物流园区项目经济评价

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. 物流园区项目经济评价

（1）项目概况

物流园区拟建设集装箱场站87.65万平方米、仓储运输中心42.46万平方米、保税仓储区22.11万平方米、临港工业区21.52万平方米以及铁路站场区34.09万平方米。另外，根据现代物流发展的需要，还在物流园区内布置有商业区5.61万平方米、金融中心4.18万平方米、办公区3.18万平方米以及绿化休憩区11.95万平方米以及道路管网等区域建设。

（2）基础数据

2.1 项目的计算期

本项目的计算期为13年。其中建设期为3年，营运期为10年，项目预计在10年内达产。

2.2 项目的总投资估算和资金来源

（1）项目建设投资物流园区的投资是指完成基础建设的成本，包括：物流园区回填区域工程形成费用；物流园区内外相关设施费用以及应分摊的区外配套设施费用。本项目建设投资估算为58168万元（不包括建设期借款利息），在三年建设期内平均投入使用。项目投资具体估算情况见表3-1投资估算表。

（2）资金来源项目投资的65%考虑采用国内贷款，其余35%企业自筹。年贷款利率为6.21%。本项目打算采用等额还本付息的方式归还借款，投产后7年内还清借款。

（3）流动资金为300万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。

（4）资产形成工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息三者形成固定资产原值；无其他资产和无形资产形成。

2.3营运收入及营业税金估算

其中有2.424平方公里的有效面积可供入园企业直接使用，转让期按10年计。

（1）园区转让年收入园区可转让面积为242.4万平方米，园区转让价格450元/㎡。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响，设定迟一年的园区转让价格按6.21%增加。（2）营业税金及附加按营业收入的5.5%计算。

2.4营业成本估算

如不计土地出让金，年成本估算如下。

（1）工资及福利估算现设定未来需要应聘员工12人，工资及福利按每人每年5万元估算。

（2）折旧费估算采用分类法计算折旧。经济算每年折旧额为2191万元，残值为4%，由于物流园区土地最后完全转让，所以在建设期，末不计固定资产回收净值。

（3）摊销费用计算建设投资全部形成了固定资产投资，不存在无形资产投资和其他投资，因此没有摊销费。

（4）维护费计算按20万元/计。

（5）企业管理费计算为运营收入的1%。

（6）其他费用为每年5万元

（7）利息支出建设投资利息估算占主要部分。

2.5利润计算

根据相关规定，该项目可免交土地出让金这部分支出，所得税税率为33%，法定盈余公积金提留按净利润的15%计算。

（3）财务分析

1.项目总投资估算

（1）建设投资估算

建设投资=工程费用+工程建设其他费+预备费=53054+1400+3714=58168万元

（2）流动资金估算

流动资金由企业自筹解决，并于第一年一次性全部投入共300万元。

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2.投资分年度使用计划

按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。

表1项目总投资使用计划与资金筹措表万元

建设期每年建设投资=58168/3=19389万元

根据表3-3建设期利息估算表可知建设期各年的利息，总和=391+1198+1273=2862万元总投资=建设投资+建设期利息+流动资金=58168+2862+300=61330万元

项目资本金=58168×35%=20359万元

债务资金=58168×65%=40671万元

3.资金筹措计划

详见表1 。另建设期利息估算表见表2。

建设期利息是指项目借款发生在建设期内并计入固定资产原值的利息。建设期利息是在完成建设投资估算基础上，年度投资计划完成后，按资金来源和融资金额、利率及融资费率等进行计算。

有关公式如下：

各年应计利息=（上年末借款本息累计+本年借款额/2）×年利率（按复利计）

故借款总额为58168×65%=37809万元

借款在建设期三年内平均使用，每年借款为37809/3=12603万元

第一年借款利息=（0+12603/2)×6.21%=391万元

第二年借款利息=（12603+391+12603/2）×6.21%=1198万元

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第三年借款利息=（12603+391+1198+12603/2）×6.21%=1273万元

建设期利息=391+1198+1273=2862万元

表3-3 建设期利息估算表万元

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（四）投资分析基础数据的预测和选定

1.销售收入的测算。

2.成本及税金

（1）成本测算

总成本费用=折旧费+摊销费+维护费+利息支出+经营成本=折旧+摊销+维护费+利息支出+工资及福利+企业管理费+其他费用

经营成本=工资及福利+企业管理费+其他费用固定成本=折旧费+摊销费+维护费+其他费用可变成本=利息支出+企业管理费

表3 总成本费用估算表万元

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（2）税金

园区可转让面积242.4万平方米，营运期10年内每年平均转让。每年转让24.24万平方米，且园区转让价格为450元/㎡营运期每年收入情况如下：

第一年营业收入：24.24×450=10908万元

第二年营业收入：10908×(1+6.21%)=11585万元

第三年营业收入：10908×(1+6.21%)2=12305万元

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第n年营业收入:10908×(1+6.21%)n

营业税金及附加：每年营业收入×5.5%

表4 销售收入、销售税金及附加估算表万元

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