土地一级开发类上市公司业务模式案例研究

如BT项目公司有关项目于完工审价前进入合同约定的回购期，则以合同原约定的暂定回购基数由“长期应收款”转入“持有至到期投资”，“长期应收款”科目余额（实际投资额）与暂定回购基数之间的差额继续列报“长期应收款”（借差）或“长期应付款”（贷差），待工程审价完成后比较前款规定处理，即调整长期应收（付）款，并将“长期应收款”科目余额（实际投资额）与审价确定的回购基数之间的差额于工程审价后一次计入主营业务收入。
城市基础设施建设类上市公司业务模式、会计处理及营业税计税基础
上市公司
业务模式
会计处理
营业税的计税基础
1.黑牡丹
2009年1月，黑牡丹采取发行股份购买资产的方式收购常州高新城市建设投资有限公司（以下简称“高新城投”）100%股权，该重组已经证监会核准。高新城投主要从事新北区内市政工程的投资、建设，控制项目的投资、质量和工期，建成后由新北区政府及其下设机构（如新北区建设局）回购。回购价格采取成本（经审定的工程总造价）加利润的方式确定。根据新北区财政局常新财经[2008]005号文，新北区政府回购高新城投投资建设的市政基础设施工程毛利率自2008年1月1日起由之前的5%提高至10%。其业务模式与先导城投基本相同。
2009、2010年盈利预测中暂未反映一级开发收入
未反映
7.长春经开
受托进行土地一级开发，业务模式的细节未在年报中披露
2009年年报中披露5号地委托开发营业收入24000万元，营业成本18535万元，贡献营业利润4145万元。据此推测长春经开应为按照全额分别确认营业收入和营业成本。
按照一级开发收入全额的5%缴纳营业税
分别确认营业收入、营业成本。未结算的一级开发支出计入存货
营业税金及附加几乎为0
5.泰达股份
年报中未详细披露其子公司扬州泰达的土地一级开发盈利模式。
由于上市公司从事业务种类繁多，年报中仅披露了营业收入、营业成本比上期大幅增加的原因是土地一级开发的收入、成本计入所ห้องสมุดไป่ตู้。由此推断其对一级开发同时确认收入、成本。尚未结算的一级开发支出计入了存货。
浦东建设拥有市政公用工程施工总承包一级资质和公路路面工程专业承包一级资质。依据BT项目公司代理政府实施投融资职能的实质，本公司具体会计核算为：BT公司将工程成本以及发生的资本化利息作为投资成本，计入“长期应收款”科目，工程完工并审价或纳入“资产支持收益专项资产管理计划”并出售后，“长期应收款”科目余额（实际投资额）与回购基数之间的差额一次计入“主营业务收入”，同时结转“长期应收款”至“持有至到期投资”，并按照金融资产的核算方法中“持有至到期投资”有关规定进行核算。
按营业收入（按净收益）全额的5%缴纳
3.中天城投
云岩区人民政府用片区土地收益中市财政返还给云岩区人民政府的政府性基金收入及城市建设配套费支付土地一级开发项目的投入，上述收入中超过中天城建公司投入的投资开发成本的部分，在全额偿还中天城建公司的投资后，将剩余部分的政府性基金收入按70％的比例，以奖励的方式支付给中天城建公司
专项计划发行的优先级受益凭证对应之处置投资收益（发行专项计划募集的资金超出回购基数的部分）于专项计划成功发行并收到募集资金时确认，原始权益人（BT项目公司）认购的次级受益凭证对应之处置投资收益（发行专项计划募集的资金超出回购基数的部分）以及专项计划存续期间次级受益凭证享有之投资收益按照本财务报表附注“二、8”金融资产的核算方法中“持有至到期投资”有关规定进行核算。
2009年度，因尚未有地块完成招拍挂的结算，公司以昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出3,203,147,207.74元为基数，按5%确认了保底收益160,157,360.39元作为公司的主营业务收入（净收益），未确认成本，扣除流转税和企业所得税后，相应的净利润为113,451,470.17元。开发成本在结算之前计入其他流动资产。
纳入“资产支持收益专项资产管理计划”（以下简称“专项计划”）出售的BT项目，即为本公司（转出方）将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方。根据《企业会计准则第23号—金融资产转移》有关规定，判断是否应终止确认该项金融资产。符合终止确认该项金融资产条件的，将该项金融资产予以转销，并将所取得转让价款与该投资账面价值之间的差额计入投资损益。
根据披露的信息，无法单独区分一级开发收入对应的营业税
6.ST远东
