万科开发居民住宅的经验与规律性总结
万科经验谈
第一部分住宅设计统一技术措施一. 总平面设计1. 间距1.1 建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。
2. 消防2.1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。
2.2 登高面2.2.1 登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。
2.2.2 当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。
2.3 消防车道2.3.1 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。
2.3.2 消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。
2.3.3 消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。
2.3.4 消防车道的坡度：登高面≧1％，其它处≧7％。
2.3.5 消防车道距建筑物距离宜≦5m。
2.3.6 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。
2.3.7 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。
3．流线设计3.1 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。
4. 附属用房4.1 总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。
4.2 应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。
4.3 箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。
5．摩托车、自行车存放5.1 总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。
开盘总结万科
开盘总结万科篇一：_西安_万科城_首次开盘总结万科城一期开盘总结第三事业部万科城项目组一、万科城一期项目简介1. 总体说明万科城，位于西安城南片区大学城板块，陕西师范大学正门对面。
项目总占地面积280.273亩，总建筑面积61.68万平方米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11万科城拥有“万科全产品线”作品：拥有15、35平米的精装公寓，也有45平米的loft；舒适型32层高层产品，面积涵盖65、75、90、120平米的两房、三房、四房；尊贵型11层小高层产品，面积为140平米四房，客厅特设阳光房，茶室、娱乐室、瑜伽房；奢享型180平米联排。
考虑到周边配套设施服务半径过大的问题，设计近5万平米商业面积，目前意向合作伙伴包括真爱集团（西安最具口碑的餐饮娱乐集团）、太平洋影城等知名商家，24小时便利店、银行、邮局以及大型购物超市即将确定 2. 分区说明商业休闲区域—项目用地的南向入口是小区主要入口方向，紧邻市政道路，布置了集商业、餐饮于一体的综合性商业建筑，总建筑面积5万平米。
联排别墅区域--进入小区内部，中央景观大道两侧设计了多派面积较小的townhouse，由于相邻两排联排别墅间拥有较大的楼间距，减少了相互遮挡的同时，也保证了各单元住户的私密性要求。
小区景观大道两侧各设计了八排别墅单位，是整个项目目前比较稀缺的产品。
小高层区域--位于中央联排别墅区域的两侧，规划了十栋11层小高层。
将高层设计在联排别墅东西两侧，一方面可以减少高层住宅对联排别墅视野及采光的遮挡，另一方面以中央景观带为中心，向东西两侧形成联排、小高层、高层台阶式布局，保证各住户不同程度的享有中央景观视野。
楼栋各单元布局基本呈直线，与前排之间形成绿地。
建筑的主要朝向为南向，户型南北通透，保证每一户都拥有良好的景观视野和舒适的居住条件。
高层区域--位于目前开发地块的东西两侧，规划了八栋32层高层，为目前主要销售的产品。
浅谈万科成功经验
浅谈万科的成功经验1房地产市场分析万科规模如此巨大的企业，作为行内的领头羊，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，即使是在最几几年动荡的市场环境下能够将销售额提升到千亿级别，就说明了万科对市场的精准把握。
1.1 专业化万科成为龙头老大万科拥有产品研发水平领先全国的万科研究院，市场定位大多在中端和刚需，从而能创造出一批有竞争力的产品，从最早的青青家园、城市花园到万科城等等都曾引领一个城市的消费风向。
