约300米周边范围将来两侧绿化各40米，环保要求严格，要求两侧两公里范围内无污染、常年活水、水质
清澈。
• 运河两岸CBD集群-按照二七区规划，运河新区将形成一批以创意、软件开发、金融、电子商务、物流、娱乐、休闲、服装等为主的特色楼宇园区，以专业特色楼宇为主打造
区域发展价值——南水北调工程、滨河新区等战略规划为区域发展提供中长期可塑空间，为南部城区带 来无限空间想象
• 按照郑州市总体规划，未来南部城区处于“一核三组团”和“三带一轴”的核心位置，运河新区管委会被郑州市批准为副县级规格、正县级配备。 •地理位置-位于郑州市西南部，北至南三环、西北至郑密路，西至绕城公路，西南至郑石高速引线，南至二七区边界，东至二七区边界，占地面积28平方公里。按照规划，这
80 6000 40
0 10月 11月 12月 10月 11月 12月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 万㎡
2010年7月，更名“二七生态文化新城”。北起南三环南水北调干渠、西四 环沿线，南至绕城高速，东至二七区界，西至郑少高速，规划面积75平方公里。 包含：49平方公里的运河新区板块和占地26平方公里的龙西湖生态文化区。
嵩 南 四 环 山 南 路
大 学 南 路
二七生态文化新城战略布局：“一核心、两板块” “一核心”：是建设中央文化区(CCD)； “两板块”：运河新区板块、龙西湖生态文化区板块。
万㎡ 区域 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区
郑州八大区商品住宅库存量走势
总库存（万㎡）
547.96万㎡
60.00
50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 面积 二七区 70.33 8315 高新区 78.61 7721 管城区 58.54 8426 惠济区 42.20 9580 金水区 55.44 10852 经开区 35.67 8635 郑东新区 60.60 14587 中原区 64.39 8274
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月Baidu Nhomakorabea
3月
5月
区
89.34 13882
中原区 71.73 8591 万㎡
2011 二七区 管城区
2012 惠济区 金水区
2013 郑东新区 中原区
2014 高新区 经开区
2015
销量：2015年前7月，高新区独领风骚，销售面积达到99.33，占市场总额的17.15%，多为首置刚需及投资类客户。而销量排名第二的为郑东新区，区域内办公、商业 物业销量一直领先，外加今年改善性客户的集中释放，使得区域销量走高。 价格：高新区依然处于价格洼地，仅为7349元/㎡；而郑东、金水为唯二两破万区域，分别为13882/11487元/㎡。 库存：截止7月，郑州商品房总库存量为1427.62万㎡，按照近7月去化速度来看，去库存需要17.25个月，库存压力继续存在。其中二七区库存量最高，达到322.23万 ㎡，根据其前7月月均12.37万㎡计算，去库存需要26.06个月，销售压力较大，未来以去库存为主。
240
2012.01—2015.07郑州商品房量价走势
10479 9737 9833 10065 9769 9658 10072 9428 9655 9318 9690
12000
200
9103 8677 8747 8061 2012 年月均去化72.74万㎡ 7878 7945 8197 8643 9256 8908 8913 9402 9482
10000
8697
8390
8629
8862 8902 7955
8447 8521
8870 8772
8724
8566 8698 8610 8537 8639
8842 8950 8951 8440 8398
8976
7074 7126
7306 6792
80
2012年月均去化51.89万㎡
7053
7380
2013年月均去化65.57万㎡ 2014年月均去化49.81万㎡
4000 元/㎡
2012年
商品房供应面积
2013
商品房销售面积
2014
商品房销售均价
2015
销售市场
商品房——2015年前七月，郑东、高新、二七销量领先。二七、高新区成为库存量最大的两个区域。
2015.01-2015.07月郑州八大区商品房量价走势
120.00
100.00
1800
郑州八大区商品房库存量走势
6000 4000 2000 0
178.68 60.69 62.58 52.17 113.29 -1.26 74.89 6.92
1月
3月
5月
7月
9月
1月
3月
5月
7月
9月
1月
3月
5月
7月
9月
1月
3月
5月
7月
9月
1月
3月
5月
11月
11月
11月
单价
2011 二七区
高新区
2012 管城区
惠济区
2013 经开区 金水区
2015年1-7月 月均去化82.74万㎡
10497 9336 9006 9736 10456
9588 9474
10000
160
7655
7706
8762 8667
2014年月均去化65.67万㎡
8705 8786
120
7174
7463
7274
7467
7529
2013年月均去化85.60万㎡
7348
8000
低碳生态示范区
3.提升郑州市南部发展动力的支撑点——
智慧宜居新城区
目前重点二七新区项目已有泰宏建业国际城、德润黄金海岸、亚星锦绣山河、鑫苑鑫家、绿地滨湖国际城等项目已经处于在售状 态，未来房地产竞争激烈。而近期招商地产的进驻和鑫苑名城项目的进驻，也表明了对该区域房地产市场的乐观。
郑州二七新区规划
总体平面布局 总体鸟瞰图
郑东新区2014 中原区
11月
2015
2015年前7月，高新区凭借较低的价格，销量再次领先，达到78.61万㎡，占比16.88%；而价格仅为7721元/㎡，为八大区内唯一价格低于8000的区域。 二七区、中原区销量则紧跟高新区，销量分别处于二三名。纵观前三甲，均为刚需族旺盛区域，区域内刚需类两房三房高层产品分布较多，市场供需双旺。 库存方面，截止7月郑州住宅总库存量为547.96万㎡，按照近7月去化速度来看，去化周期需要8.23个月，市场库存压力较小。二七区则依然面临较高的库存压力，住宅 物业未来去库存需要17.8个月，未来市场仍以去库存为主要任务。
功能区规划 核心区鸟瞰图
PART
2
销售市场
商品房市场 商品住宅市场
二七区市场
【销售市场——】
2015年郑州楼市明显回温，住宅市场量价齐升。下半年市场供需双旺或可期。但区域市场来看，二七区供需虽旺盛， 但去库存压力持续存在。
销售市场
商品房——2015年郑州市场量涨价稳，月均去化明显乐观于2014年，房价则整体仍保持在万元上下。
1427.62万㎡
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
二七区 面积 单价 86.56 8730 高新区 99.33 7349 管城区 65.04 8674 惠济区 47.77 9299 金水区 73.36 11487 经开区 46.07 7741
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
7月
销售市场
商品住宅/二七区——二七区住宅物业2015年销量有所回温，月均销量由14年7.67万㎡上涨至15年的10.05万㎡。
2014.01-2015.07二七区住宅量价走势
20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 8800 8600 8400 8200 8000 7800 7600 7400 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%
新区高档商务区；在运河两岸经济带建设城南CBD楼宇集群，以现代服务业为主导，发展文化休闲旅游、研发与创意等特色楼宇。
郑州二七新区规划
南 三 环
2009年， 二七区滨河新区规划，北起南三环、南至新郑、西起
绕城公路、东至管城区，总面积约28平方公里，核心区面积约12平
方公里。 核心区是“三纵”、“三横”围合区： “三纵”：京广路、大学南路、嵩山南路； “三横”：南三环、南水北调运河、南四环。
区域 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 总库存（万㎡） 322.33 197.89 179.23 113.88 271.75 -6.06 211.73 136.87
16000
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
1500 1200 900 600 300 0 1月