ST远东发行股份拟购买沈阳云峰投资有限责任公司100%股权，从而间接获得其从事土地一级开发的子公司沈阳空港新城投资发展有限公司（以下简称“空港公司”）控股权。沈阳空港新城投资发展有限公司（受托方）于2009年6月23日与沈阳市土地储备交易中心东陵分中心（委托方）签订了《土地前期开发委托合同》。空港公司根据沈阳航高基地的整体规划，对于可出让土地，委托方同意除向受托方支付其垫付、支付的土地一级开发成本外，按土地一级开发成本总额的16%向受托方支付收益。受托方为委托范围内的工作所垫付、支付的所有款项一并视为土地整理成本。对于不可出让土地，委托方负责协调航高基地财政局对受托方已投入的土地前期开发成本进行审定,并在每年10月31日后15个工作日内，向受托方支付全部土地整理成本及16%的收益。
该公司具有房地产开发一级资质。对项目代理业务，该公司按照2%的代理费确认收入。对BT业务，该公司目前按照建造合同准则全额确认收入和成本。
由于从事业务种类繁多，无法推断代理业务和BT业务下的计税基础
4.大众公用
2009年年报反映从事业务包括BT模式的投资建设服务
年报中的会计政策未披露BT业务的收入成本确认方法。附注中反映该公司将代垫的实际发生工程成本记录在长期应收款，将最终实际由委托方收到的建设款与长期应收款的差异确认为投资收益。据此推测与浦东建设确认收入的模式类似
高新城投拥有《建筑业企业资质证书》（市政公用工程施工总承包三级）、混凝土预制构件专业承包三级资质证书、市政养护维修工程专业承包三级资质证书。该公司将回购收入和工程成本分别全额确认为营业收入和营业成本。2008年营业收入和营业成本分别为41.8亿元和40.2亿元，毛利率接近协议中规定的5%。
2008年营业税金及附加为260万元，据此推测应为按照差额缴纳营业税。
2.浦东建设
浦东建设已多年从事市政路桥工程的施工、建设，BT模式是其最近两年新拓展的业务模式。BT项目公司的经营方式为“建造—转移（Build-Transfer）”，即政府或代理公司与BT公司签订市政工程的投资建设回购协议，并授权BT项目公司代理其实施投融资职能进行市政工程建设，工程完工后移交政府，政府根据回购协议在规定的期限内支付回购资金（含投资回报）。
土地一级开发类上市公司业务模式、会计处理及营业税计税基础
上市公司
业务模式
会计处理
营业税的计税基础
1.绵世股份
将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办法，年报中未明确披露
将拍卖价款扣除土地出让金等相关项目后的全部拍卖净额确认为营业收入；
由于从事业务种类繁多，无法推断BT业务下的计税基础
将全部土地开发成本确认为营业成本。开发成本在结算之前计入存货，待结算时转入营业成本。
2008、2007年营业收入分别为6.5亿元和2.8亿元，但营业税仅为4.8万元及4.5万元，据悉，绵世股份未缴纳土地一级开发相关营业税，存在一定的税收风险
2.云南城投
2008年5月8日，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备办公室与公司签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司按照出让土地的总价款扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取50%的固定收益，若公司所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。
原始权益人（BT项目公司）纳入专项计划并出售的BT项目在专项计划存续期间发生原作价暂定的回购基数与审价之间的差异调整，则对应的调增（减）金额计入“持有至到期投资——次级受益凭证”项下，作为追加或减少次级受益凭证的账面摊余成本。
3.渝开发
渝开发2009年年报中反映出该公司的业务包括（一）项目建设代理业务，如公司与重庆市城市建设投资公司签订了《菜园坝大桥、石板坡长江大桥管理用房工程项目建设代理合同》及补充协议、《菜园坝大桥、石板坡长江大桥管理用房正式电源10KV开闭所建设代理协议》，负责项目各阶段的建设管理。该项目总投资暂定价为3,262.90万元。由重庆市城市建设投资公司按审定后的项目总投资额的2%支付给公司作为代理费。（二）BT投资建设业务，如该公司与重庆市大渡口区人民政府签订了大渡口区竹园小区项目BT模式投资建设合同，项目总用地面积42,970平方米，总建筑面积暂定为131,778平方米，项目建成验收并移交给大渡口区政府指定的单位后，本公司按BT合同总价收回项目投资。
所整理土地尚未结算，暂时未确认收入、成本
暂时未反映
4.中汇医药
发行股票收购一级开发企业铁岭财京股权。根据铁岭市人民政府、铁岭市土地储备中心、铁岭财京签订的《土地一级开发合作协议书》（2007年12月22日），铁岭财京的主营业务收入＝土地使用权出让金－土地两金－土地规费（除基础设施配套费以外）－土地出让金。