例如，从2005年起，万科从关注产品转向关注客户，根据消费者的生命周期和收入水平，将客户细分为“经济务实家庭、职业新锐家庭、望子成龙家庭、彰显成功家庭、关注晚年家庭”五类。
2007年，在上述分类的基础上再度细分，例如“望子成龙家庭”根据孩子年龄以及是否和老人同住，又可以细分为“小太阳”(0～11岁孩子+业主)、“后小太阳”(12～17岁孩子+业主)、“三代孩子”(老人同住+18岁以下孩子+业主)三类。
进行细分皆因同一类型客户表现出一定的趋同性，他们有着类似的关注点和住宅诉求，万科还以位置、交通、配套三个维度来测度土地属性，形成对项目价值的评判，在此基础上，结合先前对需求市场的细分研究，确定最终的产品品类设计，以保证某一产品能最大限度匹配对应的细分客户群体。
目前，万科的产品库已形成“金色系列、城市花园系列、四季系列、高档系列”四大系列以及若干细分品类。
这样就能更好地进行住宅开发，为企业赢得更多利润。
一直以来，万科专注住宅开发，因而，万科往往没有在很成熟的商业中心拿地，更多的是在城市次中心或城郊发展区拿地，这样开发大规模的住宅社区，更有竞争优势，加上万科的品牌力量，往往比同地段的其它住宅要贵20%-30%，而且还很热销。
这一模式，让万科成为引领行业的龙头老大。
1.2 精细化、平台化、金融化-转型中的万科但是市场如战场，风云变幻，在2013年年中，一向宣称不搞商业地产、不拿地王的万科做出两大反常举动：一是高调宣称未来重点转向商业地产；二是半个月内抢走重庆、上海、广州“三个地王”。
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段( 1984 年－1991 年)在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段(1992 年－2000 年)万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993 年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段( 2001 年至现在)以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化1 品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程 , 自身有了创新的力量 ,才能在激烈的竞争中立于不败之地 ,继而巩固原有品牌资产 ,多层次、多角度、多领域地参与竞争。
1 万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1 、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
进万村惠万民工作总结_万科物业总结
进万村惠万民工作总结_万科物业总结近年来，随着我国经济的不断发展，城乡发展的不平衡问题越发突出，农村地区的基础设施建设、社会事业发展和人民群众生活水平等面临严重的问题。
万科物业秉承着“进万村惠万民”的工作理念，积极投身到农村发展的事业中来，助力农村发展，改善农民生活。
在此期间，我们秉承诚信、责任、合作、创新的企业精神，顽强拼搏，凝心聚力，在“进万村惠万民”的工作中取得了一系列的成果。
一、进万村的覆盖面不断扩大万科物业积极响应国家乡村振兴的战略方针，全面推进进万村惠万民的工作。
至今已经覆盖了全国30多个省市，累计服务超过80个亿，为农民群众带来了实惠。
同时，我们也注重在服务过程中与当地政府及社区居委员会、村委会强化合作，实现共赢。
通过推进万科物业“阳光家园”计划，为农村地区提供绿化美化、环境卫生整治、健康培训中心等社会公益服务，不仅扩展了企业服务的领域，而且也得到了当地群众的认可和支持。
二、助力乡村产业振兴在农村地区，万科物业不仅积极参与基础设施建设，更重要的是积极发挥优势，策划开展自己的特色项目，为当地地方经济发展做出贡献。
比如，在临沂市郯城县，万科物业引入“鸭养殖+旅游”创新模式，开发了“天生草鸭乡村旅游景区”，推动当地发展鸭养殖，带动当地经济发展。
在其他地方，万科物业团队还积极参与了柿子产业、莳萝种植、面包果等特色农产品的生产和推广工作。
三、用科技创新和信息化提升服务品质在进万村惠万民的服务实践中，万科物业推崇用科技创新和信息化提升服务品质。
通过引进互联网、大数据、物联网等现代化技术手段，将全面的服务与信息管理统一起来，极大地提高了整个服务的效率和质量。
通过万科物业的智能化管理系统，我们实现了家具清单管理、快递包裹代收代发等服务内容，提供了周密、细致的物业服务。
四、推动文明乡村建设五、深化温馨家园计划为了让农民群众享受到更多的物业服务，万科物业深化温馨家园计划，着力向农村地区推广服务内容。
在家政清洁、绿化美化、针灸理疗等方面，我们开展了一系列的竞赛及推广工作，提高了服务效率，受到了广大消费者的好评。
进万村惠万民工作总结_万科物业总结
进万村惠万民工作总结_万科物业总结一、换位思考服务万民在过去的一年中，我们万科物业在进万村惠万民工作中充分发挥了团队力量，深入基层，换位思考，充分了解和满足客户需求，取得了一定的成绩。
我们不断改进工作方式，提高服务质量，让居民感受到更加优质的物业服务。
二、持续改善物业管理水平我们积极响应公司的“服务万村惠万民”活动号召，深入了解居民的需求，及时进行调研，不断完善管理和服务，提高居民的满意度。
在过去一年中，我们通过在设施设备运行维护上下功夫，确保小区环境整洁、安全，并且通过深入开展基层治理工作，引导广大居民树立文明素质意识，提高基层管理效果。
同时还通过开展各类文体活动，增进居民之间的交流，增强小区凝聚力，提高居民的获得感和幸福感。
三、加强安全管理，切实保障居民生命财产安全在物业管理中，我们始终把居民的生命财产安全放在首位，加强了小区安全防范工作。
加强了对小区安全隐患的排查整治，严格执行防火检查和应急预案演练，保障了小区内的消防安全。
并且在小区内安装了监控系统，提升了小区安全监控的能力。
通过这些措施，有效减少了小区内的意外事件，确保了居民的生命和财产安全。
四、深入开展社区服务，增强社区凝聚力我们在过去一年中深入贯彻“服务万村惠万民”活动要求，通过多种形式开展社区服务活动。
在小区内建立了志愿者队伍，开展了义务植树、清洁卫生等志愿服务活动，增强了居民的环保意识。
我们还加强了与居民之间的沟通联系，及时收集居民的意见建议，增强了居民的参与感和获得感，有效提高了小区的凝聚力。
五、充分发挥团队合作精神我们深入贯彻公司“服务万村惠万民”活动精神，充分发挥了团队合作精神，在工作中紧密配合，相互支持，共同完成了各项工作任务。
特别是在提高服务质量，解决居民诉求上，我们的团队紧密协作，克服了各种困难，圆满完成了工作任务。
六、总结在过去一年中，我们全体员工团结一心，积极响应公司的“服务万村惠万民”活动要求，不断完善服务管理，提高了小区的服务质量和居民的满意度。
万科的成功经验
万科的成功经验万科作为中国房地产行业的龙头企业，以其成功的经验成为业界的典范。
本文将从以下几个方面介绍万科的成功经验。
一、坚持以人为本万科始终坚持以人为本的经营理念，注重员工的培养和发展。
他们不仅提供良好的工作环境和福利待遇，还注重员工的职业发展规划，通过内部培训和外部学习机会，不断提升员工的专业能力和素质。
同时，万科也注重员工的参与和沟通，建立了开放的企业文化，激发员工的创造力和积极性。
二、创新驱动万科一直以来都非常注重创新驱动，通过不断引进新的技术和理念，推动企业的发展。
他们积极响应国家政策，推动绿色建筑和可持续发展，不断探索新的建筑材料和设计理念，为客户提供更加环保和舒适的住房产品。
同时，万科也积极开展科技创新，引进先进的信息技术，提升管理效率和服务质量。
三、注重品质和口碑万科一直坚持高品质的房地产开发，追求卓越的设计和施工标准。
他们注重细节，精益求精，以确保每一个项目都能达到最好的质量要求。
万科还非常重视与客户的沟通和反馈，积极改进产品和服务，树立了良好的口碑和品牌形象。
这种品质导向的经营理念使万科在竞争激烈的房地产市场中取得了长期的成功。
四、多元化发展万科在房地产行业以外，还积极拓展其他领域的业务，实现多元化发展。
他们投资了教育、医疗、文化娱乐等领域，打造了一系列综合性的城市综合体项目。
这种多元化的发展策略不仅为万科带来了更多的机会和利润，同时也为城市的发展做出了积极贡献。
五、社会责任万科一直积极履行社会责任，关注社会问题和环境保护。
他们积极参与公益事业，捐资助学、扶贫济困等活动。
同时，万科也注重推动可持续发展，积极推动绿色建筑和城市更新，为社会和环境做出贡献。
万科的成功经验可以归结为坚持以人为本、创新驱动、注重品质和口碑、多元化发展以及履行社会责任。
这些经验不仅为万科自身带来了长期的成功，也为整个行业树立了榜样，对于中国房地产行业的发展起到了积极的推动作用。
我们应该向万科学习，不断提升自身的素质和能力，为社会做出更大的贡献。
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
万科某楼盘的七个特性和四新应用汇总(doc 9页)_New
万科某楼盘的七个特性和四新应用汇总(doc 9页)万科朗润园的七个特性和“四新”应用汇总万科•朗润园生态型住宅的七个特性（注：生态是指一定地域（空间）内生存的所有动植物之间、动植物与其所处环境之间的相互关系，它强调系统中各因子之间的相互联系、相互作用以及功能上的统一，含有系统、整体、联系、和谐、共生和动态平衡之意。
）万科•朗润园坚持“以人为本”、可持续发展的理念，营造自然和谐、健康舒适、安全环保的高品质居住环境，具有高起点设计、高度的舒适性、充分的环保性、高效的节能性、居住便捷性、安全耐久性和人性化管理等7个特性，倡导新居住概念、新消费意识、新生活行为、新交往方式，成为真正保证居住者生理的、心理的、社会的和人文等广泛意义上健康需求的生态型住宅小区。
万科•朗润园按照城市生态学的原理来建造具有一定生态效应、人与自然和谐共生的聚居群落。
它包括小区的布局、绿化、环保、资源综合利用，以及住宅建筑的节能、隔声、日照、通风等各项要求。
充分体现人居环境的健康性、自然环境的亲和性、居住环境的保护、健康环境的保障。
具体来讲，万科•朗润园具有以下七个特性。
1. 高起点设计a) 规划设计特点整体和谐的社区，建筑形态、尺度、色彩和质感充分尊重周围已经形设施，为业主提供了丰富的室外活动、观景空间和交流空间；小区内4600 M2原有水面的保留。
沿河岸布置不同色系的树种，随着季节的变化呈现出不同的景观；绿地面积4862 M2 的河滨公园：是城市花园华莘港沿岸河滨公园的延伸，沿河22m宽，221m长的河滨公园绿带，与小区空间互相交融，体现自然环境的亲和性。
c) 户型设计特点：住宅40%采用独家申请专利的户型产品花园洋房，南北通透；全明设计，主要居住空间有充足的阳光和良好的视野；动静分离，合理安排各功能空间，尺度适宜，娱乐会客区和生活休憩区分离，在功能上互不干扰，保证了卧室的私密性；框架结构和管网布置为住宅的灵活性和可改造性创造必要的条件，竖向管道集中布置；分离式卫生间，卫生间和盥洗室相对独立，提供了真正意义上的干湿分离；全隐蔽式空调主机位，保证了外立面的效果。
万科竣工总结汇报
万科竣工总结汇报尊敬的领导：您好！本次竣工总结汇报，我将就万科的竣工成果和经验教训进行详细的报告。
一、竣工成果：1. 项目规模：本次竣工的项目是万科公司的某个大型综合开发项目，总建筑面积达到XX平方米，包括住宅楼、商业区、公园绿地等。
项目规模较大，是万科公司在该城市的重要代表作之一。
2. 施工质量：我们在竣工过程中高度重视施工质量，严格执行相关标准和规范。
通过完善的质量控制流程和现场管理，确保了项目的施工质量达到或超过了预期目标。
建筑结构牢固，设备完好，满足了居民和使用者的需求。
3. 完工时间：项目的建设周期为两年，按照计划进度推进，在约定的时间内如期竣工。
通过科学合理的工期管理和项目进度控制，保证了项目按时交付，给业主带来了极大的满意度。
4. 盈利能力：项目的设计定位准确，市场需求与产品定位匹配。
通过合理的销售策略和营销推广手段，项目的销售情况良好，实现了预期的盈利目标。
二、成功经验：1. 优质供应链管理：万科公司在项目建设中注重与供应商的合作，建立了长期稳定的合作关系，保证了原材料的质量和供应的及时性。
通过严格的供应链管理，确保项目在施工过程中的顺利进行。
2. 强化施工管理：我们在项目的施工管理中加强了现场工作人员的培训，提高了他们的技术和管理能力。
通过设立专门的项目管理团队，配备先进的施工设备，有效地统筹协调施工过程，确保了施工质量和进度。
3. 客户需求导向：万科一直坚持“以客户为中心”的原则，充分了解客户的需求，为其提供个性化的产品和服务。
在本次项目中，我们对市场需求进行了深入的调研，精确把握了目标客群的需求，确保了项目的市场竞争力。
三、经验教训：1. 沟通不畅：本次竣工中，由于部分工作人员之间的沟通不畅，导致工作配合不协调，影响了施工进度。
因此，我们认识到加强团队合作和沟通的重要性，今后将加强协作和信息共享，提高工作效率。
2. 设备选型不合理：在本次项目中，部分设备的选择没有考虑到未来的发展和需求，导致了后期的更新和改造成本较高。
万科地产精细化管理的成功经验
万科地产精细化管理的成功经验随着城市化的快速发展，房地产行业在中国经济中扮演着重要的角色。
作为中国最大的房地产开发商之一，万科地产一直以来在市场上表现出色。
其成功的背后不仅仅源于创新的理念和产品，更是归功于其精细化管理的经验。
本文将探讨万科地产在精细化管理方面的成功经验，并分析其带来的益处。
一、卓越的战略规划万科地产在精细化管理方面的成功经验之一便是其卓越的战略规划。
公司深入研究市场需求和消费者的变化趋势，通过科学、系统化的方法制定战略规划，确保公司在市场中的竞争力。
例如，万科地产早在几年前就意识到中产阶级对于高品质、宜居的住房需求日益增长，于是积极开发满足这一需求的项目，从而占据了市场的先机。
二、高效的项目管理精细化管理的另一个关键要素是高效的项目管理。
万科地产注重项目的规划、设计、施工以及后期运营管理的整个过程，并通过先进的信息技术手段进行数据分析和管理，保证项目的质量和进度。
公司引入了工业化建造、智能化技术等新理念，提高了项目的效率和质量，降低了成本和风险。
三、建立完善的内部管理体系在精细化管理方面，万科地产还注重建立完善的内部管理体系。
公司注重人才培养和激励机制，并致力于提高员工的创新意识和执行力。
此外，公司还通过优化组织结构和流程，降低信息传递成本，提高决策的效率。
这种内部管理体系的建立为万科地产实施精细化管理提供了坚实的基础。
四、强化客户服务作为房地产开发商，满足客户需求是万科地产精细化管理的重要方面。
公司始终将客户放在首位，注重产品质量和服务体验。
万科地产建立了全面的客户反馈机制，通过收集和分析客户意见和建议，不断改进产品和服务，提高客户满意度。
通过高效的售后服务和长期的客户关系维护，万科地产赢得了广大客户的信赖和口碑。
五、创新科技的应用精细化管理的另一个关键是创新科技的应用。
万科地产在信息技术、智能化建造、可持续发展等方面积极探索和应用新技术。
公司利用大数据分析客户需求和市场趋势，精准定位产品和营销策略；采用先进的智能化技术提升建筑品质和管理效率；积极探索可持续发展的路径，致力于打造绿色生态的社区和建筑。
万科房地产项目发展解密与经验借鉴_125页_睿达顾问
资金：
争取应用国际资本
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
纲要
任务1：回答什么客户愿意选择此处购房？
定义 作用
第三对 眼睛
营销 提交：《土地属性分析清单》【成果文件】
方法
《市场竞争分析报告》【成果文件】
实例
原则
建立从客户到土地的逻辑
支持工具：【城市地图】、【城市客户细分报告】
•地理位置 •周边配套
财务
营销
成本
实例 原则
过程成果文件： 1、【营销】《土地属性分析清单》
2、【营销】《市场竞争分析报告》
3、【营销】《初步目标客户定位说明》
4、【成本】《单一成本测算表格》
第一阶段成果：找到了目标客户 限定了设计准则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案
纲要
定义 作用
第二阶段 找到解决方案
3 个支持工具
方法
实例 原则
7 个阶段成果文件
2 二大阶段
1 个判别标准
【城市地图】 【城市客户细分报告】 【产品目录】
【营销】《土地属性分析清单》 【营销】《市场竞争分析报告》 【营销】《初步目标客户定位说明》 【成本】《单一成本测算表格》 【设计】《宗地分析报告》 【营销】《客户产品需求清单》 【营销、设计】《产品检测报告》
通过提高生产效率提 高边际收益
金茂基业
Pulte Homes开始采用一套全新的客户细分方法，逐渐放 弃传统的客户细分方法
传统客户细分方法
传统上认为：如果你建了房屋，就一 定有人来买
更高级的建筑商用3大步骤来分类他 的购房者
1）按照购买者类型：首次置业、二 次置业、三次置业
2）按照产品类型 3）按照零售价格区间
某地产开发居民住宅的经验与规律性总结
某地产开发居民住宅的经验与规律性总结随着城市化的快速发展，住宅需求逐渐增大，土地资源越来越稀缺，地产开发成为当前的热门行业。
然而，在这个竞争激烈的市场中，如何提高新建项目的居民满意度和市场价值，是每个地产开发商必须要面对的问题。
本文将结合实际经验，总结出某地产开发居民住宅的经验和规律性，为开发商提供一些有益的参考。
第一条：人性化设计居住环境是大多数人生活的重大因素之一，而人性化设计是创造舒适的居住环境的基本要素。
以一个比较简单的例子来说明，电源插座的位置、窗户的大小、房间布局都是人性化设计的重要部分。
精心设计的居住环境，能够满足住户在日常生活中的各种需求。
以上设计元素需要在项目的规划和施工过程中全面考虑。
第二条：营造高品质祥和的社区环境住宅开发除了考虑单个房屋的设计以外，还需要考虑社区建设。
一个安全、高品质的社区环境，是居民生活品质的牢记因素。
社区内需要规划绿化休闲区、健身区、儿童游乐区等功能。
社区环境的质量不仅通过建筑物的外观体现，精细化的细节亦同样不可忽略。
细节能够积累品牌形象和口碑。
第三条：严格合规，保障居民权益市场信仰风气和政府法规约束都需要创造一个规范、公正的市场环境。
地产开发商作为市场的重要一方，需要严格按照国家相关法规来进行住宅开发，确保合规运作。
同时，在项目交付后，也需要提供完善规范的服务，保证居民权益得到有效保障。
第四条：市场需求和品质保障并重开发商首先需要了解市场需求，了解当地市场的需求并能根据需求开发相应的房屋档次与类型。
在品质保障上，开发商需要保证房屋的品质，尤其是对重要部分如防水功能等需求进行重视。
在市场需求和品质保障并重的策略下，既能够最大限度的满足市场需求，又能确保房屋品质不降低。
第五条：绿色低碳建设绿色低碳建设是现代社区建设的主要趋势之一。
地产开发商在进行住宅项目建设时，应该注重生态环保建设，从一开始就考虑到其影响。
这包括节能、节水、减轻碳排放等多种方面。
绿色低碳建设既有益于环境，又能提高房屋品质，是现代社区建设的发展方向。
万科北京长阳半岛一期开盘内部总结
可改进的地方？ 9. 客户对开盘满意吗，还可以
如何改进增强客户满意度？ 岛
＠）长阳早入市更大程度上是出于对201 0年销 售额贡献的考虑
外部市场 内部资源
I • 政 策 已部 分消 化 ，部分新入市G3
形 成热销
• 西部片区内供应少，需求相对旺盛 • 总价180万以内产品成交占全市
成 交比例上升
全 年 销 售 目 标 80亿 ，谁来冲刺？
G 长阳项目要 给客 户一个购买的理由， 尽早打造我们的核心卖
Hale Waihona Puke 要点客户为什么会选择长阳半岛？
要尽早梳理我们的核心卖点
是城铁？是教育？是品牌？还是 大型综合社区？因为户型合适？ 还是认同区位，还是追随品牌？
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• 我们的核心卖点是什么？对核心卖 点的梳理要尽早，清晰的认清自身 产品的优势才能在推广和销售中一 招制敌
户项目的基本情况
• 没有售楼处 ，3月份 开始在商场里开设外展场，开始正式接待 客 户
• 事后看，效果并不仅仅体现在提早积累并最终成交的客户，重 要的是项目整体很早就开始对客户有了影响，最终后期才能有 近万的客户
＠ 走出去 ，拓展战 场
走 出 去 ，拓展战场
没 有 售 楼 处 ， 走出 去 拓 展 外 展 场 ，将0 个 售 楼 处 变 成 n 个
求
岛
＠ 长阳片 区共约有100万平米存货，其中含约79万平米住宅，1号地 主要以85- 90平米两居、三居为主，1号地四期有部分120平米产品
• 1 # 、 3 # 、 5#地住宅建筑面积 合计约79万平米，加上 商 业建筑面积后合 计 约 100万 平米，预 计 整体 销 售周 期 4年
万科成片开发的经验总结
万科成片开发城市居民住宅的经历教训与其规律性总结(之一，项目前期)(征求意见稿)企业策划部1998年6月目录一、项目前期选项、决策 ----------------------- 31、市场调查 ----------------------- 42、项目根本情况 ----------------------- 93、项目法律手续 -----------------------154、项目地价款、配套费用 -----------------------165、项目相关费用、税收 -----------------------176、项目投资分析 -----------------------197、项目开发战略性考虑 -----------------------20二、土地合同 -----------------------211、确认相关对象、环节的合法性 -----------------------222、明确土地性质 -----------------------243、地价-----------------------264、配套设施 -----------------------28一、项目前期选项、决策项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。
在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70%的命运。
在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。
在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：1、市场调查：是项目立项的必要条件。
有无市场、有多大市场，是判断项目开发的根底条件。
2、项目根本情况：是在多个项目中选择，进展比拟判断的依据。
3、项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。
4、项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。
5、项目相关收费、税收：是判断费用、税收与手续的依据。
6、项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。
万科房地产项目结构优化和经济性案例研究报告工程结构
万科房地产项目结构优化和经济性案例研究报告工程结构万科是中国知名的房地产开发商，致力于提供高品质的住宅和商业项目。
作为一个房地产开发商，万科在项目开发过程中需要进行工程结构的优化和经济性的考虑。
本文将对万科房地产项目的结构优化和经济性进行案例研究，并进行报告。
1.项目背景我们选择了万科的一个住宅项目作为案例，该项目位于一个城市的新兴区域，周边设施完善，交通便利。
该项目面积较大，包含多栋住宅楼和配套设施。
2.结构优化的目标项目结构优化的主要目标是提升建筑的安全性、稳定性和耐久性，同时降低建筑材料的使用量和施工成本。
3.结构优化的方法（1）建筑结构设计在项目初期，由专业的结构设计师进行建筑结构设计，根据土地条件、建筑用途和其他因素，选取合适的建筑结构形式，如钢筋混凝土框架结构、钢结构或砖混结构等。
结构设计师根据设计需求进行计算和模拟，确保结构的强度和稳定性。
（2）材料选择结构设计师在选择建筑材料时需要考虑安全性和经济性。
他们会选择使用性能优良的建筑材料，如高强度钢筋、优质混凝土等，并严格控制材料的使用量，避免浪费。
同时，结构设计师还会考虑当地的材料供应情况和价格，选择最经济的材料。
4.经济性的考虑在结构优化的过程中，经济性是一个重要的考虑因素。
万科在项目的初期就会进行成本预算，对建筑材料、人工和其他费用进行估算。
结构设计师会根据预算要求进行结构设计，确保项目的经济性。
5.经济性案例研究我们进行了一个经济性案例研究，选取了一个万科的住宅项目作为研究对象。
在该项目中，我们对不同的建筑结构形式进行了比较，包括钢筋混凝土框架结构、钢结构和砖混结构。
我们首先进行了结构设计，根据项目的需求和土地条件，选择了不同的结构形式，并进行计算和模拟。
-钢筋混凝土框架结构是最常用的结构形式，具有较好的经济性和施工性能。
-钢结构是一种比较新颖的结构形式，具有较高的抗震性能和空间利用率，但施工成本较高。
-砖混结构是一种传统的结构形式，具有较好的保温性能和经济性，但施工周期较长。
万科《住宅标准化研究》
万科《住宅标准化研究》一、本文概述1、背景介绍随着中国经济的快速发展，房地产市场不断壮大并成为国民经济的重要组成部分。
近年来，房地产市场呈现出多元化、复杂化和竞争激烈的趋势。
为了适应市场变化，提高开发效率和产品质量，房地产企业开始关注住宅标准化研究。
万科公司作为国内最大的房地产开发商之一，也积极参与了这一趋势，将住宅标准化研究纳入了公司的发展战略。
a. 房地产市场趋势随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产市场呈现出以下趋势：一是市场需求多元化，消费者对住房的需求从单一功能向多元化、个性化需求转变；二是产品品质提升，消费者对住房的质量和配套设施的要求越来越高；三是开发效率提高，企业需要缩短开发周期，降低成本，提高盈利能力；四是行业竞争加剧，企业需要不断创新，提高自身竞争力。
b. 万科公司发展策略面对市场变化，万科公司积极应对，提出了以住宅标准化为核心的发展策略。
通过住宅标准化研究，万科公司希望能够提高开发效率和产品质量，降低成本，增强市场竞争力。
住宅标准化也是万科公司实现可持续发展和绿色建筑的重要手段。
2、目的与意义a. 提高住宅质量住宅标准化研究的主要目的是提高住宅质量。
通过标准化设计、生产、施工和管理，可以有效地保证住宅的建筑质量、环境和安全等方面达到更高的水平。
3、研究范围与限制本部分将对本研究的地域限制、时间限制和研究方法限制进行详细阐述。
a. 地域限制本研究主要关注中国大陆地区的住宅标准化问题，因此，在研究过程中，我们并未考虑其他国家和地区的住宅标准化情况。
地域限制可能会影响本研究结果的普适性和推广性，因此，未来的研究可以适当扩大地域范围，以增强研究的普遍性和指导意义。
b. 时间限制本研究的时间限制主要表现在两个方面：一是数据的时效性，二是政策的变化。
首先，数据的时效性可能会影响研究的准确性。
例如，一些数据可能已经过时，无法反映当前的真实情况。
因此，我们需要及时更新数据，以保证研究的准确性。
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(3)、地块周边楼盘情况
了解地块周边２-3KM范围内的楼盘情况,把握竞争的水平与程度。发展商进行自我定位。
4、项目地价款、配套费用-----------------------16
5、项目相关费用、税收-----－--－-－---－--------17
6、项目投资分析－－-----－--－-------－----１9
7、项目开发战略性考虑-－---－--－-－-－--－-------20
二、土地合同－-------－-－---－--－--－--２1
除此外，还应对项目所在的区域进行了解。假如项目位于海淀区:
★海淀区年销售量在40－50万平米左右,市场供给量较小。
★海淀区商品住宅规模较小,销售率较高。
★９8年上半年,海淀区出现了一些“明星楼盘”，带动了周边的区域市场。
★海淀区由于特别的人文环境,在北京市具有较高的吸引力。
★相对而言，海淀区的市场竞争不太激烈,有一定的市场空间。
西北部地区,作为高新技术产业的配套，商品住宅会有适度发展。
南部地区,城市住宅的开发,总体呈平稳发展。
★城市各区域的发展和功能定位大致是：
北京市中心区积极建设;
北京市南部、西南部、东南部以工业为主;
北部发展成为大型文化、商业和体育中心;
西北部为新技术产业区
西部以国家机关办公设施为主
东部、东北部大力发展商务中心。
万科开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期
(征求意见稿)
企业策划部
目录
一、项目前期选项、决策-－－--－-----－－-－--－-----3
1、市场调查-----－－－----------－-－-- 4
2、项目基本情况---－－-------－－－－－------ 9
3、项目法律手续--－----－---－-－--－--－--－1５
★北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。
★个人购买率稳步上升，97年达到3０％左右。
★商品住宅销售以现房为主。现房供应量占5０%－60％。
★商品房销售价格稳步上升,近年呈平稳发展态势。市区四环附近,售价在5０００-800０元/平米。
★高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。
5、项目相关收费、税收:是判断费用、税收及手续的依据。
6、项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。
7、项目开发的战略性考虑:集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发的关系。
市场
1、ﻬ市场调查
市场是房地产项目决策的基本依据,应了解和把握的方面有:
（1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况:有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场有那些特点?
（2)、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做?
(3）、地块周边楼盘情况:供求及价格之间的关系,做那一个层面的市场？市场竞争的优劣势何在?
(４)、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足?
（1)、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况
对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主要发展商情况等。
3区内配套与周边配套相结合;
4绿化率较高,普遍在30%左右；
5主力客户群为三资企业白领、证券人士;
6卖点突出，大部分以规划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点;
(2)、当地城市近、中期规划发展方向
由于规模大，项目开发周期长。项目后期销售走势，与当地城市近、中期的发展规划、功能布局、基础设施建设等方面有较大关系。因此，Βιβλιοθήκη 了解城市的发展方向、区域的功能定位等。
★例如：北京市的城市规划及发展可描述为：
北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。
未来几年内,东部、东北部和北部地区是北京市城市居民住宅发展的主流方向。
在大规模的房地产项目开发中,前期的选项、决策应把握好以下7个方面:
1、市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场,是判断项目开发的基础条件。
2、项目基本情况:是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。
3、项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。
4、项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。
★市场有较明显的区域特征。住宅主要集中在五个区域,占全市60%以上。
★主要发展商多为国有开发商。数量占全市60%以上。
因此,可以得出北京房地产市场的一些结论性判断:①在北京获得土地有一定难度；②有一定市场容量，每年约3００万平米;③售价较高；④市场主要集中在几个区域；⑤总体的市场化程度不高；⑥空置房屋多为低档住宅。
以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果看，我们可以通过以下指标进行描述:
★北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。
93、9４、95年出让的土地分别为925、650、690万平米,９6、9７年逐年递减。
★近年来,北京市住宅每年的竣工量在600-7０0万平米左右，销售量在3０0万平米左右,9７、9８年呈平稳发展态势。
1、确认相关对象、环节的合法性－－--－-－-－－-----－-------２2
2、明确土地性质-－-－－-------－－－－－--－--－24
3、地价－-------－---－----－--－－-２6
4、配套设施－---－－--－-－---－----－-－-２８
一、项目前期选项、决策
项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70％的命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中,决策至少也要决定项目３0%以上的命运。
尽可能了解:楼盘规模、规划特点、立面及平面、销售价格、销售率、营销特点、主要卖点、主要客户群体、销售现场布置、小区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业管理等。
例如:上海万科城市花园周边楼盘,航华小区的总体特点是:
1以中挡物业为主,销售价格在30０0-4000元/平米之间;
2产品差异化明显，发展商都力求做出个性；